房地產開發(fā)項目成本控制

【摘要】一個優(yōu)秀的房地產企業(yè)是必須要有一整套先進和完備的投入產出規(guī)劃系統(tǒng)。房地產企業(yè)如何實現(xiàn)資金快速周轉，資金回報率高是目前絕大多數(shù)房地產商所面臨的一個非常普遍的問題[1]。成本投入作為整個資金回報率的分母，它貫穿于整個房地產產品生產和使用周期。成本的控制情況將直接關系到整個公司的未來生存情況。本文將通過介紹房地產開發(fā)各個主要項目及其特點、開發(fā)過程中需要注意的問題，以及港地產開發(fā)的必要性幾個方面出發(fā)，全面系統(tǒng)的研究如何更好的實現(xiàn)地產項目的成本控制。

【關鍵詞】房地產；資金回報率；成本控制；地產項目

1、前言

最近一段時間由于國家經濟發(fā)展速度的不斷減緩，國家對房屋建設項目的資金和政策方面的限制，以及人均可支配資金額度的持續(xù)降低，以及房地產行業(yè)內部競爭的日趨白熱化，使得我國的房地產企業(yè)都面臨著極為嚴峻的生存危機[2]。加之目前原材料、土地成本、人工費用、優(yōu)良土地資源的匱乏情況，致使原來的粗放型經營模式的急需要改變成為以節(jié)省成本為目的的精細化經營理念轉變[3]。

2、房地產開發(fā)過程中的主要成本組成

成本投入作為整個資金回報率的分母，它貫穿于整個房地產產品生產和使用周期，它主要包括前期調研成本、土地擁有成本、工程費用成本、銷售費用，后期維護費用等[3-4]。

1）前期調研成本，一個地理位置的好壞，競拍地是否適合企業(yè)自身發(fā)展，是否可以實現(xiàn)資金的快速回籠，競拍土地是否涉及房屋拆遷補償和耕地補償?shù)葐栴}都是直接關系未來公司的整體發(fā)展情況的關鍵性問題，所以如何更加注重前期調研成本方面的合理控制是有必要的。

2）土地作為一個公共性國有財產，在公司競拍土地可以進行正式開工之前，需要進行支付一大筆土地征用補償款，土地使用權租賃資金，青苗補償款，水利建設維修均攤費等費用都是土地擁有成本。

3）工程建造費用，土地從前期地質勘測，方案性創(chuàng)作，節(jié)能審查，施工圖繪制，施工人員施工相關費用，工程建造材料費用等費用都是房地產開發(fā)過程中工程建造的非常重要的組成部分。

4）房地產銷售的主要產品類型包括住宅、商業(yè)、地下停車場等幾個銷售方面。通過散發(fā)傳單，廣告宣傳、銷售活動等方面業(yè)可以被統(tǒng)一定義為銷售費用。

5）房地產商銷售完成后，如何管理保證整個開發(fā)產品可以長時間較好運行，都是需要大量資金進行運轉的。

3、我國房地產開發(fā)過程中存在的一些主要問題

任何一個房地產企業(yè)如果想在當前激烈的市場環(huán)境中站穩(wěn)腳跟，應該把對外銷售和對內成本控制放在重要的位置，尤其是在地產銷售情況不好的情況下，應該更加注重成本控制方面的努力。然而目前很多地產開發(fā)商雖然具有成本控制想法，并且已經建立了比較完善的管理辦法，但是由于企業(yè)自身以及我國國內經濟發(fā)展的特殊性導致了一些企業(yè)的成本控制實施策略流于形式，形同虛設[5]。為此本節(jié)將首先總結出一部分比較容易出現(xiàn)問題的成本控制方面的注意方面。

首先，規(guī)章制度的執(zhí)行力不足。我國目前很對地產商將一些非常重要的職能部門寧可交給自己的親屬而不給真正年輕有才華的人，導致了整個公司成為了某個或某幾個權利者的私有財產集合。一些以削減成本，提高效率的規(guī)章制度在實施過程中首先會出現(xiàn)無法約束這些權利團體，最終將會導致職能部門執(zhí)法不嚴，出現(xiàn)問題相互推卸責任。

其次，科學性不足。一個公司成本消耗除了一個總量的概念以外還有另一種衡量手段既成本時效性。成本時效性是闡述單位時間和物質價值所帶來的產出效益。國內目前很多企業(yè)僅僅注重了成本總量的控制，卻忽視了成本當中成本費用的時效性。導致了花銷下來了，但是收入降低了。很多企業(yè)正式因為太注重成本總量的控制，導致了企業(yè)不但無法拓展新客戶，而且還把老客戶資源給丟了。

再次，成本控制過程中忽視了整體與局部的關聯(lián)性。很多企業(yè)存在著僅僅關注了成本的控制，但是忽略了工程項目的進度與質量；有些企業(yè)則會只注重進度與質量，但是忽略了品牌宣傳的投入力度；還有些企業(yè)為了降低成本進行了大刀闊斧的裁員，導致了大量優(yōu)秀人才的流失，造成了工程進度和質量受到了一定的影響。因此在成本控制過程，是一個及其復雜的系統(tǒng)過程，企業(yè)在實施成本控制實施之前，應該制定詳細合理的工作計劃。

4、成本控制措施

房地產開發(fā)過程的成本控制，需要公司高管高度重視成本控制的重要性，需要公司開展全面控制原則，在控制成本的過程中一定更應該注意效益及成本的時效性，還應該注意控制過程需要時一個系統(tǒng)化的過程，應該結合信息系統(tǒng)特點，建立合理的考核體系等幾個方面進行成本控制[3，5]。

首先，一個企業(yè)的成本控制是需要整個企業(yè)都具有一種成本控制意識，尤其是領導層一定要注重其全局成本觀念，要在資產運作過程中始終貫徹著成本控制理念。成本控制已經不再是簡單的“審查、整理、核算”三個方面，是需要全公司各個階層員工立足于自己本職工作領域，在各個領域都進行成本控制。現(xiàn)在的企業(yè)要想做好成本控制，就必須立足于成本控制是一個全過程化的，粗放型和精細化相結合，宏觀和微觀都需要把握的一個全過程化工程。只有在公司全員的共同努力下才會實現(xiàn)公司成本的優(yōu)化。

其次，房地產開發(fā)項目一定要做好前期準備工作。房地產開發(fā)是一個投資十分巨大的系統(tǒng)性工程，一個企業(yè)如果前期可研性分析做的不到位很可能會危機整個公司的正常運轉或是生存。因此，在進行房地產開發(fā)之前，一定要做好市場調研，整理和搜集有關的市場及政府調配政策，了解開發(fā)地塊周邊發(fā)展狀態(tài)，基礎設施情況，潛在購買客戶購買能力，客戶需求的戶型、價格、環(huán)境、以及潛在客戶的購買力等信息。在大量的基礎性信息資料基礎上，通過推算成本及預期銷售情況，再制定相應的土地開發(fā)方式。

參考文獻：

[1]趙永明.房地產開發(fā)項目成本控制研究[D].哈爾濱工程大學，2007.

[2]王新芳.房地產開發(fā)成本控制研究[D].西安科技大學，2008.

[3]趙帥.某房地產開發(fā)項目成本控制研究[D].寧夏大學，2014.

[4]常莎莎.基于目標成本的房地產開發(fā)項目成本控制研究[D].江蘇科技大學，2012.

[5]葛艷平.基于BIM技術的房地產開發(fā)項目成本控制[D].長安大學，2014.

作者簡介：

劉偉（1964-）女，漢、吉林長春人，本科，長春鐵路房地產開發(fā)有限責任公司，中級工程師。