住房公積金期房貸款風(fēng)險(xiǎn)防范研究

摘要：住房公積金期房貸款，指的是將貸款購(gòu)買的住房作為抵押，把歸集到的公積金發(fā)放繳存公積金且需要購(gòu)買在建商品住房的個(gè)人的貸款。公積金管理部門對(duì)個(gè)人發(fā)放公積金時(shí)，由于所抵押的住房尚且沒(méi)有完成是施工，不能以有效、完整的實(shí)物形式抵押，這就存在很多風(fēng)險(xiǎn)因素。那么，如何有效防范住房公積金期房貸款中的風(fēng)險(xiǎn)因素，是公積金貸款管理急需思考的問(wèn)題。

關(guān)鍵詞：住房公積金；期房貸款；風(fēng)險(xiǎn)防范；有效措施

一、公積金按揭貸款存在的風(fēng)險(xiǎn)類型

（1）借款人信用風(fēng)險(xiǎn)。借款人信用風(fēng)險(xiǎn)主要有以下幾種情形：一是失業(yè)風(fēng)險(xiǎn)或是收入下降甚至經(jīng)濟(jì)狀況惡化導(dǎo)致無(wú)力償還借款；二是離異導(dǎo)致家庭收入減少，甚至借款人離婚后不辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，使得房屋實(shí)際占有人與實(shí)際登記的所有權(quán)人不一致，或者法院判決中的所有權(quán)人與實(shí)際登記的所有權(quán)人不相符等情形造成的風(fēng)險(xiǎn)；三是刑事風(fēng)險(xiǎn)。在還款期間，借款人由于觸犯刑法而被判處刑罰，從而影響其還款能力的風(fēng)險(xiǎn)。

（2）操作風(fēng)險(xiǎn)。操作風(fēng)險(xiǎn)指的是住房公積金管理中心在處理個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)時(shí)決策不當(dāng)或操作失誤而造成貸款損失的可能性，是一種發(fā)生在實(shí)務(wù)操作中的內(nèi)部形成的非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。公積金管理中心風(fēng)險(xiǎn)控制能力較弱、內(nèi)控機(jī)制尚不健全、信貸從業(yè)人員素質(zhì)偏低等是導(dǎo)致操作風(fēng)險(xiǎn)上升的主要原因。

（3）開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。 開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是指因開(kāi)發(fā)商未能按期交房與銀行陷入債務(wù)糾紛從而導(dǎo)致管理中心利益受損的可能性，有被迫違約和惡意欺詐兩種。

（4）抵押物風(fēng)險(xiǎn)。 抵押物風(fēng)險(xiǎn)是指管理中心（貸款人）在借款人違約后因處置抵押物（抵押物自然損耗貶值、房產(chǎn)市場(chǎng)疲軟、經(jīng)濟(jì)環(huán)境惡化）后利益受損或無(wú)法處置的可能性。

二、構(gòu)建完善的貸款風(fēng)險(xiǎn)防范體系

在住房公積金期房貸款管理工作中，構(gòu)建完善的貸款等防范體系，是有序、高效開(kāi)展風(fēng)險(xiǎn)防范工作的基礎(chǔ)與依據(jù)。在實(shí)際的構(gòu)建住房公積金期房貸款風(fēng)險(xiǎn)防范體系的過(guò)程中，應(yīng)做好以下幾點(diǎn)：①前置貸款風(fēng)險(xiǎn)防范工作。加大內(nèi)部管理力度，監(jiān)理完善的崗位責(zé)任、分級(jí)審批、崗位管理及審貸分離制度，明確操作程序，有針對(duì)性地制定風(fēng)險(xiǎn)防范策略。②嚴(yán)格做好貸前及貸中的各項(xiàng)審批工作。在貸款之前，應(yīng)詳細(xì)調(diào)查開(kāi)發(fā)商的銷售情況、誠(chéng)信度、財(cái)務(wù)狀況、實(shí)力規(guī)模等，重點(diǎn)了解開(kāi)發(fā)商的銷售情況、資金來(lái)源、經(jīng)濟(jì)實(shí)力與開(kāi)發(fā)資質(zhì)，查看各種權(quán)屬證件，備案等貸款樓盤；在受理貸款的過(guò)程中應(yīng)一一落實(shí)借款人的抵押物、還款能力、借款資格等情況，最大限度降低住房公積金期房貸款風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)。③恰當(dāng)確定貸款金額。住房公積金管理中心應(yīng)依照借款人的信用狀況、抵押物價(jià)值、公積金繳存額度、收入水平等情況，精確計(jì)算貸款額度，推行貸款額度測(cè)算管理，目前我地區(qū)測(cè)算公式為：可貸金額=（公積金月繳存額×12個(gè)月×到離退休年限+公積金賬戶金額）×3，輔之以借款人的月還款金額不應(yīng)大于家庭總收入的一半，并且貸款金額通常不可大于抵押物市值的70%。只有這樣，才能確保借款人具有較高的還款能力，以有效降低貸款風(fēng)險(xiǎn)。④由開(kāi)發(fā)商實(shí)行階段性擔(dān)保。也就是商品房在建期間到竣工完成，兩證辦齊，實(shí)行階段性擔(dān)保。⑤做好貸款后的管理工作。住房公積金管理中心是主要負(fù)責(zé)機(jī)構(gòu)，嚴(yán)格執(zhí)行貸款回收與發(fā)放責(zé)任制度。管理中心應(yīng)做好對(duì)期房貸款的抵押物、回收及發(fā)放情況的動(dòng)態(tài)跟蹤管理工作，建立詳細(xì)的臺(tái)賬，及時(shí)而細(xì)致地反映抵押權(quán)證辦理、樓盤竣工、貸款發(fā)放等情況，一旦發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題應(yīng)采取有效措施及時(shí)解決。⑥執(zhí)行嚴(yán)格的追責(zé)制。制定貸款追責(zé)制，貸款的回收與發(fā)放工作推行終身負(fù)責(zé)制。針對(duì)超期未還的貸款，管理人員應(yīng)借助法律、行政及經(jīng)濟(jì)等手段，努力化解風(fēng)險(xiǎn)、回收貸款，把放款與回收的責(zé)任明確到個(gè)人。

三、重視對(duì)貸款部門的內(nèi)部管理

要想真正降低住房公積金期房貸款風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)，應(yīng)重視對(duì)貸款部門的內(nèi)部管理，在實(shí)際操作中應(yīng)做好以下幾點(diǎn)：①完善管理制度。這里所說(shuō)的“制度”是指貸前調(diào)查制度、追責(zé)制度、貸款管理制度、審貸分離制度、面談制度等，將制度作為依據(jù)管理人、規(guī)范事。②健全合同管理。嚴(yán)格把關(guān)合同訂立情況，借助購(gòu)買法律服務(wù)、聘請(qǐng)律師等方式，對(duì)合作協(xié)議及貸款合同的合法性、合規(guī)性等進(jìn)行合理的評(píng)估，降低法律風(fēng)險(xiǎn)、嚴(yán)禁法律漏洞。③做好抵押物負(fù)責(zé)處置抵押物的工作，以優(yōu)化處置效率，保證及時(shí)化解風(fēng)險(xiǎn)。④提高業(yè)務(wù)流程的規(guī)范性。應(yīng)制定科學(xué)的貸款業(yè)務(wù)程序，梳理并界定各個(gè)環(huán)節(jié)，明確審核重點(diǎn)及操作要領(lǐng)，以有效提高信貸員操作的規(guī)范性；應(yīng)加強(qiáng)內(nèi)部控制，對(duì)關(guān)鍵環(huán)節(jié)及重點(diǎn)崗位做不相容設(shè)置，借助AB崗，使得工作人員之間相互制約監(jiān)督、相互復(fù)核審查，最大程度降低道德風(fēng)險(xiǎn)。

四、加大對(duì)期房貸款的管理力度

加大對(duì)期房貸款的管理力度是有效防范住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)的主要措施，在實(shí)際操作中應(yīng)做好以下幾點(diǎn)：①推行貸款保證金制度。住房公積金貸款管理部門應(yīng)向開(kāi)發(fā)商收取保證金，保證金的額度一般應(yīng)為貸款額度的10%。大量的實(shí)踐表明，保證金制度可使得開(kāi)發(fā)商更好地承擔(dān)起擔(dān)保人的職責(zé)，如果發(fā)現(xiàn)借款人或擔(dān)保人有違約情況，管理部門就可在啟動(dòng)追責(zé)程序之前先用保證金填補(bǔ)貸款損失。②依據(jù)期房的施工情況合理發(fā)放貸款。在具體的發(fā)放貸款工作中，應(yīng)將人民銀行制定的放款制度作為依據(jù)，可較好地處理“爛尾樓”問(wèn)題，而多層樓盤則需要在封頂之后再放款，高層則需要在主題工程完成三分之二以上才能放款。③有計(jì)劃性地清理期房貸款。安排專業(yè)人員對(duì)已經(jīng)放款情況進(jìn)行清理，清理的內(nèi)容涵蓋：期房轉(zhuǎn)現(xiàn)房、合同執(zhí)行情況、交房情況、樓盤建設(shè)情況、樓盤銷售情況、開(kāi)發(fā)商情況等實(shí)施全面的清理。在摸清底子的基礎(chǔ)上，建立完善的臺(tái)賬，查找一個(gè)個(gè)項(xiàng)目中存在的風(fēng)險(xiǎn)因素，在透徹分析出現(xiàn)各種風(fēng)險(xiǎn)因素的核心原因之后，采取有效方法予以處理與化解，盡可能消除各種風(fēng)險(xiǎn)隱患。

參考文獻(xiàn)：

[1]溫仲緒.住房公積金管理中心的貸款風(fēng)險(xiǎn)防范研究[J].中外企業(yè)家，2016.

[2]鄭延菁.住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)防范研究[J].合作經(jīng)濟(jì)與科技，2015.

（作者單位阿拉善盟住房公積金管理中心）