房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制與管理

羅勁文

（廣西桂林國奧城投資開發(fā)有限公司，廣西　桂林 541000）

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制與管理

羅勁文

（廣西桂林國奧城投資開發(fā)有限公司，廣西桂林 541000）

在項(xiàng)目管理過程中，成本控制不僅是其中非常重要的一部分，還是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)相應(yīng)的項(xiàng)目進(jìn)行有效管控的重點(diǎn)內(nèi)容，因此它在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的整個(gè)過程中都有非常重要的體現(xiàn)，所以對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行成本管控是房地產(chǎn)企業(yè)必須要進(jìn)行重視的問題。而房地產(chǎn)行業(yè)自身還具有一定的特殊性，加之其受到諸多因素的實(shí)際影響，使得房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為了高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，所以想要保證房地產(chǎn)企業(yè)能夠在激烈的市場競爭中站穩(wěn)腳步，并得到良好的發(fā)展，就需要對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行有效的成本管理，進(jìn)而推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)更好的發(fā)展。文章對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管控進(jìn)行探究，希望能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)成本管控提供參考。

房地產(chǎn)；開發(fā)項(xiàng)目；成本控制；管理

我國自改革開放以來，在社會(huì)和經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的同時(shí)，有效推動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)良好的發(fā)展，現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展已經(jīng)具有一定的規(guī)模，不僅成為了社會(huì)發(fā)展過程中的重要支柱企業(yè)，還為國家以及地方財(cái)政做出了巨大的貢獻(xiàn)。而隨著一些國有大中型企業(yè)的加入，使得房地產(chǎn)行業(yè)競爭越發(fā)激烈，但是不少房地產(chǎn)企業(yè)依舊使用傳統(tǒng)的方式和手段來進(jìn)行預(yù)算，而企業(yè)自身都不具備事前防范的意識(shí)，通常都是在事情發(fā)生以后再進(jìn)行管控，因此使得房地產(chǎn)成本管控水平的提升就受到了嚴(yán)重的影響，所以一定要將成本管控落實(shí)到實(shí)際中，進(jìn)而更好的推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

1　簡述房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的成本管控

1.1成本管控的含義

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中所使用的成本管理，就是房產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)相應(yīng)開發(fā)項(xiàng)目過程中對(duì)所支出費(fèi)用、消耗各項(xiàng)資源等進(jìn)行有效且合理的管控過程。簡單來說，就是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全過程進(jìn)行有效的管理和控制，進(jìn)而減少實(shí)際成本投入，提高開發(fā)項(xiàng)目的整體收益。一般開發(fā)項(xiàng)目全過程中包含了獲取土地階段、投資階段、決策階段、規(guī)劃階段、設(shè)計(jì)階段、施工階段、竣工驗(yàn)收階段［1］。

1.2管控原則

在對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行成本管理一定要按照以下原則來進(jìn)行，只有這樣才能夠保證成本管控的有效性。首先，整體成本最小化原則。在對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行成本管控期間，一定不能過于片面的追求某一時(shí)期內(nèi)成本最小化，而是要放眼全局，從整體的角度上來對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行管控，進(jìn)而保證項(xiàng)目整體能夠?qū)⒊杀究刂圃谧钚》秶鷥?nèi)。其次，全面成本管控原則。在成本管控期間，一定要借助于整體的力量，并在各部門和人員良好溝通的基礎(chǔ)上，對(duì)影響項(xiàng)目成本的實(shí)際因素進(jìn)行管控，進(jìn)而對(duì)項(xiàng)目成本管控進(jìn)行合理且科學(xué)的管控［2］。再次，責(zé)任制原則。想要保證項(xiàng)目成本管控能順利且良好的進(jìn)行，就一定制定完善的成本管控目標(biāo)，進(jìn)一步明確各相關(guān)部門以及人員職能和責(zé)任，然后再按照管控目標(biāo)的完成情況，來對(duì)其進(jìn)行相應(yīng)的評(píng)價(jià)和考核，進(jìn)而達(dá)到激勵(lì)相關(guān)人員主動(dòng)參與到項(xiàng)目成本的管控過程。第四，有效化原則。就是以最少的成本、人力、物力等方面的投入，高效率的完成相應(yīng)工作，進(jìn)而獲得最大的收益，達(dá)到經(jīng)濟(jì)有效性目的。最后，科學(xué)化原則，在進(jìn)行成本管控過程，一定要使用科學(xué)且有效的方式來完成管控，這些科學(xué)方法中包含了科學(xué)的預(yù)測和決策方法、價(jià)值工程以及不確定分析法等。

1.3管理內(nèi)容

通常情況下，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理過程中不僅包含了項(xiàng)目計(jì)劃、成本估算、成本預(yù)算、成本控制以及成本核算等。其中項(xiàng)目資源計(jì)劃就是對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)期間所使用的資源類型、使用數(shù)量以及使用時(shí)間等進(jìn)行分析和確定，進(jìn)而保證成本管理能夠順利進(jìn)行；成本估算就是以完善的資源計(jì)劃作為基礎(chǔ)，并充分結(jié)合相應(yīng)的市場價(jià)格信息，進(jìn)而對(duì)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際成本支出進(jìn)行估算和確定；成本預(yù)算一定要按照開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際施工進(jìn)度和水平，從而對(duì)各分項(xiàng)目的成本以及工程總成本進(jìn)行預(yù)算；成本控制是按照房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行成本復(fù)算，然后對(duì)成本預(yù)算與實(shí)際成本之間所存在的差異進(jìn)行分析，并使用完善且科學(xué)的措施和方法來對(duì)誤差進(jìn)行糾正，進(jìn)而使項(xiàng)目成本預(yù)算在可控范圍之內(nèi)；成本核算就是對(duì)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)期間所產(chǎn)生的各項(xiàng)成本、單位面積建設(shè)成本以及項(xiàng)目總成本進(jìn)行相應(yīng)的記錄，進(jìn)而有效為項(xiàng)目成本管控提供相應(yīng)的數(shù)據(jù)參考［3］。雖然對(duì)成本管理的內(nèi)容進(jìn)行了有效的明確，但是在實(shí)際成本管控過程，并不具備十分明顯的且較為嚴(yán)格的界限，使得管理內(nèi)容之間經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)相互影響又相互促進(jìn)的現(xiàn)象，因此在實(shí)際管理過程中就要按照完善且科學(xué)的流程來進(jìn)行成本管理。

2　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行成本控制的策略

2.1投資決策過程中的成本控制

想要保證項(xiàng)目成本管理的科學(xué)性以及合理性，就一定要保證項(xiàng)目實(shí)際決策的正確性，因?yàn)橐坏╉?xiàng)目決策不準(zhǔn)確就會(huì)使成本支出沒有任何效用，并且還會(huì)在一定程度上造成嚴(yán)重的浪費(fèi)，嚴(yán)重的就會(huì)導(dǎo)致無法挽回的損失出現(xiàn)，所以一定要在事前就對(duì)其成本進(jìn)行有效管控，保證所做決策的正確性，進(jìn)而減少因?yàn)闆Q策失誤而導(dǎo)致的損失出現(xiàn)。因此投資決策階段的成本管控需要對(duì)可研成本進(jìn)行編制，并且還要求企業(yè)內(nèi)部各職能部門能夠進(jìn)行良好的溝通與配合，進(jìn)而保證可研成本的全民性。但是還需要注意的是，可研成本的編制以及開發(fā)項(xiàng)目決策是一項(xiàng)具有系統(tǒng)系以及專業(yè)性較強(qiáng)的工作，因此一定要保證可研成本測算的精準(zhǔn)性，進(jìn)而保證決策的合理性。此外在實(shí)際編制過程中，一定要根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際情況，在充分結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部各部門和人員的狀況來組建全新的項(xiàng)目小組，從而保證投資決策期間的成本控制工作可以順利的完成［4］。

不僅如此，想要進(jìn)一步保證可研成本工作能夠做到測算準(zhǔn)確、合理，就要做好以下幾個(gè)方面的工作：首先，要盡最大限度的做好市場調(diào)查工作。加強(qiáng)對(duì)可能會(huì)影響開發(fā)項(xiàng)目因素的研究，如，社會(huì)因素、市場因素等。同時(shí)為了進(jìn)一步保證項(xiàng)目預(yù)測的準(zhǔn)確定，一定要對(duì)項(xiàng)目建設(shè)期間的市場需求以及供給情況進(jìn)行調(diào)查分析，進(jìn)而保證項(xiàng)目成本測算的合理性。其次，要對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)做出正確的評(píng)價(jià)。在進(jìn)行評(píng)價(jià)工作時(shí)，必須要按照開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際規(guī)劃情況，充分對(duì)項(xiàng)目容積率、建設(shè)密度、建筑面積、建筑物實(shí)際高度以及不能夠出售的建筑面積比例等因素進(jìn)行考慮，并對(duì)這些影響因素進(jìn)行逐個(gè)分析，進(jìn)而保證評(píng)價(jià)的準(zhǔn)確性。同時(shí)，還要對(duì)項(xiàng)目自身開發(fā)建設(shè)的性價(jià)比以及經(jīng)濟(jì)性等進(jìn)行評(píng)價(jià)，從而保證規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的有效性。最后，開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際定位一定要精準(zhǔn)。在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行定位之前，一定要對(duì)項(xiàng)目所處地區(qū)、周圍環(huán)境、人流量等信息進(jìn)行匯總、分析、研究，然后在與項(xiàng)目周圍同類型的房地產(chǎn)的實(shí)際售價(jià)等進(jìn)行分析，之后對(duì)產(chǎn)品、市場以及客戶等方面的定位，進(jìn)而有效對(duì)項(xiàng)目的回款周期以及回款額度等進(jìn)行預(yù)估，更好地對(duì)財(cái)務(wù)成本進(jìn)行預(yù)算。

2.2規(guī)劃設(shè)計(jì)過程中的成本控制

現(xiàn)階段，大部門房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)在開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際的規(guī)劃方案確定以后的一段時(shí)間內(nèi)，就要求對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行定稿和實(shí)施，這樣可以游俠達(dá)到成本前置的目的。一般情況下目標(biāo)成本是建立在可研成本基礎(chǔ)上，它還可以將科研階段內(nèi)所制定的指標(biāo)、方案、標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)一步落實(shí)和細(xì)化，一旦目標(biāo)成本完成落實(shí)以后，就不會(huì)輕易做出更改。同時(shí)，在規(guī)劃設(shè)計(jì)期間一定要對(duì)以下幾點(diǎn)進(jìn)行有效管控，進(jìn)而保證規(guī)劃設(shè)計(jì)期間成本控制工作的良好［5］。如，項(xiàng)目中樓座組合形式、面積指標(biāo)、建筑結(jié)構(gòu)形式、項(xiàng)目結(jié)構(gòu)自身的經(jīng)濟(jì)性、項(xiàng)目層數(shù)、窗地比、外墻裝飾、園林景觀等。而在規(guī)劃方案確定以后，目標(biāo)成本也會(huì)隨之確定，但是一定要保證規(guī)劃設(shè)計(jì)的科學(xué)性以及合理性，只有這樣才能保證開發(fā)項(xiàng)目能夠順利進(jìn)行。并且確保建造成本的可控性，這是由于規(guī)劃設(shè)計(jì)方案對(duì)項(xiàng)目進(jìn)入市場、項(xiàng)目實(shí)際獲利等有著極為嚴(yán)重的影響，所以，在這一階段對(duì)成本進(jìn)行管控是非常重要，這樣一來不僅能夠提升項(xiàng)目各方面收益，還能提升成本控制成效和水平。然而想要更好的保證規(guī)劃設(shè)計(jì)成本管控的良好就需要做好以下幾點(diǎn)：第一，做好投資估算工作。在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)之前，就需要對(duì)市場同類型項(xiàng)目信息進(jìn)行收集、分析，然后編制出合理的投資估算報(bào)告，并且將其作為規(guī)劃設(shè)計(jì)以及目標(biāo)成本管控工作的參考和依據(jù)。第二，做好方案選擇工作。因?yàn)樵O(shè)計(jì)方案的差異也會(huì)使項(xiàng)目成本的不一致，因此在進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，一定要編制多個(gè)可行方案，然后對(duì)成本測算進(jìn)行對(duì)比，并從中選擇一個(gè)最為合適的方案，這樣不僅達(dá)到了對(duì)成本進(jìn)行管控的目標(biāo)，還能保證成本管控工作能夠順利進(jìn)行。第三，執(zhí)行成本限額設(shè)計(jì)。在對(duì)開發(fā)設(shè)計(jì)項(xiàng)目過程中，一定要嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)方案以及施工圖紙方案的隨意變更，減少因?yàn)樵O(shè)計(jì)不足或者是失誤而導(dǎo)致的無效成本出現(xiàn)，進(jìn)而致使目標(biāo)成本總額預(yù)算不足，使得房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生大量不必要的成本支出。

2.3招投標(biāo)過程成本控制

在開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行招投標(biāo)期間，可以從以下幾個(gè)方面來對(duì)成本管理進(jìn)行控制，首先，選擇最為適合的施工企業(yè)。在招投標(biāo)過程中，如果三級(jí)施工單位的情況能夠滿足開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際需要，能夠滿足工程項(xiàng)目本身施工要求即可，就不用在找尋更高水平和資質(zhì)的施工企業(yè)。這是因?yàn)樵趯?duì)預(yù)算編制過程中，資質(zhì)較高的企業(yè)收取的費(fèi)用也會(huì)相對(duì)較高，因此房地產(chǎn)企業(yè)所要支出也會(huì)更高，這樣一來就提升了房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本。其次，做好招標(biāo)文件的編制文件。相關(guān)人員一定要在編制招標(biāo)文件之前對(duì)相關(guān)數(shù)據(jù)、資料等進(jìn)行收集、整理和探究，并結(jié)合市場行情、工程圖紙、以及行業(yè)規(guī)范等來對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行確定，然后還對(duì)有關(guān)條款、文件等進(jìn)行多次推敲，進(jìn)而可以對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行控制。再次，要對(duì)招標(biāo)參考價(jià)格進(jìn)行合理的編制。在實(shí)際招標(biāo)過程中一定要對(duì)招標(biāo)參考價(jià)格進(jìn)行合理編制，并且還要保證其精準(zhǔn)性以及合理性、符合市場規(guī)律性，只有這樣才能將其自身作用充分發(fā)揮出來。此外，保證招標(biāo)參考價(jià)格的合理性，還能達(dá)到減少工程成本，有效控制項(xiàng)目實(shí)際投資等目的。不僅要做好以上幾個(gè)方面的工作，還要做好施工范圍界定劃分、工程量清單的編制、參考價(jià)編制以及做好定標(biāo)與合同簽署等工作，只有這樣才能對(duì)招投標(biāo)過程中的成本進(jìn)行合理、有效管控［6］。

2.4項(xiàng)目整體施工期間的成本管控

首先，要根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)自身成本以及財(cái)務(wù)管控制度的相關(guān)規(guī)定，來對(duì)合同進(jìn)行有效的執(zhí)行，并且還要明確房地產(chǎn)企業(yè)自身成本目標(biāo)和成本管理的實(shí)際需求，制定完善的管理體制，并將其相應(yīng)責(zé)任落實(shí)到各部門、各人員身上，這樣能夠有效使責(zé)任、權(quán)利清晰明了，更好地對(duì)成本支出進(jìn)行管理。

其次，要做好合同資金計(jì)劃管理工作。在對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行建設(shè)期間，必須要根據(jù)施工現(xiàn)場的實(shí)際情況、施工進(jìn)度等對(duì)成本資金支付計(jì)劃進(jìn)行編制，進(jìn)而更好地達(dá)到對(duì)資金合理科學(xué)使用、節(jié)約成本，提升項(xiàng)目實(shí)際收益的目的。同時(shí)還要對(duì)資金使用計(jì)劃進(jìn)行監(jiān)控，并且要根據(jù)施工方案來進(jìn)行有序施工，盡最大限度保證施工建設(shè)的順利，避免資源不必要的浪費(fèi)，只有這樣才能保證成本管控的合理性。此外，還應(yīng)該對(duì)項(xiàng)目合同、施工組織結(jié)構(gòu)、施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)以及成本技術(shù)等多個(gè)方面進(jìn)行重視和管控，從而保證項(xiàng)目建設(shè)在成本支出方面是合理的。但是還需要注意的就是，在施工建設(shè)過程中，開發(fā)項(xiàng)目可能會(huì)受到多種外界因素的實(shí)際影響，因此一定要對(duì)施工期間做好現(xiàn)場簽證以及設(shè)計(jì)變更等工作進(jìn)行重視。所以為了進(jìn)一步簽證和變更工作的有序進(jìn)行，還要制定完善的制度，進(jìn)而對(duì)其進(jìn)行有效的約束，保證項(xiàng)目施工建設(shè)的順利，同時(shí)還有效減少了項(xiàng)目成本的支出，提升了項(xiàng)目的實(shí)際收益。

最后，做好合同變更工作。在項(xiàng)目開始成立時(shí)，就需要組建相應(yīng)的合同管理組織，然后對(duì)合同進(jìn)行研究和優(yōu)化，保證合同內(nèi)容、范圍的合理性，符合國家以及行業(yè)的規(guī)范和制度。盡可能減少合同中不清晰的條款存在，加強(qiáng)對(duì)合同變更的審查和審批，進(jìn)而從根本上提升合同執(zhí)行效率，提高成本控制水平。此外，在施工過程中經(jīng)常出現(xiàn)工程索賠等問題，因此要使用具有前瞻性眼光來看待索賠事件，盡可能減少工程索賠事件的發(fā)生，并且還要對(duì)索賠風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分解、規(guī)避或者使轉(zhuǎn)移，進(jìn)而達(dá)到對(duì)工程造成進(jìn)行控制的效果。

2.5項(xiàng)目完工以后的成本控制

首先，要對(duì)有管資料進(jìn)行收集。按照完整性原則來進(jìn)行收集，為成本管控提供參考。其次，要按照合同項(xiàng)目來進(jìn)行有效結(jié)算，同時(shí)還要對(duì)這些資料進(jìn)行收集整理，然后編制成相應(yīng)的結(jié)算文件，為其他類似項(xiàng)目提供參考依據(jù)［7］。

3　結(jié)語

總而言之，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行成本管控，不僅能夠提升企業(yè)利潤空間，還能夠有效推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)良好的發(fā)展，因此一定要對(duì)好各階段成本管控工作，進(jìn)而為企業(yè)發(fā)展提供動(dòng)力。

主要參考文獻(xiàn)

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2016-04-07