淺談房屋租賃管理

吳 萍

(福建省浦城縣房地產(chǎn)交易管理所 福建南平 353400 )

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淺談房屋租賃管理

吳 萍

(福建省浦城縣房地產(chǎn)交易管理所 福建南平 353400 )

隨著我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)逐漸加快市場(chǎng)化發(fā)展的腳步，房地產(chǎn)企業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮著非常重要的作用，隨著城市的建設(shè)和發(fā)展，居民的住房需求一直是一個(gè)不可忽視的問(wèn)題，住宅租賃無(wú)疑是解決這一問(wèn)題的重要措施。租賃市場(chǎng)的不斷擴(kuò)大，必然產(chǎn)生各種各樣的管理問(wèn)題，文章對(duì)這一問(wèn)題予以探討。

租賃；房地產(chǎn)；管理

0 引言

住房租賃市場(chǎng)是住房供應(yīng)體系的重要組成部分，與群眾利益息息相關(guān)，在經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中起到十分重要的作用[1]。近年來(lái)，城市發(fā)展導(dǎo)致房屋租賃市場(chǎng)規(guī)模不斷擴(kuò)大，住宅租賃市場(chǎng)的擴(kuò)大很大程度上是由于進(jìn)城務(wù)工人員、進(jìn)城隨小孩讀書陪同人員、工業(yè)園區(qū)組團(tuán)規(guī)模企業(yè)管理人員等流動(dòng)人口的急劇增加，他們主要通過(guò)租賃方式解決住房問(wèn)題。而商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模也是隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展逐步壯大，通常而言，商業(yè)地產(chǎn)90%以上用于租賃，極少部分自用。房屋租賃市場(chǎng)，一方面開(kāi)始成為存量房市場(chǎng)的重要組成部分，極大地推動(dòng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展；另一方面房屋租賃市場(chǎng)還不能完全適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，存在供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，制度措施不完善等問(wèn)題。下面就以從業(yè)20余年經(jīng)歷與經(jīng)驗(yàn)，以浦城縣為例探究快速發(fā)展中的城市在房屋租賃管理中的問(wèn)題和措施。浦城縣地處福建省北大門，三省交界，毗鄰江西、浙江，在近年的經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展中受影響明顯，對(duì)于租賃市場(chǎng)的研究是一個(gè)較好的樣本。

1 房屋租賃管理基本概況

1.1 房屋租賃的管理

房屋租賃市場(chǎng)是整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)不可或缺的重要組成部分。一個(gè)完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)，不僅包括土地出讓市場(chǎng)、商品房銷售市場(chǎng)，而且包括房屋存量市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)。缺少了租賃市場(chǎng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，將使大部分購(gòu)房者以自用為主要目的，而以投資為目的的購(gòu)房者將大大減少，不利于投資結(jié)構(gòu)、商品結(jié)構(gòu)和市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和優(yōu)化。在發(fā)達(dá)國(guó)家，租房率平均在50%以上，而我國(guó)由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)起步晚，房地產(chǎn)市場(chǎng)不成熟，遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到這個(gè)比例。特別是浦城縣為代表的小城市，租房市場(chǎng)的規(guī)?？芍^從零起步，逐步發(fā)展。

房屋租賃管理的參與主體有政府主管部門、房屋產(chǎn)權(quán)人、承租人、運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)及其服務(wù)公司，以及公安、委員會(huì)等社區(qū)管理者[2]。其中，以政府主管部門為主要監(jiān)督機(jī)構(gòu)。由于房屋租賃涉及個(gè)人的生活根本利益，房屋租賃的糾紛將對(duì)個(gè)人的生活、工作產(chǎn)生較大影響，甚至影響社會(huì)秩序，因此，良好的租賃管理對(duì)社會(huì)平穩(wěn)健康發(fā)展有良好的促進(jìn)作用。

1.2 浦城縣房屋租賃管理歷史概況

浦城縣房屋租賃管理工作從1989年房地產(chǎn)交易所成立開(kāi)始，當(dāng)時(shí)根據(jù)建設(shè)部等三部委《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)管理的通知》精神，把房屋租賃管理作為培育房地產(chǎn)市場(chǎng)管理主要內(nèi)容來(lái)抓，1996年至1997年與縣工商部門配合，將租賃登記作為工商企業(yè)登記的前置條件，加大租賃管理的力度，還與工商部門聯(lián)合組成了租賃檢查組，對(duì)未進(jìn)行租賃登記的工商企業(yè)、個(gè)體戶強(qiáng)制進(jìn)行登記，為培育市場(chǎng)管理打下基礎(chǔ)。

1995年6月建設(shè)部頒布實(shí)施《城市房屋租賃管理辦法》(建設(shè)部令第42號(hào))，浦城縣進(jìn)一步完善了租賃合同備案制度，并對(duì)審核通過(guò)的租賃房屋頒發(fā)《房屋租賃許可證》，房產(chǎn)交易所全面負(fù)責(zé)全縣房屋租賃管理工作。之后，隨著工商企業(yè)登記前置條件的放寬和取消，租賃登記也不再作為前置條件。浦城縣采取了與城管執(zhí)法隊(duì)聯(lián)合檢查的方式，進(jìn)行租賃登記的檢查與督促，并在各區(qū)街道組成了租賃協(xié)管站，作為租賃管理的管理機(jī)構(gòu)。

2002年縣政府要求加強(qiáng)私房租賃稅收及租賃登記管理，采取將租賃管理與稅征相結(jié)合的辦法，通過(guò)稅征加強(qiáng)管理租賃工作，派駐專人在稅務(wù)窗口設(shè)點(diǎn)，同時(shí)按照“以塊為主、分級(jí)管理、責(zé)權(quán)一致”的原則，委托各街道履行私房租賃稅收代征工作，特別是商業(yè)房產(chǎn)租賃代征。

2008年浦城縣公安局推進(jìn)流動(dòng)人口“一站式”服務(wù)管理工作，依托街道(社區(qū))等基層組織，使流動(dòng)人口服務(wù)管理與租賃登記備案相結(jié)合，加強(qiáng)了流動(dòng)人口與出租房屋登記信息的共享與管理。

2014年改制后的供電公司實(shí)行階梯電價(jià)，出租房屋租賃備案證作為繳電費(fèi)的分戶憑證，一定程度促進(jìn)了租賃市場(chǎng)備案登記。

浦城縣人民政府一直以來(lái)十分重視房屋租賃管理工作，不同時(shí)期采取不同的方式方法，不斷加強(qiáng)對(duì)出租房屋進(jìn)行管理，于1991年至2002年間為強(qiáng)化部門之間的協(xié)作，對(duì)工商、稅務(wù)、城管、公安、計(jì)生等相關(guān)部門設(shè)立統(tǒng)一的協(xié)作機(jī)制，促進(jìn)了租賃管理工作的不斷發(fā)展，完善了管理機(jī)構(gòu)體系。為加強(qiáng)管理，房地產(chǎn)交易所設(shè)立了租賃管理科，各區(qū)街道(鄉(xiāng)、鎮(zhèn))設(shè)立了租賃協(xié)管站，完善了組織機(jī)構(gòu)和人員，為加強(qiáng)租賃管理提供了保障。

2 房屋租賃管理中存在的問(wèn)題

一是外來(lái)人口流動(dòng)頻繁，是租賃登記工作中的最大障礙。外來(lái)人口大多為務(wù)工人口，工作的不穩(wěn)定導(dǎo)致他們工作的更換較為頻繁，由于他們非本市戶口且無(wú)不動(dòng)產(chǎn)，導(dǎo)致歸屬感的缺失。再加上各地區(qū)人口稠密度不同以及房屋租賃登記管理工作發(fā)展不平衡，相關(guān)工作人員的積極性、主動(dòng)性不足，導(dǎo)致房屋租賃管理工作并沒(méi)有真正管理到位，導(dǎo)致全面的完善的租賃管理工作有很長(zhǎng)的路要走。通常，在較發(fā)達(dá)街道及住宅區(qū)，租賃登記比例較高，在城鄉(xiāng)結(jié)合部等城市邊緣地區(qū)，登記數(shù)量非常有限甚至空白。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，本縣主干道住宅區(qū)登記比例在50%左右，在縣城邊緣街道這一比例僅有10%左右。

二是相關(guān)部門尚未對(duì)房屋租賃租金體系提供合理的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)或參照。房屋租賃管理部門應(yīng)該為健康的房屋租賃市場(chǎng)嚴(yán)格把關(guān)，充分調(diào)研，以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向，對(duì)不同性質(zhì)用途、不同區(qū)域、不同基礎(chǔ)配套的租賃房制定一套完整的、參照性強(qiáng)的標(biāo)準(zhǔn)，以規(guī)范當(dāng)前在租金征收方面比較混亂的現(xiàn)象，并且定期依照市場(chǎng)的變動(dòng)適當(dāng)調(diào)整，定期向租賃雙方公布相關(guān)租金參照依據(jù)。如此，將有效減少當(dāng)前在房屋租賃市場(chǎng)為數(shù)不少的經(jīng)濟(jì)糾紛。據(jù)統(tǒng)計(jì)，因租房矛盾產(chǎn)生的糾紛在社區(qū)糾紛中占據(jù)著相當(dāng)?shù)谋壤骄蛇_(dá)50%。

三是外來(lái)流動(dòng)人口治安問(wèn)題。作為房屋租賃市場(chǎng)長(zhǎng)期存在的問(wèn)題，房屋租賃登記工作的不完善是安全隱患的一大漏洞。這導(dǎo)致了在房屋集中租賃區(qū)域，管理工作很難展開(kāi)，不論是人員數(shù)量，人員結(jié)構(gòu)，人員性質(zhì)都無(wú)法深入了解。在租賃市場(chǎng)較為混亂的區(qū)域，往往成為治安案件的高發(fā)區(qū)，伴隨著環(huán)境衛(wèi)生、噪音等問(wèn)題，給人民生活帶來(lái)不便，甚至是隱患。只有把治安事件控制在合理的程度，人民生活的和諧，社會(huì)的穩(wěn)定才有保障。據(jù)派出所數(shù)據(jù)，大量治安事件多來(lái)自大面積租賃房屋區(qū)域，良好的租房市場(chǎng)管理刻不容緩。

3 房屋租賃管理的建議

當(dāng)前國(guó)家不斷要求加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，為做好租賃管理工作提供了很好的契機(jī)，針對(duì)以上房屋租賃管理的問(wèn)題，提出在今后工作中迫切需要實(shí)踐的幾點(diǎn)建議。

3.1 房屋租賃信息服務(wù)管理平臺(tái)建設(shè)

房屋租賃登記管理工作的基礎(chǔ)就是信息收集、登記和管理。由于承租方一般是流動(dòng)人口，一直是房屋租賃信息管理的難點(diǎn)，所以，這也是建設(shè)服務(wù)管理平臺(tái)的地基，是重中之重。優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)，完善和增設(shè)房屋租賃信息服務(wù)平臺(tái)，為出租人發(fā)布出租信息和承租人發(fā)出房屋承租需求信息提供便捷服務(wù)，使得房屋租賃雙方在信息平臺(tái)上進(jìn)行對(duì)接并實(shí)現(xiàn)租賃合同網(wǎng)上備案。實(shí)現(xiàn)房屋發(fā)布租賃信息管理的系統(tǒng)化、規(guī)范化、自動(dòng)化、信息化與智能化，從而達(dá)到提高房屋發(fā)布租賃信息管理效率的目的[3]。早在2011年，福建省住建廳閩建房〔2011〕1號(hào)文件明確指出，各地房地產(chǎn)主管部門要加快建立房屋租賃登記備案信息系統(tǒng)，與當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和住房信息系統(tǒng)統(tǒng)籌開(kāi)發(fā)建設(shè)，逐步推行房屋租賃合同網(wǎng)上登記備案，充分利用信息化手段加強(qiáng)房屋租賃管理。我們要很好地利用新系統(tǒng)開(kāi)發(fā)使用的有利條件，做好信息建設(shè)，定期分區(qū)域公布不同類型房屋的市場(chǎng)租金水平等信息，促進(jìn)房屋租賃市場(chǎng)的公平、公開(kāi)和透明。

3.2 加強(qiáng)各部門之間協(xié)調(diào)配合，建立聯(lián)動(dòng)機(jī)制

根據(jù)閩建房〔2011〕1號(hào)文件《商品房租賃管理辦法》的精神和原則，要積極完善和加強(qiáng)房屋租賃服務(wù)管理平臺(tái)，建立以街道或社區(qū)為單位的外來(lái)人口管理站，再會(huì)同公安、工商管理部門和房屋租賃管理站一同研究制定房屋租賃與流動(dòng)人口協(xié)作管理辦法。為了更好地執(zhí)行外來(lái)人口登記工作，建議房屋租賃管理部門、房地產(chǎn)交易管理所加大管理力度。同時(shí)，繼續(xù)加強(qiáng)與稅務(wù)、執(zhí)法局、公安、工商、法院等部門之間協(xié)調(diào)配合，信息共享，各盡其職，健全完善房屋租賃綜合管理體系，并結(jié)合推進(jìn)流動(dòng)人口“一站式”服務(wù)管理工作，深化流動(dòng)人口“一站式”服務(wù)管理功能，依托街道(社區(qū))等基層組織，完善房地產(chǎn)交易所辦理房屋租賃登記備案，進(jìn)一步落實(shí)房屋租賃登記備案制度。

3.3 培養(yǎng)和發(fā)展房屋租賃市場(chǎng)

鼓勵(lì)成立經(jīng)營(yíng)房屋租賃的專門機(jī)構(gòu)，開(kāi)展房屋租賃專業(yè)化、規(guī)?；?jīng)營(yíng)。閩建辦房〔2015〕1號(hào)文件指出，各市、縣(區(qū))要推行住房租賃規(guī)范化管理，創(chuàng)新住房租賃管理模式，構(gòu)建網(wǎng)絡(luò)化管理體系，將管理體系輻射到社區(qū)、精確到樓幢單元，全面提升房屋租賃管理水平。支持推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)，支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將其持有的存量房源投放到租賃市場(chǎng)，也允許在一定條件下，存量房轉(zhuǎn)成租賃型的養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)，多渠道拓寬房屋租賃市場(chǎng)。同時(shí)，也要加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)監(jiān)督，經(jīng)常性開(kāi)展對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)機(jī)構(gòu)檢查，并及時(shí)公布檢查結(jié)果。同時(shí)，還要發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)的作用，強(qiáng)化行業(yè)自律，提高房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)水平。

3.4 加強(qiáng)中介機(jī)構(gòu)的監(jiān)督管理

通過(guò)中介機(jī)構(gòu)一直是房屋租賃雙方彼此匹配的主要渠道。當(dāng)前租賃市場(chǎng)的火爆，也催生了中介市場(chǎng)的火爆，火爆市場(chǎng)下的利益導(dǎo)致中介市場(chǎng)的迅速發(fā)展，同時(shí)也滋生了不規(guī)范等各種問(wèn)題。房產(chǎn)管理部門應(yīng)對(duì)中介機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)狀況、資質(zhì)、信譽(yù)度等進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，建立中介機(jī)構(gòu)信用檔案，對(duì)存在亂收中介費(fèi)、蓄意擾亂租賃市場(chǎng)、縱容員工爭(zhēng)搶客戶等不規(guī)范行為的機(jī)構(gòu)進(jìn)行備案，并通過(guò)信用評(píng)價(jià)系統(tǒng)向社會(huì)公布，規(guī)范中介服務(wù)費(fèi)，制定、推廣、使用房地產(chǎn)居間代理示范合同文本。積極培育各類住房租賃中介機(jī)構(gòu)，扶持一批具有良好品牌的住房租賃中介企業(yè)，鼓勵(lì)其開(kāi)展連鎖經(jīng)營(yíng)、跨地區(qū)經(jīng)營(yíng)。加強(qiáng)中介機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員管理，嚴(yán)肅查處違反有關(guān)規(guī)定的中介機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員，促進(jìn)住房租賃中介服務(wù)市場(chǎng)健康發(fā)展。

4 房屋租賃市場(chǎng)管理的成效

由于城市的快速擴(kuò)張，房屋租賃市場(chǎng)也迎來(lái)快速發(fā)展的時(shí)期，對(duì)政府的高效執(zhí)行能力也構(gòu)成了挑戰(zhàn)。經(jīng)過(guò)治理，當(dāng)?shù)刈赓U市場(chǎng)的登記狀況保持在80%左右，使得公安派出所居委會(huì)等監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)能夠充分實(shí)時(shí)地了解當(dāng)前的管理狀況，也使得居民租房糾紛有效地減少，因流動(dòng)人口產(chǎn)生的治安案件過(guò)去常常出現(xiàn)難以排查、跟蹤的情況，也得到較好改善，減少社會(huì)人力、財(cái)力等不必要的損失。

經(jīng)過(guò)多年的管理改善，事實(shí)證明，上述治理措施是一套較為高效的治理方案，同時(shí)，它也應(yīng)隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展隨時(shí)調(diào)整，不僅參照周邊縣市的治理方案，也參照與我縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r相類似的其他縣市，為社會(huì)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展創(chuàng)造一個(gè)良好的環(huán)境。

[1] 黃仕斌.探討房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行存在的問(wèn)題及對(duì)策[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，2011，4(04)：688-689.

[2] 侯偉.我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的問(wèn)題與對(duì)策[J].貴州農(nóng)村金融，2011，9(04)：792-793.

[3] 劉曉燕.淺析我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中存在的問(wèn)題與對(duì)策[J].時(shí)代金融，2011，10(30)：600-601.

Analysis of housing rental management

WUPing

(Real estate transaction management in Pucheng County,Fujian Province,Nanping 353400)

The housing rental market is an important part of the housing supply system.It`s closely related to the interests of the masses.In the economic and social development it plays a very important role.In recent years, urban development has led to the expansion of the size of the housing rental market.The expansion of the housing rental market is largely due to the rapid increase of migrant workers, migrant workers and other migrant workers in the city.They mainly solve the housing problem by leasing.And the scale of commercial real estate is gradually growing with the economic development.In general, more than ninety percent of commercial real estate for lease,a very small part of their own.Housing rental market has become an important part of the stock of the housing market, greatly promoting the economic and social development of our county.Housing rental market is not fully adapted to the economic and social development,the existence of the supply structure is irrational, the system measures are not perfect, and so on.With my experience of more than 20 years of experience,I will explore the rapid development of the city in the housing rental management problems and measures.The specific examples in Pucheng County as an example, Pucheng County at Fujian Province, north gate, provinces at the junction, adjacent to Jiangxi, Zhejiang, in the rapid development of economy in recent years significantly affected, for the rental market research is a good sample.

Lease;Estate;Manage

吳萍(1966.9- ),女,經(jīng)濟(jì)師。

E-mail:wp0599@163.com

2016-05-11

F293.33

A

1004-6135(2016)10-0120-03