《資產(chǎn)評(píng)估法》對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的若干影響

文/王常華 林風(fēng)

《資產(chǎn)評(píng)估法》對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的若干影響

文/王常華 林風(fēng)

《中華人民共和國資產(chǎn)評(píng)估法》（以下簡稱《資產(chǎn)評(píng)估法》）于第十二屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十一次會(huì)議通過，自2016年12月1日起施行。我們通讀該法全文后，對(duì)《資產(chǎn)評(píng)估法》可能影響房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的方面提出幾點(diǎn)想法，希望與業(yè)界同仁探討。

一、對(duì)于“評(píng)估業(yè)務(wù)”和“評(píng)估專業(yè)人員”的分類

《資產(chǎn)評(píng)估法》第三條規(guī)定：“自然人、法人或者其他組織需要確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的，可以自愿委托評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估。涉及國有資產(chǎn)或者公共利益等事項(xiàng)，法律、行政法規(guī)規(guī)定需要評(píng)估的（以下稱法定評(píng)估），應(yīng)當(dāng)依法委托評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估?！?/p>

第八條規(guī)定：“評(píng)估專業(yè)人員包括評(píng)估師和其他具有評(píng)估專業(yè)知識(shí)及實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的評(píng)估從業(yè)人員?！?/p>

第二十八條規(guī)定：“評(píng)估機(jī)構(gòu)開展法定評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)指定至少兩名相應(yīng)專業(yè)類別的評(píng)估師承辦，評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)由至少兩名承辦該項(xiàng)業(yè)務(wù)的評(píng)估師簽名并加蓋評(píng)估機(jī)構(gòu)印章?！?/p>

我們認(rèn)為，《資產(chǎn)評(píng)估法》將評(píng)估業(yè)務(wù)分成了法定評(píng)估和法定評(píng)估之外的其他評(píng)估兩大類，將評(píng)估專業(yè)人員分成了評(píng)估師和其他具有評(píng)估專業(yè)知識(shí)及實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的評(píng)估從業(yè)人員兩大類。這就要求房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)或土地估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)于兩類評(píng)估業(yè)務(wù)的承接與管理，以及兩類評(píng)估專業(yè)人員的使用與管理，都要有所區(qū)別。法定評(píng)估業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)由至少兩名相應(yīng)專業(yè)類別的評(píng)估師承辦，評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)由至少兩名承辦該項(xiàng)業(yè)務(wù)的評(píng)估師簽名。而法定評(píng)估之外的其他評(píng)估業(yè)務(wù)既可以由評(píng)估師承辦，也可以由其他具有評(píng)估專業(yè)知識(shí)及實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的評(píng)估從業(yè)人員承辦，評(píng)估報(bào)告既可以由評(píng)估師簽名，也可以由其他具有評(píng)估專業(yè)知識(shí)及實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的評(píng)估從業(yè)人員簽名。

二、評(píng)估機(jī)構(gòu)設(shè)立門檻提高

《資產(chǎn)評(píng)估法》第十五條規(guī)定：“公司形式的評(píng)估機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)有八名以上評(píng)估師和兩名以上股東，其中三分之二以上股東應(yīng)當(dāng)是具有三年以上從業(yè)經(jīng)歷且最近三年內(nèi)未受停止從業(yè)處罰的評(píng)估師?！?/p>

現(xiàn)行的《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》第十條規(guī)定，一級(jí)資質(zhì)要求有15名以上專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師，二級(jí)資質(zhì)要求有8名以上專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師，三級(jí)資質(zhì)要求有3名以上專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師。

而現(xiàn)行的中國土地估價(jià)師協(xié)會(huì)《土地評(píng)估中介機(jī)構(gòu)注冊(cè)辦法》第四條規(guī)定：“具有7名以上（含7名）注冊(cè)土地估價(jià)師和50萬元以上注冊(cè)資本、具備在全國范圍內(nèi)從事土地評(píng)估業(yè)務(wù)能力的機(jī)構(gòu)，向中國土地估價(jià)師協(xié)會(huì)注冊(cè)?！?/p>

上海市土地估價(jià)師協(xié)會(huì)《上海市土地評(píng)估中介機(jī)構(gòu)注冊(cè)辦法（暫行）》第五條規(guī)定：“1.執(zhí)業(yè)（二級(jí)）：注冊(cè)資本50萬元人民幣以上；有5名以上執(zhí)業(yè)土地估價(jià)師，且在本機(jī)構(gòu)連續(xù)執(zhí)業(yè)2年以上的土地估價(jià)師不少于50%；取得執(zhí)業(yè)（三級(jí)）注冊(cè)后連續(xù)從事土地評(píng)估業(yè)務(wù)2年以上；技術(shù)負(fù)責(zé)人必須有執(zhí)業(yè)登記后2年以上連續(xù)執(zhí)業(yè)的經(jīng)歷。2.執(zhí)業(yè)（三級(jí)）：注冊(cè)資本30萬元人民幣以上；具有3名以上執(zhí)業(yè)土地估價(jià)師?！?/p>

我們認(rèn)為，《資產(chǎn)評(píng)估法》將促使評(píng)估師數(shù)量不足8名的中小評(píng)估機(jī)構(gòu)為了生存會(huì)開展中小機(jī)構(gòu)間的合并,或者尋求與大型評(píng)估機(jī)構(gòu)開展合作乃至尋找被兼并的機(jī)會(huì)。而評(píng)估機(jī)構(gòu)成立門檻提高，有利于大型評(píng)估機(jī)構(gòu)繼續(xù)向做大做強(qiáng)方向發(fā)展。

三、評(píng)估檔案的保存年限要求有所提高

《資產(chǎn)評(píng)估法》第二十九條規(guī)定：“評(píng)估檔案的保存期限不少于十五年，屬于法定評(píng)估業(yè)務(wù)的，保存期限不少于三十年?！?/p>

現(xiàn)行的《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》第三十四條規(guī)定：“房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)妥善保管房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告及相關(guān)資料。房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告及相關(guān)資料的保管期限自估價(jià)報(bào)告出具之日起不得少于10年。保管期限屆滿而估價(jià)服務(wù)的行為尚未結(jié)束的，應(yīng)當(dāng)保管到估價(jià)服務(wù)的行為結(jié)束為止。”

而現(xiàn)行的《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T 18508－2014）規(guī)定：“歸檔估價(jià)資料一般應(yīng)保管15年。如法定管理機(jī)構(gòu)對(duì)估價(jià)資料歸檔保管時(shí)間有規(guī)定的，從其規(guī)定。”

我們認(rèn)為，《資產(chǎn)評(píng)估法》對(duì)于原來的檔案保管要求做了進(jìn)一步的提升。這將增加估價(jià)機(jī)構(gòu)的管理成本，但從長遠(yuǎn)來看，將有利于估價(jià)行業(yè)的規(guī)范化和健康發(fā)展。

四、 明確委托人的法律責(zé)任

在現(xiàn)行房地產(chǎn)估價(jià)和土地估價(jià)行業(yè)相關(guān)法律法規(guī)中很少有關(guān)于委托人法律責(zé)任的條文。

在《資產(chǎn)評(píng)估法》中提出了委托人提供資料的責(zé)任，例如《資產(chǎn)評(píng)估法》第十八條規(guī)定：“委托人拒絕提供或者不如實(shí)提供執(zhí)行評(píng)估業(yè)務(wù)所需的權(quán)屬證明、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息和其他資料的，評(píng)估機(jī)構(gòu)有權(quán)依法拒絕其履行合同的要求?！?/p>

第十九條規(guī)定：“委托人要求出具虛假評(píng)估報(bào)告或者有其他非法干預(yù)評(píng)估結(jié)果情形的，評(píng)估機(jī)構(gòu)有權(quán)解除合同?！?/p>

第二十三條規(guī)定：“委托人應(yīng)當(dāng)對(duì)其提供的權(quán)屬證明、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息和其他資料的真實(shí)性、完整性和合法性負(fù)責(zé)?！?/p>

另外，《資產(chǎn)評(píng)估法》對(duì)委托人的法律責(zé)任在第五十二條作出專門規(guī)定：“違反本法規(guī)定，委托人在法定評(píng)估中有下列情形之一的，由有關(guān)評(píng)估行政管理部門會(huì)同有關(guān)部門責(zé)令改正；拒不改正的，處十萬元以上五十萬元以下罰款；有違法所得的，沒收違法所得；情節(jié)嚴(yán)重的，對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：（一）未依法選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)的；（二）索要、收受或者變相索要、收受回扣的；（三）串通、唆使評(píng)估機(jī)構(gòu)或者評(píng)估師出具虛假評(píng)估報(bào)告的；（四）不如實(shí)向評(píng)估機(jī)構(gòu)提供權(quán)屬證明、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息和其他資料的；（五）未按照法律規(guī)定和評(píng)估報(bào)告載明的使用范圍使用評(píng)估報(bào)告的。前款規(guī)定以外的委托人違反本法規(guī)定，給他人造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任?！?/p>

這些規(guī)定都將在一定程度上改善房地產(chǎn)估價(jià)和土地估價(jià)行業(yè)從業(yè)人員的執(zhí)業(yè)環(huán)境。

五、對(duì)“分別接受利益沖突雙方的委托，對(duì)同一評(píng)估對(duì)象進(jìn)行評(píng)估”進(jìn)行了禁止性規(guī)定

對(duì)于“分別接受利益沖突雙方的委托，對(duì)同一評(píng)估對(duì)象進(jìn)行評(píng)估”，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)或土地估價(jià)機(jī)構(gòu)以往采取的方式通常是充分告知利益沖突的雙方，在雙方均愿意繼續(xù)委托的情況下，委派不同的估價(jià)師分別執(zhí)行評(píng)估服務(wù)，并在估價(jià)師之間設(shè)置“隔離墻”以保證各自評(píng)估工作的獨(dú)立性。而《資產(chǎn)評(píng)估法》的立法者認(rèn)為，即使采取了諸如設(shè)置“隔離墻”等方式，也無法保證評(píng)估活動(dòng)的獨(dú)立性、客觀性、公正性，所以在第二十條中對(duì)于該種情形作出了禁止的規(guī)定。

但是根據(jù)《資產(chǎn)評(píng)估法》釋義，經(jīng)過利益沖突雙方協(xié)商一致的共同委托，不在禁止之列。

六、提升了行業(yè)協(xié)會(huì)的地位

《資產(chǎn)評(píng)估法》第九條規(guī)定：“有關(guān)全國性評(píng)估行業(yè)協(xié)會(huì)按照國家規(guī)定組織實(shí)施評(píng)估師資格全國統(tǒng)一考試?！?/p>

第三十六條規(guī)定：“評(píng)估行業(yè)協(xié)會(huì)履行下列職責(zé)：(一)制定會(huì)員自律管理辦法，對(duì)會(huì)員實(shí)行自律管理；(二)依據(jù)評(píng)估基本準(zhǔn)則制定評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則和職業(yè)道德準(zhǔn)則；(三)組織開展會(huì)員繼續(xù)教育；(四)建立會(huì)員信用檔案，將會(huì)員遵守法律、行政法規(guī)和評(píng)估準(zhǔn)則的情況記入信用檔案，并向社會(huì)公開；(五)檢查會(huì)員建立風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制的情況；(六)受理對(duì)會(huì)員的投訴、舉報(bào)，受理會(huì)員的申訴，調(diào)解會(huì)員執(zhí)業(yè)糾紛；(七)規(guī)范會(huì)員從業(yè)行為，定期對(duì)會(huì)員出具的評(píng)估報(bào)告進(jìn)行檢查，按照章程規(guī)定對(duì)會(huì)員給予獎(jiǎng)懲，并將獎(jiǎng)懲情況及時(shí)報(bào)告有關(guān)評(píng)估行政管理部門；(八)保障會(huì)員依法開展業(yè)務(wù)，維護(hù)會(huì)員合法權(quán)益；(九)法律、行政法規(guī)和章程規(guī)定的其他職責(zé)?！?/p>

這是首次在法律層面明確了評(píng)估行業(yè)協(xié)會(huì)的職責(zé)，并且將各評(píng)估專業(yè)評(píng)估師資格考試工作交給了全國性的評(píng)估行業(yè)協(xié)會(huì)組織實(shí)施，標(biāo)志著行業(yè)協(xié)會(huì)的地位提升。

（作者單位：上海城市房地產(chǎn)估價(jià)有限公司）