中冶南京總價256億“地王”開發(fā)調查

劉照普

2010年、2012年，南京市下關區(qū)3公里長的濱江地帶接連推出3幅巨無霸地塊，總地價為256.54億元，成就了當時的全國總價“地王”和單個地塊的長三角“地王”，這三大地塊皆被中國冶金科工股份有限公司（下稱“中冶”）旗下的控股子公司及孫公司一一收入囊中。昔日“地王”的開發(fā)現(xiàn)狀如何？近日，《中國經濟周刊》記者對“地王”的開發(fā)現(xiàn)場進行了走訪。

兩年拍下三大塊地

總價256.54億

過去，南京下關地區(qū)曾經異常繁華，南京有句俗語：“南有夫子廟，北有大馬路?！?00年前老下關的大馬路曾是南京最繁華的商業(yè)街，曾經的下關外灘也非常熱鬧，但近幾十年開始逐漸沒落。

時間拉回到2010年，中冶作為國務院國資委認定的、可以保留房地產業(yè)務的16家央企成員之一，一直以旗下的中冶置業(yè)集團有限公司（下稱“中冶置業(yè)”）作為平臺，開展城市整體的開發(fā)和運營，這是其最突出的特質。正是因其成熟的“城市運營商”的角色，而被南京市及下關區(qū)選中作為再造外灘盛景的央企級開發(fā)運營商。

南京市將下關濱江區(qū)分成3個地塊，分別為濱江1號地、2號地和3號地，其中的濱江1號地和3號地于2010年9月掛牌出讓，被南京臨江老城改造建設投資有限公司（下稱“南京臨江投”）拍得，成交價分別為121.41億元和78.93億元，合計200.34億元，該地塊一舉成為南京的總價“地王”。而奪得該“地王”的南京臨江投為中冶置業(yè)的控股子公司，當時中冶置業(yè)占該公司80%股權。

2012年11月，南京臨江投又以56.2億元的價格拍下2號地塊，這一舉動使得1、2、3號地塊連成一體，沿下關濱江一字排開，其總出讓面積達到236.3萬平方米，總共耗資256.54億元，南京臨江投也成了南京下關區(qū)的頭號地主。

據(jù)《中國經濟周刊》記者了解，位于下關濱江區(qū)的江邊路以西1號地塊，南面隔壁即為世茂外灘新城二期，與長江咫尺之遙，規(guī)劃的用地性質為商業(yè)、住宅混合用地，出讓面積為353664.3平方米，項目容積率為5.79，總建筑面積達2047716平方米，掛牌出讓起始價121.41億元，當時折算的樓面價達到5929元/平方米；位于下關濱江區(qū)江邊路以西3號地塊，與1號地塊相隔不遠，出讓面積為313879.4平方米，總建筑面積954193平方米，項目容積率3.04，規(guī)劃用地性質為商業(yè)、文娛、住宅混合，掛牌出讓起始價達78.93億元，當時的樓面價達8272元/平方米。

當時放眼全國，成交價超百億元的地塊只有富力、雅居樂和碧桂園聯(lián)手摘得的廣州亞運城地塊，2009年12月22日，這3家地產企業(yè)通過聯(lián)合體的形式，以總價255億元一舉將其拿下，刷新了中國“地王”紀錄。因此，南京臨江投耗資200.34億元摘得的1號和3號地塊，只能位居國內總價“地王”的亞軍，但在長三角區(qū)域，當時是“地王”排名第一位，比2013年2月證大置業(yè)花費92.2億拿下的上海外灘國際金融服務中心地塊價錢高出一倍多。

在2012年11月30日的拍賣會上，編號為G50地塊即為2號地，當時僅有中冶置業(yè)控股的南京臨江投報名，毫無懸念以底價將其收入囊中，該地塊以南京火車西站周邊片區(qū)為主體，主要用于未來下關濱江商務區(qū)的文化娛樂用地、交通用地、住宅用地、基層社區(qū)中心和文物古跡用地等，可以與整個濱江商務區(qū)融為一體。

1號地擱置3年后，被拆成6個資產包和30余個小地塊

據(jù)《中國經濟周刊》記者了解，中冶將1號地塊收入囊中、吞下巨幅地塊后，受制于自身資金鏈及拆遷阻力，擱置3年沒有動靜。2013年，中冶將1號地塊分割成6個資產包、34幅小地塊對外招商，由于該地塊臨江御景、位置優(yōu)越，是非常成熟的地塊，因此很快引來諸如龍湖、恒大、證大、深業(yè)等知名房企前來收購開發(fā)，加之南京長航建設等品牌房企，目前一共有5家大型房企在此競相開發(fā)。

證大濱江大拇指廣場項目位于濱江商務區(qū)內，2014年3月份，證大地產（遠盈集團）以9.09億拿下09-09地塊，占地1.3萬平方米。此后又出資10.43億元購買了另一幅地塊，均屬于中冶1號地范圍。公開資料顯示，之前上海證大擬以最高代價11.94億元收購的公司正是立方置業(yè)，該公司為中冶控股的南京臨江投全資子公司，旗下一幅土地編號“09-09地塊”，正是中冶拍下的1號地塊一部分。2015年7月，證大又出資35.13億元收購中冶地王1號地塊中拆分出來的11幅小地塊，目前中冶1號地在兩年間的7次拆分中，證大爭得13個小地塊，項目占地15.05萬平方米，占有1號地塊總面積的四成多。

深業(yè)集團歷經兩次收購，以總價34.47億元拿下1號地塊的部分開發(fā)權。第一次是2014年3月10日，中冶將旗下孫公司港寧置業(yè)和龍江灣置業(yè)的60%股權以20.68億元總價轉讓給深業(yè)集團旗下的東南亞深富公司。第二次為2014年11月27日，深富公司分別以7.79億元代價持有港寧置業(yè)40%股權，以6億元代價持有龍江灣置業(yè)40%股權，合計總價為13.79億元，至此深業(yè)集團兩次共以總價34.47億元價格，完全收購了中冶1號地塊中的05-10和05-01地塊的全面開發(fā)權。開發(fā)的樓盤名稱為“深業(yè)·濱江半島”，記者發(fā)現(xiàn)，該樓盤緊鄰長江邊，數(shù)幢高聳的觀景豪宅已經建起。售樓人員說，南京政府正嚴控樓市，將要開盤的一幢樓的銷售許可證還遲遲未辦下來，目前只接受預訂。

龍湖地產入局1號地塊始于2014年5月30日，當時中冶旗下上市公司——中國中冶（601618.SH）發(fā)布公告稱，中冶置業(yè)持有的南京金名城置業(yè)100%股權及項目公司對其22.02億元的債權，以25.39億元對價轉讓給北京龍湖中佰置業(yè)有限公司，金名城置業(yè)旗下占有1號地的6幅小地塊，占地總面積為45825.25平方米，龍湖地產就此進入下關濱江，開發(fā)的樓盤名稱為龍湖·春江紫宸，現(xiàn)場已經有數(shù)十幢樣式別致的高樓建了起來，多位學生模樣的青年人在路口不停地招攬行人，向售樓處拉人，記者進去仔細詢問后獲悉，他們同樣只接受預訂，將要開盤的樓花也沒有拿到銷售許可證。

恒大是在中冶1號地進行第7次拆分時才得以入局的。2015年12月1日，中國中冶發(fā)布公告稱，中冶旗下的項目公司與恒大地產集團南京置業(yè)有限公司簽署《產權交易合同》，將旗下南京臨江御景房地產開發(fā)有限公司100%股權及項目公司對其22.4億元的債權，以33.67億元對價轉讓給恒大地產集團南京置業(yè)有限公司。記者在恒大下關濱江樓盤現(xiàn)場看到，其進駐開發(fā)的地址靠近原南京下關發(fā)電廠，樓盤名稱為恒大濱江，售樓處門前一直冷冷清清，少人問津。

據(jù)記者了解，1號地塊化整為零的分散出售方式已為中冶獲得賬面利潤26.7億元。恒大接手1號地的分拆小地塊后，中冶成功將1號地中的30.45萬平方米土地分割出手，由此在尚有4.92萬平方米土地未完成轉讓的情況下，1號地塊總計進賬148.11億元，2010年中冶出手摘得該地塊時耗資121.41億元，賬面利潤為26.7億元，但除卻6年的資金使用成本后，利潤可能大大折扣，化整為零的拆分出售方式，或是中冶的無奈之舉。

2號地遭國土部調查被南京市政府收回 3號地由中冶全力開發(fā)

與1號地被分拆出售命運不同的是，2號地塊曾以總價56.2億元成為當年全國新的總價“地王”。2號地塊后來被南京市政府按政策規(guī)定收回。2012年，國土部曾召開新聞發(fā)布會，表示對2號地塊要進行公開調查，稱“將先責成江蘇省住建廳調查，屆時待江蘇省調查結束后，再根據(jù)具體情況討論是否派出工作組進行調查”，防范利用地價異常信號進行炒作，或借機提價售房，在穩(wěn)定土地供應的同時，努力保持地價信號平穩(wěn)，避免出現(xiàn)所謂“地王”誤導市場，對總價較高的地塊，實行分割處理，劃為多宗地供應。

2013年7月5日，南京市國土局發(fā)布地塊回收公告，稱因公共利益需要，收回原下關區(qū)濱江2號地塊的使用權。

《中國經濟周刊》記者在走訪2號地塊現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)，在停滯的拆遷現(xiàn)場，多處房屋拆遷工作處于半停工狀態(tài)，處處積水、道路泥濘的棚戶區(qū)散落在各處，村頭巷尾都堆滿垃圾，人都無法下腳。在南堡新寓，一位湯姓居民說：眼前的房子拆了一半不動了，有的住戶沒法住下去，搬走了。政府的補償給得太低了，現(xiàn)在拆90平米的房子，補償?shù)腻X還不夠買個單室套的。還有就是政府給的安置過渡費和房租補助也低得很，現(xiàn)在各大區(qū)域房租都漲了，如果拆遷過渡的話，這些錢很難租到房，還不夠一個房間的租金。

在2號地靠近煤炭港的一個棚戶區(qū)里，記者看到狹窄積水的彎曲小路上，到處泥濘。在這個棚戶區(qū)的旁邊，是一處鐵軌，從南京火車西站延伸出來的，也在等待著拆遷。

南京市房地產開發(fā)建設促進會秘書長陳輝稱，該地區(qū)屬于典型的南京老城區(qū)，居民在此居住時間長，拆遷起來尤其困難。記者了解到，該地塊系南京全市最大的一塊棚戶改造區(qū)，住宅用地拆遷涉及11000余戶居民，而一些商業(yè)用地產權更錯綜復雜，這使得拆遷遇到的困難比較大。

《中國經濟周刊》記者了解到，在1號地塊被分拆出售、2號地塊被政府收回的背景下，中冶與濱江開發(fā)改造指揮部達成共識，表示優(yōu)先集中力量推進3號地塊的開發(fā)。記者在中冶的3號地塊里走訪了多處樓盤，這些樓盤均是由中冶旗下的“二十冶”等施工企業(yè)承包建設，在多個標注為“中冶·盛世濱江”的樓盤里，工人們正在緊張忙碌著，工地對面臨時搭建的彩鋼瓦棚邊上，不銹鋼旗桿的頂端，“中國中冶”“二十冶”等旗幟正迎風飄揚。