房地產開發(fā)企業(yè)稅務審計的風險與應對策略

◎陳玲

房地產開發(fā)企業(yè)稅務審計的風險與應對策略

◎陳玲

在中國經濟快速發(fā)展背景下，納稅問題逐漸引起了房地產開發(fā)企業(yè)的重視。但就當前的現(xiàn)狀來看，部分房地產開發(fā)企業(yè)在稅務審計工作開展過程中仍然面臨著房地產銷售稅務風險、房地產開發(fā)初期稅務風險、房地產開發(fā)中期稅務風險等，造成了企業(yè)利益的損失和稅務風險的增加。因此，在當代房地產開發(fā)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展過程中，應提高對此問題的重視程度。本文從房地產開發(fā)企業(yè)具體的稅務審計風險表現(xiàn)分析入手，并詳細闡述了風險應對措施。

就當前的現(xiàn)狀來看，部分房地產開發(fā)企業(yè)受稅務風險控制不完善問題的影響陷入到了“稅務門”。因此，為了做好企業(yè)內部控制工作，在稅務繳納期間，應針對稅務風險問題進行分析，同時，結合瞬息萬變的市場環(huán)境，規(guī)范稅務風險控制方法，滿足企業(yè)核心利益獲取需求，達到最佳的風險問題規(guī)避效果。以下就是對房地產開發(fā)企業(yè)稅務審計風險管理問題的詳細闡述，望其能為企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供有利的文字參考。

房地產開發(fā)企業(yè)稅務審計存在的風險

就當前的現(xiàn)狀來看，房地產開發(fā)企業(yè)稅務審計風險主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

在房地產企業(yè)開發(fā)初期，需支出巨額購地款，而購地款是稅務審計中重要項目，即涉及到了耕地占用稅、契稅、印花稅等的繳納，同時，在土地成本中，企業(yè)也面臨著企業(yè)所得稅、土地增值稅等稅務審計問題。但由于大多數(shù)房地產企業(yè)在開發(fā)階段沒有真實的發(fā)票，因而，稅務機關將依據(jù)發(fā)票規(guī)定，對企業(yè)可能存在的偷稅、漏稅等行為進行處罰，就此在土地購置前期造成了企業(yè)經濟的損失；

在房地產企業(yè)開發(fā)中期，由于多數(shù)房地產企業(yè)在項目開發(fā)過程中采取出包方式，因而，納稅人需依據(jù)相關規(guī)定，承擔個稅、教育費附加、營業(yè)稅、城建稅等的代扣代繳。但在此期間，若房地產開發(fā)企業(yè)忽視了稅務審計風險管理，將引發(fā)稅務風險問題；

在房地產開發(fā)企業(yè)運營過程中，也涉及到了印花稅、企業(yè)所得稅、教育附加稅、營業(yè)稅、土地增值稅、城建稅等銷售稅務的繳納。同時，稅務部門將利用房地產預收賬款信息，計算企業(yè)應繳納的營業(yè)稅等，若房地產開發(fā)企業(yè)在稅務審計管理中賬款項目歸集不及時，將引發(fā)稅務風險。

房地產開發(fā)企業(yè)稅務審計風險應對措施

建立稅務風險預警體系。在房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)展期間，為了規(guī)避稅務風險問題，需在面臨印花稅、城建稅、土地增值稅等稅務風險時，構建稅務風險預警體系。即在稅務審計工作開展期間，參照稅務風險預警機制標準，利用沃爾評分法原理，對房地產企業(yè)內部稅務風險進行評分、評級。而后，結合評分結果，判斷稅務風險高的關鍵部門和關鍵人員，并結合企業(yè)實際情況，發(fā)出稅務風險警報，然后，構建企業(yè)內部組織，對風險預警行為進行控制，最終最大限度的降低由稅務審計風險所引起的經濟損害。此外，基于房地產開發(fā)企業(yè)稅務審計工作開展的基礎上，需針對企業(yè)內部稅務審計情況進行監(jiān)督，即參照企業(yè)歷史資料、現(xiàn)有條件、涉稅行為等，科學預測和預計企業(yè)稅務情況，一旦發(fā)現(xiàn)印花稅、土地增值稅、個人稅等稅務風險問題，那么應及時啟動企業(yè)稅務風險預警方案，對風險問題進行有效處理。

增強風險控制意識。在房地產開發(fā)企業(yè)稅務審計風險控制中，注重增強全員風險控制意識是非常必要的。首先，由于稅務審計風險是一項技術性和專業(yè)性較強的經濟活動，那么在風險控制活動開展期間，應針對企業(yè)會計、納稅申報人等相關人員專業(yè)技能進行培養(yǎng)，同時，以1次/月的形式，安排納稅申報人參加專業(yè)化的培訓項目，由此提高其稅務審計風險控制意識，仔細核對印花稅、土地增值稅、個人稅、城建稅等稅務的繳納，避免偷稅、漏稅等行為的凸顯造成企業(yè)經濟損害。其次，在企業(yè)稅務審計風險管理作業(yè)中，一旦發(fā)現(xiàn)稅務問題，不應要求財務部負全責，應將責任追究至各個部門和關鍵環(huán)節(jié)負責人，甚至公司領導，就此在稅務管理中提高企業(yè)全員風險控制意識。同時，為了提高企業(yè)稅務審計風險控制效果，應在日常經營中，樹立依法納稅運營理念，且由企業(yè)管理決策層制定稅收籌劃，而下屬單位對稅收籌劃進行嚴格執(zhí)行，并注重在稅務審計管理中，保留會計審核資料，就此形成以公司利益為先的稅務審計風險防控。

健全稅務管理辦法。在房地產開發(fā)企業(yè)稅務審計管理作業(yè)中，為了有效規(guī)避稅務風險問題，需健全稅務管理辦法。即首先，在資產管理期間，應健全資產管理責任制度，即明確各個工作部門，甚至各個工作崗位人員責任和義務，就此調動部門間合作力度，對企業(yè)日后稅務審計工作實施共同監(jiān)管，并嚴格遵從企業(yè)設備統(tǒng)一編號管理制度，滿足資產管控需求。其次，在房地產開發(fā)企業(yè)稅務審計工作實際開展過程中，應按照國家相關法規(guī)，制定稅務管理制度，然后，在稅務管理制度的導向下，審核企業(yè)涉稅合同，且在合同簽署內容中，明確雙方在稅務方面的權利和義務，科學實施財務報表申報和繳納稅款工作。再次，在稅務管理期間，亦應注重規(guī)范發(fā)票購買、領用、開具、報銷等管理辦法，同時，對企業(yè)內部稅務報表進行周期性審核，由此控制偷稅、漏稅等行為的發(fā)生。

綜上可知，在房地產開發(fā)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展背景下，稅務審計風險問題與企業(yè)經濟效益息息相關。因此，在企業(yè)日常運營期間，應科學規(guī)范稅務審計管理事項，同時，從建立稅務風險預警體系、增強風險控制意識、健全稅務管理辦法等層面入手，對企業(yè)內部管理中稅務風險問題形成高效控制，達到最佳的稅務風險控制效果，最終為企業(yè)的持續(xù)發(fā)展爭取更大的利益空間，避免由稅務風險所帶來的經濟損害。

（作者單位：昆山中玉會計師事務所）