穩(wěn)定市場預期是關鍵

劉詩濛

中國房地產市場超高的收益率，使其成為絕大多數投資者的第一選擇。而政府對房價曖昧的態(tài)度更是使得不少人深信房價絕不會跌。

這些超量的投資性需求，都來源于市場過熱。房地產市場的火熱帶來了對未來收益的高預期，使得原本流往股市、外匯和實業(yè)等處的資金都涌入房市。這部分資金大都屬于投資性購房。

住房的特殊屬性決定了其永遠是消費品屬性與投資品屬性并存。即使是只買一套房的家庭，在購買時也會同時考慮居住需求與升值潛力。因此，在合理范圍內，房產投資需求是應該被鼓勵并保護的。然而當投資性需求超量時，會扭曲房子的消費品屬性，降低社會福利。比如為了升值潛力去購買一個遠離自己工作地點的住所，就會增加交通壓力，造成負的外部性。

要控制超量的投資性需求，從根本上穩(wěn)定市場預期才是關鍵。當前的限購限貸政策主要的作用是控制需求。這樣的政策很容易被理解為當前需求過盛，考慮到未來政策放開的可能性，使得市場對未來的預期更高。

筆者認為，房屋的價格最終是由供給端和需求端同時決定的，要控制房價需要在供給端和需求端同時用力。供給端上及時提高土地及房屋供給，防止開發(fā)商捂盤惜售等監(jiān)控政策才是關鍵。另外，提高第二套房的首付遠不如對第二套房征收高額房產稅實用。提高首付只會影響新增的二套房需求，并且只是提高了購房門檻，并沒有減少買房收益和提高持有成本。征收房產稅則可以影響到整個擁有多套房的人群，增加財政收入，減少地方政府對賣地收入的依賴，從而加大地方政府控制地價的決心。

而從長期看，大力發(fā)展制造業(yè)、高科技產業(yè)等實體經濟，以及維護股市的健康發(fā)展也是減少熱錢入市的關鍵。當實體經濟有了很好的發(fā)展環(huán)境，就不再會出現房地產業(yè)一家獨大的情況;當股市等金融產品有了穩(wěn)定的收益率的時候，人們手中的錢就有了更多的投資選擇;結合平穩(wěn)的房市與穩(wěn)定的收益預期，熱錢就不再會不斷涌入房市。而國家的實體經濟發(fā)展，更是健康經濟體的一個標志。

投資品的屬性決定了房屋有漲就一定有跌。當前高價買房的人群中，很大一部分是普通民眾。一旦房市崩盤，這部分人就當了“接盤俠”，血本無歸，影響社會和諧。而房市崩盤更會導致整個經濟出現連鎖反應，在中國經濟依賴于房地產業(yè)的今天尤為嚴重。為了避免這種情況的出現，盡早從根本上將中國房地產市場引上正軌，刻不容緩。

作者為暨南大學經濟與社會研究院助理教授