2017中國(guó)樓市何去何從？

隨著市場(chǎng)發(fā)展成熟，中國(guó)企業(yè)走出國(guó)門(mén)，向海外擴(kuò)張是大勢(shì)所趨。這也是中國(guó)企業(yè)了解和適應(yīng)世界經(jīng)營(yíng)規(guī)則的最好渠道。更是大型企業(yè)國(guó)際化發(fā)展的必經(jīng)之路。

2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上強(qiáng)調(diào)了要抑制房地產(chǎn)泡沫和去杠桿，繼續(xù)透露出貨幣收緊的信號(hào)，并致力于研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制。

值得注意的是，中央有關(guān)樓市“一線城市防泡沫，二線城市要穩(wěn)，三四線城市要活”的定調(diào)，到2016年11月份住建部再次部署熱點(diǎn)城市樓市調(diào)控，再到中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議要堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”的定位的定調(diào)，再到各地樓市“大檢查”從執(zhí)行的角度從嚴(yán)，政策層面已經(jīng)迎來(lái)本輪樓市的“拐點(diǎn)”。

2017年樓市何去何從？《安家》特專訪第一太平戴維斯中國(guó)首席執(zhí)行官兼董事長(zhǎng)劉德?lián)P和同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉，共同分析注定不平凡的2017年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

2017年下半年是住宅市場(chǎng)的分水嶺

一一專訪第一太平戴維斯中國(guó)首席執(zhí)

行官兼董事長(zhǎng)劉德?lián)P

面對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)近二十年來(lái)增速較低的一年，2016年四季度GDP增長(zhǎng)預(yù)計(jì)將穩(wěn)于6.7%收尾。這一年房地產(chǎn)市場(chǎng)也是風(fēng)云變幻：樓市“雙限”政策嚴(yán)厲出臺(tái)、辦公樓供應(yīng)與日俱增、實(shí)體商業(yè)轉(zhuǎn)型面臨挑戰(zhàn)；縱觀國(guó)際：英國(guó)脫歐、美聯(lián)儲(chǔ)加息、人民幣貶值影響著全球房地產(chǎn)形勢(shì)。

《安家》雜志特專訪第一太平戴維斯中國(guó)首席執(zhí)行官兼董事長(zhǎng)劉德?lián)P先生，深度點(diǎn)評(píng)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)領(lǐng)域大事件，并全面解析2017中國(guó)市場(chǎng)大趨勢(shì)。

中資出海：進(jìn)退何所向？

《安家》：2017中國(guó)企業(yè)“出海”的呼聲不減，但卻傳出了國(guó)家收緊海外投資的風(fēng)聲，中國(guó)企業(yè)“出?！钡降资请y是易？

劉德?lián)P：從全球宏觀面來(lái)看，世界政治經(jīng)濟(jì)格局正在變遷。美國(guó)經(jīng)濟(jì)目前正處于上升期，經(jīng)過(guò)近一年的“嘴上加息”，美聯(lián)儲(chǔ)終于采取行動(dòng)，這一輪加息可能引發(fā)其他經(jīng)濟(jì)體利息相應(yīng)波動(dòng)，包括中國(guó)。一旦加息，貨幣流通量及外流量將減少，經(jīng)濟(jì)增速也將有所放緩。2017年美聯(lián)儲(chǔ)預(yù)計(jì)加息三次，因此我們還需觀察一段時(shí)間來(lái)分析其對(duì)中國(guó)市場(chǎng)帶來(lái)的潛在聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。

從中國(guó)政府長(zhǎng)期策略來(lái)看，政府仍鼓勵(lì)中國(guó)企業(yè)走出國(guó)門(mén)，但短期則需要有防止外匯過(guò)分流失的舉措。目前的政策并不存在“限制”這一趨勢(shì)的現(xiàn)象，仍然以合理管控為主。隨著市場(chǎng)發(fā)展成熟，中國(guó)企業(yè)走出國(guó)門(mén)，向海外擴(kuò)張是大勢(shì)所趨。這也是中國(guó)企業(yè)了解和適應(yīng)世界經(jīng)營(yíng)規(guī)則的最好渠道，更是大型企業(yè)國(guó)際化發(fā)展的必經(jīng)之路。

《安家》：在國(guó)內(nèi)一線城市全面限購(gòu)住宅的大環(huán)境下，個(gè)人海外房地產(chǎn)投資是不是另一個(gè)好的投資渠道？

劉德?lián)P：國(guó)內(nèi)限購(gòu)限貸政策正處于收緊階段，而國(guó)外一些城市的資產(chǎn)價(jià)格降幅明顯，海外投資值得關(guān)注。

中國(guó)一線城市從2015年下半年到2016年的樓市價(jià)格上漲迅速，相較之下一些海外成熟市場(chǎng)就顯得很有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，比如英國(guó)倫敦，經(jīng)歷脫歐之后，無(wú)論房?jī)r(jià)和匯率都極具吸引力，一些資產(chǎn)價(jià)格甚至跌幅明顯。然而，個(gè)人海外投資需經(jīng)外匯管理局嚴(yán)格審批，所以最終是否順利成交還需考慮各方綜合因素。

零售地產(chǎn)：實(shí)體商業(yè)的轉(zhuǎn)型之路《安家》2016百貨關(guān)店的例子不少，你是如何看待從這一事件反映出的大百貨危機(jī)。和零售市場(chǎng)危機(jī)？

劉德?lián)P：中國(guó)的經(jīng)濟(jì)正處于調(diào)整中，消費(fèi)力的變化對(duì)零售業(yè)影響很大，而零售業(yè)自身也正處于變革和轉(zhuǎn)型之中。

百貨公司承載了中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的巨變，具有歷史意義，改革開(kāi)放初期，只有百貨公司的營(yíng)業(yè)執(zhí)照才能進(jìn)出口貨品，它曾經(jīng)是品牌展示的最佳平臺(tái)。如今市場(chǎng)開(kāi)放，高端品牌進(jìn)入專賣(mài)店；性價(jià)比較高的商品入駐網(wǎng)店；以往占據(jù)首層的化妝品專柜，也淹沒(méi)在海外代購(gòu)之中。品牌流失大大削弱了百貨的競(jìng)爭(zhēng)力。因此，百貨業(yè)態(tài)未來(lái)的發(fā)展重點(diǎn)都在于與時(shí)俱進(jìn)，才能走出如今略顯尷尬的處境。

《安家》：事實(shí)上不只是百貨。這幾年零售地產(chǎn)都面臨轉(zhuǎn)型和更新的問(wèn)題。您是否觀察到一些新的、成功案例的出現(xiàn)？

劉德?lián)P：商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型也包含了零售模式和營(yíng)銷(xiāo)手法的改變。為了應(yīng)對(duì)激烈競(jìng)爭(zhēng)，抓住消費(fèi)者的眼球，無(wú)論是零售商還是開(kāi)發(fā)商都不斷地引入創(chuàng)新的營(yíng)銷(xiāo)手法。比如目前在市面上大受好評(píng)的Pop-up Store（快閃店）。

我非?？春眠@類(lèi)營(yíng)銷(xiāo)模式，它讓原本“固態(tài)”的購(gòu)物中心變得更為“動(dòng)態(tài)”，充分利用空間，不斷更替引入新的品牌、新的產(chǎn)品、新的活動(dòng)。對(duì)于新進(jìn)中國(guó)的零售商來(lái)說(shuō)可以利用Pop-up Store進(jìn)行試水，對(duì)于成熟品牌則可通過(guò)Pop—up Store靈活展示產(chǎn)品，提升品牌吸引力。

同時(shí)，隨著消費(fèi)者對(duì)健康和品質(zhì)生活的追求，我們看到2016年的零售市場(chǎng)中戶外運(yùn)動(dòng)類(lèi)，生活休閑受到越來(lái)越多消費(fèi)者的喜愛(ài)，擴(kuò)張迅速。這類(lèi)商品的定位更加分明，專業(yè)和休閑商品均衡發(fā)展。

寫(xiě)字樓：新模式增添新動(dòng)力《安家》：這幾年，聯(lián)合辦公空間的發(fā)展迅速。聯(lián)合辦公空間真的有市場(chǎng)需求嗎？

劉德?lián)P：目前，對(duì)于聯(lián)合辦公空間有兩大驅(qū)動(dòng)力，可以說(shuō)聯(lián)合辦公空間是市場(chǎng)的好幫手。

第一大驅(qū)動(dòng)力來(lái)源于國(guó)家對(duì)于“雙創(chuàng)”的推廣和互聯(lián)網(wǎng)的鼓勵(lì)，使對(duì)聯(lián)合辦公空間的需求與日俱增。第二大驅(qū)動(dòng)來(lái)源于未來(lái)1.5到3年的寫(xiě)字樓供應(yīng)高峰，高供應(yīng)催生寫(xiě)字樓多元化空間的產(chǎn)生，聯(lián)合辦公便是其中一個(gè)重要的類(lèi)型。

聯(lián)合辦公空間可以較好地控制辦公成本，對(duì)新興企業(yè)極具吸引力，而當(dāng)新興企業(yè)具備一定規(guī)模后，又將轉(zhuǎn)向傳統(tǒng)辦公樓，因此聯(lián)合辦公更像是一種載體，與傳統(tǒng)辦公樓相輔相成。

《安家》：除了專業(yè)的聯(lián)合辦公空間運(yùn)營(yíng)商，一些開(kāi)發(fā)商也積極投身于聯(lián)合辦公空間的打造，聯(lián)合辦公空間的收益率很可觀嗎？

劉德?lián)P：我認(rèn)為開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)聯(lián)合辦公空間并不完全是短期收益的考量，而更側(cè)重于三大要素。

首先，開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)聯(lián)合辦公空間更像是為新興企業(yè)提供孵化基地，對(duì)于有潛力的新興企業(yè)進(jìn)行日后的投資或收購(gòu)；其次，配合國(guó)家對(duì)“雙創(chuàng)”的推廣力度，劃撥一些新項(xiàng)目的空間打造聯(lián)合辦公空間也是為項(xiàng)目的品牌推廣作考量；最后，新興企業(yè)在具有一定規(guī)模后，也有可能成為辦公樓的主力租戶之一，這也是為辦公樓儲(chǔ)備潛在租戶。

2017中國(guó)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)大趨勢(shì)

《安家》：中國(guó)的零售業(yè)充滿挑戰(zhàn)，它對(duì)零售商還有吸引力嗎？

劉德?lián)P：全球的經(jīng)濟(jì)還較為低迷，對(duì)于零售商來(lái)說(shuō)挑戰(zhàn)無(wú)處不在，但中國(guó)，與其說(shuō)充滿挑戰(zhàn)，我覺(jué)得更多的是機(jī)遇。中國(guó)的消費(fèi)群體龐大，還有很多未得到開(kāi)發(fā)的新領(lǐng)域，因此零售商的擴(kuò)充空間很大。

對(duì)于國(guó)際零售商來(lái)說(shuō)，我覺(jué)得挑戰(zhàn)更多的是來(lái)自于文化和消費(fèi)習(xí)慣的差異。中國(guó)的消費(fèi)者接受新事物的速度很快，喜好變化得也很快。目前，中國(guó)正大力發(fā)展互聯(lián)網(wǎng)，零售商更應(yīng)結(jié)合互聯(lián)網(wǎng)迅速滲透中國(guó)市場(chǎng)，擴(kuò)大品牌影響力，并緊跟消費(fèi)者步伐，甚至可以引領(lǐng)未來(lái)消費(fèi)趨勢(shì)。

對(duì)于本土零售商來(lái)說(shuō)，應(yīng)把握近水樓臺(tái)先得月的優(yōu)勢(shì)。關(guān)注國(guó)內(nèi)消費(fèi)者的需求，在營(yíng)銷(xiāo)策略、品牌打造、產(chǎn)品品質(zhì)和包裝上下足功夫。忽略國(guó)內(nèi)市場(chǎng)可能造成巨大損失。

《安家》：寫(xiě)字樓面臨供應(yīng)高峰，即使是一線城市也不列外，對(duì)未來(lái)的一線城市寫(xiě)字樓市場(chǎng)是否有所擔(dān)憂？

劉德?lián)P：一線城市的寫(xiě)字樓市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了極為細(xì)分的市場(chǎng)，以上海為例，我們已經(jīng)不能宏觀的分析整個(gè)上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)，則應(yīng)進(jìn)一步探索細(xì)分市場(chǎng)。

核心區(qū)的供應(yīng)仍然有限，租金平穩(wěn)，空置率保持在低位。次級(jí)商圈供應(yīng)較大，開(kāi)發(fā)商應(yīng)根據(jù)區(qū)域定位打造項(xiàng)目，吸引特定的租客群體。比如，徐匯濱江擁有夢(mèng)工廠和湖南衛(wèi)視，則更定位文化娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)；虹橋板塊擁有交通樞紐的優(yōu)勢(shì)，對(duì)于業(yè)務(wù)輻射長(zhǎng)三角一帶的制造業(yè)擁有更強(qiáng)吸引力；北外灘區(qū)域則以大型國(guó)有企業(yè)的自用型寫(xiě)字樓為主。

上海是中國(guó)面向世界的窗口。作為中國(guó)門(mén)戶城市，上海正全力建設(shè)全球金融中心，“一帶一路”以及自由貿(mào)易區(qū)等大型戰(zhàn)略計(jì)劃，將增強(qiáng)中國(guó)與鄰國(guó)的貿(mào)易、投資及商務(wù)聯(lián)系，加之一些跨國(guó)企業(yè)在中國(guó)都有計(jì)劃部署擴(kuò)張，相信將進(jìn)一步刺激寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求增長(zhǎng)。

《安家》：中國(guó)一線城市土地稀缺，價(jià)格高企，開(kāi)放商應(yīng)如何應(yīng)對(duì)這些挑戰(zhàn)。穩(wěn)步發(fā)展？

劉德?lián)P：中國(guó)一線城市的土地供應(yīng)稀缺，土地價(jià)格越來(lái)越高。以往忙于“拍地，賣(mài)樓”的開(kāi)發(fā)商在這一輪的調(diào)整中將面臨多元化發(fā)展經(jīng)營(yíng)的問(wèn)題。

開(kāi)發(fā)商很難保持高增長(zhǎng)，單一粗放的“買(mǎi)賣(mài)”模式，需要進(jìn)一步結(jié)合可持續(xù)性“經(jīng)營(yíng)”模式，優(yōu)化運(yùn)營(yíng)高品質(zhì)的商業(yè)項(xiàng)目，為日后獲取穩(wěn)定的收益做好準(zhǔn)備。這意味著企業(yè)需要降低負(fù)債，并積極提升項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)管理，儲(chǔ)備專業(yè)運(yùn)營(yíng)人才團(tuán)隊(duì)，真正下好可持續(xù)發(fā)展的“資產(chǎn)管理”這盤(pán)棋。

《安家》：2016年整年對(duì)住宅的調(diào)控此起彼伏。上海更是在鄰近年末的時(shí)候再次收緊信貸。如何看待這對(duì)2017年住宅市場(chǎng)的影響？

劉德?lián)P：2015年末到2016年的住宅市場(chǎng)太過(guò)熱情，政策調(diào)整也是希望可以穩(wěn)定市場(chǎng)。上海住宅市場(chǎng)在年末再次迎來(lái)“緊箍咒”，因此2017年上半年應(yīng)該是住宅市場(chǎng)的冷凝期，成交量及價(jià)格都將放緩，2017年下半年市場(chǎng)有望迎來(lái)逐步回暖，具體回暖力度還要看中國(guó)整體經(jīng)濟(jì)的情況，所以說(shuō)明年下半年應(yīng)該是住宅市場(chǎng)的分水嶺。

然而挑戰(zhàn)總與機(jī)會(huì)并存，住宅銷(xiāo)售市場(chǎng)的冷卻將刺激租賃市場(chǎng)的提升。尤其是服務(wù)式公寓市場(chǎng)，作為租賃市場(chǎng)的重要組成部分。我們已經(jīng)看到近期市場(chǎng)來(lái)自本地租戶的需求日益涌現(xiàn)，我相信服務(wù)式公寓市場(chǎng)未來(lái)將有更搶眼表現(xiàn)。

2017年房企寧可累死自己，也要餓死競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手

一一專訪同策咨詢研究部總監(jiān)

張宏偉

從2016年9月份中央有關(guān)樓市“一線城市防泡沫，二線城市要穩(wěn)，三四線城市要活”的定調(diào)，到11月份住建部再次部署熱點(diǎn)城市樓市調(diào)控，再到中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議要堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”的定位的定調(diào)，再到各地樓市“大檢查”從執(zhí)行的角度從嚴(yán)，政策層面已經(jīng)迎來(lái)本輪樓市的“拐點(diǎn)”。

《安家》：您認(rèn)為2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向是什么？

張宏偉：從政策面發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，2017年住房市場(chǎng)監(jiān)管和整頓還是繼續(xù)，對(duì)于市場(chǎng)來(lái)講，用一句官方的話就是要“放棄幻想”，樓市“大檢查”仍然會(huì)繼續(xù)規(guī)范銷(xiāo)售，起碼十九大黨換屆完成之前不會(huì)有松動(dòng)的機(jī)會(huì)，甚至2018年“兩會(huì)”政府換屆完成之前也不會(huì)實(shí)質(zhì)性的“風(fēng)向標(biāo)”意義的松動(dòng)。

同時(shí)，資本市場(chǎng)融資環(huán)境從嚴(yán)，房企尤其是部分民營(yíng)房企將在2017年下半年開(kāi)始遭遇資金兌付壓力。

從目前調(diào)控的城市市場(chǎng)反應(yīng)來(lái)看，北京、深圳、合肥、蘇州、南京、廈門(mén)等23個(gè)城市在2016年10月初集中發(fā)布調(diào)控政策，隨著市場(chǎng)大檢查拉開(kāi)帷幕，從典型一二線城市來(lái)看，2016年10月份以后的商品住宅成交量也確實(shí)出現(xiàn)30-50%不同程度的下滑，上述城市商品住宅市場(chǎng)率先出現(xiàn)成交量的調(diào)整。

從2017年發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，上半年基本上為核心一二線城市供求雙方博弈階段，量和價(jià)格勢(shì)必會(huì)損失一個(gè)指標(biāo)。由于春節(jié)后的集中推盤(pán)期在4月下旬以后，即使5-6月出現(xiàn)一波成交量小高峰，但是，從整體上來(lái)看，上半年交易量勢(shì)必會(huì)首先出現(xiàn)下滑，“量跌價(jià)穩(wěn)”成為這個(gè)階段的樓市特征。進(jìn)入三季度，從量和價(jià)格兩個(gè)指標(biāo)上來(lái)看，由于上半年損失了量，下半年勢(shì)必會(huì)沖刺銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，再加上下半年房企2015年下半年以來(lái)“加杠桿”資金到期面臨的資金兌付的壓力，房企的資金鏈趨緊，預(yù)計(jì)從三季度個(gè)案開(kāi)始出現(xiàn)下跌，整體市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)降價(jià)的趨勢(shì)，價(jià)格的指標(biāo)發(fā)生變化，下半年總體市場(chǎng)會(huì)表現(xiàn)為“以價(jià)換量”。而這樣的局面有可能至少一直會(huì)持續(xù)到2018年的上半年。

《安家》：您認(rèn)為房企明年的競(jìng)爭(zhēng)主要體現(xiàn)在什么方面？

張宏偉：2017年下半年全國(guó)核心一二線城市商品住宅市場(chǎng)將在嚴(yán)格的監(jiān)管與執(zhí)行背景下進(jìn)入調(diào)整期，部分開(kāi)發(fā)商尤其是民營(yíng)開(kāi)發(fā)商資金鏈將遇到斷鏈的風(fēng)險(xiǎn)。由此可知，2017年的市場(chǎng)對(duì)于部分房企尤其是“加杠桿”較大民營(yíng)房企（比如閩系的房企）來(lái)講是一場(chǎng)惡戰(zhàn)，這場(chǎng)惡戰(zhàn)不是簡(jiǎn)單地爭(zhēng)奪市場(chǎng)份額而戰(zhàn)，而是為了生存而戰(zhàn)。為了下半年以后還能夠繼續(xù)在房地產(chǎn)市場(chǎng)生存下去，對(duì)于上述部分房企而言，“全民營(yíng)銷(xiāo)”也罷，啟用銷(xiāo)售代理公司渠道公司也罷，搞什么“眾籌”買(mǎi)房“噱頭”也罷，千方百計(jì)拼渠道搶客戶也是王道，尤其是在限購(gòu)限貸已經(jīng)從嚴(yán)的市場(chǎng)背景下，客戶總量本來(lái)就有限，不管什么樣的客戶“蒼蠅也是肉”，不管通過(guò)什么樣渠道不管多累先把客戶搶到自己碗里再說(shuō)，“寧可累死自己，也要餓死競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手”將成為2017年房企之間搶收銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的策略，這也成為上述房企繼續(xù)“活下去”的本能反應(yīng)。

此外，房企繼續(xù)“活下去”“寧可累死自己，也要餓死競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手”的動(dòng)力在于下一輪的市場(chǎng)“換倉(cāng)”機(jī)會(huì)。

《安家》：請(qǐng)您詳細(xì)講講“換倉(cāng)”這個(gè)概念？

張宏偉：對(duì)于房企“換倉(cāng)”調(diào)整城市布局策略來(lái)講，雖然2017年下半年會(huì)遭遇市場(chǎng)調(diào)整期，甚至還要采取“以價(jià)換量”的策略保證銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的完成，但是，暫時(shí)的損失并不意味著策略的失誤。眾所周知，市場(chǎng)低迷期地價(jià)相對(duì)合理，屆時(shí)，房企可以選擇核心城市進(jìn)行拿地布局“換倉(cāng)”，調(diào)整城市布局，爭(zhēng)取城市優(yōu)質(zhì)土地資源，爭(zhēng)取2018年下半年之后下一輪市場(chǎng)上行周期的發(fā)展機(jī)會(huì)。

由此可見(jiàn)，2017年下半年之后將是房企投資部最繁忙的時(shí)候，也是最累的時(shí)候，因?yàn)?，那時(shí)候企業(yè)資金有限，要將有限的資金投入到價(jià)值最大化的城市或項(xiàng)目，屆時(shí)，從找地到做投資測(cè)算，這點(diǎn)累不算什么，“寧可累死自己，也要餓死競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手”，只有做到這些，才不會(huì)錯(cuò)過(guò)下一輪的市場(chǎng)發(fā)展機(jī)會(huì)，才會(huì)苦盡甘來(lái)。

《安家》：很多人認(rèn)為。美元加息就是一個(gè)“黑天鵝”，您認(rèn)為這對(duì)中國(guó)樓市有何影響？

張宏偉：影響之一：美元進(jìn)入加息通道，國(guó)內(nèi)資金還會(huì)繼續(xù)“外逃”，對(duì)中國(guó)已經(jīng)處于逐步降溫的樓市來(lái)講是“利空”。

美元進(jìn)入加息通道后，全球資本也會(huì)向美國(guó)流動(dòng)，對(duì)于中國(guó)來(lái)講也是如此，資金流向也會(huì)至美國(guó)。那么，這些資金逃到哪里？顯然，轉(zhuǎn)向美元資產(chǎn)或房產(chǎn)。這對(duì)中國(guó)已經(jīng)開(kāi)始調(diào)控并且逐步降溫的樓市來(lái)講是“利空”。

影響之二：美元進(jìn)入加息通道，全球資產(chǎn)配置方向轉(zhuǎn)向美元資產(chǎn)或房產(chǎn)，中國(guó)高凈值人群配置美元資產(chǎn)的趨勢(shì)會(huì)更加明顯。

美元進(jìn)入加息通道，從全球投資客或財(cái)富階層的資產(chǎn)配置方向來(lái)看，購(gòu)置美元資產(chǎn)或增加美元資產(chǎn)成為他們的最優(yōu)選擇，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)更加具有投資價(jià)值。在此市場(chǎng)背景下，美元定價(jià)資產(chǎn)處于升值過(guò)程中，而中國(guó)樓市在調(diào)控政策壓力下已經(jīng)進(jìn)入調(diào)整的周期，中國(guó)的投資客或高凈值人群會(huì)對(duì)比中美樓市的變化周期與投資價(jià)值，最終還是會(huì)選擇投資價(jià)值處于上升期的美國(guó)房產(chǎn)或美元定價(jià)資產(chǎn)。

影響之三：美元進(jìn)入加息通道，國(guó)內(nèi)房企境外債務(wù)尤其是美元債務(wù)成本進(jìn)一步上升，同時(shí)，因?yàn)槿嗣駧刨H值將使房企仍然面臨不少匯兌損失。

隨著人民幣匯率不斷下跌，以美元債為首的公司海外債券，因人民幣貶值而成本不斷提高。而且美元進(jìn)入加息通道后，人民幣預(yù)期貶值還將持續(xù)，這意味著這些債券的成本還將持續(xù)上升。

從未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，由于預(yù)期人民幣匯率將繼續(xù)走低，美元債的成本還將持續(xù)走高，預(yù)計(jì)2017年匯兌損失還將繼續(xù)大幅度增加，這使得一些房企為了降低成本不得不選擇提前贖回，從2015年下半年起，房企開(kāi)始密集贖回美元債，一些房企選擇發(fā)行國(guó)內(nèi)公司債，也有一些房企以新債替代利率較高的舊債。

影響之四：美元加息加速國(guó)內(nèi)樓市調(diào)整，樓市“大魚(yú)吃小魚(yú)，快魚(yú)吃慢魚(yú)”，市場(chǎng)集中度加速特征將更加明顯。

美元進(jìn)入加息通道后，國(guó)內(nèi)資本繼續(xù)外流，而國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)環(huán)境日趨從嚴(yán)，這樣的疊加因素將加速中國(guó)樓市進(jìn)入調(diào)整期。隨著2017年年中樓市進(jìn)入新一輪市場(chǎng)調(diào)整期，樓市的深度調(diào)整將導(dǎo)致更多的中小房企退出房地產(chǎn)或被收購(gòu)，而這對(duì)于綜合競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力較強(qiáng)的房企來(lái)講則成為逆勢(shì)發(fā)展的機(jī)會(huì)，尤其是對(duì)于大型品牌房企來(lái)講，會(huì)在樓市下半場(chǎng)這個(gè)階段繼續(xù)“大魚(yú)吃小魚(yú)”，增強(qiáng)自身在行業(yè)內(nèi)的規(guī)?；瘍?yōu)勢(shì)。

影響之五：經(jīng)濟(jì)危機(jī)周期與中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)整周期疊加，美元加息將使中國(guó)樓市2017-2018年的調(diào)整深度加大，部分城市房?jī)r(jià)或?qū)⒈┑?/p>

按照經(jīng)濟(jì)周期來(lái)看，我們往前推演幾十年可以發(fā)現(xiàn)基本上是10年一個(gè)經(jīng)濟(jì)周期，前幾輪的經(jīng)濟(jì)周期的低谷點(diǎn)分別為2008年的美國(guó)次貸危機(jī)、1998年的亞洲金融危機(jī)、1988年左右蘇州解體東歐劇變導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)危機(jī)、1978年左右就中國(guó)而言面臨百業(yè)待興的經(jīng)濟(jì)低迷局面，再往前不必多言，也大體上是10年左右一個(gè)經(jīng)濟(jì)周期。按照上述經(jīng)濟(jì)周期規(guī)律，也就意味著2017-2018年左右中國(guó)經(jīng)濟(jì)將面臨新的底部。