警惕預(yù)售證房?jī)r(jià)“死結(jié)”

孫華良

調(diào)控之手不讓“高房?jī)r(jià)”出籠，開發(fā)商又不甘心降低房?jī)r(jià)銷售。因此，不少可以上市銷售的樓盤擱淺在“預(yù)售證”的沙灘上……

“速凍期”至少半年

上海樓市真夠折騰的，剛墜冰窖，又遭一盆冰水迎頭砸來，這就是所謂的上海樓市將進(jìn)入一段時(shí)期“速凍期”。天寒地凍，哀聲一片……

今年10月上海樓市新政“滬六條”主要功能，是從市場(chǎng)供應(yīng)端上嚴(yán)控房?jī)r(jià)，而上?！?1·28”樓市新政主要功能，是從需求端上嚴(yán)控房貸?？芍^是“雙劍封喉”，有絕殺樓市房?jī)r(jià)上漲之勢(shì)。

盡管依然有地產(chǎn)大神在高唱：下一輪房?jī)r(jià)上漲，將比這輪更高。

同樣，亦有地產(chǎn)大咖在哀歌：2016年是上海房?jī)r(jià)的頂部……

我的觀點(diǎn)很明確，高調(diào)彈唱樓市贊歌不合時(shí)宜;哀聲冷言樓市衰落有失風(fēng)度。

這幾天網(wǎng)絡(luò)瘋傳任大炮的樓市“強(qiáng)心針”：《任志強(qiáng)談房?jī)r(jià)：2017年會(huì)比這一輪漲得更高》。而且，轉(zhuǎn)發(fā)者曰：任志強(qiáng)每次預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)上漲都準(zhǔn)。

我沒細(xì)讀內(nèi)容就點(diǎn)評(píng)說：“任大炮此次會(huì)馬失前蹄?！?/p>

同時(shí)，我在與一位朋友私聊微信時(shí)坦言道：此次調(diào)控房?jī)r(jià)上漲，是各級(jí)政府的一致行為，在短期內(nèi)絕對(duì)無法改變這種調(diào)控房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)。其一，本身我懷疑任志強(qiáng)不可能講如此無底線的話;其二，任大炮是樓市多方代表，如果正有此言，也是為悲哀的開發(fā)商打“強(qiáng)心針”。但此次任大炮不是一般的市場(chǎng)專業(yè)預(yù)判，而是帶有嚴(yán)重的“政治色彩”。

我不想炫耀我的判斷是否準(zhǔn)確。我一直不認(rèn)為上海房?jī)r(jià)會(huì)大跌，或者暴跌。上海房?jī)r(jià)會(huì)大跌的觀點(diǎn)缺乏市場(chǎng)基礎(chǔ)，同時(shí)，是一種盲目悲觀論。

而讓我判斷上海樓市猴年馬月能再次瘋漲，我也不敢枉下結(jié)論。至少半年之內(nèi)，上海房?jī)r(jià)絕對(duì)不可能再次出現(xiàn)瘋漲！

盡管不少房地產(chǎn)開發(fā)商和代理商面對(duì)今年10月上?！皽鶙l”新政之后，“11·28”又再出重拳嚴(yán)厲調(diào)控樓市政策而怨聲載道。但我認(rèn)為這只是一種情緒的發(fā)泄，而在短時(shí)間內(nèi)，開發(fā)商和代理商必須面對(duì)“速凍期”的嚴(yán)峻市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)。樓市調(diào)控政策之所以要“速凍”樓市，是因?yàn)闃鞘蟹績(jī)r(jià)上漲太瘋狂啦。畢竟市場(chǎng)是由買賣雙方組成的，不能只見賣方笑，不顧買方哭吧。

我一直強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)行業(yè)是“靠天吃飯的”行業(yè)，這個(gè)“天”就是政策。我們可能無力怨天，而只能根據(jù)天氣的變化，來修正我們所走的行程。不但要在天氣不好之時(shí)，仍然在路上行走，而且要行走得更穩(wěn)健，更堅(jiān)實(shí)，那才是樓市真正的“大智者”。

我認(rèn)為，任何脫離實(shí)際的樓市評(píng)論都是“耍流氓”。在上海樓市將要面臨的至少半年的“速凍期”里，開發(fā)商關(guān)心的是以什么價(jià)格能銷售房子？購房者關(guān)心的是以什么價(jià)格能購買到房子？當(dāng)然，樓市買賣雙方最關(guān)心的敏感話題是，明年的房?jī)r(jià)是漲，還是跌？該不該賣房？該不該買房？

因此，上海樓市圍繞著房?jī)r(jià)漲跌問題，將陷入預(yù)售證之房?jī)r(jià)“死結(jié)”！

上海樓市“速凍期”現(xiàn)狀：據(jù)有關(guān)資料顯示，上海11月份樓市成交量下滑至年內(nèi)最低水平——58萬平方米。

上海樓市為何會(huì)出現(xiàn)這種成交量低谷現(xiàn)象，我認(rèn)為就是因?yàn)槟壳半y以解開的樓盤銷售預(yù)售證之房?jī)r(jià)“死結(jié)”問題。

眾所周知，上海10月份出臺(tái)的調(diào)控政策“滬六條”的核心內(nèi)容是，規(guī)范樓市交易行為，嚴(yán)控樓盤上市量和上市銷售房?jī)r(jià)。

什么樓盤可以上市銷售？并以什么價(jià)格銷售，必須受到嚴(yán)格控制。因此，上海樓市新房上市量大幅縮量。據(jù)悉，今年10月17日至11月6日的近三周時(shí)間里，上海新房新增供應(yīng)量為零。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前上?？梢陨暾?qǐng)上市預(yù)售證的樓盤，實(shí)際可以獲得上市銷售之預(yù)售證的樓盤不到20%。當(dāng)然，這種政策調(diào)控的目的，是遏制房?jī)r(jià)過熱，遏制資產(chǎn)泡沫，逐步引導(dǎo)市場(chǎng)回歸正常，讓房?jī)r(jià)回歸理性。

因此，今年11月份上海樓盤交易量降至“冰點(diǎn)”——58萬平方米是情有可原的。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前上?？梢陨暾?qǐng)上市預(yù)售證的樓盤，實(shí)際可以獲得上市銷售之預(yù)售證的樓盤不到20%。

為什么有預(yù)售證房?jī)r(jià)“死結(jié)”之說呢？原因是開發(fā)商們普遍對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期偏高，喜歡房?jī)r(jià)上漲節(jié)節(jié)高，而將準(zhǔn)備銷售的樓盤房?jī)r(jià)定得很高，但又難過審核房?jī)r(jià)之關(guān)，而拿不到銷售預(yù)售證。調(diào)控之手不讓“高房?jī)r(jià)”出籠，開發(fā)商又不甘心降低房?jī)r(jià)銷售。因此，不少可以上市銷售的樓盤擱淺在“預(yù)售證”的沙灘上……

而上海樓市“11·28”調(diào)控新政以嚴(yán)控房貸入手，削弱了市場(chǎng)的購買能力，并將形成市場(chǎng)購買力下降的趨勢(shì)。

曾經(jīng)有不少內(nèi)業(yè)專家和開發(fā)商預(yù)判，明年上海樓市的成交量將“腰斬”50%。我當(dāng)時(shí)認(rèn)為他們太悲觀了，我的預(yù)判是明年上海樓市的表現(xiàn)是：量縮價(jià)平。縮量最多是30%，房?jī)r(jià)上漲和下跌的幅度，在上下5%之間。但以今年11月上海樓市成交量58萬平方米推算，再加上收緊購房者房貸比例，將折損一定比例的市場(chǎng)購買力而論。如果明年上海樓市成交量真的“腰斬”一半，那市場(chǎng)真的不容樂觀啦。

開發(fā)商真的糾結(jié)啊，高房?jī)r(jià)的預(yù)售證審批不出，低房?jī)r(jià)的 預(yù)售證又不想拿。但又擔(dān)心一旦市場(chǎng)購買力下降，樓盤又出不了貨怎么辦？據(jù)悉，目前上海已經(jīng)有幾個(gè)樓盤以低于調(diào)控前的房?jī)r(jià)在搶銷售出貨了。

“死結(jié)”特征：加價(jià)銷售+捂盤惜售

上海樓市“速凍期”現(xiàn)狀：政策嚴(yán)格規(guī)定，不能以任何形式加價(jià)銷售和捆綁裝修加價(jià)銷售;政策又嚴(yán)格規(guī)定不能捂盤惜售……

上海樓市為何會(huì)出現(xiàn)這種加價(jià)銷售和捂盤惜售現(xiàn)象：我認(rèn)為，這也是樓盤預(yù)售證之房?jī)r(jià)“死結(jié)”造成的問題。

樓市交易買賣的矛盾點(diǎn)，歸結(jié)于房?jī)r(jià)的高與低。開發(fā)商賣低房?jī)r(jià)不樂意，購房者買高房?jī)r(jià)鬧心。要平衡市場(chǎng)房?jī)r(jià)的高與低，目前只能仰仗政策“調(diào)控之手”了。

上海今年10月樓市調(diào)控之前，開發(fā)商嫌房?jī)r(jià)賣得低，可以通過電商，或者以裝修費(fèi)名義加價(jià)銷售。現(xiàn)在政策明令禁止之后，理論上講購房者能夠受益，因?yàn)殚_發(fā)商不能加價(jià)銷售了，房?jī)r(jià)自然就降低了。

但目前不少開發(fā)商在拿到自認(rèn)為房?jī)r(jià)低的預(yù)售證之后，采取“捂盤”不銷售的方式，來抵抗目前的調(diào)控政策。

松江有一個(gè)樓盤則公開以“工程質(zhì)量問題須整改”，而不讓購房者購買。不少購房者自嘲說：“限購政策是不讓有房子的人再購買房子。而我們有資格購買房子，但開發(fā)商嫌價(jià)格低又捂盤限止我們購買。政策限購尚可理解，開發(fā)商限買，但我們沒有方向?！?/p>

其實(shí)，政府有關(guān)部門明確“取得預(yù)售證的樓盤，不得以任何理由捂盤銷售”。顯然，開發(fā)商取得樓盤預(yù)售證而不讓購房者購買的行為，是違反政府有關(guān)規(guī)定的。無論預(yù)售證審批的房?jī)r(jià)是高是低，開發(fā)商必須讓購房者按照審批出的房?jī)r(jià)購買呀。這是一種市場(chǎng)的游戲規(guī)則，市場(chǎng)買賣雙方必須按照規(guī)則進(jìn)行正常交易啊。

《新民晚報(bào)》今年12月1日刊登了一篇文章，現(xiàn)摘抄的內(nèi)容如下，以論證我的觀點(diǎn)：

最近一次去位于松江泗涇的“華潤佘山九里”看房，陳均華發(fā)現(xiàn)該樓盤單價(jià)為5萬元/平方米，在售房源有幾十套，但查詢樓盤網(wǎng)上備案信息卻顯示，備案價(jià)在3.5萬元/平方米的可售房源有170多套。陳均華甚至記得，該樓盤今年2月的售價(jià)僅為2.5萬元/平方米，3月漲到3.3萬元/平方米，7、8月又漲到4.5萬元/平方米，而根據(jù)網(wǎng)上備案信息，該項(xiàng)目在今年4月申領(lǐng)預(yù)售許可證的最高備案價(jià)為3.66萬元/平方米。他還發(fā)現(xiàn)，4月申領(lǐng)的預(yù)售證可售房源為225套，扣除已經(jīng)網(wǎng)簽和售出的套數(shù)，還剩140套左右，加上今年10月申領(lǐng)預(yù)售證的43套可售房源，應(yīng)還有200多套可售，而且備案價(jià)在3.5萬元/平方米的可售房源占大頭，有170多套?！伴_發(fā)商這么搞，我們買房的買不到房，或者就是多掏冤枉錢?！标惥A說，現(xiàn)在政策對(duì)準(zhǔn)這些市場(chǎng)亂象下猛藥，相信價(jià)格能回歸正常。

真的，上海樓市已進(jìn)入“速凍期”，我們期盼能早日春暖花開。但作為開發(fā)商千萬不要怨天憂地，更不可朝購房者出氣。預(yù)售證“死結(jié)”之困，要以寬容之心待之。我認(rèn)為一則不要違規(guī)。房?jī)r(jià)的高與低，亦是相對(duì)而言的。高房?jī)r(jià)賣得，低房?jī)r(jià)亦賣得，有市場(chǎng)購買才構(gòu)成交易;二則要善待市場(chǎng)，優(yōu)待客戶。因?yàn)槭袌?chǎng)購買力的下降，會(huì)增加市場(chǎng)銷售的競(jìng)爭(zhēng)力。贏得市場(chǎng)的認(rèn)可，贏得客戶的信任，才是房地產(chǎn)企業(yè)生存之本。房?jī)r(jià)高與低是暫時(shí)而相對(duì)的，企業(yè)生存和發(fā)展之路才是長久的。如此，預(yù)售證之房?jī)r(jià)“死結(jié)”，才能得以解脫。