十億物業(yè)繡球最強聯(lián)姻

邵萍

社區(qū)O2O還是一個提升物業(yè)服務(wù)品質(zhì)的工具，它的優(yōu)勢是能明顯優(yōu)化物業(yè)服務(wù)鏈，而想在價值鏈上挖潛，現(xiàn)在看依然非常難。

在萬達“去地產(chǎn)化”戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型之下，王健林選擇將非核心的萬達物業(yè)管理業(yè)務(wù)剝離出去。這個或涉及高達4000萬平方米管理面積，年收入10億元的物業(yè)大繡球拋出去，便引來了萬科、綠城、花樣年和中民這樣的豪華陣容來打擂對決。最終誰成為贏家，都是一次具有里程碑意義的超級合作。

引無數(shù)英雄競折腰

歷經(jīng)三次轉(zhuǎn)型，萬達從偏居一隅的小房企轉(zhuǎn)身為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)泰斗，掌舵者王健林也帶著他的萬達財富故事走向全球。萬達此次打包的物業(yè)管理資產(chǎn)，是除城市綜合體和大型文旅項目之外的其他所有業(yè)態(tài)，保守估計，這筆交易涉及的物業(yè)管理面積也會超過4000萬平方米，物業(yè)年收入將超過10億元，堪稱史上之最。

無論誰吃下萬達物業(yè)，都是一筆里程碑式的收購樣本。這也就不難理解，萬達物業(yè)這顆繡球之外的擂臺上，站著的是萬科、綠城、花樣年和中民這樣的豪華陣容。

萬科物業(yè)有過硬的品牌優(yōu)勢，是目前營收最大的物業(yè)公司，其去年營收達29.7億元。2015年8月，萬科宣布擬拆分物業(yè)上市，并順勢啟動萬科物業(yè)市場化擴張，要做國內(nèi)第一個百億級別的物業(yè)公司。

綠城物業(yè)同樣以高質(zhì)量服務(wù)的美譽度著稱，去年底，綠城物業(yè)在港交所發(fā)布上市招股書，將自己的物業(yè)“新故事”包裝上園區(qū)O2O概念。花樣年則擁有多元化的子品牌布局，在全國拓展和管理的物業(yè)面積總量已達到約3.3億平方米。花樣年是國內(nèi)最擅長資本化運作的物業(yè)管理方，其旗下物業(yè)品牌“彩生活”和“美易家”先后掛牌港股和新三板，分別定位服務(wù)普通住宅和寫字樓、高端公寓。另一物業(yè)品牌開元國際則立足于高端住宅。

中民物業(yè)屬于后起之秀，業(yè)界知名度低于競爭對手。公開資料顯示，中民物業(yè)為中國民生投資股份有限公司下屬八大板塊之一。按照中民物業(yè)董事長王暉的意思，其將主要通過投資收購的方式獲取物業(yè)資源。

花將落誰家？

歷經(jīng)數(shù)月，多輪報價和方案調(diào)整之后，花樣年在四方對決中勝出。目前，雙方（萬達和花樣年）已經(jīng)敲定了基本交易框架，正就合同條款的細節(jié)進行磋商。據(jù)了解，這筆交易屬于股權(quán)交易的概念，收購?fù)瓿珊?，萬達物業(yè)項目的運營還是以原萬達團隊的運營管理團隊為主，不過在管理體系、標準上會有所變化。截至目前，雙方具體收購對價、置換條件、合作細節(jié)、管理思路等，還等待挖掘或信息披露。

那么，在那么多“BAT”面前，花樣年憑什么勝出的呢？公開資料顯示，截至2015年12月31日，花樣年旗下物業(yè)品牌在全國拓展和管理的物業(yè)面積總量約3.3億平方米。除了人們熟知的已經(jīng)在香港上市的、針對中低端社區(qū)的彩生活，花樣年旗下還有兩個物業(yè)品牌，分別是美易家和開元國際，其中，美易家以寫字樓和高端商務(wù)公寓為主，開元國際針對高端住宅社區(qū)。令人驚訝的是，早在2013年，開元國際與萬達商業(yè)管理有限公司達成戰(zhàn)略合作協(xié)議，成為萬達地產(chǎn)物業(yè)服務(wù)的外委合作企業(yè)，承接其開發(fā)的萬達廣場銷售型物業(yè)的物業(yè)服務(wù)，當時已經(jīng)承接15個萬達廣場項目，服務(wù)面積超過500萬平方米。而此次競標，花樣年并非以彩生活為主體來參與其中，而是以花樣年集團作為競標主體，未來也將用相對高端的美易家和開元國際來對接原有的萬達物業(yè)。

不過，對于花樣年來說，在交易塵埃落定之后，與萬達會有怎么樣的磨合期，如果消化不良出現(xiàn)排斥怎么辦，這些都對花樣年的管理能力提出高訴求。同樣，并購萬達物業(yè)之后，花樣年如何實現(xiàn)資本化，其盈利如何持續(xù)，仍然是它所必須面對的問題。

聯(lián)姻故事如何續(xù)寫？

這筆交易是否會有變故？花樣年會如何把這宗聯(lián)姻故事講下去？一切還需要讓時間來說話。但不可否認的是，傳統(tǒng)的物業(yè)管理利潤微薄，盈利前景不佳之下，借助大數(shù)據(jù)技術(shù)，以“社區(qū)O2O”的形式來實現(xiàn)物業(yè)增值的風口已開。

此前彩生活上市時捕捉的關(guān)鍵詞就是“社區(qū)O2O”，其市值迅速反超母公司花樣年，這樣的高估值資本故事成為其他房地產(chǎn)商意欲效仿的典型樣本。兩年來，已有多家龍頭房企宣布要將旗下物業(yè)公司分拆上市，如萬科、保利、碧桂園等都把掘金物業(yè)服務(wù)的戰(zhàn)略提上日程。

這些大牌房企也已紛紛推出社區(qū)O2O平臺，比如萬科推出“睿服務(wù)”，并配套了APP“住這兒”；綠城亦推出了“幸福綠城”APP，制定了“綠粉+”計劃；甚至萬達物業(yè)社區(qū)APP“萬達生活”也已全線運行。

這是個“尚待開墾的藍海市場”，光大證券此前曾預(yù)測，物業(yè)管理未來的收入空間約為2.7萬億元，若以3%收取端口費，對應(yīng)798億元。按照方正證券互聯(lián)網(wǎng)高級分析師張常新的分析，社區(qū)O2O閉環(huán)一旦形成，可不斷添加產(chǎn)品和服務(wù)來滿足住戶的各類需求，理論上行業(yè)沒有天花板，有可能發(fā)展成一個萬億級別的行業(yè)。

社區(qū)O2O的原理，是想把互聯(lián)網(wǎng)的交易入口和流量攔截在家門口，它以懶人經(jīng)濟為切入口，大多致力于家門口最后一公里服務(wù)，并且希望將更多的生活需求都整合進平臺，有很大的想象空間。不過，這場家門口的戰(zhàn)爭并不好打，盈利模式還待厘清。按照券商界的分析，眼下，資本市場對物管概念仍然較為歡迎，但態(tài)度已趨于謹慎。他們最關(guān)心的問題在于商業(yè)模式，包括盈利模式、財務(wù)報表、發(fā)展前景等實際問題。但在現(xiàn)實中，大部分物管企業(yè)并未形成可持續(xù)的盈利模式。

歸根到底，社區(qū)O2O還是一個提升物業(yè)服務(wù)品質(zhì)的工具，它的優(yōu)勢是能明顯優(yōu)化物業(yè)服務(wù)鏈，而想在價值鏈上挖潛，現(xiàn)在看依然非常難。眼下，花樣年拿下萬達物業(yè)只差一紙公告。待到公告日，花樣年將如何辯駁外界的質(zhì)疑？且等且看。