商業(yè)房貸期限過長(zhǎng)的風(fēng)險(xiǎn)與應(yīng)對(duì)之策

■劉 云 劉渝峽/文

商業(yè)房貸期限過長(zhǎng)的風(fēng)險(xiǎn)與應(yīng)對(duì)之策

■劉 云 劉渝峽/文

2016年初以來，隨著一線與部份二線城市房?jī)r(jià)的大漲，各大商業(yè)銀行紛紛“轉(zhuǎn)戰(zhàn)”樓市，近乎失控地給開發(fā)企業(yè)和購(gòu)房者發(fā)放巨額房貸，不少商業(yè)銀行房貸比占據(jù)了貸款總額的“半壁江山”，這在相當(dāng)程度上為房?jī)r(jià)的上漲與炒作推波助瀾，引起了監(jiān)管部門的高度重視。

據(jù)媒體報(bào)道，2016年10月12日，央行召集5家國(guó)有大銀行及12家股份制銀行高管及個(gè)貸、資產(chǎn)負(fù)債部門總經(jīng)理，召開商業(yè)銀行住房信貸會(huì)議，傳達(dá)房地產(chǎn)調(diào)控的會(huì)議精神。央行要求各商業(yè)銀行理性對(duì)待樓市，加強(qiáng)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整，強(qiáng)化住房信貸管理，控制好相關(guān)貸款風(fēng)險(xiǎn)。

本文以為要控制房貸風(fēng)險(xiǎn)，讓商業(yè)銀行理性對(duì)待樓市，必須縮短房貸周期與調(diào)整銀行績(jī)效薪酬政策。

一、應(yīng)大幅度縮短長(zhǎng)期按揭貸款期限

過去30多年中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速增長(zhǎng)既創(chuàng)造了令世界驚嘆的經(jīng)濟(jì)奇跡，但同時(shí)也滋長(zhǎng)了盛世心態(tài)和無(wú)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。無(wú)論是向銀行申請(qǐng)大額按揭貸款，還是“寅吃卯糧”的透支心理深入人心，透支心理建立在對(duì)未來經(jīng)濟(jì)繼續(xù)向好的心理預(yù)期之上。但按照經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房?jī)r(jià)變動(dòng)規(guī)律來看，都呈周期性特征，出現(xiàn)波動(dòng)乃至大幅波動(dòng)都是很正常的。世界范圍的經(jīng)濟(jì)不景氣所導(dǎo)致自去年以來中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速減慢、失業(yè)增加和薪酬下降，充分表明了中國(guó)經(jīng)濟(jì)與世界經(jīng)濟(jì)聯(lián)系日趨緊密，受世界經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)所帶來的影響正在日益擴(kuò)大，這都使中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房?jī)r(jià)變動(dòng)充滿了各種不可預(yù)期的變數(shù)。同時(shí)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)己告別了8%以上的高速增長(zhǎng)時(shí)期，而進(jìn)入7%左右的中速增長(zhǎng)時(shí)期，今后也不太可能再出臺(tái)類似2008年4萬(wàn)億救市措施來刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。但銀行偏長(zhǎng)的按揭貸款還款期限完全沒有充分考慮這些變數(shù)，加大了長(zhǎng)期按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)。

據(jù)成都市某區(qū)法院公布的一份專題調(diào)研材料顯示，今年上半年因按揭還款中斷而引發(fā)的法律糾紛案中有一個(gè)突出的特點(diǎn)是貸款期限長(zhǎng)，一般在10年以上。此次調(diào)查的案件中，貸款年限10年以下的案件為4件，貸款年限10至20年的案件13件，20年及以上的18件，后兩者占調(diào)查總數(shù)的91%。貸款年限越長(zhǎng)，購(gòu)房者還款能力變化性越大，就越容易引起銀行欠款糾紛。成都市有10多個(gè)區(qū)，每年有上千起類似的的法律糾紛。

現(xiàn)在銀行按揭貸款還款期限最多可長(zhǎng)達(dá)30年，這忽視了我國(guó)未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展與房?jī)r(jià)可能出現(xiàn)的大幅波動(dòng)與各種難以預(yù)計(jì)的變數(shù)。當(dāng)然，不能把不良房貸產(chǎn)生完全歸于“騙貸”者，即使看來正常的購(gòu)房者也存在一定程度的還貸風(fēng)險(xiǎn)，為按揭貸款糾紛埋下隱患。一是投機(jī)心理。一些購(gòu)房者在經(jīng)濟(jì)實(shí)力不足的情況下也去貸款買房，并通過出租還貸，美名其曰“以租養(yǎng)房”，一旦租金下降或一時(shí)租不出去，購(gòu)房者就無(wú)力負(fù)擔(dān)貸款本息。二是恐慌心理。對(duì)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的心理預(yù)期，使一些年輕人及城市外來人員擔(dān)心以后“買不起房”“買不到房”，沒有權(quán)衡經(jīng)濟(jì)收入就窮盡家財(cái)提前置業(yè)。三是入戶心理。大城市有相當(dāng)多的外來人員，或?yàn)榱俗优逃?，或?yàn)榱讼硎艽蟪鞘猩钆c福利，不惜高額貸款購(gòu)買住房。四是樂觀心理。一部分中青年往往過于自信自己的職業(yè)發(fā)展和收入增長(zhǎng)的前景，高估了自己的還款能力。五是攀比心理。一些購(gòu)房者為了滿足虛榮心，貪大求全、“一步到位”，使自己背上沉重的還款負(fù)擔(dān)。

以上幾點(diǎn)分析表明，即使不考慮“騙貸”因素，按揭貸款也并不是像銀行所認(rèn)為的那樣是最優(yōu)質(zhì)、最保險(xiǎn)的貸款，而是蘊(yùn)藏著巨大風(fēng)險(xiǎn)和不確定性，且貸款年限越長(zhǎng)風(fēng)險(xiǎn)越大。但自2006年以來的歷次樓市調(diào)控政策均忽視縮短按揭期限，例如今年國(guó)慶節(jié)前后有多個(gè)一、二線城市推出以限購(gòu)限貸為主要內(nèi)容的樓市調(diào)控政策，其共同之處是大幅提高購(gòu)房者第二套房貸首付比例，如深圳第二套房貸首付比例高達(dá)七成，但卻沒有一個(gè)城市縮短房貸期限。忽視調(diào)整與縮短房貸期限可以說是歷次樓市調(diào)控政策的缺陷。所以，本文建議應(yīng)把按揭貸款還款期限由最長(zhǎng)30年縮短為最長(zhǎng)15年，即使還款能力強(qiáng)的優(yōu)質(zhì)客戶，按揭貸款期限最長(zhǎng)不應(yīng)超過20年，以規(guī)避和降低按揭貸款還款期過長(zhǎng)所造成的各種不確定風(fēng)險(xiǎn)。

二、績(jī)效薪酬延期支付期限與延期支付比例均應(yīng)大幅度增加

中國(guó)銀監(jiān)會(huì)在2010年3月發(fā)布實(shí)施的《商業(yè)銀行穩(wěn)健薪酬監(jiān)管指引》（以下簡(jiǎn)稱《指引》）明確提出，在薪酬支付方面，商業(yè)銀行高級(jí)管理人員以及對(duì)風(fēng)險(xiǎn)有重要影響崗位上的員工，績(jī)效薪酬的40%以上應(yīng)采取延期支付的方式，且延期支付期限一般不少于3年，其中主要高級(jí)管理人員績(jī)效薪酬的延期支付比例應(yīng)高于50%，有條件的應(yīng)爭(zhēng)取達(dá)到60%。

《指引》的發(fā)布雖對(duì)銀行不合理薪酬制度改進(jìn)有積極意義，但“績(jī)效薪酬的40%以上應(yīng)采取延期支付的方式，且延期支付期限一般不少于3年”規(guī)定過于溫和，缺乏力度。

首先，“績(jī)效薪酬的40%以上”比例太低，本文主張?zhí)岬?0%以上乃至更高。因?yàn)殂y行基本工資或基本薪酬已經(jīng)不低，所以對(duì)風(fēng)險(xiǎn)性質(zhì)的“績(jī)效薪酬”理應(yīng)從嚴(yán)控制。

其次，“且延期支付期限一般不少于3年”的規(guī)定過于寬松。3年時(shí)間相對(duì)于長(zhǎng)達(dá)20年、30年的按揭還款期限實(shí)在太短。而且從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來看8-10年后是按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)與呆壞帳劇增時(shí)期。北京、上海等大城市每平方米按揭月供最少高達(dá)7000元、8000元，誰(shuí)能保證我國(guó)經(jīng)濟(jì)能在長(zhǎng)達(dá)20年、30年的按揭還款期限內(nèi)能持續(xù)發(fā)展而不下行？誰(shuí)能保證借款人能在長(zhǎng)達(dá)20年、30年的還款期限內(nèi)不失業(yè)、不降薪，且具有可持續(xù)還款能力？誰(shuí)又能保證20年、30年時(shí)間里房?jī)r(jià)不下跌？樓市泡沫不破裂？無(wú)論是再高明的高管，還是最精明的信貸人員，都難以對(duì)這些影響還款的變數(shù)進(jìn)行準(zhǔn)確預(yù)測(cè)，還款期限越長(zhǎng)，預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確性越低。所以長(zhǎng)達(dá)20年、30年按揭貸款充滿著許多不確定因素，風(fēng)險(xiǎn)很大。如果銀行高管及經(jīng)辦人員延期3年就可領(lǐng)取按揭貸款的所謂績(jī)效薪酬，很可能出現(xiàn)這樣的情況，銀行放貸人都退休了或調(diào)離了，可他原來辦理的按揭貸款還款期限還剩有七、八年乃至十多年，一旦借款人無(wú)力支付月供，批準(zhǔn)發(fā)放貸款的高管及經(jīng)辦人員卻早已領(lǐng)取按揭貸款的所謂績(jī)效薪酬，而本人已退休或調(diào)離，銀行就難以甚至無(wú)法對(duì)放貸人進(jìn)行處罰。

《指引》提出：中長(zhǎng)期激勵(lì)要在協(xié)議約定的鎖定期到期后支付。中長(zhǎng)期激勵(lì)的兌現(xiàn)應(yīng)得到董事會(huì)同意，鎖定期長(zhǎng)短取決于相應(yīng)各類風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)的時(shí)間，至少為3年。

本文以為“至少為3年”鎖定期與“延期支付期限一般不少于3年”規(guī)定一樣不合理。既然《指引》提出“鎖定期長(zhǎng)短取決于相應(yīng)各類風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)的時(shí)間”，那么，鎖定期的長(zhǎng)短應(yīng)與相應(yīng)各類風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)的時(shí)間相等。例如某筆按揭貸款還款期限是20年，那么其風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)的時(shí)間就長(zhǎng)達(dá)20年，鎖定期也應(yīng)為20年。

為此，銀行發(fā)放按揭貸款還款期限最長(zhǎng)應(yīng)不能超過具體經(jīng)辦放貸人(包括高管)的退休年齡，且績(jī)效薪酬延期支付期限應(yīng)由不少于3年改為績(jī)效薪酬延期支付期限與應(yīng)按揭還款期限一致。如果某筆按揭還款期限是20年，則績(jī)效薪酬延期支付期限也應(yīng)為相等的20年。即這筆按揭貸款具體經(jīng)辦放貸人必須在按揭還款期限滿20年，且客戶全部付清按揭還款的本金和利息的前提下才能領(lǐng)取相應(yīng)的全部績(jī)效薪酬。這20年可理解為績(jī)效薪酬的鎖定期，在鎖定期到期之前，在客戶沒有全額還本付息前，放貸人(包括高管)不得提前領(lǐng)取全部績(jī)效薪酬，最多只能提前領(lǐng)取全部績(jī)效薪酬一半，另一半績(jī)效薪酬在鎖定期內(nèi)先暫時(shí)鎖定。通過鎖定期可使放貸人在其退休或調(diào)離之前，對(duì)其所發(fā)放按揭貸款的收貸實(shí)行終身負(fù)責(zé)制，以防止放貸人退休或調(diào)離后找不到責(zé)任人。

銀行負(fù)責(zé)按揭貸款業(yè)務(wù)人員可能會(huì)認(rèn)為這種鎖定期性質(zhì)的終身負(fù)責(zé)制太苛刻了。但銀行必須意識(shí)到，房貸違約的客戶如果超過規(guī)定期限不還款，銀行雖可以向法院提起訴訟，或者直接申請(qǐng)抵押房屋的強(qiáng)制執(zhí)行。但實(shí)際情況沒這么簡(jiǎn)單，銀行處置不良房貸時(shí)，最主要的出發(fā)點(diǎn)是希望收回貸款，而不是走上法庭拍賣客戶房產(chǎn)。因?yàn)樯戏ㄔ盒枰冻鰰r(shí)間和訴訟成本，即使最終拍賣房屋成功，拍賣價(jià)也往往低于當(dāng)初買價(jià)，銀行費(fèi)時(shí)費(fèi)力的結(jié)果是不一定能收回全部貸款，由此造成的損失最終還得由銀行買單。所以銀行通過鎖定期性質(zhì)的終身負(fù)責(zé)制這種薪酬制度，以竭盡全力降低長(zhǎng)期按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)是完全應(yīng)該的。

（作者單位：西南政法大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院，西南政法大學(xué)應(yīng)用法學(xué)院）