內(nèi)資地產(chǎn)“立體式”涌港

焦建++蘇琦

身為“過江龍”的內(nèi)資地產(chǎn)商，正在香港特區(qū)土地拍賣市場上掀起波瀾，其最終將在多大程度上影響以高度壟斷著稱的香港地產(chǎn)界，仍有待市場檢驗

11月，圍繞一幅位于香港啟德區(qū)的住宅地皮，來自中國內(nèi)地的地產(chǎn)商，與中國香港特區(qū)的地產(chǎn)商激烈競標，被香港當?shù)孛襟w形容為“‘過江龍和‘地頭蛇間的爭奪戰(zhàn)”。表象背后，一度被認為是“出于平衡布局考慮、投資力度不會太大、對市場格局也不會造成實質(zhì)性影響”的內(nèi)資地產(chǎn)商，在購入商廈等物業(yè)模式外，正積極競拍土地建樓，逐步進入“立體式涌港”階段。

與20多年前內(nèi)資入港時主要進入以證券、銀行業(yè)為代表的金融業(yè)相比，此次內(nèi)資地產(chǎn)商在多重背景下加速進入香港，牽扯的利益更多，影響亦更加多元?！跋愀凼袌鍪欠裼凶銐虻姆€(wěn)定性承接內(nèi)資地產(chǎn)商？其在香港發(fā)展爭搶蛋糕時將遇到哪些挑戰(zhàn)？香港地產(chǎn)市場會重新洗牌嗎？”這一系列話題正在引發(fā)關(guān)注。

“吃四方飯、打世界波”，曾是香港商界的特點之一。但在香港地產(chǎn)業(yè)中，也歷來有“寸土寸金”的傳統(tǒng)，并以高度壟斷著稱。內(nèi)資地產(chǎn)商涌港，會在多大程度上受到內(nèi)地向海外投資一系列新政策的限制，終成“反客為主”抑或“沉沙折戟”，答案都尚未揭曉。

勢成

地價飛漲，是今年上半財年香港特區(qū)政府收入增長的重要來源。通過拍出14幅官地，其賣地收入達446.64億港元。與去年全年相比多出27%，創(chuàng)史上新高。

搶地積極，是出現(xiàn)這一局面的組成原因。在14幅地中，有10幅由新入場的內(nèi)資及當?shù)刂行⌒偷禺a(chǎn)商爭得。與大型地產(chǎn)商相比，它們出價積極，更屢現(xiàn)超出估值情形：8月初，內(nèi)資五礦地產(chǎn)旗下一家公司以出價40.05億港元，成功投得香港九龍油塘一塊住宅用地。這是其在去年6月嘗試失利后，首次投得在港地塊，亦成就了該區(qū)地價新高。

各方爭搶激烈，是因這塊地位于香港市區(qū)內(nèi)日漸稀少的臨海地區(qū)，特區(qū)政府有意將其發(fā)展為新的中心商業(yè)區(qū)，釋放了此地物業(yè)的增值能力。但因樓面地價比市場預期高出近四成，仍引發(fā)熱議。

11月初，手筆更大的“奪地”大戲上演：在競拍九龍東啟德發(fā)展區(qū)的啟德第1K區(qū)3號地塊時，內(nèi)資海航集團旗下的香港海島建設(shè)地產(chǎn)有限公司，最終以88.37億港元成功競標。在此之前，其亦曾競標前述九龍油塘地塊。該地塊亦為“風水好地”，其是啟德項目市中心最后一塊臨近海濱而又大規(guī)模的地皮，涉及地區(qū)包括馬頭圍、九龍城、九龍灣及觀塘等，占地約12.12萬方呎，可建樓面約65.46萬方呎。規(guī)模之大，在近些年香港的拍地記錄中相當罕見。

“僧多粥少”之下，在經(jīng)測量師估計后，該地皮的估值已被上探至約為36億至47.13億港元。但最終的競標結(jié)果，仍比這一估值上限亦高出近九成。此舉在創(chuàng)下香港九龍每平方呎樓面地價“新地王”的同時，亦創(chuàng)造了近三年半以來香港政府拍地的最貴紀錄。

這一場景，亦讓一位香港地產(chǎn)界研究人士聯(lián)想起了新加坡一家地產(chǎn)企業(yè)初入香港時的場景?！白鳛椤^江龍，其在最初時土地儲備較少，買地尤為積極，并創(chuàng)下了總額超過百億的經(jīng)典案例。”這位人士對《財經(jīng)》記者稱。

在這塊地皮收到的20份標書中，既有新地、長實、恒地、嘉華國際、華懋等香港傳統(tǒng)地產(chǎn)商，亦有近一半競標者為內(nèi)資背景，包括萬科置業(yè)（香港）、世茂房地產(chǎn)以及中國海外和保利置業(yè)。在2013年和2014年啟德發(fā)展區(qū)進行的前兩次土地拍賣中，后兩者亦分別以22.7億元、39.2億元的最高價成功奪地。

“像我們這樣的本地企業(yè)很難競拍這種地。內(nèi)地公司有能力競拍，但我們不行?！奔稳A國際主席呂志和，在此次競標失利后對媒體稱。

“內(nèi)資地產(chǎn)商投地心態(tài)明顯不同。其在內(nèi)地花數(shù)十億元甚至數(shù)百億元買一幅地，并不足為奇?！苯煌ㄣy行國際一位研究人員亦對此評論。

將時間回溯，可發(fā)現(xiàn)這一對比背后的趨勢變遷：上世紀80年代，內(nèi)資地產(chǎn)商剛剛在香港出現(xiàn)時，規(guī)模尚小;后因受1997年亞洲金融危機影響，還曾一度折戟;此后數(shù)年內(nèi)，則是隨著內(nèi)地地產(chǎn)市場價格猛漲、香港地產(chǎn)商憑借雄厚實力和多元化能力大規(guī)?！氨边M”的時期。

時至2014年左右，內(nèi)資地產(chǎn)開始在香港實現(xiàn)“從零到一”：部分受這一時期前后內(nèi)地樓市表現(xiàn)太過波動影響，不少內(nèi)資地產(chǎn)商為度過寒冬，開始在此前幾年零星參與土地拍賣及招標活動基礎(chǔ)上，加快進軍香港市場的步伐;時至2015年，據(jù)地產(chǎn)中介商美聯(lián)發(fā)布的一份報告顯示：“8·11”匯改后，人民幣出現(xiàn)貶值，促使內(nèi)地開發(fā)商來港投地，以求分散投資;同年，拐點出現(xiàn)，香港地政總署公布的數(shù)據(jù)顯示：內(nèi)地房企在香港所購地價的總和首次超過香港房企，占全年香港土地出讓金總額的55%。

不同統(tǒng)計的結(jié)果有別，卻能大致勾勒出內(nèi)資地產(chǎn)商在香港市場上的動作漸轉(zhuǎn)積極：據(jù)地產(chǎn)服務公司萊坊估計：在2011年至2012年，內(nèi)資地產(chǎn)商在香港取得的地皮僅占1%，而2015年至2016年已增至25.3%;據(jù)房地產(chǎn)信息服務網(wǎng)站千居（Spacious）測算：香港2015年出售的住宅用地中，內(nèi)資地產(chǎn)商拿到了44%，2012年該比例為7%;據(jù)香港地政總署數(shù)據(jù)顯示：2016年截至10月底，在公布的25幅土地結(jié)果中，有18幅為內(nèi)資公司競投，成功率達33.33%，金額達149.3億元，占整體額度的三成以上。

結(jié)合《財經(jīng)》記者近日采訪的多位香港地產(chǎn)界人士的觀點，可初步勾勒出內(nèi)資地產(chǎn)商在港進入“立體式”投資階段的如下幾個特點：首先，在資本來源呈多元化的投資序列中，其主要目光仍集中于香港的住宅用地，對于商業(yè)用地則較少考慮，故其買家仍多為傳統(tǒng)香港地產(chǎn)發(fā)展商。

其次，內(nèi)資地產(chǎn)商在香港參與土地拍賣之外，還往往斥資在香港收購已建成的地產(chǎn)項目。例如，內(nèi)地一家地產(chǎn)龍頭在2015年時就曾斥資超過600億港元向華人置業(yè)、信和置業(yè)、新世界等巨頭收購項目，其中一個項目總額就達到125億港元。進入2016年后，受“一帶一路”帶來的企業(yè)走出去等因素影響，內(nèi)地各類資本在港置業(yè)的積極性，均有不同程度的上漲。

第三，在拿地速度增長、規(guī)模增加的同時，內(nèi)資地產(chǎn)商采取的方式也在逐步改變。過往主要與港資合作，在獲得一定經(jīng)驗后，現(xiàn)在則往往愿意采用獨資買地方式進行開發(fā)。

“內(nèi)地資金對香港寫字樓、住宅、零售和工業(yè)等四個主要物業(yè)市場影響力持續(xù)上升。其中，內(nèi)地資金在香港住宅市場所擔任的主要角色已經(jīng)從買家轉(zhuǎn)變?yōu)榘l(fā)展商?！苯衲?月底，仲量聯(lián)行在《過去、現(xiàn)在、未來：中國在香港樓市增長所擔任的角色》報告中指出。

有利

以上在香港房地產(chǎn)市場的諸種“掃地”及“掃樓”，只是內(nèi)資地產(chǎn)“出?！背绷鞯谋憩F(xiàn)之一。

受整體市場增長相對放緩，一線大城市好項目難求及人民幣匯率等因素影響，內(nèi)地地產(chǎn)商近幾年來一直希望在其他市場尋找機會，向外投資的積極性也日趨增加。

以自2013年起開始積極在香港等市場開拓業(yè)務的萬科為例，“公司堅持以國際化為長期發(fā)展方向，通過投資海外市場學習海外成熟市場多元化的商業(yè)模式，將國外成熟的產(chǎn)品和服務帶回國內(nèi)，同時打通國內(nèi)外客戶資源，樹立萬科在海外市場的口碑。在開展具體業(yè)務時，公司傾向于選擇具有長期投資價值的核心城市核心地段，與國際優(yōu)質(zhì)開發(fā)企業(yè)、金融機構(gòu)及中介服務機構(gòu)建立戰(zhàn)略合作關(guān)系。”萬科在今年3月的公司年報中稱。

截至2015年底，萬科已進入香港、紐約、倫敦等五個城市。當年銷售業(yè)績中，海外項目貢獻銷售面積2.8萬平方米，貢獻銷售收入人民幣28.8億元。

個案之外，據(jù)房地產(chǎn)咨詢公司萊坊于10月公布的一項調(diào)查顯示，從房地產(chǎn)業(yè)海外投資的整體來看：今年上半年，香港和紐約、倫敦、悉尼與墨爾本，占據(jù)了中國海外房地產(chǎn)投資總額107億美元中的84%。雖然這一總額相比去年同期下跌了13.6%，但從今年下半年開始，相關(guān)數(shù)字又開始有明顯加速跡象。

從選擇項目進行的方式角度看，雖已有不少內(nèi)資機構(gòu)通過自貿(mào)區(qū)跨境貸款進行海外房地產(chǎn)項目投資，但這類貸款的期限通常只有三年至五年，到期后須回流內(nèi)地;相比之下，如通過境外直接投資（ODI）的形式出境的資金，則可以長期留在海外市場。因此，內(nèi)資地產(chǎn)商更傾向于投資開發(fā)項目。

與其他幾個投資熱點地區(qū)相比，除港幣與美元掛鉤，在人民幣預期貶值的情況下，通過香港作為資產(chǎn)配置平臺是個較便利的選擇外，香港房地產(chǎn)市場對內(nèi)資地產(chǎn)商的“軟環(huán)境”吸引力，包括進入時間相對較長，在文化上更為接近，以及政策穩(wěn)定和透明度高等。

不僅如此，香港稅務制度簡單，無土地增值稅和資本利得稅，企業(yè)所得稅也較內(nèi)地低;融資利率亦低至2%左右，相比內(nèi)地的也要低不少。

此外，亦正如五礦地產(chǎn)一位負責人在成功競標后所言：“與內(nèi)地市場相比，香港樓售價仍處于合理水平?！?/p>

在未來趨勢方面，因為有越來越多的內(nèi)資地產(chǎn)商考慮借香港業(yè)務“擦亮招牌”，當?shù)剌浾撈毡檎J為：它們在內(nèi)地雖有一定規(guī)模和知名度，但因在香港市場中仍屬于“初到貴境”的新丁，為打響名堂站穩(wěn)陣腳，故在港買地皮及物業(yè)、尤其是在首次出手時，出價往往更加“勇進”，且不排除短期內(nèi)賠本賺吆喝的情況;即使從長期來看，內(nèi)資地產(chǎn)商也愿意付比已經(jīng)歷過幾次樓市周期的港資地產(chǎn)商更高的溢價。

可能影響內(nèi)資地產(chǎn)商在港投資方式的因素，還包括其計算利潤的方式亦有差別。根據(jù)德銀此前的一份報告估計：內(nèi)資發(fā)展商內(nèi)地項目的凈利潤率，由五年前的15%，跌至今年上半年的10%，隨著內(nèi)地土地價格持續(xù)上升，相信利潤會進一步受壓;而由于香港稅率較低，要達到同樣10%的凈利潤率，內(nèi)資發(fā)展商在香港的項目，只需取得14%的最低回報率，低于香港發(fā)展商。

“本港地產(chǎn)商更多地只考慮本地樓市，但內(nèi)資地產(chǎn)商則考慮在內(nèi)地還是香港投資更好，加之港幣兌人民幣的升值已帶來可觀的匯兌收入，所以內(nèi)資地產(chǎn)商相對不怕高價搶地。”香港城市大學的一位地產(chǎn)研究人士則對《財經(jīng)》記者分析，“因很多內(nèi)地房企已在香港上市，其資產(chǎn)以港元計價，其海外融資也是通過香港資本市場，故在當?shù)亻_發(fā)能減少資金進出帶來的麻煩。”

波瀾

先于內(nèi)資房產(chǎn)商之前，內(nèi)地買家近些年來早已成為影響香港樓市的重要因素。為避免內(nèi)地等外來資金流入進一步刺激房價，香港特區(qū)政府出臺過不同程度的保護措施：先是在2010年10月取消了“買房移民”政策;2012年到2013年，為緩解因資金涌入而導致房地產(chǎn)市場過熱的狀況，香港特區(qū)政府又提出實行措施以提高銷售及購買不動產(chǎn)的印花稅，被稱為“雙辣招”。

于這些政策出臺之前，在對香港一手樓市場的各類評估中，內(nèi)地買家成交占比一度被普遍認為高達30%-40%。

繼內(nèi)地買家之后，“內(nèi)資積極攻港，接連高價買地，會否推升本港樓價？”“內(nèi)資流入香港地產(chǎn)市場會造成哪些影響？”“內(nèi)資能否挑戰(zhàn)香港地產(chǎn)商的霸主之位？”這一系列問題亦開始在香港各界獲得越來越多的關(guān)注與討論。

在港媒報道中，雖不乏“內(nèi)資投地再進取，樓價走向的關(guān)鍵仍系于市場購買力”之類的聲音，也有評論稱：此類投資是“政治任務”，是本屆香港特區(qū)政府有意打破市場壟斷積極引入的后果，而中央借內(nèi)資先穩(wěn)住香港金融及地產(chǎn)，亦能強化其面對本地及國際大風浪的能力。

面對內(nèi)資企業(yè)拿地熱潮，香港特區(qū)政府發(fā)展局局長陳茂波曾稱：最近兩三年內(nèi)地房地產(chǎn)商到香港投資拿地數(shù)量增多，初到香港出價進取，但價格是否偏高，難以一概而論。香港向來歡迎內(nèi)地公司來港投資，這使市場能激烈競爭。

在地產(chǎn)業(yè)界內(nèi)，除“有競爭才會令市場變得活躍，不會只是由數(shù)家大型地產(chǎn)商主導”等常規(guī)表態(tài)，為應對在補充土地儲備等方面的挑戰(zhàn)，增強自身競爭力，香港本地發(fā)展商亦已開始采取應對行動：在2013年3月3日舉行的一次發(fā)布會上，香港一家本地傳統(tǒng)大型地產(chǎn)商的主席就曾直言：由于越來越多內(nèi)地開發(fā)商到香港拿地發(fā)展，預計香港土地市場競爭更加激烈，該公司于同日宣布擬向股東發(fā)行紅利認股權(quán)證集資，務求以更雄厚的資本參與土地市場的競爭。

更具代表性的例子，是在此前超過三年的時間內(nèi)，作為香港大型地產(chǎn)商的長江實業(yè)地產(chǎn)未曾在香港投得官地。在今年9月，其以超出估值上限逾三成的19.53億港元，投得沙田九肚麗坪路一塊住宅用地。一時間，“李嘉誠重回香港拿地”這一消息，還成為了當?shù)乜炊鄻鞘械睦碛芍弧?/p>

“面對內(nèi)地地產(chǎn)發(fā)展商不惜高價吸地，香港本地財團為保龍頭地位，投地出價亦轉(zhuǎn)趨進取?！币患彝缎袆t在報告中評論稱。

到目前為止，對于“內(nèi)地開發(fā)商將如何影響香港房地產(chǎn)市場”這一問題，各界普遍認為下結(jié)論還為時過早。例如仲量聯(lián)行研究部主管馬安平就曾指出，“更加公開和公平的香港土地出售流程是吸引內(nèi)資房企的另一原因，不過內(nèi)地開發(fā)商在港的業(yè)務會否擴展至有力影響市場發(fā)展方向，仍有待觀察?！?/p>

從經(jīng)營角度來看，新的房地產(chǎn)項目需要數(shù)年時間才能完工。而項目的成功，不僅依靠土地的競得，還取決于包括品牌推廣、營銷和創(chuàng)造消費者想要購買的產(chǎn)品等因素。

內(nèi)資房產(chǎn)商如何吸引本地買家，將成為其進入這一市場時的挑戰(zhàn)之一。 “從投資角度，香港投資者較喜歡港資發(fā)展商，始終大家文化相同。樓宇的間隔及管理都較貼近本地慣常做法，轉(zhuǎn)手都容易一點?！睂τ趦?nèi)資樓盤，香港的一位買家表示。

在此之前，內(nèi)資房產(chǎn)商至少還需面臨以下多重困難：首先，面對開發(fā)用地不足的老問題，多年來持續(xù)關(guān)注香港樓市的香港嶺南大學教授何濼生對《財經(jīng)》記者分析，“想要找到發(fā)展和環(huán)保的平衡點，困難比較大。為了解決更多的基層住房需求，政府應該去找地方建房子給他們。這是實實在在的合理住房需求，能夠部分抗衡其他訴求。”

但在地皮不足前提制約下，內(nèi)資地產(chǎn)商可能會對其拍下的存在司法復核問題的地皮考慮不足。今年2月，在仍有不明朗因素的情況下，一家內(nèi)資地產(chǎn)商仍出價21.3億元投得大埔荔枝山山塘路的一塊地皮。此時正值春節(jié)假期后，這塊以超低價拍出的住宅用地，曾一度引發(fā)了相關(guān)各方的普遍關(guān)注。

經(jīng)《財經(jīng)》記者后來調(diào)查發(fā)現(xiàn)：這類地皮之所以不受港資地產(chǎn)商歡迎，是因為地皮批出時間隨時可能因官司拖延數(shù)年，萬一政府一方最終敗訴，發(fā)展商更不能進行任何工程;即使解除這種風險，地產(chǎn)商往往還要負責為鄰近山坡進行環(huán)境評估、負責護土維修及保養(yǎng)等，成本大增。

這只是內(nèi)資地產(chǎn)商進軍香港面臨政策風險的一個方面。另一方面，香港針對房地產(chǎn)的政策嚴厲度更高，對購房者的保障程度與對企業(yè)的處罰力度會更大。房企在銷售過程中作出失實陳述、發(fā)布虛假或具誤導性資料的行為，會被定為罪行。

此外，因“從最初交設(shè)計圖開始，費用就比香港房企高”，故內(nèi)資地產(chǎn)商的成本、消耗也將大于香港同行，可能有很大一部分資金難免要“交學費”。在不擁有承建商的前提下，還可能影響樓宇質(zhì)量及成本。由于內(nèi)資地產(chǎn)商工程數(shù)目不多，后者對其自然會“公事公辦”，即當?shù)厮^的“人心是要儲的”。

歷經(jīng)諸般考驗后，在未來數(shù)年內(nèi)，由內(nèi)資地產(chǎn)商在香港開發(fā)的項目終將陸續(xù)推向市場?！靶卤P定價將是關(guān)鍵。本港的私人住宅市場，屆時將會有一番龍爭虎斗。”前述地產(chǎn)研究人士稱。