中國自存?zhèn)}進入發(fā)展快車道

邱強

對于普通城市居民來說，自存?zhèn)}僅僅滿足了他們在搬家、裝修、房屋置換等重大事件發(fā)生時對儲物空間的偶發(fā)性需求。

20世紀60年代，為了緩解人口激增而帶來的住房空間壓力，自存?zhèn)}在美國得克薩斯州應(yīng)運而生，并迅速在美國、歐洲、日本、新加坡、中國香港等地普及，成為城市居民生活空間的重要延伸。

自存?zhèn)}又名自助倉，英文名為self-storage，在中國香港和中國臺灣地區(qū)被稱為迷你倉，是由物業(yè)經(jīng)營者將物業(yè)設(shè)計裝修成為大小不等、獨立門鎖的存儲單元。存儲單元一般沒有窗戶，四壁是波紋金屬，由客戶鎖住自己租用的存儲單元門，并持有鑰匙，整個物業(yè)通過雇用保安、安裝監(jiān)控攝像機和報警系統(tǒng)等措施保證安全，并利用抽濕機、空調(diào)等設(shè)備來控制溫度和濕度，以使存儲單元內(nèi)的物品不受潮發(fā)霉。

居民所有物品都堆在家里？

自存?zhèn)}最早出現(xiàn)在美國，美國也是全球擁有自存?zhèn)}規(guī)模最大的國家，總量達2.44億平方米，人均面積達0.76平方米，門店數(shù)量達54009個。

在過去很長一段時間里，中國根本就沒有用于城市居民家庭物品存儲的自存?zhèn)}產(chǎn)品。因此，來中國工作或?qū)W習的美國人，習慣了在美家經(jīng)常租賃和使用自存?zhèn)}，而在中國卻找不到同類產(chǎn)品，不禁奇怪中國城市居民，難道把所有的物品都堆在家里嗎？

答案是肯定的，不要說過去，即使現(xiàn)在，我國絕大多數(shù)城市居民除了機動車和非機動車外，其他所有生活用品都堆在家里，嚴重影響居民的生活舒適度。

偶發(fā)性儲物的自存?zhèn)}已初具規(guī)模

近幾年來，伴隨人口持續(xù)膨脹和房價急劇飆升，大城市的住房空間越來越局促。與此同時，隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，城市居民生活水平不斷提高，城市家庭的生活用品越來越多。根據(jù)牛津大學丹尼·多林教授的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在物質(zhì)生活上，我們這一代人擁有的生活用品，比我們的父輩多6倍。

正因如此，在寸土寸金的大城市中，居民對于儲物空間具有強烈渴望。如何能夠獲得額外的儲物空間，釋放住宅空間壓力，讓自己生活的更加舒適，幾乎成為每一個城市人、每一個城市家庭的強烈渴望。

哪里有需求，哪里就有供給。近幾年來，以凱德置地旗下的趣存、上海中城旗下的中城自存?zhèn)}、萬科旗下的萬物倉為代表的一批自存?zhèn)}品牌，在我國一線城市和部分二線城市生根發(fā)芽，成為這一行業(yè)在中國市場的拓荒者。

根據(jù)上海交通大學海外教育學院物流地產(chǎn)項目課題組的測評研究，2016年，我國自存?zhèn)}品牌數(shù)量已達39個，設(shè)施數(shù)量已達162個，設(shè)施面積已達23.3萬平方米，服務(wù)城市已達10個。

根據(jù)國際知名咨詢機構(gòu)益索普的調(diào)研，我國大陸自存?zhèn)}租金比美國、歐洲、日本低很多，是香港的56%，日租金為8.6元/平方米，一線城市日租金達10元/平方米。常年租用一個2.5平方米的自存?zhèn)}，每年需支付9150元，這相對于中國絕大多數(shù)城市居民的可支配收入而言是非常昂貴的。

由于租賃費用高昂，自存?zhèn)}僅僅滿足了高收入人群的日常儲物需求。而對于普通城市居民來說，自存?zhèn)}僅僅滿足了他們在搬家、裝修、房屋置換等重大事件發(fā)生時對儲物空間的偶發(fā)性需求。

社區(qū)自存?zhèn)}啟動第三次空間革命

作為全球最大的發(fā)展中國家，中國城市每年都會有大量新開工房地產(chǎn)項目，這是與美國等發(fā)達國家完全不同的國情。利用這種特殊國情，就可以因勢利導(dǎo)，將自存?zhèn)}產(chǎn)品與新建住宅產(chǎn)品跨界整合，在新建住宅小區(qū)中，建設(shè)服務(wù)社區(qū)居民日常儲物需求的社區(qū)自存?zhèn)}。

深圳萬物倉倉儲有限公司（以下簡稱萬物倉）和上海中城倉儲服務(wù)有限公司（以下簡稱上海中城）是推動中國社區(qū)自存?zhèn)}發(fā)展的兩家最具代表性的企業(yè)。萬物倉隸屬萬科旗下，其優(yōu)勢在于利用集團優(yōu)勢，在萬科集團開發(fā)或管理的住宅社區(qū)中建設(shè)社區(qū)自存?zhèn)}，可以迅速增加布點，打開局面。到目前為止，萬物倉已經(jīng)在深圳布置了100多個社區(qū)，在上海布置了25個社區(qū)，在北京布置了20多個社區(qū)，在廣州、南京、杭州等地社區(qū)也有布置。

萬物倉選擇通過收取租賃費用來維持運營，并期待以優(yōu)良的投資回報率來博取未來上市的機會。以上海為例，萬物倉收取的日租金約為6.5元/平方米。為了確保滿租率，萬物倉僅按照社區(qū)戶數(shù)的2%-3%的比例建設(shè)自存?zhèn)}。因此，萬物倉的規(guī)模普遍較小，以幾十平米規(guī)模為主。

上海中城是中國首屈一指的具有自存?zhèn)}系統(tǒng)研發(fā)能力的專業(yè)服務(wù)企業(yè)，不僅自己開發(fā)建設(shè)和運營管理自存?zhèn)}，而且與眾多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合作，在建筑面積和建筑成本零增加，對開發(fā)進度零影響的情況下，在其新建住宅項目中，利用閑置或被低效使用的地下空間開發(fā)建設(shè)社區(qū)自存?zhèn)}。

上海中城倡導(dǎo)通過空間優(yōu)化，利用閑置或被低效使用的地下空間建設(shè)社區(qū)自存?zhèn)}。因此，建設(shè)成本相對較低。同時，上海中城強調(diào)自存?zhèn)}應(yīng)該普遍惠及社區(qū)廣大業(yè)主。因此，其自存?zhèn)}的建設(shè)規(guī)?；径际侨f物倉的10倍以上，規(guī)模效應(yīng)自然顯現(xiàn)。在社區(qū)自存?zhèn)}的后期運營中，社區(qū)業(yè)主只需繳納很少的管理費，即可使用自存?zhèn)}來滿足家庭日常儲物需要。

撫今追昔，中國城市經(jīng)歷三次空間革命。商品住宅啟動了第一次空間革命，解決了城市居民居住的問題;商業(yè)物業(yè)啟動了第二次空間革命，解決了城市居民消費休閑的問題;社區(qū)自存?zhèn)}啟動了第三次空間革命，解決了城市居民物品存儲的問題。