如何看待住房市場(chǎng)的投資性需求

孫偉增

在傳統(tǒng)觀念下的初始財(cái)富轉(zhuǎn)移加之年輕一代的投資觀念，形成了大量的購(gòu)房需求，必然給住房投資市場(chǎng)帶來不小沖擊

在快速城鎮(zhèn)化的大背景下，強(qiáng)勁的購(gòu)房需求成為支撐房?jī)r(jià)持續(xù)高速上漲的重要原因;盡管期間中央政府頻頻出臺(tái)調(diào)控政策抑制房?jī)r(jià)和高漲的市場(chǎng)預(yù)期，但是效果不甚理想，老百姓的購(gòu)房需求逆價(jià)而上?？梢哉f房?jī)r(jià)綁架了中國(guó)經(jīng)濟(jì)，同時(shí)也綁架了中國(guó)的老百姓。

投資性需求將成市場(chǎng)主導(dǎo)

一直以來，政策制定者都希望將住房需求劃分為“剛需”和“投資性需求”，并且在政策制定時(shí)能夠區(qū)分對(duì)待。但是在房?jī)r(jià)如此之高且將繼續(xù)攀升的情況下，試圖將兩者區(qū)分開來已經(jīng)越來越成為一種不可能，而且住房的投資品屬性將會(huì)被進(jìn)一步放大。

從購(gòu)房者的角度來說，一方面，首付款和月供占據(jù)了人們大量的資金儲(chǔ)備和現(xiàn)金流，這極大限制了流動(dòng)資金數(shù)量?？紤]到市場(chǎng)上越來越多的投資渠道，以及越來越高的投資回報(bào)率，將如此巨大的資金投入到住房中，購(gòu)房者將不得不承擔(dān)高昂的機(jī)會(huì)成本。因此，讓人們不去考慮住房的投資品屬性——保值增值潛力，這顯然是不現(xiàn)實(shí)的也是不合理的。

另一方面是極度不合理的房?jī)r(jià)租金比。據(jù)測(cè)算，2014年中國(guó)90個(gè)重點(diǎn)城市的平均房?jī)r(jià)租金比（總房?jī)r(jià)除以月租金）為350，其中深圳、上海、北京等城市這一指標(biāo)都高于500，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了國(guó)際上用來衡量一個(gè)區(qū)域房地產(chǎn)運(yùn)行狀況良好的標(biāo)準(zhǔn)水平（200-300）。如果我們將住房看成一個(gè)簡(jiǎn)單的消費(fèi)品，那么住房的租金應(yīng)該可以用來彌補(bǔ)購(gòu)房支出產(chǎn)生的資金成本，但實(shí)際相差甚遠(yuǎn)，而這個(gè)較大的成本鴻溝很大程度上解釋了住房的資產(chǎn)價(jià)值。所以說，在人們購(gòu)房過程中，住房的投資品屬性是一直存在的，并且正在逐漸占據(jù)更為重要的地位。

受“父母買房，孩子養(yǎng)老”這種思想的影響，很多父母都會(huì)在能力允許的范圍內(nèi)盡可能地為孩子購(gòu)房提供資助。

中國(guó)的住房市場(chǎng)起步較晚，上世紀(jì)步入工作的一代人中有相當(dāng)一部分受到福利分房政策的影響而不需要為住房奔波，因此他們會(huì)相對(duì)容易地積累財(cái)富，并將這部分財(cái)富傳遞給下一代。這種代際之間的財(cái)富轉(zhuǎn)移在很大程度上解釋了“高房?jī)r(jià)下毫不退縮的購(gòu)房需求”這一現(xiàn)象，很多缺乏財(cái)富積累但是收入較高的年輕人因此可以提前進(jìn)入住房買賣市場(chǎng)。最新的一項(xiàng)購(gòu)房者年齡調(diào)查報(bào)告顯示，北京首次購(gòu)房者的平均年齡僅為27歲，遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于加拿大、美國(guó)、日本等發(fā)達(dá)國(guó)家。

可以看出，在傳統(tǒng)觀念下的初始財(cái)富轉(zhuǎn)移加之年輕一代的投資觀念，確實(shí)形成了當(dāng)下大量的購(gòu)房需求，從中短期看，必然會(huì)給住房投資市場(chǎng)帶來不小的沖擊。從長(zhǎng)期看，隨著房?jī)r(jià)的繼續(xù)上漲，這部分初始財(cái)富的作用會(huì)被逐漸稀釋，例如從最初能支付全款會(huì)逐漸轉(zhuǎn)變成只能支付首付款，加上年輕一代住房自有觀念的淡化，可能會(huì)使得購(gòu)房需求在未來有所下降。

2013年以來，北京開始實(shí)施的自住房政策似乎有“異曲同工之效”。這類住房的價(jià)格比周邊商品住房低30%左右，要求購(gòu)買之后五年內(nèi)不得上市，五年后上市收益的30%上交財(cái)政。表面上來看，這一政策讓一些原來買不起房子的家庭有了新的選擇，朝著“居者有其屋”的民生目標(biāo)更近一步。

但仔細(xì)想來，自住房與商品房市場(chǎng)并無太大差異，對(duì)于購(gòu)房者來說，只是增加了一個(gè)合伙出資人，政府和個(gè)人共享住房增值帶來的收益且三七分成。這就使得一些原本無力購(gòu)房的家庭可以進(jìn)入住房市場(chǎng)，讓這部分投資需求得以釋放;而那些原本就有能力投資商品房市場(chǎng)的家庭卻不會(huì)受到太大影響。如果考慮到城市土地供應(yīng)的限制，自住房的引入將會(huì)增加住房市場(chǎng)的需求，對(duì)房?jī)r(jià)的影響可能會(huì)與預(yù)期值背道而馳。

現(xiàn)實(shí)中，政府、開發(fā)商和消費(fèi)者多關(guān)注新房市場(chǎng)的價(jià)量走勢(shì)，而忽視了二手房市場(chǎng)。這與中國(guó)城市的住房市場(chǎng)起步較晚而二手房市場(chǎng)發(fā)展不成熟的現(xiàn)實(shí)是緊密關(guān)聯(lián)的。但是隨著一些大城市二手房市場(chǎng)的快速發(fā)展，二手房市場(chǎng)值得引起我們更多的關(guān)注。

從投資者角度看，不管最初購(gòu)買的是新房或是二手房，未來的增值交易都要在二手房市場(chǎng)上來實(shí)現(xiàn)，因此，二手房市場(chǎng)的走勢(shì)，實(shí)際上決定了當(dāng)下住房市場(chǎng)投資者的預(yù)期收益。相比之下，新房?jī)r(jià)格走勢(shì)反倒更多地影響著剛需家庭的購(gòu)房需求，這主要是因?yàn)榉績(jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度明顯超過了家庭收入，而且市場(chǎng)上大多數(shù)理財(cái)產(chǎn)品都難以與房?jī)r(jià)的高增長(zhǎng)相媲美，所以作為購(gòu)房者如果今年不買房那么明年就更買不起房了。換句話說，如果我們用住房作為基礎(chǔ)商品來構(gòu)造CPI，那么人們收入水平就會(huì)表現(xiàn)出負(fù)增長(zhǎng)，即使考慮到存款、基金以及其他投資渠道帶來的收益。

在中國(guó)城市的住房市場(chǎng)從新房市場(chǎng)逐漸向二手房市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的過程中，投資性購(gòu)房需求可能會(huì)進(jìn)一步增加。根據(jù)“中國(guó)典型城市住房同質(zhì)價(jià)格指數(shù)”最新的報(bào)告可以看出，北京和上海二手房?jī)r(jià)格的增長(zhǎng)速度已經(jīng)超過了新房，環(huán)比增長(zhǎng)率達(dá)到了8.3%和7.3%。所以單純從市場(chǎng)的角度出發(fā)來看，房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)可能會(huì)繼續(xù)持續(xù)下去。

緩兵之計(jì)或滋生更大風(fēng)險(xiǎn)

自10月以來，內(nèi)地許多城市重啟或進(jìn)一步強(qiáng)化了住房限購(gòu)限貸政策，住房市場(chǎng)出現(xiàn)了明顯的“降溫”態(tài)勢(shì)，價(jià)量齊降。但這些統(tǒng)計(jì)數(shù)字的背后原因更值得關(guān)注。

第一，短期內(nèi)，限購(gòu)限貸政策一方面影響了購(gòu)房者的市場(chǎng)預(yù)期，另一方面也增加了購(gòu)房者的購(gòu)房成本——取得購(gòu)房資格和籌備首付資金，所以一些購(gòu)房者轉(zhuǎn)而觀望，導(dǎo)致住房市場(chǎng)需求下降。第二，為了應(yīng)對(duì)中央調(diào)控政策的要求，開發(fā)商會(huì)相應(yīng)地調(diào)整住房供應(yīng)和營(yíng)銷策略。我們看到，很多開發(fā)商在政策實(shí)施后都很少進(jìn)行關(guān)于銷售業(yè)績(jī)的宣傳，而統(tǒng)計(jì)數(shù)字則告訴我們，一些好區(qū)位的住房成交量明顯下降是導(dǎo)致城市平均住房交易量和價(jià)格下降的重要原因。

所以，政府的調(diào)控政策在短期來看是有效果的。正如開篇提到的，房?jī)r(jià)已經(jīng)綁架了中國(guó)經(jīng)濟(jì)，平穩(wěn)增長(zhǎng)或許才是政府進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)控的初衷。從中長(zhǎng)期看，一旦房?jī)r(jià)回歸到正常軌道，前期積累的市場(chǎng)需求再次涌入市場(chǎng)，將會(huì)促使房?jī)r(jià)新一輪的快速上漲。

此外，市場(chǎng)調(diào)控的另外一個(gè)副作用同樣不能被忽視，“政府調(diào)了又放，放了又調(diào)”，不管是主動(dòng)也好被動(dòng)也罷，傳遞給市場(chǎng)的信號(hào)就是政府會(huì)為房地產(chǎn)市場(chǎng)的衰退買單，這會(huì)大大增加人們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心。而政府如果希望能夠通過這種方式來保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展，那么未來就需要更為嚴(yán)格的調(diào)控政策。

但我們也必須要用正確的態(tài)度來面對(duì)政府的調(diào)控政策，在尚缺乏完善的信貸體系、匹配的金融產(chǎn)品，以及消費(fèi)者對(duì)市場(chǎng)缺乏深入理解的今天，靠市場(chǎng)來解決房?jī)r(jià)問題顯然是有風(fēng)險(xiǎn)的，政策調(diào)控還將繼續(xù)發(fā)揮關(guān)鍵作用。而為了避免將來無策可用，市場(chǎng)化體系的推進(jìn)步伐依然刻不容緩。

作者為暨南大學(xué)經(jīng)濟(jì)與社會(huì)研究院副研究員