梟雄朱孟依：地產(chǎn)之外

熊劍輝

他締造了中國第一家百億級地產(chǎn)企業(yè)，在地產(chǎn)之外建起一個隱匿的帝國，卻從未有人揭開其事業(yè)與財富的神秘面紗。他因為長期“潛伏”，甚至被人懷疑是不是垮臺了。他創(chuàng)造了這一切，但卻默默無聲。

締造中國第一家百億級地產(chǎn)企業(yè)，公司被王石尊為“地產(chǎn)航母”;在地產(chǎn)業(yè)的“黃金時代”中“失去10年”，從帶頭大哥淪落為陪跑的小弟;鴨子劃水般地率先多元化，在地產(chǎn)之外建起一個隱匿的帝國，卻從未有人真正揭開其事業(yè)與財富的神秘面紗，甚至因為長期“潛伏”與“沉默”在喧囂之外，被人認為他是不是不行了，垮臺了？

他創(chuàng)造了這一切，但卻默默無聲。他就是朱孟依。

王石贊其為地產(chǎn)界的隱形航母

1959年生人的朱孟依在廣東省豐順縣留隍鎮(zhèn)一戶普通農(nóng)家長大，是從建筑工地成長起來的地產(chǎn)企業(yè)家。

朱孟依頭腦精明，喜歡琢磨事情，而且眼光獨到，是那種人人去淘金、我偏來賣水的人。他的第一個大生意也是來自于此。

當時，商品經(jīng)濟開始蓬勃，很多商販四處擺攤設(shè)點。他琢磨著，把散亂的攤點放在一條商業(yè)街上，人流更集中，政府好管理，商家也更好經(jīng)營。于是向鎮(zhèn)政府提出一個讓人耳目一新的大計劃：由政府給地，他出資建設(shè)商業(yè)街，租給攤販經(jīng)營。鎮(zhèn)政府同意了，他也由此獲得了人生的“第一桶金”。

上世紀90年代，中國房地產(chǎn)市場開始升溫。朱孟依跑到香港搞到了永久居住證，然后與人在港創(chuàng)辦合生創(chuàng)展，搖身一變，以港商的優(yōu)越身份回到內(nèi)地，以廣州為大本營，成立珠江投資，開始了在中國地產(chǎn)業(yè)攻城略地的征程。

在那個內(nèi)地急切盼望招商引資的年代，港資身份的合生創(chuàng)展與本地企業(yè)珠江投資的聯(lián)手可謂“珠”聯(lián)璧“合”，占盡了開放政策的紅利，舉起合生創(chuàng)展這面大旗的朱孟依好風(fēng)憑借力，迅速在廣州崛起。

除了占到天時、地利，朱孟依本人的商業(yè)眼光也令人驚嘆。他很早就預(yù)見到，天河區(qū)將是廣州未來的商業(yè)中心，帶領(lǐng)合生創(chuàng)展聚焦于此，先后推出華景新城、暨南花園、愉景雅苑、駿景花園等多個大型標桿項目，以低成本，獲得高收益。

在廣州顯赫戰(zhàn)績的支持下，1998年，合生創(chuàng)展成功在香港聯(lián)交所主板上市，募集資金6.7億港元，朱孟依個人持有63.75%的股份。當年內(nèi)地的A股市場還不允許私營企業(yè)，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)上市，此時再看合生創(chuàng)展在香港注冊的這盤棋，也讓人對朱孟依的前瞻與老道更加佩服。

資本市場的助力讓合生創(chuàng)展實現(xiàn)了爆發(fā)性增長。僅在1998-1999年一年內(nèi)，合生創(chuàng)展便開發(fā)樓宇110多個，成為廣州地產(chǎn)界真正的霸主，而當年的萬科在全國五大城市的開發(fā)總規(guī)模，也僅能與合生創(chuàng)展在廣州一地的規(guī)?？购?。

時至2004年，合生創(chuàng)展更率先突破，成為中國內(nèi)地首家銷售額超百億的房企，讓萬科、恒大等地產(chǎn)巨頭都俯首稱臣。當時的輿論都極度樂觀地看好這家超級企業(yè)，就連王石都一度感嘆，朱氏家族才是“中國地產(chǎn)界的隱形航母”。

但朱孟依作為這艘“航母”的掌舵人，卻始終隱藏在社會公眾的視線之外。但凡可以不現(xiàn)身不說話，他都會自我屏蔽、沉默是金。這種低調(diào)神秘與迅速擴張，使他成為中國房地產(chǎn)界地下君主般的人物。

員工見不到的老板

在熟悉朱孟依的人口中，他總是衣著普通，沉默少語，甚至略顯封閉，還曾被業(yè)內(nèi)戲稱為“朱老農(nóng)”。但這個“老農(nóng)”，做起事情來總是高舉高打，國際范兒。在北、上、廣，他的房子都賣出過天價。

朱孟依做事親歷親為，性格倔強。當年為了在京城打響第一炮，他在餐桌上跟設(shè)計師爭論戶型圖，弄得大家搞不清誰是老板。后來產(chǎn)業(yè)越做越大，他常年保持著臥室、餐廳和辦公室三點一線的生活，挑燈夜戰(zhàn)也是家常便飯。工作上，他艱苦奮斗;生活上，他沒什么享受，吃飯通常是白粥青菜參湯，平時也沒什么娛樂，偶爾會斗把地主。

朱孟依不但很少在外界拋頭露面，在公司也是神一樣的存在。一些員工上了幾年班也沒有見過他的尊容，更別說與他交流，得到他的噓寒問暖。他去公司，通常是坐著電梯直達頂層，不茍言笑，要見什么人都是叫到自己的辦公室，而不會四處溜達。

朱孟依的神秘與低調(diào)部分是性格使然，也與潮汕商幫沿襲百年的“家族模式”有著千絲萬縷的關(guān)系。

潮汕人素以敢拼敢闖、善于經(jīng)營聞名于世，并始終以家族為核心，嚴密把控著事業(yè)。

十年間“好牌”是怎么打爛的

回望2005年，朱孟依手上拿著的，是一把“好牌”：天時、地利、人和，都占盡優(yōu)勢。

此時，中國的房地產(chǎn)業(yè)正迎來最輝煌繁榮的時代;合生創(chuàng)展又手握1267萬平方米土地儲備，且大都位于北、上、廣這樣的一線城市，被羨慕嫉妒恨的同行們戲稱為“土地銀行”;加之朱孟依召集了一幫英杰才俊聚于旗下，外界對于合生創(chuàng)展的未來極具期待。

但十余年過去，當年仰視合生創(chuàng)展的萬科、恒大，如今早已跨越千億級銷售大關(guān)，實現(xiàn)了驚天飛躍，而合生創(chuàng)展仍在100億上下徘徊。年報顯示，2010年至2015年間，合生創(chuàng)展的銷售額分別為110億、99億、116億、112億、53億和99億元，甚至一度出現(xiàn)資金鏈斷裂的跡象。

這些數(shù)據(jù)告訴人們，合生創(chuàng)展早已被掃出地產(chǎn)界的一線陣營。

一種觀點認為，合生創(chuàng)展的業(yè)績不佳與其經(jīng)營策略有關(guān)。合生創(chuàng)展鐘情于低價購地、長期捂盤、緩慢開發(fā)，既賺房子錢，也賺土地升值的錢。土地招拍掛制度實施后，市場一日千里，只有“高周轉(zhuǎn)、高杠桿、輕資產(chǎn)”的房企，才能迅速做大并降低風(fēng)險。

這種眾人眼中的“失敗方式”，基本上是朱孟依在下文所述之特殊環(huán)境下的一種沒有其他辦法的主動選擇。別人選擇快速做大，他依然堅持著獲得更高利潤的慢模式。合生創(chuàng)展年報顯示，截至2015年12月31日，合生創(chuàng)展仍然擁有3099萬平方米的巨量土地儲備，而這些土地儲備大部分都位于一、二線城市的核心地帶。合生創(chuàng)展銷售規(guī)模平平，這些土地潛在的增值卻是非?？捎^的數(shù)字。

同時，朱孟依對招拍掛模式下貨如輪轉(zhuǎn)的工業(yè)化地產(chǎn)模式似乎也不太感冒。甚至，合生創(chuàng)展還反其道而行之，參與了不少城市改造項目。如，廣州瀝滘村城中村改造項目、潭村城中村改造項目、AEC汽車城等，以及最近在上海閘北拿下的安康苑舊改項目。

京津新城3000套豪華別墅9成空置，成為“鬼城”。

舊城改造是很多人都不愛干的，不僅要與地方政府簽開發(fā)協(xié)議、共同規(guī)劃，還要參與動遷、融資貸款等，影響開發(fā)的因素多、風(fēng)險大、周期長。這在某種程度上大大制約了合生創(chuàng)展的發(fā)展節(jié)奏。外界因此質(zhì)疑、甚至開宗明義地表示合生創(chuàng)展的發(fā)展策略有問題，然而面對疑問的合生創(chuàng)展和朱孟依，依然是同一口徑，那就是“不解釋”。

禍不單行的“滑鐵盧”

朱孟依在過去10年的特殊環(huán)境下，遭遇了兩件大事：一是“京津新城”這個“滑鐵盧”，二是卷入了黃光裕案。

2003年，朱孟依通過各種關(guān)系獲得了天津?qū)氎娴?.5萬畝土地，并計劃就此打造“京津新城”。

長期以來，合生創(chuàng)展通過協(xié)議方式獲得土地，其成本堪稱全行業(yè)最低。這次“京津新城”項目也不例外，其拿地成本僅為78元/平方米，幾乎是白送。

朱孟依認定，京津冀一體化是大趨勢，“京津新城”的未來溢價必然超乎想象。當時，“京津冀一體化”還只是個模糊不清的構(gòu)想，但朱孟依卻認定這片鹽堿地有望成為未來京津之際的財富新城。

但歷史無情地證明，他看準了，但太超前了。

更慘的是，這一次，他的籌碼很大，很大。“京津新城”是合生創(chuàng)展和珠江投資聯(lián)合開發(fā)的最大地產(chǎn)項目，公司高管們對此也有爭議，認為做下來會虧。而朱孟依力排眾議，不惜耗資200億，在幾年時間建起了數(shù)以千計的別墅，還配套上馬了超豪華酒店。

但直到2014年，朱孟依在“京津新城”上收獲的依然是一個令人驚悚的名字——“亞洲最大的鬼城”。

“京津新城”拖住了合生創(chuàng)展攻城略地的節(jié)奏，卷入黃光裕案則一度讓朱孟依成為過河的泥菩薩。

2008年年底，朱孟依突然受到黃光裕案牽連，被有關(guān)部門要求協(xié)助調(diào)查，并因此消失了整整9個月。此時，宏觀經(jīng)濟本就遭遇金融海嘯的沖擊，相關(guān)商業(yè)銀行很快停止對合生創(chuàng)展放貸，企業(yè)一度走到生死存亡的關(guān)口，幸虧當時的行政總裁陳長纓力挽狂瀾，才讓合生創(chuàng)展從資金鏈斷裂的泥潭里爬了出來。

黃光裕案對朱孟依的影響不光停留在業(yè)務(wù)發(fā)展的層面，更重要的可能包括改變他對很多事情的看法，比如要不要繼續(xù)大干房地產(chǎn)。因為，在中國做房地產(chǎn)這門生意，你懂的。

多元化打造全產(chǎn)業(yè)鏈

合生創(chuàng)展在房地產(chǎn)領(lǐng)域雄風(fēng)不再，讓很多人認為朱孟依已是明日黃花。但事實上，朱氏家族的龐大實力，遠非一些人想象的那樣弱不禁風(fēng)。甚至，至今無人能清楚描繪，這個沉默寡言的超級富豪背后，究竟隱藏著怎樣的實力。

2013年，朱孟依將合生創(chuàng)展的帥印交給女兒朱桔榕，這被很多人誤認為是朱孟依隱退的重要信號。但實際上，朱孟依交給女兒來打理的合生創(chuàng)展住宅部分，只是朱氏家族財富的冰山一角。朱孟依則傾力打造一個更廣闊、更多元的企業(yè)帝國。

雖然朱孟依靠地產(chǎn)起家，但他對于產(chǎn)業(yè)多元化的布局從未停止。珠江投資正是其多元化的重要平臺。

早在1998年，朱孟依就通過珠江投資參股建設(shè)了廣惠高速公路，成為參與國家重點基礎(chǔ)設(shè)施的第一家民營企業(yè);2000年，當人們還看不清光纖網(wǎng)絡(luò)的前景時，朱孟依就成立了盈通網(wǎng)絡(luò)，獲得在廣東鋪設(shè)光纖網(wǎng)絡(luò)干線的許可權(quán)。后來他將之轉(zhuǎn)手賣給了急于進入電信業(yè)的中信集團，賺了個盆滿缽溢;2002年以后，珠江投資又以驚人的速度切入能源領(lǐng)域，將一眾電廠收入囊中;2004年，珠江投資成為上海電氣集團的戰(zhàn)略投資者;2011年，珠江投資獲批籌建珠江人壽，得以進入保險業(yè)……其中，僅2015年出售上海電氣的部分股份，朱孟依就套現(xiàn)了82億元人民幣的真金白銀。

時至今日，珠江投資涉及的行業(yè)包括地產(chǎn)、基建、能源、醫(yī)藥、保險、教育、醫(yī)療、科技、文化等等，投資企業(yè)數(shù)以千計，多元化布局已頗具氣象。甚至有人認為，朱孟依已經(jīng)基本完成了從地產(chǎn)商到多元化經(jīng)營的轉(zhuǎn)型。

朱孟依的轉(zhuǎn)型，絕非是在房地產(chǎn)之外四處撒錢、撞大運?？此萍姺钡耐顿Y背后，有他匠心獨具的多元化邏輯。珠江人壽和合生創(chuàng)展就是個可以窺探其一二的好案例。

2016年5月，珠江人壽成立3年后宣布實現(xiàn)盈利。在壽險行業(yè)中，這通常是七八年才能達成的目標，珠江人壽以閃電般的速度將“魔咒”打破。

不過查看其年報可以發(fā)現(xiàn)，珠江人壽的保費收益屈指可數(shù)，投資收益占比則超過94%，投資收益率高達到9.77%，而且，它投資重點不在資本市場，而是在大股東從事的房地產(chǎn)、基建等實體領(lǐng)域。雖然珠江人壽表示要逐步改變投資配比，但目前看來，它更像是朱氏家族企業(yè)發(fā)展實業(yè)的融資平臺。

而朱孟依對合生創(chuàng)展提出的要求，也在明顯地展現(xiàn)其多元化的內(nèi)涵。在他的規(guī)劃中，未來合生創(chuàng)展要打造提供高品質(zhì)生活的“全配套生活系統(tǒng)”，業(yè)務(wù)將涵蓋酒店、餐飲、商業(yè)、物業(yè)、教育、養(yǎng)生、文化、高爾夫、園林等諸多領(lǐng)域。

合生創(chuàng)展如此，多元化平臺珠江投資在地產(chǎn)領(lǐng)域的投資同樣兇猛。僅在2016年，珠江投資計劃開工的地產(chǎn)項目就包括：上海安康苑、廣州天利、北京御景灣、上海吳淞路、深圳華誼商貿(mào)城等，全是一線城市中心的超高價樓盤。

由此不難看出，朱孟依多元化的目的，并非要淡出房地產(chǎn)，而是要通過多元化布局，打造全產(chǎn)業(yè)鏈，賦予地產(chǎn)項目更大的附加值。不論怎樣，估值超過3000億元的土地儲備，始終是朱氏家族企業(yè)中最雄厚的資產(chǎn)。而在中國，沒有哪個行業(yè)能像房地產(chǎn)這樣，既向民營資本開放，又能容納如此大的資本體量。

如今，朱孟依雖然退居幕后，隱身不現(xiàn)，但合生創(chuàng)展和珠江投資的內(nèi)蘊和實力，遠非人們表面所見。有人說合生創(chuàng)展早已沒落，但巨額的一線土地儲備，依然彰顯其“無冕之王”的超然實力;有人說“京津新城”是朱孟依的“滑鐵盧”，但京津冀一體化的大幕正在徐徐拉開，或許明天就會來個驚天大逆轉(zhuǎn);有人說朱孟依正從地產(chǎn)行業(yè)且戰(zhàn)且退，他的時代正在落幕，但對一個“嚼得菜根、百事可做”的人來說，誰又能斷定他不會再次驚艷世人呢？

朱孟依與合生創(chuàng)展助理總裁余潔之間，曾有過一次關(guān)于讀書的談話。

朱孟依問余潔在讀什么書，余潔說在讀《孫子兵法》，研究開國皇帝們怎么打江山、守江山。

聽了余潔的話，朱孟依擺擺手，表示不認同。

朱孟依說，《孫子兵法》只講手段，讓人短期去拼規(guī)模和速度，只能取勝一時。做生意要多讀《菜根譚》，懂得做人做事的方法，培養(yǎng)正確的世界觀，學(xué)會淡定從容。

《菜根譚》是一部論述修養(yǎng)、人生、處世、出世的語錄世集，被稱為是做人做事的絕佳寶典。毛澤東主席也曾說：“嚼得菜根者，百事可做?！?/p>

（萬震薦自《華商韜略》）