房地產(chǎn)政策的著力點(diǎn)應(yīng)是打擊過度投機(jī)

文/楊成長

房地產(chǎn)政策的著力點(diǎn)應(yīng)是打擊過度投機(jī)

文/楊成長

當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場的最大風(fēng)險(xiǎn)不是房價(jià)高，而是過度投機(jī)，房價(jià)高只是過度投機(jī)的結(jié)果。我們只有根據(jù)中國國情，從制度上徹底根除過度投機(jī)的誘發(fā)因素和條件，才能讓房地產(chǎn)市場回歸到以滿足居民居住需求為基本目的的發(fā)展道路上來。

我們必須把房地產(chǎn)政策的調(diào)整重點(diǎn)放在著力打擊過度投機(jī)上，而不是簡單采取限購政策了事。而抑制過度投機(jī)，關(guān)鍵是要改變形成過度投機(jī)的市場條件。過度投機(jī)的市場條件沒有了，過度投機(jī)的行為自然就慢慢減退。首先要堅(jiān)持房地產(chǎn)的市場化供給機(jī)制，特別是土地供應(yīng)的市場化；第二，要堅(jiān)決抑制投機(jī)性買房的杠桿行為；第三，要根據(jù)交易狀況和交易標(biāo)的，靈活調(diào)整交易稅費(fèi)；第四，對(duì)房地產(chǎn)交易差價(jià)所得實(shí)行累進(jìn)所得稅。

近期我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過度繁榮

自2015年下半年以來，在利率大幅度下行和有關(guān)房地產(chǎn)去庫存政策的推動(dòng)下，我國部分地區(qū)的房地產(chǎn)銷售出現(xiàn)了井噴現(xiàn)象，房地產(chǎn)銷售面積增長了25%，銷售金額增長了40%以上，部分一、二線城市中心城區(qū)的房價(jià)出現(xiàn)了20%至50%左右的上漲。北京、上海和深圳躋身全球房價(jià)最貴的十大城市之列。各地“地王”頻出。房價(jià)上漲持續(xù)向二、三線城市蔓延。居民恐慌性買房現(xiàn)象越來越嚴(yán)重。

房價(jià)大幅度上漲的確會(huì)刺激房地產(chǎn)銷售的增加，加速了房地產(chǎn)的去庫存過程，但是同時(shí)也帶來一系列不良后果。第一，部分地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)了嚴(yán)重泡沫，房價(jià)和居民收入、房價(jià)和租金率出現(xiàn)了嚴(yán)重背離，聚積著越來越大的潛在金融風(fēng)險(xiǎn)。第二，居民杠桿率上升過快。截至今年8月底，今年以來居民的住房抵押貸款已經(jīng)增加了近三萬億元。隨著房價(jià)的持續(xù)走高，單戶居民房貸額越來越高，單戶居民成百上千萬的房屋貸款已經(jīng)越來越普遍。我國居民的房貸余額占居民凈金融資產(chǎn)的比重雖然不算太高，但是由于貸款戶相對(duì)比較集中，單戶居民的房貸額與居民未來現(xiàn)金流收入不匹配現(xiàn)象十分嚴(yán)重。第三，銀行信貸投放中投向居民房貸的比重越來越大。近幾個(gè)月，居民購房貸款都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了工業(yè)貸款。資金以另一種方式脫實(shí)向虛。第四，部分中心城市房價(jià)上漲過快，帶動(dòng)租金價(jià)格上漲，推動(dòng)了人力資本和服務(wù)業(yè)價(jià)格的上升，推動(dòng)了物價(jià)的持續(xù)上升。未富先貴的城市數(shù)量不斷擴(kuò)大。從全國來看，盡管CPI在2%以下運(yùn)行，但是北京、上海等地物價(jià)都已經(jīng)在3%以上運(yùn)行，我國物價(jià)形勢(shì)越來越呈現(xiàn)出總體走勢(shì)平穩(wěn)、結(jié)構(gòu)性通脹現(xiàn)象突出的現(xiàn)象。由于生活水平持續(xù)走高，已經(jīng)使得部分中心城市很難吸納高端人才，甚至出現(xiàn)了高端人才外流的現(xiàn)象。第五，房價(jià)的持續(xù)上漲，短期內(nèi)的確會(huì)刺激房地產(chǎn)銷售，但是從長期來看，會(huì)進(jìn)一步削弱進(jìn)城農(nóng)民工的買房能力，進(jìn)一步拉大城鄉(xiāng)居民財(cái)富差距，不利于我國城市化進(jìn)程的穩(wěn)步健康發(fā)展。

為了抑制房價(jià)的過快上漲，各級(jí)政府已經(jīng)采取了一系列政策，中央提倡一城一策，要求商業(yè)銀行在部分城市收緊二套房貸，部分城市開始了房屋限購政策，修改土地招標(biāo)制度，實(shí)行最高價(jià)封頂，一些城市甚至在最高價(jià)范圍內(nèi)通過抽簽的方式來決定土地中標(biāo)。這些政策從總體上來看，還是通過采取一系列行政干預(yù)手段來抑制需求，而不是通過擴(kuò)大供給，疏導(dǎo)供求關(guān)系，促進(jìn)供求平衡。過度的行政干預(yù)甚至?xí)M(jìn)一步強(qiáng)化未來房價(jià)仍將持續(xù)上漲的強(qiáng)烈預(yù)期，效果并不理想。

必須高度警覺我國存在釀成系統(tǒng)性房地產(chǎn)泡沫的潛在風(fēng)險(xiǎn)

從我國房地產(chǎn)發(fā)展的客觀條件來說，我們具備形成系統(tǒng)性房地產(chǎn)泡沫的潛在條件。第一，我國是世界上第一大人口國，正在快速步入高收入國家。居民財(cái)富增長速度快，收入和財(cái)富占有差距大，財(cái)產(chǎn)富裕階層的絕對(duì)數(shù)量大，形成了對(duì)中心城區(qū)高房價(jià)的強(qiáng)大潛在購買力。第二，我國居民具有高儲(chǔ)蓄傾向，形成了居民對(duì)房地產(chǎn)的潛在投資和投機(jī)能力。第三，我國城鄉(xiāng)差距大，城市之間發(fā)展不均衡，城市群之間發(fā)展也十分不均衡，目前被社會(huì)認(rèn)可的只有以北京、上海和深廣為核心的三大城市群，其他城市群都還缺乏吸引力。近十年來，我國高收入行業(yè)主要集中在金融、房地產(chǎn)和互聯(lián)網(wǎng)三大產(chǎn)業(yè)群，而這三大產(chǎn)業(yè)群最集中的也是這三個(gè)城市群。這導(dǎo)致人口和人才過度向這三個(gè)城市群集中，持續(xù)推動(dòng)了三大城市群中心城區(qū)房價(jià)的上漲，形成了全國房價(jià)的標(biāo)桿。作為第一人口大國，我國的城市化起碼需要十個(gè)以上的核心城市群的大致均衡發(fā)展，才能逐步紓解北、上、廣、深人口和財(cái)富過分集中的壓力。第四，居者有其屋。我國居民對(duì)房地產(chǎn)投資意愿十分強(qiáng)烈，近十多年的房地產(chǎn)發(fā)展歷史，給居民提供的只是房價(jià)總是會(huì)持續(xù)上漲的單一預(yù)期，從沒有經(jīng)歷過房價(jià)持續(xù)性大跌的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。這十幾年來構(gòu)成居民財(cái)富差距的主要根源是是否敢買房、是早買房還是晚買房。這種普遍經(jīng)驗(yàn)在居民中形成了買比不買好、早買比晚買好的單一消費(fèi)心理。這些都是我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的特有條件。這些條件的疊加，會(huì)導(dǎo)致居民忽視房地產(chǎn)未來存在價(jià)格波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，更不關(guān)注住宅長期投資的真實(shí)收益率，提前消費(fèi)、恐慌消費(fèi)和“羊群”消費(fèi)現(xiàn)象十分嚴(yán)重。

從我國房地產(chǎn)的稅收制度、信貸制度和交易制度來說，基本上效仿了西方國家成熟房地產(chǎn)市場的經(jīng)驗(yàn)和做法，沒有充分考慮到我國房地產(chǎn)市場投資和交易的特定條件，為房地產(chǎn)投機(jī)行為的盛行創(chuàng)造了市場條件。這同我國前幾年的資本市場制度創(chuàng)新如出一轍。前幾年我們效仿西方成熟證券市場的制度設(shè)計(jì)，擴(kuò)大融資融券，提高投資杠桿率，推廣結(jié)構(gòu)化產(chǎn)品，大力發(fā)展各種衍生工具，擴(kuò)張資產(chǎn)管理平臺(tái)。然而，由于沒有充分認(rèn)識(shí)到這些創(chuàng)新制度和工具的推出，主要都是為了進(jìn)一步提高和活躍市場的交易流動(dòng)性，這在西方股票交易極度不活躍的市場條件下是有效的，但是在我國資本市場時(shí)常表現(xiàn)為交易和投機(jī)過度，推出這些制度無異于火上澆油，最終釀成了2015年股票市場的巨大異常波動(dòng)。

與股票市場相同，我國的房地產(chǎn)市場也是一個(gè)交易和投機(jī)過度的市場，只要看看各大城市鱗次櫛比的房地產(chǎn)中介門店和天天人滿為患的房地產(chǎn)交易中心，就可直觀知曉房地產(chǎn)過度交易的狀況。一些城市新區(qū)近一半的門店都是房地產(chǎn)中介。各種交通樞紐和地鐵出口，行人和游客被一群群舉著牌子的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人團(tuán)團(tuán)圍住，被境外游客戲稱為中國的“世界奇觀”。一個(gè)市場之所以能被投機(jī)和過度交易，一定是我們?yōu)橥稒C(jī)人創(chuàng)造了合適投機(jī)的市場條件。責(zé)任不在于人的投機(jī)性，而在于市場的供求和交易制度的設(shè)計(jì)上有問題。我們不能把中國股市和房地產(chǎn)市場過度投機(jī)現(xiàn)象都簡單歸結(jié)為國民具有過強(qiáng)的投機(jī)稟賦。一個(gè)適合投機(jī)的市場一般具備四個(gè)條件：一是供給在一定階段是有限的或是被管制的。一個(gè)供給能隨著需求無限擴(kuò)張的市場，是無法被投機(jī)的；二是投機(jī)人可以使用杠桿，也就是使用別人的資金來投機(jī)；三是市場交易有足夠的活躍度，投機(jī)人能夠及時(shí)退出；四是投機(jī)所得能夠基本實(shí)現(xiàn)歸投機(jī)人所有。我國股票市場和房地產(chǎn)市場之所以投機(jī)過度，就是因?yàn)槲覀優(yōu)橥稒C(jī)創(chuàng)造了這四個(gè)條件。我國股票市場實(shí)行發(fā)行審核制，發(fā)行節(jié)奏由監(jiān)管部門控制。我國房地產(chǎn)市場的土地供應(yīng)由各級(jí)政府控制，土地供應(yīng)節(jié)奏不取決于市場。我國股票市場和房地產(chǎn)市場都可以使用杠桿，房地產(chǎn)市場的杠桿率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于股票市場。今年1到8月住宅銷售金額約五萬多億元，居民住房貸款增加近三萬億元，足見今年居民買房的杠桿率超過了60%。我國股票和房地產(chǎn)的二級(jí)市場都存在嚴(yán)重的交易過度，都是全世界交易最頻繁的市場，演變成了好像一級(jí)市場是為二級(jí)市場服務(wù)的，市場功能完全顛倒。我國對(duì)股票投資所得不征資本利得稅，對(duì)二手房交易所得征收20%所得稅。但是由于各地政策不一，部分地區(qū)可以豁免。即使征稅地區(qū)，中介機(jī)構(gòu)也可以通過做低房價(jià)、合同外付款等方式，全部或部分規(guī)避稅收。這幾乎是業(yè)界公開的秘密?？傊?，股市和房市都為投機(jī)盛行創(chuàng)造了這四大條件。

既然從便于投機(jī)的角度看，股票市場和房地產(chǎn)市場在制度上的方便程度基本相同，那么我國股票市場能造成多大泡沫，房地產(chǎn)也可能造成多大泡沫。不同的是，我國股票市場基本上每五到七年都要經(jīng)歷一次巨大的波動(dòng)周期，將聚積的風(fēng)險(xiǎn)釋放出來，而房地產(chǎn)市場始終在不斷地積累和沉淀風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)價(jià)格始終在不斷上升，形成了投機(jī)人的投機(jī)所得和不斷推高的房價(jià)，最終需要由具有真實(shí)需求的后來的房屋購買人來承擔(dān)。投機(jī)造成的風(fēng)險(xiǎn)和成本需要由真實(shí)居住需求的投資人來承擔(dān)。

當(dāng)前，我國的利率出現(xiàn)了大幅度下行，各類金融投資收益率大幅度下降，房地產(chǎn)貸款利率已經(jīng)從過去的7%左右下降到4%左右。一方面是大量資金需要尋找高收益的市場或資產(chǎn)，十分青睞房地產(chǎn)；另一方面，房貸利率的大幅度下降進(jìn)一步降低了使用杠桿的成本。再加上部分地區(qū)為了鼓勵(lì)買房，進(jìn)一步提高房貸比例，銀行爭相擴(kuò)大房貸的優(yōu)惠條件。這些都為房地產(chǎn)投機(jī)創(chuàng)造了更加便利的條件。近期，由于房地產(chǎn)市場投機(jī)過度，交易量和價(jià)格不斷攀升，部分地區(qū)的土地招標(biāo)和房價(jià)已經(jīng)處于失控狀態(tài)，非常值得相關(guān)部門高度警覺。

必須采取以二手房累進(jìn)所得稅制為核心的一系列政策措施著力抑制投機(jī)性需求

我國的房地產(chǎn)政策，必須保護(hù)和鼓勵(lì)以家庭的未來收入為基礎(chǔ)的真實(shí)的居住需求，必須保護(hù)和鼓勵(lì)以未來房屋租金為基礎(chǔ)的長期投資需求，堅(jiān)決打擊以博取市場差價(jià)為基礎(chǔ)的短期投機(jī)需求。只要房地產(chǎn)市場上過度投機(jī)行為被抑制了，基于真實(shí)居住和長期投資需求是越旺越好。真實(shí)投資需求旺，說明中國房地產(chǎn)需求的高峰期還沒有過去，不存在供給過剩，房地產(chǎn)引領(lǐng)經(jīng)濟(jì)的增長動(dòng)力還沒有減弱，這當(dāng)然是好事情。但是如果是投機(jī)和交易過度，形成了房地產(chǎn)虛假繁榮和房價(jià)的巨大泡沫，隨后將出現(xiàn)房地產(chǎn)市場的巨大震蕩，那對(duì)中國經(jīng)濟(jì)和金融市場的穩(wěn)定都將是災(zāi)難性的。因此，當(dāng)前我們必須把房地產(chǎn)政策的調(diào)整放在著力打擊過度投機(jī)上，而不是簡單采取限購政策了事。而抑制過度投機(jī)，關(guān)鍵是要改變形成過度投機(jī)的市場條件。過度投機(jī)的市場條件沒有了，過度投機(jī)的行為自然會(huì)慢慢減退。

首先要堅(jiān)持房地產(chǎn)的市場化供給機(jī)制，特別是土地供應(yīng)的市場化。由于各地政府的土地供應(yīng)受到規(guī)劃和土地管理制度的限制，再加上部分地區(qū)的確存在土地供應(yīng)過度、商品房庫存過大等問題，以及社會(huì)對(duì)各級(jí)政府賣地行為的批判，導(dǎo)致部分地區(qū)政府收緊了住宅土地供應(yīng)，甚至出現(xiàn)了越是房價(jià)暴漲的地區(qū)，土地供應(yīng)越緊張的局面。我國目前的居民住宅供給能力和未來供給能力都是巨大的，很多關(guān)于未來房地產(chǎn)特別是土地供給不足的觀點(diǎn)都是由錯(cuò)誤的輿論導(dǎo)向造成的。我們必須堅(jiān)決破除我國用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地越來越有限、未來將越來越緊張的輿論導(dǎo)向。

我國房地產(chǎn)市場走的是集約化土地使用道路，住宅容積率一般都在2.5到3倍之間，住宅使用的土地最集約。即使在中小城市，居民住宅樓動(dòng)不動(dòng)就高達(dá)三五十層。居民住宅用地只占建設(shè)用地的15%左右，只相當(dāng)于基礎(chǔ)設(shè)施用地的三分之一。未來的趨勢(shì)是工業(yè)用地和基礎(chǔ)設(shè)施用地占比將持續(xù)下降，即使按照目前的建設(shè)用地規(guī)劃，也不存在各城市缺乏住宅用地的問題。我國目前城市的住宅總面積約200多億平方米，即使再增加一倍，按照目前的容積率，占地也不到一萬平方公里，從理論上講完全不存在沒地蓋房的問題。農(nóng)村實(shí)行宅基地置換后，住宅用地還可以大幅度下降。即使像北京和上海等特大型城市，控制的也只是整體的建設(shè)用地。由于這些特大型城市的工業(yè)用地過剩，使用效率過度，基礎(chǔ)設(shè)施用地比例將持續(xù)下降，再加上老城區(qū)的改造，住宅用地比例也可以大幅度提升，也不存在沒地蓋房子的問題。在輿論宣傳上不分清建設(shè)用地的有限性和住宅用地的充分供應(yīng)，人為造成人們的恐慌心理，形成了恐慌性消費(fèi)，這不是現(xiàn)實(shí)的供給短缺造成的，而是人們的短缺預(yù)期造成的。錯(cuò)誤的住宅用地將短缺的輿論導(dǎo)向，再加上各級(jí)政府人為控制土地供應(yīng)節(jié)奏，形成了在土地上的恐慌性購買。

各級(jí)政府必須充分認(rèn)識(shí)到土地不可能按照計(jì)劃好的節(jié)奏勻速供給，在市場有需求、價(jià)格高企的時(shí)候，必須擴(kuò)大土地供給，相反一旦市場出現(xiàn)了供求逆轉(zhuǎn)，想賣也賣不出。只有擴(kuò)大供給才能改變市場預(yù)期，簡單采取限制價(jià)格甚至是抽簽等方式來抑制需求，只能造成更加恐慌的需求心態(tài)。政府的土地在一段時(shí)期內(nèi)可以集中賣，但是賣地的收入必須跨期使用，絕對(duì)不能當(dāng)年收當(dāng)年支。中央政府應(yīng)該對(duì)各地政府的土地拍賣收入進(jìn)行跨年度和跨地區(qū)的調(diào)節(jié)。

第二，要堅(jiān)決抑制投機(jī)性買房的杠桿行為。各國政府盡管都鼓勵(lì)買房使用銀行信貸，但是必須有兩個(gè)條件：一是必須以居民目前和未來的收入為基礎(chǔ)；二是必須以自住和房地產(chǎn)長期投資為基礎(chǔ)。我國個(gè)人信用制度缺失，還沒有實(shí)行以家庭為單位的個(gè)人所得稅制度，銀行和政府都不掌握居民家庭的收入狀況和收入預(yù)期。居民買房信貸憑借的僅僅是單位開出的個(gè)人收入證明，可信度很低。房貸數(shù)量的獲得只跟買房的總價(jià)格掛鉤，跟個(gè)人和家庭的現(xiàn)在以及未來收入的預(yù)期都不掛鉤，銀行依賴的只是單一的房產(chǎn)抵押，而不是個(gè)人信用。這里面存在著相當(dāng)大的道德風(fēng)險(xiǎn)，一旦房價(jià)出現(xiàn)巨大波動(dòng)，居民還貸能力和意愿必然大大降低。汲取股市經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，必須嚴(yán)格限制二套以上買房的信用制度，理論上不能允許使用杠桿。要加速全國房地產(chǎn)登記聯(lián)網(wǎng)，摸清居民的外地購房情況，堅(jiān)決控制投機(jī)性買房的信貸行為。

第三，要根據(jù)交易狀況和交易標(biāo)的，靈活調(diào)整交易稅費(fèi)。對(duì)低價(jià)房、自住房交易實(shí)行低稅費(fèi)，對(duì)于高價(jià)房和投機(jī)性住房實(shí)行高稅費(fèi)。設(shè)立房地產(chǎn)交易頻率的監(jiān)測(cè)指標(biāo)，超過監(jiān)測(cè)指標(biāo)的要通過提高交易費(fèi)用的模式加以抑制。

第四，對(duì)房地產(chǎn)交易差價(jià)所得實(shí)行累進(jìn)所得稅。在房地產(chǎn)市場上，真實(shí)需求、長期投資性需求和投機(jī)性需求是難以區(qū)分開來的，區(qū)分只能是在購房后的行為上。投機(jī)性買房以博取二級(jí)市場交易差價(jià)為目的，只要大大壓縮房地產(chǎn)二級(jí)交易市場的差價(jià)收益，就能達(dá)到抑制投機(jī)性需求的目的。目前，盡管大部分國家對(duì)房地產(chǎn)交易差價(jià)所得實(shí)行固定所得稅率制度，但是鑒于中國房地產(chǎn)特定發(fā)展條件和當(dāng)前房地產(chǎn)投機(jī)交易過度的狀況，實(shí)行固定稅率的資本利得稅根本無法抑制房地產(chǎn)市場的過度投機(jī)行為。只有實(shí)行累進(jìn)制的資本利得稅，將短期投機(jī)中資本利得的大部分通過稅收方式調(diào)節(jié)掉，才能真正達(dá)到抑制投機(jī)、保護(hù)真實(shí)需求、保護(hù)長期投資、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的目的。

當(dāng)前，加快實(shí)施房地產(chǎn)交易累進(jìn)所得稅制，在操作上具有現(xiàn)實(shí)的可能性，在打擊過度投機(jī)上能起到立竿見影的效果。房地產(chǎn)交易所得稅屬于地方稅種，各級(jí)政府可以根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的實(shí)際狀況來制定累進(jìn)制稅率，充分體現(xiàn)一城一策。未來也可以根據(jù)市場狀況作調(diào)整。累進(jìn)稅率的計(jì)算可以根據(jù)獲取的資本利得的絕對(duì)額，也可以根據(jù)獲取資本利得占房屋總價(jià)的比例，也可以根據(jù)該套房上次交易到本次交易的時(shí)間，充分體現(xiàn)保護(hù)真實(shí)需求、保護(hù)長期投資需求、著力打擊短期投機(jī)行為的效果。實(shí)行累積所得稅后，從動(dòng)機(jī)上根本堵住了投機(jī)性交易行為，逐步引領(lǐng)我國房地產(chǎn)市場向消費(fèi)型市場過渡，從而從根本上達(dá)到推動(dòng)房地產(chǎn)市場長期穩(wěn)定健康發(fā)展的目的。

總之，當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場的最大風(fēng)險(xiǎn)不是房價(jià)高，而是過度投機(jī)，房價(jià)高只是過度投機(jī)的結(jié)果。我們只有根據(jù)中國國情，從制度上徹底根除過度投機(jī)的誘發(fā)因素和條件，才能讓房地產(chǎn)市場回歸到以滿足居民居住需求為基本目的的發(fā)展道路上來。（本文作者系民建中央財(cái)經(jīng)委副主任，申萬宏源證券研究所首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家）（圖片攝影：李聰）