房地產(chǎn)企業(yè)的金融風(fēng)險及化解措施

◎朱百研

房地產(chǎn)企業(yè)的金融風(fēng)險及化解措施

◎朱百研

隨著我國城市化進程的加快，在剛需住房需求下，我國房地產(chǎn)業(yè)取得了較快的發(fā)展，大量資金涌入房地產(chǎn)行業(yè)中來。相較于發(fā)達國家，我國房地產(chǎn)金融業(yè)起步較晚，發(fā)展還不完善，再加之我國宏觀政策調(diào)控的不斷干預(yù)，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)存在較大的金融風(fēng)險，因此需要針對房地產(chǎn)企業(yè)的金融風(fēng)險進行分析，并采取有效的措施加以化解，確保房地產(chǎn)行業(yè)的健康、持續(xù)發(fā)展。

一直以來，我國房地產(chǎn)企業(yè)都存在著融資渠道單一的問題，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)存在著較大的金融風(fēng)險。再加之我國關(guān)于房地產(chǎn)的政策密集出防擦看，在國家宏觀調(diào)控政策不斷變動的情況下，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了政策風(fēng)險。當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營面臨較大的風(fēng)險，銀行為了提高資金流動性，往往會提前收回資金，這使房產(chǎn)地企業(yè)面臨更為嚴竣的資金問題。同時房地產(chǎn)企業(yè)自身信用資金管理也存在一定的風(fēng)險。這些風(fēng)險都導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)金融風(fēng)險增加，一旦這些風(fēng)險全面爆發(fā)，則會對國民經(jīng)濟的穩(wěn)定性帶來嚴重的影響，因此需要做好房地產(chǎn)企業(yè)金融風(fēng)險的有效防范。

房地產(chǎn)企業(yè)的金融風(fēng)險分析

融資風(fēng)險。融資風(fēng)險主要來融資成本的增加。這主要是由于當(dāng)前金融機構(gòu)和社會資金都呈現(xiàn)出緊縮的局面，在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)自身對資金的需求沒有發(fā)生變化，企業(yè)要想獲得足夠多的資金支持，必然需要導(dǎo)致成本增加。同時，當(dāng)前國家對貸款利率進行了調(diào)整，相較于以前，貸款利率有了一定程度的提高，金融機構(gòu)貸款是房地產(chǎn)企業(yè)融資的重要組成部分，這也導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金成本的增加。另外在當(dāng)前流動性緊縮的大環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)需要花費更多的成本來收集信息和進行合同談判，從而獲取可能融資渠道，這也使房地產(chǎn)企業(yè)融資成本增加，進而導(dǎo)致融資風(fēng)險進一步加大。

政策風(fēng)險。首先，我國關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的政策密集出臺，如一些限購政策及貸款政策，這些政策出臺后，導(dǎo)致購房成本支出增加，使部分群體失去購房能力及部分群體購房欲望降低，這導(dǎo)致房屋銷售難度增加，會對資金回籠的速度帶來較大的影響。其次，國家加大了保障性住房的建設(shè)力度，這使市場對商品房的需求直接降低，而且保障性住房與商品房之間存在較大的價格差異，會對商品房漲價行為帶來一定的影響，不利于房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入的提升，會對房地產(chǎn)企業(yè)資金的盈利能力帶來較大的制約。

信用風(fēng)險。信用風(fēng)險主要來自于兩方面：是銀行出于自身流動性的需求，或是認為房地產(chǎn)企業(yè)面臨較大的風(fēng)險，從而提前收回貸款，這會對房地產(chǎn)企業(yè)帶來嚴竣的資金壓力；房地產(chǎn)企業(yè)自身的信用資金管理風(fēng)險，即在企業(yè)建造房屋發(fā)圖片看看，會通過預(yù)付資金的方式來購買原料或是將資金提前支付給施工方，一旦原料及施工方出現(xiàn)破產(chǎn)，則會給企業(yè)帶來較大的信用風(fēng)險。

空置風(fēng)險。我國房地產(chǎn)金融的發(fā)展雖然取得了一定的成效，但由于與之相對應(yīng)的管理不完善。面對房地產(chǎn)行業(yè)投資需求過大及房價急劇上升的情況，一些資金緊張局面越來越嚴重。國家相關(guān)部門雖然采取了相應(yīng)的措施來抑制房地產(chǎn)投資增速較快問題，但所取得的成效并不顯著，建成的住房面積遠遠大于銷售的住房，房產(chǎn)空置現(xiàn)象十分嚴重，這無形中增加了房地產(chǎn)企業(yè)的金融風(fēng)險。

房地產(chǎn)企業(yè)金融風(fēng)險的化解措施

增加融資渠道。可以進一步通過擴充股本等方式來增加自籌資金的比重。部分非專業(yè)性的房地產(chǎn)投資企業(yè)，如國有大中型企業(yè)的下屬企業(yè)，則可以通過進一步爭取母公司的支持來獲取更多的資金；可以通過加強與銀行等金融機構(gòu)的合作來獲取資金。要在項目開發(fā)等過程中進一步加強與銀行等金融機構(gòu)的聯(lián)系和溝通，做好前期調(diào)研，以便更好的獲得銀行資金的支持；還可以通過信托融資，發(fā)行企業(yè)債券等方式來進行融資。特別是對于上市房地產(chǎn)企業(yè)而言，可以積極增去從資本市場中來融資，以此解決資金短缺問題。

加強資金管理。針對當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，需要進一步強化預(yù)算管理，建立健全房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度，并對企業(yè)的經(jīng)營成本進行有效控制，實現(xiàn)資金的節(jié)約，提高資金的流動速度，使房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中資金處于正常的周轉(zhuǎn)狀態(tài)。房地產(chǎn)企業(yè)要重視投資管理工作。在任何一項投資開始之前，都需要針對投資項目進行可行性分析，并對投資回收周期進行科學(xué)分析和預(yù)測。同時房地產(chǎn)企業(yè)還要進一步提高自身的投資決策管理水平，并構(gòu)建完善的投資決策渠道，有效的降低投資風(fēng)險，化解存在的資金壓力問題，為企業(yè)的健康發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。

加強國家宏觀調(diào)控，加大央行監(jiān)管力度 。房地產(chǎn)金融行業(yè)的穩(wěn)定，對于整個金融行業(yè)的穩(wěn)定有著重要的作用。因此，國家必須加強宏觀調(diào)控的力度，有效防范控制房地產(chǎn)風(fēng)險，引導(dǎo)金融機構(gòu)有序競爭房地產(chǎn)資金信貸市場，維護房地產(chǎn)金融市場的健康有序發(fā)展。央行須加大力度調(diào)查和分析房地產(chǎn)市場，提高對市場發(fā)展前景判斷的正確性，針對房地產(chǎn)金融可能出現(xiàn)的風(fēng)險投采取切實可行的措施和手段加以調(diào)控和干預(yù)，同時央行還要加大監(jiān)管的力度，積極引導(dǎo)房地產(chǎn)金融機構(gòu)的有序競爭。

完善房地產(chǎn)金融體系，建立風(fēng)險防范機制和風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng) 。我國在房地產(chǎn)金融領(lǐng)域中，對金融風(fēng)險的預(yù)防工作尚不完善，沒有一套完整的保證體系用于金融風(fēng)險的預(yù)防。所以建立健全房地產(chǎn)金融市場的法律法規(guī)體系、監(jiān)督管理體系、資金信用體系、風(fēng)險防范體系等用于保證房地產(chǎn)市場穩(wěn)定快速發(fā)展是當(dāng)務(wù)之急。與此同時，還要建立房地產(chǎn)金融等閑的防范機制，構(gòu)件風(fēng)險識別、防范與控制評估的預(yù)警系統(tǒng)。

房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展對于國民經(jīng)濟的發(fā)展具有非常重要的促進作用，因此需要正確對房地產(chǎn)金融進行深入認識，掌握房地產(chǎn)金融風(fēng)險，并針對存在的風(fēng)險采取有效的措施加以防范，從而保證房地產(chǎn)金融的正常運行，為房地產(chǎn)行業(yè)的健康、持續(xù)發(fā)展打下堅實的基礎(chǔ)。

（作者單位：哈爾濱綜合開發(fā)建設(shè)有限公司）