地產(chǎn)上市企業(yè)籌資問題及對策分析

馬芳芳　劉聰

摘 要：地產(chǎn)行業(yè)正在面臨著產(chǎn)業(yè)不斷升級的趨勢，隨著城鎮(zhèn)化趨勢的加強(qiáng)，市場空間不斷的增加，因此也使得地產(chǎn)行業(yè)的競爭異常的激烈，所以資金的需求成為了每個地產(chǎn)企業(yè)的重中之重。文章通過對陽廣場企業(yè)的籌資問題研究，希望通過對其問題的挖掘以及給出具體的對策，為其他地產(chǎn)的籌資給予一定的借鑒，促進(jìn)地產(chǎn)企業(yè)不斷的發(fā)展壯大。

關(guān)鍵詞：地產(chǎn)；籌資；陽光城

中圖分類號：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1006-8937（2016）33-0151-02

隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，地產(chǎn)行業(yè)的競爭也逐漸的加劇，企業(yè)之間為了能夠占據(jù)更多的市場份額都在努力的創(chuàng)新和變革，對于地產(chǎn)企業(yè)而言，在經(jīng)營和投資的過程中都離不開足夠的資金，因此能夠保證自身的資金充足成為了每個地產(chǎn)企業(yè)都非常關(guān)注的事情。就目前來講，地產(chǎn)企業(yè)的籌資問題已經(jīng)由來已久，由于地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險較高、收起交纏，因此企業(yè)的籌資難度也有所增加，因此加強(qiáng)對地產(chǎn)企業(yè)籌資問題的研究有助于企業(yè)完善自身的資金配置，加強(qiáng)了企業(yè)的自身經(jīng)營活動的建設(shè)。

1 陽光城經(jīng)營現(xiàn)狀分析

1.1 陽光城簡介

陽光城成立于1991年，經(jīng)過了20多年的發(fā)展，5年之后在深圳證券交易所上市，陽光城的第一股東為陽光投資，目前陽光城的業(yè)務(wù)主要設(shè)計貿(mào)易、電力、電網(wǎng)、以及代購、代銷電子產(chǎn)品，同時陽光城對通信、生物、農(nóng)業(yè)等技術(shù)也有所研發(fā)和制造，同時，陽光城在經(jīng)過多年的發(fā)展，在地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)占據(jù)著非常重要的位置，企業(yè)的總股本已經(jīng)達(dá)到1.7億股，規(guī)模不斷的擴(kuò)大，眼光成也為社會的就業(yè)以及國家的稅收都做出了巨大的貢獻(xiàn)。

1.2 陽光城SWOT分析

1.2.1 優(yōu) 勢

陽光城經(jīng)過多年的發(fā)展，已經(jīng)具有很廣泛的客戶支持，而且品牌影響力也不斷的增加，同時，企業(yè)的多年以來一直投身于公益事業(yè)的投資，所以企業(yè)的形象很好。再者，隨著競爭形勢逐漸的嚴(yán)峻，因此陽光城在業(yè)務(wù)模式上不斷的創(chuàng)新，企業(yè)的管理制度也逐漸完善，在企業(yè)運(yùn)營管理方面在同行業(yè)相比較具有很大的優(yōu)勢。

1.2.2 劣 勢

陽光城企業(yè)在籌資方式上比較單一，陽光企業(yè)在業(yè)務(wù)發(fā)展的過程中需要大量的資金來支持，而且權(quán)益資本比較少，大部分資金來源于負(fù)債，因此陽光城的負(fù)債壓力比較大，企業(yè)的資金風(fēng)險逐漸加大，增加了企業(yè)的運(yùn)營壓力。

1.2.3 機(jī) 會

隨著地產(chǎn)行業(yè)的市場不景氣，地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營狀況不斷的變壞，因此國家在政策上給予了很多的優(yōu)惠，在銀行利率、資金投入等方面都進(jìn)行了幫助，而且隨著國家“二胎”政策的實(shí)施以及我國的居民住房觀念的改變，使得我國的房地產(chǎn)行業(yè)市場具有很大的潛力，同時這也給了陽光城提供了更多開拓市場的空間。

1.2.4 威 脅

地產(chǎn)行業(yè)的競爭者很多，比如萬科、碧桂園等企業(yè)，實(shí)力都是很強(qiáng)，規(guī)模也很大，而且市場占比也非常高，這些競爭者的不斷發(fā)展和壯大，不斷的壓縮陽光城企業(yè)的市場份額。同時，地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象非常的嚴(yán)重，使得企業(yè)的營銷策略以及市場細(xì)分方面已經(jīng)失去了原有的優(yōu)勢。

2 陽光城財務(wù)狀況分析

2.1 資產(chǎn)結(jié)構(gòu)

企業(yè)從2013-2015年的固定資產(chǎn)分別為27 169，7 436，

8 100；應(yīng)收賬款分別為57 215，53 738，61 331，存貨分別為

4 238 270，4 505 200，5 189 970；流動資產(chǎn)合計分別為6 797 590，

4 555 150，3 259 720；非流動資產(chǎn)合計分別為；219 735，67 795，

11340；資產(chǎn)合計分別為7 017 330，4 622 940，3 271 060。

由這些可以看出陽光城企業(yè)的存貨、應(yīng)收賬款逐漸的增加，資產(chǎn)規(guī)模卻不斷的下降，這表明企業(yè)的資金回款能力不斷的降低，而且企業(yè)的在內(nèi)外的因素制約下，企業(yè)規(guī)模不斷的下降，這說明企業(yè)的經(jīng)營狀況并不是良好。

2.2 負(fù)債結(jié)構(gòu)

13年到15年的流動資產(chǎn)合計分別為4 021 140，3 123 700，

2 005 180；非流動負(fù)債合計分別為1 621 970，791 381，836 115；負(fù)債合計分別為5 643 120，3 915 080，2 841 290。通過數(shù)據(jù)可以看出陽光城企業(yè)的負(fù)債總額在近三年呈現(xiàn)了不斷下降的趨勢，但是結(jié)合陽光城的資產(chǎn)總額來看，因此可以看到企業(yè)在總資產(chǎn)不斷下降的基礎(chǔ)之上，而且資產(chǎn)負(fù)債率非常的高，基本達(dá)到了80%以上，因此可以看出陽光城企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)并不是很合理。

2.3 所有者權(quán)益

分析陽光城2013-2015年所有者權(quán)益以下幾種：實(shí)收資本（或股本）為：401 478，128 424，104 403；資本公積為：359 975，

238 826，57 809；盈余公積為：8 583，6 016，5 897；未分配利潤為：387 557，269 002，159 401；歸屬于母公司股東權(quán)益合計為：

1 201 450，642 268，327 510；少數(shù)股東權(quán)益為：172 762，65 592，

102 260；所有者權(quán)益（或股東權(quán)益）合計為：1 374 210，707 860，

429 770。通過以上數(shù)據(jù)可以看出陽光城企業(yè)的自有資金總量也不斷的下降，而且在總資產(chǎn)的比例中遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于陽光城的負(fù)債比例，可以看出，企業(yè)的自有資金比例很小，大部分的資金來源主要依靠負(fù)債。

2.4 財務(wù)指標(biāo)

2.4.1 盈利能力

陽光城13-15年的銷售毛利率分別為：29.78%，29.14%，25.56%；銷售利潤率為：11.92%，13.51%，10.50%；總資產(chǎn)收益率為：19.90%，20.61%，11.80%；資產(chǎn)報酬率為：2.99%，2.88%，2.56%，以上數(shù)據(jù)分析為企業(yè)的銷售毛利率、營業(yè)利潤率、總資產(chǎn)收益率以及資產(chǎn)報酬率在近三年均呈現(xiàn)了下降的趨勢，這表明陽光城在近三年的獲利能力不斷的下降，也代表了企業(yè)的資金成本上升，市場運(yùn)營狀況并不是很好。

2.4.2 償債能力

以下為13-15年陽光城償債能力指標(biāo)，流動比率：1.69，1.63，1.46；速動比率：0.64，0.34，0.64；現(xiàn)金比率：43.31%， 12.68%，12.86%；資產(chǎn)負(fù)債率：80%，85%，87%。陽光城的流動比率、速動比率、現(xiàn)金比率都在近三年內(nèi)都明顯的下降，而且資產(chǎn)負(fù)債率在近三年卻明顯增加，說明陽光城的短期償債能力不斷降低，而且長期債務(wù)壓力很大，所以可以看出，陽光城的債務(wù)償還能力不斷的降低。

2.4.3 現(xiàn)金流

以下為13-15年陽光城現(xiàn)金流的統(tǒng)計數(shù)據(jù)經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額：-387 871， -564 093，-546 622；投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額：-299 589，-35 408，-44 276；籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額：1 709 560，684 193，755 223。通過這些數(shù)據(jù)可以看出，陽光城受到經(jīng)濟(jì)因素以及自身經(jīng)營狀況的影響，企業(yè)房款回收的資金不是很多，而且新的項(xiàng)目建設(shè)所需要的資金不斷的增加，導(dǎo)致了企業(yè)的經(jīng)營活動以及投資活動過在近三年的現(xiàn)金流量金額均為負(fù)數(shù)，

3 陽光城企業(yè)籌資過程中存在的問題

3.1 負(fù)債籌資規(guī)模較大，資產(chǎn)負(fù)債率過高

通過上文的分析，可以看出，陽光城企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率普遍高達(dá)80%以上，因此可以斷定企業(yè)的負(fù)債規(guī)模比較大，資產(chǎn)負(fù)債率過于高，這樣盡管可以促進(jìn)陽光層不斷的擴(kuò)張和投資規(guī)模的擴(kuò)大，同時也增加了企業(yè)的成本提高，更多的利息支出增加了陽光城的償債風(fēng)險，降低了企業(yè)的償債能力，對陽光城的健康經(jīng)營很不利。

3.2 籌資方式單一，對資金來源過于依賴

陽光城13～15年的籌資數(shù)據(jù)分別為：銀行借款：2 631 740，

1 277 599，997 580；自有資金：368 558，244 842，63 706；股票：401 478，128 424，104 403。現(xiàn)在陽光城企業(yè)的籌資方式主要是銀行借款和股票、自有資金，其中銀行借款比例很大，通過數(shù)據(jù)可以看到，陽光城企業(yè)的銀行借款比例很大，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于企業(yè)的股票融資以及自有資本投入的比例，因此連續(xù)三年都是這樣的結(jié)構(gòu)，可以看出陽光城企業(yè)的籌資方式比較單一，而對資金來源過分的依賴。

3.3 內(nèi)源籌資不足，籌資成本過高

通過以上數(shù)據(jù)也可以看出，陽光城企業(yè)的內(nèi)源籌資并不是很足，自有資金的占比很少，因此大部分的資金都是來源于外債，對銀行的過分依賴，負(fù)債規(guī)模這么大，就會導(dǎo)致企業(yè)的利息、費(fèi)用等額外的支出增加，因此可以看出，陽光城企業(yè)的內(nèi)援籌資不足，籌資成本過高不但影響企業(yè)的資金使用成本，也會影響這企業(yè)的資金安全問題，因此必須加以解決。

4 陽光城企業(yè)籌資問題的解決對策

4.1 調(diào)整負(fù)債規(guī)模，降低資產(chǎn)負(fù)債率

陽光城企業(yè)必須根據(jù)市場發(fā)展的情況，及時的調(diào)整自身的市場營銷策略，大比例的降低陽光城的房地產(chǎn)存貨，對應(yīng)收帳款進(jìn)行科學(xué)合理的管理，成立專門的回收部門，提高應(yīng)收賬款的回收效率，降低企業(yè)應(yīng)收帳款代賬、壞賬的風(fēng)險，增加現(xiàn)金的收回，提高企業(yè)自有資金的占比，進(jìn)而減少負(fù)債的比例，降低資產(chǎn)負(fù)債率。

4.2 加強(qiáng)籌資方式多元化建設(shè)

為了避免企業(yè)過分的依賴資金來源，陽光城就必須擴(kuò)展企業(yè)的籌資方式，首先，陽光城應(yīng)該加強(qiáng)與其他地產(chǎn)企業(yè)的合作，通過資金的相互補(bǔ)給，降低陽光城資金的缺乏狀況，同時也可以降低陽光城的資金風(fēng)險。第二，陽光城可以加強(qiáng)企業(yè)的并購，通過對中小地產(chǎn)企業(yè)的并購擴(kuò)展自身的資源以及資本規(guī)模，擴(kuò)散自身的風(fēng)險。

4.3 擴(kuò)大內(nèi)源籌資規(guī)模，降低籌資成本

陽光城可以在籌資的過程中一般都是債券、股票、以及內(nèi)部籌資，因此對于地產(chǎn)企業(yè)的籌資結(jié)構(gòu)來說，內(nèi)部籌資必須里很低，因此陽光城企業(yè)可以通過盈余資金、預(yù)收的訂金、房款等再次投資降低企業(yè)的成本費(fèi)用，減少或者轉(zhuǎn)嫁資金支付風(fēng)險。通過擴(kuò)大內(nèi)源籌資，提高資金利用效率。

5 結(jié) 語

地產(chǎn)行業(yè)有其共有的特征，風(fēng)險大、投資高、資金流轉(zhuǎn)慢，這就要求地產(chǎn)企業(yè)更加重視對籌資的要求，陽光城企業(yè)在地產(chǎn)行業(yè)不景氣的狀況下，由于不能及時的收回資金，因此出現(xiàn)了過分依賴負(fù)債，而且籌資方式單一，因此對資金來源的依賴比較強(qiáng)，這會增加陽光城的成本，降低企業(yè)資金的流動，所以陽光城必須對此問題加以解決。

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