城市基準(zhǔn)地價及其地價動態(tài)監(jiān)測分析

林林

[摘要]隨著科技技術(shù)的不斷進步，社會經(jīng)濟也得到迅猛發(fā)展。在城市發(fā)展規(guī)劃中，城市基準(zhǔn)地價是參考土地經(jīng)濟價值的重要因素，根據(jù)城市基準(zhǔn)地價能夠獲得有關(guān)城市土地質(zhì)量優(yōu)劣情況的相關(guān)信息，也能顯示出城鎮(zhèn)土地在已有的利用過程中所創(chuàng)造的經(jīng)濟收益，并以此為依據(jù)判定城市土地經(jīng)濟與社會效用。本文就城市基準(zhǔn)地價及其地價動態(tài)監(jiān)測的相關(guān)內(nèi)容進行分析。

[關(guān)鍵詞]城市基準(zhǔn)地價；動態(tài)監(jiān)測分析；土地使用價值

文章編號：2095-4085（2016）09-0169-02

城市基準(zhǔn)地價動態(tài)監(jiān)測是基準(zhǔn)地價內(nèi)容中的核心部分，通過對城市發(fā)展實際情況與土地使用現(xiàn)狀的動態(tài)監(jiān)測，完善城市基準(zhǔn)地價，使其更能準(zhǔn)確表明土地價值。

1城市基準(zhǔn)地價概述

城市基準(zhǔn)地價也稱土地初始價值，是指在城區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)，對所需要進行開采與使用的土地，根據(jù)其用途，作為工業(yè)、商業(yè)、居民區(qū)等用途進行合理的基準(zhǔn)地價規(guī)定，并由市、縣及人民最高級法院公布共有土地使用權(quán)的平均價格。城市基準(zhǔn)地價可以用來對城市經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r、城市土地價值作為參考依據(jù)進行評定，在進行城鎮(zhèn)土地使用權(quán)稅收價格規(guī)定時也是重要的參照條件，另外國家在對土地進行管理與調(diào)控時，城市基準(zhǔn)地價也是重要的考慮因素。除此之外，基準(zhǔn)地價的確立可進一步促進我國地價體系的建立和完善，有利于進一步完善中國的國民經(jīng)濟統(tǒng)計和核算體系。

城市基準(zhǔn)地價的主要作用如下包括，屬于政府宏觀管理土地價格的重要工具；屬于對標(biāo)定地價進行評估的基礎(chǔ)；能夠在一定程度上對房地產(chǎn)與土地交易價格的形成起到指導(dǎo)作用；能夠在一定程度上反映出城市地價的整體水平以及區(qū)域間的地價分布及變化趨勢。一般來說，基準(zhǔn)地價會在2～3年內(nèi)進行調(diào)整，因而基準(zhǔn)地價能夠反映出城市地價變化趨勢。

2城市基準(zhǔn)地價動態(tài)監(jiān)測概述

城市基準(zhǔn)地價動態(tài)監(jiān)測是指運用動態(tài)監(jiān)測的基本原理與方法，結(jié)合土地使用的實際情況以及土地市場本身的特點，設(shè)立地價檢測點，持續(xù)一段時間進行對地價的動態(tài)測量，并將每次測量結(jié)果所得的數(shù)據(jù)統(tǒng)計整理起來，生成一系列的地價指標(biāo)，對這種有頻率、有周期的指標(biāo)內(nèi)容進行描述、評價、分析就是地價動態(tài)監(jiān)測過程。城市基準(zhǔn)地價動態(tài)監(jiān)測主要作用有為廣大的土地投資者與土地使用者提供不可或缺的市場參考信息，以及為政府制定土地管理、土地基本價格劃定提供依據(jù)，對能夠讓群眾及時、準(zhǔn)確的了解城市土地行情，將土地價值與相關(guān)信息公開，建立公平公正的土地市場有著重要意義。

3城市基準(zhǔn)地價動態(tài)監(jiān)測分析

3.1確定地價監(jiān)測的范圍

首先在進行動態(tài)監(jiān)測分析時需要明確地價監(jiān)測的范圍，在劃定好范圍后能夠提升實際動態(tài)監(jiān)測的效率，以免需要監(jiān)測的內(nèi)容太多造成工作人員不知道從哪里著手，剔除對地價影響較少的內(nèi)容，有針對性的進行單獨監(jiān)測也能提高監(jiān)測結(jié)果的準(zhǔn)確性，

3.2設(shè)立檢測點

動態(tài)監(jiān)測分析第二步是設(shè)計檢測點，在檢測點上進行監(jiān)測工作，設(shè)立檢測點時需注意該點要能夠全面與完整的監(jiān)測周圍地價信息，以免存在檢測盲點導(dǎo)致疏忽而影響最終的監(jiān)測結(jié)果。

3.3采集并處理監(jiān)測數(shù)據(jù)

在確立了檢測點后就可以進行監(jiān)測數(shù)據(jù)采集與處理了，采集時要盡量確保其完整性，還需注意要多采集一些數(shù)據(jù)，以供作為后期參考依據(jù)。處理數(shù)據(jù)時本著將大數(shù)據(jù)分類歸納，由大化小的處理法則。

3.4根據(jù)監(jiān)測目標(biāo)選擇地價監(jiān)測指標(biāo)

城市基準(zhǔn)地價動態(tài)監(jiān)測中根據(jù)監(jiān)測目標(biāo)選擇地價的監(jiān)測指標(biāo)能夠提升監(jiān)測的準(zhǔn)確性，有目標(biāo)的針對性監(jiān)測可根據(jù)所要檢測的內(nèi)容滿足監(jiān)測要求。選擇合適的地價監(jiān)測指標(biāo)也能使監(jiān)測結(jié)果更貼合實際城市土地價值。

3.5計算各類地價監(jiān)測指標(biāo)

在選擇好地價監(jiān)測指標(biāo)后便可進行地價指標(biāo)計算，計算本著相關(guān)監(jiān)測指標(biāo)計算法則為原則，計算過程中可以允許有一定的數(shù)據(jù)誤差，但要在不影響結(jié)果正確率的前提下。

3.6對城市地價狀況進行綜合評價

根據(jù)以上對地價監(jiān)測指標(biāo)計算以及檢測數(shù)據(jù)整理與分析，利用以上數(shù)據(jù)對城市地價狀況進行綜合評價。評價把握嚴(yán)格依照相關(guān)數(shù)據(jù)信息的真實性，數(shù)據(jù)反映的實際狀況是什么評價標(biāo)準(zhǔn)就是什么，確保評價過程的公平公正。

3.7編制城市土地動態(tài)地價監(jiān)測報告

對城市地價狀況綜合評價完成后，便可編制城市土地動態(tài)地價監(jiān)測報告，此報告直接反映了這次動態(tài)監(jiān)測的結(jié)果，因此報告內(nèi)容要絕對真實可靠，要能完全結(jié)合整個動態(tài)監(jiān)測過程進行編寫。

3.8發(fā)布城市地價監(jiān)測信息

在報告監(jiān)測完后便可發(fā)布城市地價監(jiān)測信息，這些信息要面向大眾，公開透明，以供進行土地投資者與一些土地使用者參考，另外，相關(guān)土地稅收也會依照此檢測信息進行價格劃定。

4結(jié)語

綜上所述，城市基準(zhǔn)地價對城市土地管理與城市規(guī)劃來說有著重要意義與參考價值，對城市土地投資者與城市土地價值劃定都發(fā)揮著不可小覷的作用，在城市經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r評定上也是主要參照依據(jù)，對深化土地制度改革、科學(xué)配置土地使用都有十分重要的意義。而城市基準(zhǔn)地價動態(tài)監(jiān)測就是確?；鶞?zhǔn)地價準(zhǔn)確性與可行性的最佳監(jiān)測手段，通過這種周期性動態(tài)數(shù)據(jù)整理分析城市地價的最新發(fā)展情況，進而更新基準(zhǔn)地價，使其能精準(zhǔn)與真實的反映城市土地最新情況。

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