“去庫存”政策的著力點(diǎn)應(yīng)當(dāng)聚焦二三線城市

張娟鋒　葉淑娥

2012年以來，全國房地產(chǎn)投資增速不斷回落，庫存持續(xù)升高，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)入調(diào)整轉(zhuǎn)型期。2015年，政府陸續(xù)出臺救市政策，房價逐漸回穩(wěn)。需求端刺激導(dǎo)致一線和部分熱點(diǎn)二線城市房價開始上漲，而三四線城市“去庫存”依然困難。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年2月份一二三線大中城市新建商品房價格指數(shù)環(huán)比增幅分別為2.6%、0.5%和0.1%，城市間分化問題加劇。“去庫存、促消費(fèi)、穩(wěn)增長”成為政策主調(diào)，如何在供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的背景下，通過實(shí)施差異化政策穩(wěn)定市場，避免市場大幅波動，需要更多思考與關(guān)注。本文通過分析房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀，探索“去庫存”政策的有效著力點(diǎn)，通過差異化政策的實(shí)施構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展的平穩(wěn)發(fā)展。

一、“去庫存”政策出臺的現(xiàn)實(shí)背景

1.2015年我國GDP增速破7

2015年我國的GDP增速為6.9%，1990年來首次跌破7%，全國固定資產(chǎn)投資同比名義增長10%，投資增速回落造成經(jīng)濟(jì)增速放緩。近十幾年來，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資額的比例維持在1/4左右，保持每年20%-30%的增長率。2014年房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅度下滑，2015年的投資增速僅為1%，創(chuàng)歷史新低。房地產(chǎn)作為拉動經(jīng)濟(jì)增長的重要產(chǎn)業(yè)，其投資額迅速下滑對經(jīng)濟(jì)影響較大，2015年房地產(chǎn)業(yè)對GDP貢獻(xiàn)僅有0.2%。在此背景下，“去庫存”政策無疑是推動經(jīng)濟(jì)增長的現(xiàn)實(shí)選擇。

2.房地產(chǎn)市場庫存總量過剩

經(jīng)過十幾年的高速城鎮(zhèn)化，房地產(chǎn)總量過剩已經(jīng)是不爭的事實(shí)。近年來，房地產(chǎn)庫存持續(xù)處于高位，銷售增長呈現(xiàn)出疲軟態(tài)勢。根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2015年，全國商品房待售面積為7.2億平方米，同比增長15.6%。而這僅是狹義庫存，實(shí)際中還應(yīng)考慮潛在庫存（新開工面積），高達(dá)73.6億平方米，其中住宅施工面積為51.2億平方米。盡管近兩年新開工面積持續(xù)減少，施工進(jìn)度放緩，但新屋開工量仍高于銷售面積，房地產(chǎn)庫存總量嚴(yán)重過剩。

3.資產(chǎn)閑置導(dǎo)致金融風(fēng)險上升

房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，投資周期長、資金需求量大，其產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展和金融行業(yè)息息相關(guān)。根據(jù)2016年房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)研究，2015年百強(qiáng)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率均值高達(dá)75.4%，高杠桿行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展依賴于變現(xiàn)能力。庫存積壓導(dǎo)致資產(chǎn)閑置，一方面企業(yè)經(jīng)營成本增加，另一方面財務(wù)風(fēng)險快速上升。而銷售不暢，實(shí)物難以變現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)面臨較大的財務(wù)風(fēng)險。金融業(yè)對房地產(chǎn)抵押物具有較強(qiáng)的依賴性，一旦貸方出現(xiàn)資金困難，金融機(jī)構(gòu)則面臨較大的流動性風(fēng)險。資產(chǎn)閑置不僅導(dǎo)致資源浪費(fèi)，而且導(dǎo)致金融風(fēng)險上升。

二、房地產(chǎn)市場分化嚴(yán)重

2015年“3·30”新政以來，利好政策不斷出臺，房地產(chǎn)庫存壓力有所緩解，房地產(chǎn)市場走向結(jié)構(gòu)性分化。一方面區(qū)域分化持續(xù)，一線城市供不應(yīng)求，二線城市逐步回暖，三四線城市庫存嚴(yán)重過剩；另一方面，不同業(yè)態(tài)的產(chǎn)品也分化嚴(yán)重，住宅、商鋪、寫字樓的走勢分化明顯。

1.市場分化日趨嚴(yán)重

一線城市樓市價格上漲，二線城市受一線城市的影響，房價整體呈現(xiàn)上漲趨勢，因各個城市狀況不一，出現(xiàn)冷熱不均的情況。而三線城市庫存則嚴(yán)重過剩，全國70%的庫存集中在三四線城市。一二三線城市房地產(chǎn)市場的分化，主要源自城市之間經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、公共配套設(shè)施、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、就業(yè)機(jī)會等方面的差距。一線城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平領(lǐng)先，公共服務(wù)完善，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整較快，服務(wù)業(yè)發(fā)展迅速，就業(yè)機(jī)會多，有利于人口集聚，外來人口的剛性需求與本地人口的改善性需求共同支撐了房地產(chǎn)市場。而三線城市前幾年受整個房地產(chǎn)市場投資熱的影響，開發(fā)商高價拿地，地方政府大面積賣地，但小城市的交通、醫(yī)療、教育等公共配套不全，人口吸附力較弱，人口增速緩慢甚至外流，大量新建房屋空置。

今年2月份，一線城市新建商品住宅的成交均價為3.4萬元/平方米，同比上漲46.2%；二線城市受一線城市的高溫傳遞，2015年累計上漲1.1%，漲幅較穩(wěn)定；三四線城市2015年處于下跌狀態(tài)，累計下跌2.2%，2016年初在農(nóng)民工返鄉(xiāng)置業(yè)的帶動下，房價開始止跌略有回升。根據(jù)中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，2016年一季度，珠三角地區(qū)受深圳、廣州的影響，房價上漲為5.28%，長三角地區(qū)漲幅次之，房價上漲2.96%，東北地區(qū)因經(jīng)濟(jì)下行，人口流失嚴(yán)重，房價呈下跌態(tài)勢。

成交量方面各個城市均表現(xiàn)活躍。2016年一季度，受利好政策、消費(fèi)者預(yù)期的影響，一線城市累計成交面積為1183.07萬平方米，同比增長28%，上海樓市漲幅最大近50%；超9成的二三線城市累計成交面積同比上漲，二線城市同比增長58.2%，三線城市政府積極落實(shí)去庫存新政，購房需求得到有效釋放。

一線城市庫存總量環(huán)比和同比雙下降，呈現(xiàn)供不應(yīng)求態(tài)勢。截至2015年11月底，中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，二三線城市新建商品住宅庫存分別為18544萬平方米、4257萬平方米，“去庫存”壓力較大。二線城市分化并進(jìn)一步加劇，合肥、武漢、鄭州、南京等城市銷售速度和新增供給速度持平，但大連、沈陽、西安等城市庫存壓力加大，市場成交量也不樂觀。綜上所述，二三線城市將成為去庫存的主戰(zhàn)場。

2.不同產(chǎn)品呈現(xiàn)分化態(tài)勢

住宅、寫字樓、商鋪及工業(yè)倉儲物業(yè)市場呈現(xiàn)不同的走勢。商品住宅已經(jīng)從“黃金時代”進(jìn)入“白銀時代”，將處于一個穩(wěn)定增長時期，一線及熱點(diǎn)二線城市改善性需求強(qiáng)勁，仍具有一定發(fā)展空間。

2015年寫字樓市場在多數(shù)城市持續(xù)擴(kuò)張，但分化問題同樣存在，一線城市寫字樓租金上漲，空置率低，而二三線城市前景不明。商鋪市場受到兩方面的沖擊，一方面受購物模式的改變和電子商務(wù)的影響，商鋪需求下降；另一方面新增供應(yīng)量過大，致使租金增速放緩，甚至出現(xiàn)負(fù)增長。此外，城市內(nèi)部則呈現(xiàn)核心商圈和新興區(qū)域之間的分化，核心商圈的商鋪需求旺盛，而新建區(qū)商鋪有效需求不足。而在物流倉儲細(xì)分市場，物流倉儲用地供給不足，設(shè)施短缺，物流倉儲設(shè)施供不應(yīng)求，加之電商和跨境購等帶來的強(qiáng)勁需求，導(dǎo)致大部分城市倉儲物流物業(yè)市場的租金上漲。

三、差異化政策穩(wěn)定市場

經(jīng)過十多年的快速城鎮(zhèn)化，一線及部分熱點(diǎn)二線城市的房地產(chǎn)市場存在投機(jī)行為，供不應(yīng)求，房價快速上漲，而三線城市庫存嚴(yán)重過剩，空城頻現(xiàn)，房地產(chǎn)市場的區(qū)域分化加劇。因此，房地產(chǎn)政策應(yīng)該避免整齊劃一，而應(yīng)當(dāng)“因城施策”，通過政策的多元化與差異化推動城市房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展。

1.供給側(cè)改革背景下的政策重點(diǎn)

2015年底，中央開始強(qiáng)調(diào)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，攻克化解產(chǎn)能過剩、降低企業(yè)成本、消化地產(chǎn)庫存和防范金融風(fēng)險四個“殲滅戰(zhàn)”，在此背景下，房地產(chǎn)市場供給側(cè)改革的著力點(diǎn)在于化解二三線城市過剩庫存，并彌補(bǔ)一線及部分熱點(diǎn)二線城市供給不足。房地產(chǎn)行業(yè)需要改善供給結(jié)構(gòu)，提升供給效率才能解決“供需錯配”和供給過剩的問題。在互聯(lián)網(wǎng)時代，房地產(chǎn)產(chǎn)品所能提供的已經(jīng)從單一的居住空間概念發(fā)展為一種便捷、舒適、高品質(zhì)的生活模式?；诖?，房地產(chǎn)企業(yè)需要結(jié)合新技術(shù)、新概念設(shè)計出與當(dāng)?shù)厝宋谋尘跋嗥鹾系膭?chuàng)新產(chǎn)品并提高產(chǎn)品質(zhì)量，地方政府應(yīng)盡可能提供完善的醫(yī)療、交通、教育、娛樂等配套設(shè)施，對三四線城市的爛尾項(xiàng)目與僵尸企業(yè)等進(jìn)行及時處置，提高供給效率，盤活存量資產(chǎn)。

2.差異化土地供給政策協(xié)調(diào)供求關(guān)系

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展依賴于土地供給，政府對土地供給規(guī)模與結(jié)構(gòu)具有決定權(quán)，差異化土地供給政策是調(diào)節(jié)區(qū)域經(jīng)濟(jì)平衡的有效途徑。當(dāng)前土地市場冷熱不均，地價高位運(yùn)行，房地產(chǎn)企業(yè)逐步退出三四線城市，轉(zhuǎn)戰(zhàn)一二線城市，導(dǎo)致一線城市地王頻現(xiàn)。針對一線城市，除了執(zhí)行嚴(yán)格的限購政策外，應(yīng)及時增加土地供應(yīng)面積以補(bǔ)庫存，加快對低效利用的土地再開發(fā)，如城中村、棚戶區(qū)改造，盤活城市土地。而針對房價下跌、庫存高企的二三線城市，加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程的過程中，應(yīng)當(dāng)著重消化存量，限制土地供給避免因供需錯配形成新庫存。對于新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)用地，地方政府應(yīng)給予優(yōu)惠政策，并適當(dāng)建設(shè)商業(yè)、休閑娛樂、文化等配套設(shè)施，有助于產(chǎn)業(yè)集聚。允許轉(zhuǎn)變土地使用性質(zhì)也是去庫存的有效手段。云南、四川、山東等省市已經(jīng)出臺相關(guān)舉措，對于大城市，住宅、工業(yè)建筑可以改造成經(jīng)濟(jì)型酒店，廢棄舊廠房可以改造成文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、孵化器等，大量空置的寫字樓可以改造成住宅或創(chuàng)業(yè)公寓，通過產(chǎn)品創(chuàng)新實(shí)現(xiàn)去庫存。

3.差別化稅收及信貸政策弱化區(qū)域分化

全國總量過剩，區(qū)域分化明顯，應(yīng)堅持因城施策，實(shí)施差別化稅費(fèi)和信貸政策。稅收方面，一線城市仍然執(zhí)行嚴(yán)格的限購政策，房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠政策的調(diào)整也不適用于限購城市。一線城市樓市過熱，部分中介公司承擔(dān)融資功能，應(yīng)明確禁止中介公司的借貸行為，控制金融風(fēng)險。一線城市應(yīng)當(dāng)執(zhí)行差別化信貸，提高首付比例，加強(qiáng)監(jiān)管，叫停首付貸、過橋貸等場外配資行為，對于非戶籍居民購房繳納社保年限適當(dāng)延長，延緩?fù)鈦砣丝趧傂?，樓市火熱的上海、深圳、南京、武漢相繼出臺政策收緊樓市。針對二三線城市，稅收優(yōu)惠政策各縣市需積極落實(shí)到位，信貸政策因城施策，進(jìn)一步降低首置和改善性需求的購房門檻，結(jié)合新型城鎮(zhèn)化需求，加快農(nóng)民工市民化，對農(nóng)民貸款提供相關(guān)優(yōu)惠政策。

基金項(xiàng)目：

浙江省自然科學(xué)基金項(xiàng)目《快速城鎮(zhèn)化進(jìn)程中土地出讓異常價格的形成機(jī)理、風(fēng)險識別與長效治理機(jī)制研究》（批準(zhǔn)號： Y14G030048）。

陳品祿/責(zé)任編輯