民生銀行探索地產(chǎn)融資新模式

張彤星

由中國民生銀行全程主導(dǎo)的“匯富富華金寶大廈資產(chǎn)支持專項計劃”日前成功發(fā)行，近日將在中證機構(gòu)間私募產(chǎn)品報價與服務(wù)系統(tǒng)掛牌交易，這意味著國內(nèi)首單商業(yè)地產(chǎn)按揭貸款資產(chǎn)支持證券（Commercial Mortgage Backed Security，即CMBS）項目成功落地。

“匯富富華金寶大廈資產(chǎn)支持專項計劃”是由民生銀行聯(lián)合富華國際集團、招商證券、博時資本、華寶信托及奮迅律師事務(wù)所共同推出的創(chuàng)新產(chǎn)品。其基礎(chǔ)資產(chǎn)是以地處北京王府井商圈的金寶大廈辦公樓為抵押、以物業(yè)未來13年租金凈收入為還款來源的商業(yè)地產(chǎn)按揭貸款。該產(chǎn)品由民生銀行牽頭承擔(dān)財務(wù)顧問、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)及產(chǎn)品銷售工作，招商證券承擔(dān)了項目的方案設(shè)計及監(jiān)管溝通工作，博時資本承擔(dān)了專項計劃管理工作，并由華寶信托、奮迅律師事務(wù)所和聯(lián)合信用評級公司等機構(gòu)提供專業(yè)支持。

CMBS是標(biāo)準(zhǔn)化資產(chǎn)證券化的—種極為重要的模式。它將傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)按揭貸款通過結(jié)構(gòu)化手段與證券化過程，包裝成債券形式向投資者發(fā)行，具有多方面的優(yōu)勢。

首先，CMBS突破了傳統(tǒng)的銀行貸款限制，并有實際基礎(chǔ)資產(chǎn)抵押支持。通過結(jié)構(gòu)化處理未來現(xiàn)金流，CMBS可以獲得比資產(chǎn)原始權(quán)益人本身更高的信用等級，且?guī)砀偷娜谫Y成本。

其次，CMBS保留了對資產(chǎn)的所有權(quán)，因此享有未來地產(chǎn)的價值升值空間。在房地產(chǎn)行業(yè)層面，CMBS為大量持有商業(yè)不動產(chǎn)的企業(yè)提供了一條新的融資渠道，降低了融資成本，有利于這些企業(yè)盤活存量，快速回籠資金，保障了企業(yè)的持續(xù)高速成長和行業(yè)的健康發(fā)展。在資本市場層面，CMBS建立了一條持有大量商業(yè)不動產(chǎn)的企業(yè)進入資本市場的新通道，從而促進國內(nèi)多層次資本市場蓬勃發(fā)展，擴大資本市場規(guī)模。

此外，對機構(gòu)投資者來說，CMBS也豐富了國內(nèi)資本市場產(chǎn)品種類，為機構(gòu)投資者實現(xiàn)投資風(fēng)險的分散化創(chuàng)造了條件，從而極大地促進機構(gòu)投資者的穩(wěn)定發(fā)展。當(dāng)前來看，受監(jiān)管法規(guī)和稅收政策影響，房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）尚需時日才會出現(xiàn)突破性的變化。相比之下，CMBS是國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)里更具實操性、復(fù)制性、標(biāo)準(zhǔn)化的證券化產(chǎn)品。對商業(yè)地產(chǎn)商來說，CMBS建立了一條商業(yè)地產(chǎn)商進入資本市場的新通道，降低了融資成本，保障了企業(yè)的持續(xù)高速成長和行業(yè)的健康發(fā)展。對銀行來說，CMBS為銀行體系盤活信貸存量、做大信貸增量的又一新產(chǎn)品。對機構(gòu)投資者來講，CMBS豐富了國內(nèi)資本市場產(chǎn)品種類，為機構(gòu)投資者提供了長期穩(wěn)定安全且收益相對較高的證券投資品種。

作為富華集團參與資本市場第一單，“匯富富華金寶資產(chǎn)支持專項計劃”得到了民生銀行的大力支持。該資產(chǎn)證券化產(chǎn)品盤活了富華集團現(xiàn)有存量資產(chǎn)，優(yōu)化了集團負(fù)債結(jié)構(gòu)，為集團商業(yè)板塊由重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型提供了可借鑒的路徑，也為集團未來對接資本市場提供了經(jīng)驗和動力。

今年初以來，民生銀行北京分行在北京地區(qū)推出“全新”的住房按揭貸款服務(wù)。該服務(wù)以靈活的貸款政策、專業(yè)化的團隊、高效的審批按揭速度，以及便捷的O2O服務(wù)模式，迅速成為京城住房按揭貸款市場中日趨成熟的明星產(chǎn)品。

按揭政策更靈活

目前在住房按揭貸款市場中，銀行同業(yè)競爭日趨激烈，銀行產(chǎn)品同質(zhì)化較為嚴(yán)重。民生北分在按揭市場政策更為靈活，利率更加優(yōu)惠。比如，父母子女可做“接力貸”，解決借款人年齡大而申請期限太短的問題；客戶申請民生按揭貸款還可以配套申請消費貸，用于裝修或購買家用“大件”，一站式解決客戶的資金融通需求。

快速審批快速放款

基于專業(yè)化的操作流程，民生北分承諾材料齊全24小時內(nèi)批貸，打破個人住房按揭貸款審批流程復(fù)雜緩慢的行業(yè)傳統(tǒng)。另外，民生北分要求支行客戶經(jīng)理在抵押登記辦妥后，他項權(quán)利證取回當(dāng)天就可放款，這種高效的審批和放款效率，大大縮短了客戶買賣旁產(chǎn)的交易時間，節(jié)約了交易成本，使得民生北分在市場中得到了客戶和合作機構(gòu)的認(rèn)可，樹立了良好的市場口碑。

成立消貸中心 按揭一站式

2016年3月，民生北分成立了消費貸款金融中心，實現(xiàn)按揭貸款從接單到放款一站式的服務(wù)。自成立以來，北京分行業(yè)務(wù)推動、審批、放款的專業(yè)團隊集中辦公，前臺團隊負(fù)責(zé)接單，后臺團隊負(fù)責(zé)操作，使得業(yè)務(wù)操作流程高度集約化，各崗位更加專業(yè)化，這不僅提高了工作效率，還保證了業(yè)務(wù)從接單到放款的一致性，大大提升了業(yè)務(wù)辦理效率，最大程度降低客戶等待時間。

“優(yōu)房閃貸”線上申請貸款

今年，民生北分還推出了互聯(lián)網(wǎng)抵押貸款產(chǎn)品——“優(yōu)房閃貸”，客戶只需登錄“民生銀行北京”微信公眾號，輸入相關(guān)信息即可了解自己房產(chǎn)評估價格、貸款金額和期限等相關(guān)信息。并且通過“優(yōu)房閃貸”可以在線申請消費貸、按揭貸款和個人經(jīng)營貸三種個人貸款產(chǎn)品。在線上業(yè)務(wù)辦理中，客戶只需留下聯(lián)系方式，民生北分會第一時間安排專業(yè)的客戶經(jīng)理聯(lián)系受理，使客戶便捷地享受到民生北分專業(yè)細(xì)致的O2O金融服務(wù)。

據(jù)了解，民生北分在業(yè)務(wù)創(chuàng)新方面一直處于同行業(yè)領(lǐng)先水平，隨著今年北京市民購房需求持續(xù)攀升，民生北分加快按揭貸款產(chǎn)品創(chuàng)新研發(fā)步伐，并加大在京城市場的開發(fā)力度，與市場上多家房屋中介建立了良好合作關(guān)系，迅速成為這些中介的主流合作銀行。據(jù)民生北分個人金融處相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，該行對北京市按揭住房市場抱有很大的信心，將持續(xù)致力于產(chǎn)品和服務(wù)創(chuàng)新，堅持以客戶為中心，為客戶提供更加優(yōu)質(zhì)、高效的金融服務(wù)。