社區(qū)步行通達(dá)性對(duì)獨(dú)棟住宅房?jī)r(jià)的效益評(píng)估
——美國(guó)德克薩斯州奧斯丁市空間特征分析

李 威，Kenneth Joh，Chanam Lee，Jun-Hyun Kim，Han Park，Ayoung Woo 著，張斯陽(yáng) 譯

(1.德州農(nóng)工大學(xué)建筑學(xué)院景觀建筑和城市規(guī)劃系，德克薩斯州大學(xué)城77843-3137，美國(guó)；2.德州交通研究所，德克薩斯州大學(xué)城77843-3135，美國(guó)；3.中國(guó)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院，北京100037)

社區(qū)步行通達(dá)性對(duì)獨(dú)棟住宅房?jī)r(jià)的效益評(píng)估
——美國(guó)德克薩斯州奧斯丁市空間特征分析

李 威1,2，Kenneth Joh1,2，Chanam Lee1，Jun-Hyun Kim1，Han Park1，Ayoung Woo1著，張斯陽(yáng)3譯

(1.德州農(nóng)工大學(xué)建筑學(xué)院景觀建筑和城市規(guī)劃系，德克薩斯州大學(xué)城77843-3137，美國(guó)；2.德州交通研究所，德克薩斯州大學(xué)城77843-3135，美國(guó)；3.中國(guó)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院，北京100037)

通過(guò)分析美國(guó)德克薩斯州奧斯丁市2010—2012年獨(dú)棟住宅的銷售價(jià)格，以街道智慧步行指數(shù)(Street Smart Walk Score)和人行道密度(Sidewalk Density)作為衡量指標(biāo)，研究社區(qū)步行通達(dá)性對(duì)房?jī)r(jià)的影響。使用Cliff-Ord空間特征模型(即廣義空間模型，General Spatial Model，或者SAC)控制空間自相關(guān)影響。結(jié)果表明：在依賴小汽車的社區(qū)通過(guò)增加設(shè)施可達(dá)性來(lái)提升步行通達(dá)性的舉措并不能提高房?jī)r(jià)；增加人行道也只能最小限度地提高房?jī)r(jià)。投資社區(qū)便利設(shè)施和人行道對(duì)適宜步行社區(qū)的房?jī)r(jià)提升效果比依賴小汽車的社區(qū)顯著。

Cliff-Ord空間特征模型；廣義空間模型(SAC)；房?jī)r(jià)；步行指數(shù)；適宜步行社區(qū)；步行通達(dá)性；空間自相關(guān)；空間特征模型

0 引言

交通規(guī)劃師和決策者長(zhǎng)期致力于通過(guò)提高社區(qū)的步行通達(dá)性追求精明增長(zhǎng)的目標(biāo)，削減高碳排放交通量，并提升公眾健康狀況。大量已有的不同領(lǐng)域研究均記載了社區(qū)步行通達(dá)性對(duì)健康及環(huán)境的效益。一些研究評(píng)估建成環(huán)境對(duì)身體活動(dòng)以及公眾健康的影響[1-3]。適宜步行的社區(qū)具有網(wǎng)絡(luò)化人行道、大量街道交叉口、混合用地、多種目的地以及較小街區(qū)尺度等特征，這些與更高水平的身體活動(dòng)正相關(guān)[4-13]，與體重過(guò)高或肥胖負(fù)相關(guān)[14-15]，有利于心理健康[16-17]并可提高社會(huì)資本[17]。此外，步行作為一種主動(dòng)交通方式，有助于增強(qiáng)個(gè)體的健康并降低患心血管疾病、抑郁、甚至某些類型癌癥的風(fēng)險(xiǎn)[18-19]。

盡管步行的健康及環(huán)境效益已被規(guī)劃師廣泛了解，然而步行通達(dá)性對(duì)住宅價(jià)值等經(jīng)濟(jì)效益的影響卻鮮為人知。近年，城市對(duì)步行和公共交通導(dǎo)向型發(fā)展的市場(chǎng)需求均在提高，反映了變化的人口結(jié)構(gòu)和偏好[20-21]。眾所周知，此類開(kāi)發(fā)建設(shè)在美國(guó)相對(duì)匱乏[22-23]，具備步行導(dǎo)向型設(shè)計(jì)要素的社區(qū)住宅應(yīng)有更高的銷售價(jià)格[24]，因此可從房產(chǎn)稅中提取急需的財(cái)政收入用以資助步行、自行車以及公共交通項(xiàng)目。在財(cái)政緊縮的當(dāng)今時(shí)代，此機(jī)制能激發(fā)城市投資步行設(shè)施并增加主動(dòng)出行。確定優(yōu)先投資地區(qū)(例如缺少人行道的緊湊社區(qū))有助于城市從房地產(chǎn)業(yè)步行通達(dá)性的溢價(jià)中獲取最大效益。

本研究運(yùn)用空間特征分析方法分析美國(guó)德克薩斯州奧斯丁市2010—2012年獨(dú)棟住宅的銷售價(jià)格，評(píng)估步行通達(dá)性對(duì)住宅房?jī)r(jià)的影響。主要評(píng)價(jià)指標(biāo)是街道智慧步行指數(shù)(Street Smart Walk Score,SSWS)，基于至便利設(shè)施的步行距離和交叉口密度、街區(qū)長(zhǎng)度等道路連續(xù)性度量指標(biāo)評(píng)價(jià)社區(qū)便利設(shè)施可達(dá)性。作為補(bǔ)充，本研究還評(píng)估了人行道密度(Sidewalk Density,SWD)對(duì)房?jī)r(jià)的影響?；诙囗?xiàng)社會(huì)人口因素以及社區(qū)安全性、步行事故率等地區(qū)環(huán)境特征，分析街道智慧步行指數(shù)和人行道密度的重要性。

本研究運(yùn)用Cliff-Ord空間特征模型①以控制空間自相關(guān)的影響。研究結(jié)果可幫助地方和州政府更好地理解社區(qū)可達(dá)性促進(jìn)政策和投資步行設(shè)施對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響。

1 文獻(xiàn)綜述

已有社區(qū)步行通達(dá)性和建成環(huán)境的研究是基于對(duì)建成環(huán)境的客觀衡量和感知評(píng)價(jià)[26]?？陀^指標(biāo)運(yùn)用地理空間分析工具測(cè)量建成環(huán)境特征，例如便利設(shè)施密度、目的地臨近度、街道連續(xù)性以及人行道密度。在此類別中，步行指數(shù)(Walk Score,walkscore.com)被公眾及房地產(chǎn)業(yè)人士廣泛應(yīng)用，使用社區(qū)便利設(shè)施可達(dá)性表征社區(qū)步行通達(dá)性[19,27-29]。傳統(tǒng)步行指數(shù)(classic Walk Score,CWS)考慮了便利設(shè)施的歐氏距離(Euclidean distances)而非建成環(huán)境的物理特性，例如街道連續(xù)性和人行道可用性。近期發(fā)布的街道智慧步行指數(shù)算法綜合考慮出行路徑和距離，以及交叉口密度和街區(qū)長(zhǎng)度這兩種街道連續(xù)性指標(biāo)。另一些研究采用自行設(shè)計(jì)的客觀步行通達(dá)性衡量指標(biāo)，包括混合用地(特定范圍內(nèi)若干建設(shè)類型)、街道連續(xù)性(交叉口密度)以及居住密度[26,30]。

步行指數(shù)(包括傳統(tǒng)步行指數(shù)和街道智慧步行指數(shù))比其他客觀和基于觀測(cè)的指標(biāo)及調(diào)查手段在簡(jiǎn)便性和公眾可參與性方面更具優(yōu)勢(shì)(例如，步行指數(shù)對(duì)美國(guó)、加拿大、澳大利亞的所有地區(qū)開(kāi)放)。Walkscore.com還為移動(dòng)設(shè)備用戶提供應(yīng)用程序，方便用戶得到任何地方的出行指數(shù)，這也進(jìn)一步提升了其廣泛性。盡管步行指數(shù)具有簡(jiǎn)便性和廣泛性，其作為一種步行通達(dá)性評(píng)價(jià)指標(biāo)還是有一定的局限性，因?yàn)樗饕獪y(cè)量社區(qū)居民至目的地的可達(dá)性，不能綜合反映對(duì)步行出行產(chǎn)生影響的建成環(huán)境指標(biāo)，例如密度、混合用地、街道連續(xù)性以及至公共交通的距離[31-34]。盡管有這些局限，但是街道智慧步行指數(shù)將交叉口密度、街區(qū)平均長(zhǎng)度等街道連續(xù)性指標(biāo)納入考量，可作為評(píng)價(jià)步行通達(dá)性的可靠指標(biāo)，因?yàn)橹聊康牡?尤其是附近的零售和購(gòu)物)的可達(dá)性是步行出行的一個(gè)決定因素[35-36]。為進(jìn)一步支持結(jié)論，本研究還在特征分析中運(yùn)用其他指標(biāo)，例如居住和就業(yè)崗位密度、臨近公共交通車站等社區(qū)便利設(shè)施、場(chǎng)地和街道設(shè)計(jì)。

步行通達(dá)性的經(jīng)濟(jì)效益在最近的研究中已被忽視。大多數(shù)先前的研究聚焦于公共交通周邊建設(shè)影響或與步行及公共交通導(dǎo)向型發(fā)展(TOD)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)效益[20]。文獻(xiàn)[19]是最早調(diào)查步行通達(dá)性價(jià)值的研究之一，認(rèn)為步行通達(dá)性的影響可以通過(guò)消費(fèi)者成本節(jié)約、用地效率提升、醫(yī)療成本節(jié)約、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平來(lái)提升來(lái)評(píng)估。一些研究者基于該觀點(diǎn)探尋更為具體的要素，例如文獻(xiàn)[37]運(yùn)用成本效益分析方法評(píng)價(jià)建成環(huán)境投資的健康效益。來(lái)自布魯金斯學(xué)會(huì)(Brookings Institution)的一項(xiàng)近期研究表明，適宜步行的社區(qū)可創(chuàng)造多種經(jīng)濟(jì)效益，例如較高的居住和商業(yè)地價(jià)、較高的零售業(yè)稅收以及較低的本地居民交通成本[38]。文獻(xiàn)[39]運(yùn)用價(jià)格特征方法分析多種促進(jìn)步行的環(huán)境因素促進(jìn)要素對(duì)房?jī)r(jià)的影響，發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)強(qiáng)度越高會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)越高，步行設(shè)施和混合用地會(huì)帶來(lái)租房?jī)r(jià)格的提升。

大量文獻(xiàn)應(yīng)用價(jià)格特征方法分析TOD的可達(dá)性效益[24,40-42]。然而，這些研究大多關(guān)注至公共交通的距離而非步行設(shè)計(jì)和用地多樣性等TOD的基本要素。鮮有研究應(yīng)用價(jià)格特征方法分析步行通達(dá)性對(duì)房?jī)r(jià)的影響。盡管如此，有少量研究曾應(yīng)用該方法研究至社區(qū)目的地的可達(dá)性。例如，文獻(xiàn)[42]發(fā)現(xiàn)，越臨近社區(qū)商業(yè)中心和商鋪，房?jī)r(jià)越高。有證據(jù)表明街道設(shè)計(jì)也會(huì)影響房?jī)r(jià)；一些研究表明，方格網(wǎng)狀和街道相互連通的社區(qū)有更高的房?jī)r(jià)，尤其是在臨近公共交通的區(qū)域[43-44]。

在應(yīng)用步行指數(shù)作為步行通達(dá)性測(cè)量指標(biāo)的研究中，文獻(xiàn)[27-29]通過(guò)價(jià)格特征方法分析步行指數(shù)的變化如何影響房?jī)r(jià)。這些研究的評(píng)估結(jié)果顯示，步行指數(shù)對(duì)住宅價(jià)值[27,29]和商鋪價(jià)值[28]均有積極影響。然而，這些結(jié)論可能存在由空間自相關(guān)影響(Spatial Autocorrelation Effects,SAE)造成的偏差。通常，空間自相關(guān)影響存在于單棟住宅價(jià)值受周邊社區(qū)房?jī)r(jià)或特定要素影響的樣本中；特征模型中的遺漏變量也可能是空間相關(guān)的，會(huì)導(dǎo)致誤差項(xiàng)的空間自相關(guān)[45]。若無(wú)法控制空間自相關(guān)影響，可能會(huì)造成偏差或矛盾的評(píng)價(jià)結(jié)果[46]。除應(yīng)用改進(jìn)版步行指數(shù)，本研究通過(guò)解決上述模型問(wèn)題努力改進(jìn)評(píng)價(jià)步行通達(dá)性的經(jīng)濟(jì)效益的方法。

2 數(shù)據(jù)

本研究分析了德克薩斯州奧斯丁市2010年1月—2012年11月21 686個(gè)獨(dú)棟住宅的銷售價(jià)格。德克薩斯州首府奧斯丁市是美國(guó)第11大城市，2012年人口842 592人，是美國(guó)發(fā)展最快的城市之一[47]。表1統(tǒng)計(jì)了本研究所選用的變量。根據(jù)特征分析的要求，本研究分析了不超過(guò)3年的數(shù)據(jù)，以避免影響市場(chǎng)均衡假設(shè)的風(fēng)險(xiǎn)[48]。

2.1 住宅數(shù)據(jù)

住宅銷售變量基于奧斯丁房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)人委員會(huì)(Austin Board of REALTORS)提供的房地產(chǎn)多重上市服務(wù)系統(tǒng)(Multiple Listing Service,MLS)數(shù)據(jù)制定。MLS原始數(shù)據(jù)為26 107個(gè)獨(dú)棟住宅的房?jī)r(jià)記錄，包含居住面積、用地面積、房屋年齡、臥室數(shù)量、衛(wèi)浴一體及單衛(wèi)衛(wèi)生間數(shù)量、樓層數(shù)、車庫(kù)面積等詳盡數(shù)據(jù)；還包含是否有泳池、景觀、水系等二元變量。本研究排除了514個(gè)價(jià)格高于148.5萬(wàn)美元(最高的1%)或低于6.3萬(wàn)美元(最低的1%)的樣本。此外，還有3 907個(gè)樣本因結(jié)構(gòu)變量缺失或錄入錯(cuò)誤(1 252個(gè))、社區(qū)變量缺失(2 452個(gè))、缺少步行指數(shù)數(shù)據(jù)(151個(gè))和在相同人口普查組塊(censu block group)少于3棟住宅(52個(gè))而被排除。

最終的樣本包含21 686個(gè)住宅交易記錄。絕大多數(shù)記錄可以通過(guò)空間編碼對(duì)應(yīng)在由特拉維斯產(chǎn)權(quán)評(píng)估委員會(huì)(Travis Central Appraisal District)提供的GIS圖形文件上；其他住宅數(shù)據(jù)在ArcGIS 10程序中通過(guò)地址信息進(jìn)行空間編碼。圖1展示了每個(gè)2010年人口普查區(qū)(census tract)的住宅交易記錄數(shù)量②。

2.2 步行通達(dá)性數(shù)據(jù)

步行通達(dá)性的首要評(píng)價(jià)指標(biāo)是街道智慧步行指數(shù)，通過(guò)walkscore.com獲取每個(gè)住宅樣本的指數(shù)。該指數(shù)是0～100的數(shù)值，分?jǐn)?shù)越高代表社區(qū)設(shè)施更易于步行到達(dá)。該計(jì)算方法考慮9類便利設(shè)施，包括便利店、餐廳或酒吧、商店、咖啡廳、銀行、公園、學(xué)校、書店以及娛樂(lè)場(chǎng)所；基于文獻(xiàn)[33,49]等已有研究發(fā)現(xiàn)的步行關(guān)聯(lián)度對(duì)這些項(xiàng)目賦值。原始指數(shù)由便利設(shè)施數(shù)量、各類權(quán)重以及基于出行路線的距離衰減方程決定；距離超過(guò)1.6 km的便利設(shè)施對(duì)住宅影響甚微。然后將原始指數(shù)轉(zhuǎn)換為百分制數(shù)值。最后，一個(gè)地址的數(shù)值可能受交叉口密度和街區(qū)平均長(zhǎng)度這兩項(xiàng)街道連續(xù)性指標(biāo)③影響而有最多10%的升降空間，因?yàn)檫@兩項(xiàng)指標(biāo)與步行和自行車出行正相關(guān)[50]。

本研究也通過(guò)walkscore.com網(wǎng)站獲取了傳統(tǒng)步行指數(shù)，該指數(shù)反映某一地址至便利設(shè)施直線距離的百分制數(shù)值。盡管一些公共健康領(lǐng)域的研究者總結(jié)了應(yīng)用傳統(tǒng)步行指數(shù)測(cè)量社區(qū)步行通達(dá)性的可靠性和準(zhǔn)確性[51-54]，本研究仍決定選擇街道智慧步行指數(shù)作為步行通達(dá)性的首要測(cè)量指標(biāo)，因?yàn)槠淇紤]了出行路徑以及街道連續(xù)性指標(biāo)④。

作為步行通達(dá)性補(bǔ)充測(cè)量，本研究通過(guò)奧斯丁市提供的GIS數(shù)據(jù)計(jì)算了人行道密度。該指標(biāo)被定義為1.6 km半徑范圍內(nèi)人行道總長(zhǎng)。半徑取值的依據(jù)是首要步行通達(dá)性測(cè)量指標(biāo)主要由該距離內(nèi)的便利設(shè)施所決定。人行道是步行設(shè)施的關(guān)鍵要素[55]，但是其對(duì)房?jī)r(jià)影響的研究結(jié)果并不統(tǒng)一[56-57]。

圖1 每個(gè)人口普查區(qū)(2010年標(biāo)準(zhǔn))中被納入本研究的獨(dú)棟住宅交易記錄Fig.1 Number of single-family transactions per census tract(2010 census) included in the study資料來(lái)源：奧斯丁市GIS數(shù)據(jù)集。

2.3 社區(qū)數(shù)據(jù)

通過(guò)GIS軟件公司ESRI提供的數(shù)據(jù)整理出道路和軌道交通網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)。從路網(wǎng)圖形文件中提取主要道路交叉口信息。首府都市區(qū)交通管理局(The Capital Metropolitan Transportation Authority)提供了通勤鐵路車站的位置信息。德克薩斯州教育部(The Texas Department of Education)提供了基于德克薩斯州知識(shí)技能評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)給出的測(cè)試分?jǐn)?shù)的學(xué)校表現(xiàn)數(shù)據(jù)。

各類社會(huì)人口協(xié)變量源于美國(guó)社區(qū)普查(American Community Survey)2007—2011年的五年估測(cè)數(shù)據(jù)，包括人種及種族、年齡、教育程度、貧困水平、收入、機(jī)動(dòng)車擁有量等，單位是2010年的人口普查區(qū)。人口和就業(yè)崗位密度數(shù)據(jù)由首府都市區(qū)規(guī)劃委員會(huì)(Capital Area Metropolitan Planning Organization)提供，歸納至2008年交通分析區(qū)(Traffic Analysis Zone)層面。

除人行道網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)，奧斯丁市還提供了其他GIS數(shù)據(jù)，包括不同社區(qū)便利設(shè)施、犯罪率、交通事故地點(diǎn)、人行道網(wǎng)絡(luò)、有限速信息的街道網(wǎng)絡(luò)。社區(qū)數(shù)據(jù)僅保留至湖泊距離作為變量，其他社區(qū)便利設(shè)施臨近程度已包含在步行通達(dá)性的評(píng)價(jià)系統(tǒng)中。此外，統(tǒng)計(jì)出每個(gè)獨(dú)棟住宅1.6 km半徑范圍內(nèi)的暴力犯罪次數(shù)、與行人相關(guān)的交通事故次數(shù)以及平均限速。

3 分析方法

3.1 價(jià)格特征框架

文獻(xiàn)[58]指出，通過(guò)分析一座城市范圍內(nèi)房?jī)r(jià)的差異，特征價(jià)格方法(HPM)可以呈現(xiàn)環(huán)境優(yōu)劣對(duì)價(jià)格的潛在影響[59]。本研究的價(jià)格特征分析框架為：

式中：pi為住宅i的銷售價(jià)格；Si和Ni分別為住宅i的結(jié)構(gòu)特征和社區(qū)特征矢量(見(jiàn)表1)；Ri為住宅i的步行通達(dá)性相關(guān)變量的矢量；εi為誤差。本研究通過(guò)兩套獨(dú)立的模型評(píng)估街道智慧步行指數(shù)和人行道密度對(duì)房?jī)r(jià)的影響，模型僅在步行通達(dá)性變量的選擇上有差別(方法細(xì)節(jié)請(qǐng)參見(jiàn)附錄A)。與街道智慧步行指數(shù)相關(guān)的模型(例如普通最小二乘法、空間回歸模型)為模型組合A，與人行道密度相關(guān)的模型為模型組合B。本節(jié)其余部分介紹了價(jià)格特征分析框架理論和實(shí)證考慮；模型組合A和模型組合B對(duì)這部分的所有統(tǒng)計(jì)測(cè)試得到一致的結(jié)果。

文獻(xiàn)[58]還提到，有效的特征分析框架建立在嚴(yán)格假設(shè)的基礎(chǔ)上，包括完全競(jìng)爭(zhēng)、產(chǎn)品連續(xù)、市場(chǎng)均衡、全面觀測(cè)產(chǎn)品特征。

文獻(xiàn)[60]認(rèn)為，完全競(jìng)爭(zhēng)對(duì)許多市場(chǎng)難以實(shí)現(xiàn)且并非必須。文獻(xiàn)[48]認(rèn)為，只要市場(chǎng)不存在劇烈震蕩則可被視為均衡，文獻(xiàn)[61]進(jìn)一步證實(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)可以迅速調(diào)整以質(zhì)應(yīng)小震蕩。本研究研究期內(nèi)并未出現(xiàn)重大市場(chǎng)震顫。產(chǎn)品連續(xù)的假設(shè)可由大樣本量合理滿足。最后，全面觀測(cè)產(chǎn)品特征可基本滿足，因?yàn)樽≌嚓P(guān)信息可從網(wǎng)絡(luò)、專業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人以及實(shí)地調(diào)查獲取。

表1 統(tǒng)計(jì)匯總數(shù)據(jù)Tab.1 Summary Statistics

本研究應(yīng)用價(jià)格特征分析框架時(shí)考慮了幾項(xiàng)實(shí)證問(wèn)題。為確定一個(gè)適用的函數(shù)形式，本研究參考文獻(xiàn)[59,62]進(jìn)行了博克斯-卡克斯轉(zhuǎn)換(Box-Cox transformation)測(cè)試。該測(cè)試建議對(duì)房?jī)r(jià)、連續(xù)的結(jié)構(gòu)及社區(qū)變量進(jìn)行對(duì)數(shù)轉(zhuǎn)換。基于調(diào)整后的R2、赤池信息量準(zhǔn)則(Akaike Information Criterion,AIC)、貝葉斯信息量準(zhǔn)則(Bayesian Information Criterion,BIC)，這個(gè)雙對(duì)數(shù)函數(shù)形式優(yōu)于對(duì)數(shù)—線性函數(shù)形式，后者未對(duì)連續(xù)的結(jié)構(gòu)及社區(qū)變量進(jìn)行對(duì)數(shù)轉(zhuǎn)換⑤。本研究基于文獻(xiàn)[63]運(yùn)用方差膨脹因子(Variance Inflation Factor,VIF)測(cè)試檢查潛在的多重共線性影響，結(jié)果表明這一影響并不高⑥。

為驗(yàn)明空間自相關(guān)影響是否存在于最終樣本中，本研究根據(jù)文獻(xiàn)[64]提供的工具進(jìn)行莫蘭指數(shù)測(cè)試(Moran's I test)，模型組合A和模型組合B均獲得非常顯著的莫蘭指數(shù)統(tǒng)計(jì)結(jié)果，表明兩個(gè)方案中均存在空間自相關(guān)影響。進(jìn)一步應(yīng)用拉格朗日乘法測(cè)試系統(tǒng)[65]發(fā)現(xiàn)，空間自相關(guān)影響存在于因變量和誤差項(xiàng)中⑦。因此，本研究選擇Cliff-Ord空間特征模型而非普通最小二乘法作為最佳模型方法[46,66-68]，以降低空間自相關(guān)影響和社區(qū)變量遺漏造成的風(fēng)險(xiǎn)[46,69-70]。

Cliff-Ord空間特征模型對(duì)公式(1)進(jìn)行擴(kuò)充，同時(shí)增加兩項(xiàng)內(nèi)容：為增加一個(gè)空間滯后項(xiàng)，控制鄰里房?jī)r(jià)對(duì)樣本房?jī)r(jià)的影響；為?i增加一個(gè)空間滯后項(xiàng)，通過(guò)控制?i中的空間自相關(guān)影響提高評(píng)估的一致性。以往的實(shí)證研究在處理空間自相關(guān)影響時(shí)往往只針對(duì)因變量(空間滯后模型，Spatial Lag Model)或誤差項(xiàng)(空間誤差模型，Spatial Error Model)設(shè)置一個(gè)滯后項(xiàng)，這一方面是囿于軟件局限，另一方面是空間自相關(guān)影響測(cè)試結(jié)果的原因。

為緩解遺漏變量偏差的風(fēng)險(xiǎn)，本研究進(jìn)行了大量數(shù)據(jù)收集；此外，模型中包含34個(gè)月(2010年2月—2012年11月)的二元變量以控制市場(chǎng)因素的影響。參考文獻(xiàn)[68,71]，增設(shè)交互作用項(xiàng)以檢測(cè)步行通達(dá)性變量(街道智慧步行指數(shù)和人行道密度)與其他社會(huì)人口及地區(qū)環(huán)境協(xié)變量(見(jiàn)表1)間的協(xié)同作用⑧。這些變量和協(xié)變量通過(guò)線性轉(zhuǎn)換過(guò)程標(biāo)準(zhǔn)化為統(tǒng)一的表達(dá)形式以簡(jiǎn)化結(jié)果解釋。同時(shí)，為步行通達(dá)性變量增設(shè)二次項(xiàng)，從而探析當(dāng)其他社會(huì)人口及地區(qū)環(huán)境變量處于平均水平時(shí)，更高的步行通達(dá)性是否增加溢價(jià)。附錄A展示了Cliff-Ord空間特征模型的具體內(nèi)容，包括線性轉(zhuǎn)換過(guò)程的介紹。

4 結(jié)果與討論

表2和表3分別是針對(duì)街道智慧步行指數(shù)(模型組合A)和人行道密度(模型組合B)的Cliff-Ord空間特征模型的估計(jì)結(jié)果。結(jié)果通過(guò)最大似然估計(jì)量獲得。異方差性對(duì)研究結(jié)果影響甚微，因?yàn)楸狙芯客ㄟ^(guò)廣義空間兩階段最小二乘估計(jì)(generalized spatial twostage least-squares estimator)獲得與異方差選項(xiàng)非常相近的結(jié)果。由表2和表3可見(jiàn)，Cliff-Ord空間特征模型得出的赤池信息量準(zhǔn)則、貝葉斯信息量準(zhǔn)則結(jié)果比對(duì)應(yīng)的普通最小二乘法結(jié)果小，證明該空間回歸方法比普通最小二乘法更適用于本研究。

Cliff-Ord空間特征模型反映出結(jié)構(gòu)、社區(qū)以及步行通達(dá)性要素對(duì)房?jī)r(jià)的總效應(yīng)，計(jì)算方法見(jiàn)附錄A的公式(5)～(7)。由于個(gè)體樣本受到的影響各異，故個(gè)體樣本應(yīng)被視為總體的一部分而不是孤立的點(diǎn)估計(jì)。然而，在本研究中，總效應(yīng)與直接效應(yīng)(附錄A的公式(5)～(7)中的分項(xiàng))非常相似⑨，直接效應(yīng)要么是表2和表3中的(結(jié)構(gòu)和社區(qū)特征)評(píng)估系數(shù)，要么是對(duì)(步行通達(dá)性測(cè)量)系數(shù)進(jìn)行線性處理后產(chǎn)生的影響。本研究簡(jiǎn)要解析結(jié)構(gòu)和社區(qū)特征的直接效應(yīng)，重點(diǎn)分析步行通達(dá)性的總效應(yīng)。34個(gè)月(2010年2月—2012年11月)的二元變量系數(shù)以及形成步行通達(dá)性交互作用項(xiàng)的構(gòu)成性項(xiàng)目(constitutive terms)未包含在表2和表3中。

4.1 結(jié)構(gòu)和社區(qū)特征

兩套模型(街道智慧步行指數(shù)和人行道密度)在結(jié)構(gòu)和社區(qū)特征方面的結(jié)果非常相近。結(jié)構(gòu)特征對(duì)房?jī)r(jià)的影響非常顯著且在預(yù)料之中。居住面積、占地面積、衛(wèi)浴一體和獨(dú)衛(wèi)衛(wèi)生間數(shù)量的增加有助于提高房?jī)r(jià)。保持其他要素為恒定不變時(shí)，擁有車庫(kù)、泳池、大型或中型樹(shù)木、景觀、水系均對(duì)房?jī)r(jià)有積極作用。另一方面，房齡和待售時(shí)間越長(zhǎng)，房?jī)r(jià)則越低。有趣的是，當(dāng)其他要素保持不變時(shí)，樓層多于一層或臥室較多會(huì)降低住宅的受歡迎程度。這可能受當(dāng)?shù)靥卣饔?/p>

表2 基于街道智慧步行指數(shù)的空間特征模型評(píng)估結(jié)果Tab.2 Estimation Results for the Spatial Hedonic Model—Street Smart Walk Score(SSWS)

1)一個(gè)變量的對(duì)數(shù)系數(shù)(例如居住面積對(duì)數(shù)系數(shù)0.585 9)表示房?jī)r(jià)對(duì)該變量的彈性；二元變量的系數(shù)b表示當(dāng)二元變量在0～1之間變化時(shí)，房?jī)r(jià)的變化比例為一個(gè)變量的系數(shù)(例如非白種西班牙裔比例系數(shù)0.059 4)表示，保持其他變量所有與標(biāo)準(zhǔn)化的街道智慧步行指數(shù)交互作用的變量均為平均值時(shí)，當(dāng)該變量隨著其平均值(例如，非白種西班牙裔比例的平均值為23.81%，則該比例從10%變?yōu)?3.81%)增加時(shí)，房?jī)r(jià)相對(duì)于街道智慧步行指數(shù)的彈性會(huì)隨著系數(shù)而改變；3)顯著性水平為0.01。響，例如在奧斯丁市漫長(zhǎng)炎熱的夏季，單層住宅比多層住宅的制冷能耗更低，但是對(duì)于臥室變量的消極影響，本研究并沒(méi)有一個(gè)令人滿意的解釋。較高的學(xué)校質(zhì)量評(píng)分、更臨近湖泊或州議會(huì)大廈一般被視為有利的社區(qū)便利設(shè)施，這對(duì)房?jī)r(jià)有很強(qiáng)的積極作用。

表3 基于人行道密度的空間特征模型評(píng)估結(jié)果Tab.3 Estimation Results for the Spatial Hedonic Model—Sidewalk Density(SWD)

1)一個(gè)變量的對(duì)數(shù)系數(shù)(例如居住面積對(duì)數(shù)系數(shù)0.585 9)表示房?jī)r(jià)對(duì)該變量的彈性；二元變量的系數(shù)b表示當(dāng)二元變量在0～1之間變化時(shí)，房?jī)r(jià)的變化比例為一個(gè)變量的系數(shù)(例如非白種西班牙裔比例系數(shù)0.059 4)表示，保持其他變量所有與標(biāo)準(zhǔn)化的街道智慧步行指數(shù)交互作用的變量均為平均值時(shí)，當(dāng)該變量隨著其平均值(例如，非白種西班牙裔比例的平均值為23.81%，則該比例從10%變?yōu)?3.81%)增加時(shí)，房?jī)r(jià)相對(duì)于街道智慧步行指數(shù)的彈性會(huì)隨著系數(shù)而改變；3)顯著性水平為0.10；4)顯著性水平為0.05；5)顯著性水平為0.01。

臨近交通設(shè)施對(duì)房?jī)r(jià)的影響具有兩極性：積極方面是便利，消極方面是擁堵、空氣污染及噪聲等負(fù)面效益。本研究研究表明，臨近主干路交叉口帶來(lái)的消極影響大于積極影響。已有研究有關(guān)臨近通勤鐵路對(duì)房?jī)r(jià)的影響結(jié)論各異[24,73-74]。文獻(xiàn)[75]發(fā)現(xiàn)，至公共交通車站的實(shí)際距離是決定使用率的一個(gè)重要因素，故本研究采用至最近地鐵站的網(wǎng)絡(luò)距離表征臨近程度。結(jié)果顯示：當(dāng)控制其他變量時(shí)，人行道密度模型中更接近最近的輕軌站對(duì)房?jī)r(jià)有較小但是明確的削弱作用；但街道智慧步行指數(shù)模型中未表現(xiàn)出該現(xiàn)象。兩個(gè)模型均反映出，至軌道交通線路距離小于400 m的住宅房?jī)r(jià)顯著低于距離不小于400 m的住宅。這與文獻(xiàn)[74]的研究結(jié)果一致。

4.2 步行通達(dá)性對(duì)房?jī)r(jià)的影響

步行通達(dá)性對(duì)房?jī)r(jià)的影響與多種因素有關(guān)。當(dāng)社區(qū)具有高于樣本均值的西班牙裔人口時(shí)，居民愿意支付更多費(fèi)用提升街道智慧步行指數(shù)和人行道密度。正如預(yù)期，大學(xué)學(xué)歷人口比例高于均值的社區(qū)更愿意出資提升街道智慧步行指數(shù)和人行道密度；學(xué)歷更高的居民可能對(duì)步行的效益具備更好的理解力。由于貧困率和人均收入二者的關(guān)系并不顯著(皮爾森相關(guān)系數(shù)(Pearson correlation coefficient)為-0.402 3)，故在模型中同時(shí)考慮這兩個(gè)協(xié)變量。結(jié)果如預(yù)期，貧困率高于平均水平時(shí)街道智慧步行指數(shù)和人行道密度顯著降低，由于財(cái)務(wù)拮據(jù)貧困人群可能不太愿意出資改善步行通達(dá)性。另一方面，收入對(duì)提高人行道密度的投資具有積極影響。較高的人口密度可提高街道智慧步行指數(shù)和人行道密度的彈性，而就業(yè)崗位密度則相反⑩。兩種評(píng)價(jià)步行通達(dá)性的測(cè)量方法的效益可能被社區(qū)的高暴力犯罪率抵消，這與已有研究發(fā)現(xiàn)的犯罪率對(duì)步行有消極影響一致[76-77]。

如果一個(gè)社區(qū)相當(dāng)一部分居民沒(méi)有機(jī)動(dòng)車○11，由于步行對(duì)于這類人群是很重要的交通方式，所以他們更愿意為提高社區(qū)街道智慧步行指數(shù)出資；但這對(duì)人行道密度沒(méi)有顯著作用。有趣的是，若在1.6 km半徑范圍內(nèi)發(fā)生過(guò)更多的涉及行人的交通事故，則會(huì)顯著提高對(duì)街道智慧步行指數(shù)和人行道密度的投資；這一違反直覺(jué)的結(jié)果或許是由于事故率與主動(dòng)行人數(shù)量正相關(guān)。1.6 km半徑范圍內(nèi)的平均限速對(duì)街道智慧步行指數(shù)起積極作用，而對(duì)人行道密度起消極作用。街道智慧步行指數(shù)和人行道密度的交互作用項(xiàng)也值得討論：控制其他變量為平均水平，具有較高的人行道密度(例如106 km)與對(duì)街道智慧步行指數(shù)的投資沒(méi)有顯著關(guān)系；而具有較高的街道智慧步行指數(shù)(例如29)與對(duì)人行道密度的投資具有顯著的促進(jìn)作用。

運(yùn)用總效應(yīng)公式(見(jiàn)附錄A公式(5))計(jì)算步行通達(dá)性(街道智慧步行指數(shù)和人行道密度)對(duì)房?jī)r(jià)彈性的總效應(yīng)。彈性分布如圖2所示：房?jī)r(jià)對(duì)街道智慧步行指數(shù)的平均彈性為0.016 0，中值為-0.005 0；房?jī)r(jià)對(duì)人行道密度的平均彈性為0.008 7，中值為0.002 9。

圖2 彈性分布Fig.2 Distribution of elasticities

參考[52-53]，根據(jù)房?jī)r(jià)對(duì)街道智慧步行指數(shù)的彈性將樣本分為四組。第一組是依賴小汽車的社區(qū)(街道智慧步行指數(shù)＜50)，幾乎沒(méi)有步行可達(dá)的社區(qū)目的地，居民必須駕車或搭乘公共交通進(jìn)行大多數(shù)出行；第二組是步行環(huán)境一般的社區(qū)(50≤街道智慧步行指數(shù)＜70)，一些便利設(shè)施在步行范圍內(nèi)，但是很多日常出行需采取步行外的方式；第三組是步行環(huán)境較好的社區(qū)(70≤街道智慧步行指數(shù)＜90)，在這里出門可以不使用小汽車；第四組是“行人的天堂”(街道智慧步行指數(shù)≥90)，大多數(shù)出行可以步行完成，很多居民不需要擁有小汽車。

街道智慧步行指數(shù)和人行道密度分別對(duì)8 175個(gè)樣本(37.70%)和11 193個(gè)樣本(51.61%)具有積極影響○12。步行環(huán)境更好的社區(qū)住宅的房?jī)r(jià)對(duì)街道智慧步行指數(shù)和人行道密度的彈性更高。街道智慧步行指數(shù)對(duì)第一組社區(qū)的平均彈性是-0.009 7，對(duì)第二組社區(qū)的平均彈性提高至0.058 7，對(duì)第三、第四組依次增加至0.163 7和0.325 9(見(jiàn)圖2a)。人行道密度對(duì)四組的平均彈性依次為0.001 5，0.005 8，0.065 0，0.192 5(見(jiàn)圖2b)。

表4展示了步行通達(dá)性對(duì)房?jī)r(jià)影響的貨幣價(jià)值。街道智慧步行指數(shù)增加1%，四組社區(qū)的獨(dú)棟住宅價(jià)格變化情況分別為-29.56美元，155.65美元，548.00美元，1 329.20美元；人行道密度增加1%，四組社區(qū)的獨(dú)棟住宅價(jià)格變化情況分別為4.57美元，15.38美元，217.59美元，785.12美元。更好的步行通達(dá)性投入與更高的步行通達(dá)性水平正相關(guān)可能一部分源于居民的主觀選擇：喜歡步行的人可能對(duì)步行通達(dá)性更為重視，也更愿意選擇更適宜步行的社區(qū)。已有研究也將主觀選擇作為建成環(huán)境與出行行為關(guān)系的一種解釋[26,32]，但這并不能完全解釋居住地選擇。居民的選擇可能受其他因素制約，例如資金制約、不同步行通達(dá)性水平的住房供應(yīng)。但是在一些案例中，居民的現(xiàn)狀居住環(huán)境可能同他們期許的社區(qū)類型和出行方式相悖[78]。然而，受到房屋銷售數(shù)據(jù)的局限，本研究無(wú)法檢驗(yàn)主觀選擇對(duì)步行通達(dá)性投入與步行通達(dá)性水平的正相關(guān)產(chǎn)生何種作用。

表4 步行通達(dá)性增加1%對(duì)房?jī)r(jià)的影響Tab.4 Effects of 1 percent increase in walkability on property values

4.3 與以往應(yīng)用步行指數(shù)的特征研究對(duì)比

本研究的發(fā)現(xiàn)與以往應(yīng)用步行指數(shù)的研究[27-29]不同。提高街道智慧步行指數(shù)只對(duì)約1/3的樣本有益，街道智慧步行指數(shù)的平均彈性對(duì)于在不同程度上適宜步行的社區(qū)(街道智慧步行指數(shù)≥50)是正值。對(duì)于大多數(shù)樣本，提升步行通達(dá)性對(duì)房?jī)r(jià)影響甚微。

本研究與以往研究的區(qū)別在于：1)本研究選用了改進(jìn)的步行指數(shù)版本(2012年前沒(méi)有街道智慧步行指數(shù))，將出行路線、步行設(shè)施的物質(zhì)要素(包括交叉口密度和街區(qū)長(zhǎng)度)納入考量；本研究還包含一些以往研究沒(méi)有涉及的其他建成環(huán)境變量。2)以往研究呈現(xiàn)了點(diǎn)評(píng)估結(jié)果以表示所有樣本的平均水平；本研究則考慮社會(huì)人口與建成環(huán)境因素對(duì)投資步行通達(dá)性的潛在影響，從而得出不同樣本的溢價(jià)分布(見(jiàn)圖2)。3)以往研究依賴普通最小二乘法，本研究發(fā)現(xiàn)該方法高估了步行通達(dá)性對(duì)房?jī)r(jià)的影響；本研究應(yīng)用的空間回歸分析法效果優(yōu)于普通最小二乘法。

5 結(jié)論

通過(guò)分析奧斯丁市21 686個(gè)獨(dú)棟住宅的交易記錄，研究社區(qū)步行通達(dá)性對(duì)房?jī)r(jià)的影響。以街道智慧步行指數(shù)作為主要測(cè)量方法，以人行道密度作為補(bǔ)充方法。為了控制空間自相關(guān)影響，應(yīng)用Cliff-Ord空間特征模型。

研究表明，提升社區(qū)步行通達(dá)性對(duì)提高獨(dú)棟住宅的價(jià)值(即銷售價(jià)格)有潛在作用。對(duì)于城市，這意味著從房產(chǎn)稅中獲得更多收入用于資助交通項(xiàng)目、學(xué)校、公園以及其他服務(wù)。然而，兩個(gè)模型的結(jié)果均表明，房?jī)r(jià)(以及稅收)的最大效益存在于最適宜步行的社區(qū)。對(duì)于依賴小汽車的社區(qū)，通過(guò)使便利設(shè)施更可達(dá)來(lái)提升步行通達(dá)性并不能提高房?jī)r(jià)；增設(shè)人行道使房?jī)r(jià)有微小的提高。因此，相對(duì)于依賴小汽車的社區(qū)，適宜步行的社區(qū)更容易通過(guò)投資人行道和社區(qū)便利設(shè)施來(lái)提高房?jī)r(jià)。

提升步行通達(dá)性對(duì)于在不同程度上適宜步行的社區(qū)具有更大的潛在影響，這對(duì)政策制定頗有啟發(fā)。如果只在適宜步行的地區(qū)改善步行設(shè)施，這對(duì)提高步行活躍度的意義相對(duì)有限。然而，本研究并未直接測(cè)量步行活躍度。從規(guī)劃公平的角度出發(fā)，更應(yīng)關(guān)注提高房?jī)r(jià)對(duì)提升社區(qū)品質(zhì)的可能性。提高房?jī)r(jià)可帶來(lái)經(jīng)濟(jì)效益，從而為步行投資和其他服務(wù)提供更多資助，但也可能導(dǎo)致住宅更難以購(gòu)買，從而使中低收入居民遷出。例如，以東奧斯丁為代表的一批社區(qū)與整個(gè)都市區(qū)整體水平相比，遭遇了較大的房?jī)r(jià)上漲，這表明一些社區(qū)品質(zhì)正在得到提升。然而，基于本研究研究，由于住房市場(chǎng)受到經(jīng)濟(jì)環(huán)境和其他多種因素影響，很難評(píng)估提升步行通達(dá)性對(duì)住房可負(fù)擔(dān)程度的影響。盡管如此，規(guī)劃師和決策者應(yīng)在未來(lái)的探索研究中更加謹(jǐn)慎。

為反映居住偏好的改變，近年來(lái)住房市場(chǎng)愈加多樣化。盡管購(gòu)房者更喜歡獨(dú)戶式獨(dú)棟住宅，較松散的住宅布局依然很有市場(chǎng)，然而過(guò)去幾十年間，對(duì)適宜步行的緊湊型社區(qū)的需求和支持日益增加[79-80]。本研究發(fā)現(xiàn)，在最適宜步行的社區(qū)，步行通達(dá)性對(duì)房?jī)r(jià)的影響最大，這表明即使是現(xiàn)狀適宜步行的社區(qū)也可能無(wú)法完全滿足那些偏好步行社區(qū)的居民的期望；換言之，對(duì)處于適宜步行社區(qū)的住宅的實(shí)際和潛在需求大于供給。為創(chuàng)造更好的政策環(huán)境以促進(jìn)適宜步行社區(qū)住宅的供需平衡，現(xiàn)有分區(qū)規(guī)劃規(guī)范有待改進(jìn)。

總體上，本研究的研究結(jié)果佐證了提倡通過(guò)用地轉(zhuǎn)換提升步行設(shè)施，拉近居民居住與購(gòu)物、工作、就學(xué)目的地距離的政策。本研究建議依次采取以下兩項(xiàng)舉措：1)在居住區(qū)吸引更多的商業(yè)開(kāi)發(fā)(特別是社區(qū)商業(yè))。2)在已有街道上增設(shè)人行道并通過(guò)連接部分缺失的路段和建設(shè)路外步道的方式完善步行網(wǎng)絡(luò)。第一種方法或許更難操作，因?yàn)檫@可能涉及改變分區(qū)規(guī)劃(例如在可接受范圍內(nèi)增加密度、允許用地混合)并需要更長(zhǎng)的時(shí)間；第二種方法更容易短期實(shí)現(xiàn)。擁有良好商業(yè)開(kāi)發(fā)但欠缺步行設(shè)施的社區(qū)可能最適合采用上述措施。

在奧斯丁市的案例中，有很多地區(qū)有可能從改善步行環(huán)境中獲益。例如那些缺乏人行道的緊湊型老舊社區(qū)。東奧斯丁地區(qū)(見(jiàn)圖3)正在運(yùn)行一項(xiàng)復(fù)興計(jì)劃，飯店、零售商店、酒吧、移動(dòng)快餐車數(shù)量激增。但該地區(qū)的步行設(shè)施質(zhì)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，人行道存在不連續(xù)或完全缺失的情況，使得步行感受欠佳且不安全。因此，在這類地區(qū)改善步行設(shè)施會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)提升以及增加步行出行大有裨益。

總之，本研究認(rèn)為社區(qū)可從步行環(huán)境改善中獲益。盡管在依賴小汽車的社區(qū)改善步行環(huán)境無(wú)法迅速帶來(lái)經(jīng)濟(jì)效益，但這是一個(gè)漸進(jìn)過(guò)程，最終可通過(guò)長(zhǎng)期努力實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)。當(dāng)設(shè)定改善社區(qū)步行通達(dá)性的投資策略時(shí)，應(yīng)將社區(qū)的各項(xiàng)社會(huì)人口特征納入考量。由于多數(shù)政府均面臨財(cái)政緊縮，僅提升步行通達(dá)性在健康和環(huán)境層面的效益可能無(wú)法像房?jī)r(jià)增長(zhǎng)這類經(jīng)濟(jì)效益得到?jīng)Q策者的認(rèn)同。研究表明，在有可能推廣步行的社區(qū)分配步行設(shè)施資金和鼓勵(lì)混合用地開(kāi)發(fā)，可以讓城市通過(guò)增加房地產(chǎn)稅收獲取最大紅利。

本研究可能在數(shù)據(jù)和普適性方面有所欠缺。盡管街道智慧步行指數(shù)部分解釋了街道連續(xù)性，該指標(biāo)幾乎沒(méi)有提供步行設(shè)施以及混合用地的其他物質(zhì)特征信息。一些納入計(jì)算的便利設(shè)施分類可能并不被居民或?qū)I(yè)人員認(rèn)可。本研究的普適性尚未得到檢測(cè)。未來(lái)的研究可以選取更多城市或其他類型房產(chǎn)(例如多戶住宅、商業(yè)建筑)。應(yīng)特別注意社會(huì)人口要素對(duì)步行通達(dá)性建設(shè)的溢價(jià)作用，可能的情況下比較街道智慧步行指數(shù)與其他步行通達(dá)性測(cè)量方法所得結(jié)果的差異。

圖3 東奧斯丁地區(qū)居住街道和商業(yè)街道示意Fig.3 Illustration of residential and commercial streets in EastAustin

附錄A：空間特征價(jià)格模型技術(shù)方法細(xì)節(jié)

本研究樣本量n=21 686，建立Cliff-Ord空間特征模型[46,66-68]

當(dāng)保持其他社會(huì)人口及地區(qū)環(huán)境變量為平均值時(shí)，步行通達(dá)性變量的二次項(xiàng)可用以探究對(duì)步行通達(dá)性的資助是否會(huì)隨著步行通達(dá)性水平提高而變高。本研究還在刪除二次項(xiàng)后測(cè)試了模型組合A和模型組合B的模型。如表5所示，基于赤池信息量準(zhǔn)則和貝葉斯信息量準(zhǔn)則，包含步行通達(dá)性二次項(xiàng)的模型強(qiáng)于不包念的模型；在不含二次項(xiàng)的模型中，街道智慧步行指數(shù)越高則對(duì)于街道智慧步行指數(shù)和人行道密度的資助越多。

表5 步行通達(dá)性的二次項(xiàng)及模型表現(xiàn)Tab.5 Quadratic terms of walkability and model performance

為簡(jiǎn)化結(jié)果分析，本研究參照文獻(xiàn)[68, 71]實(shí)施的線性轉(zhuǎn)換方法和標(biāo)準(zhǔn)化的步行通達(dá)性及其協(xié)變量：

住宅i對(duì)應(yīng)的步行通達(dá)性對(duì)房?jī)r(jià)的彈性為

對(duì)于住宅i，連續(xù)變量j的價(jià)格彈性為

將虛擬變量j從0變?yōu)?，對(duì)住宅i房?jī)r(jià)的影響

對(duì)于公式(6)和(7)：ej,i為直接效應(yīng)，是表2中的評(píng)估系數(shù)；vj,i為總效應(yīng)。

[68]，本研究建立了一個(gè)鄰接空間權(quán)重矩陣，所有位于同一個(gè)人口普查區(qū)(2010年)的住宅受到某一個(gè)住宅房?jī)r(jià)的影響權(quán)重相同。鄰接矩陣在自然界中是雙重隨機(jī)的，因此每行、每列的和為1。根據(jù)文獻(xiàn)[25]，一個(gè)雙重隨機(jī)矩陣能通過(guò)使空間回歸模型更平順產(chǎn)生最佳的無(wú)偏見(jiàn)線性評(píng)估。本研究的Cliff-ord空間特征模型應(yīng)用文獻(xiàn)[81]開(kāi)發(fā)的SPPACK程序中的Stata數(shù)據(jù)包進(jìn)行評(píng)估。

注釋：

①Cliff-ord空間特征模型亦稱廣義空間模型，一些學(xué)者(例如文獻(xiàn)[25])也稱SAC。

②為保障奧斯丁房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)人委員會(huì)提供的多重上市服務(wù)系統(tǒng)數(shù)據(jù)的機(jī)密性，本研究不會(huì)顯示每棟住宅的具體位置。

③ 在一位匿名評(píng)論者的支持下，walkscore. com提供了街道智慧步行指數(shù)的計(jì)算方法。

④通過(guò)比較街道智慧步行指數(shù)和傳統(tǒng)步行指數(shù)的模型結(jié)果，本研究認(rèn)為前者相對(duì)后者對(duì)房?jī)r(jià)具有更強(qiáng)的影響。對(duì)于相同模型規(guī)格，街道智慧步行指數(shù)比傳統(tǒng)步行指數(shù)具有更好的模型表現(xiàn)(由赤池信息量準(zhǔn)則和貝葉斯信息量準(zhǔn)則度量)。

⑤對(duì)于模型組合A：在普通最小二乘模型中，調(diào)整的R2、赤池信息量準(zhǔn)則以及貝葉斯信息量準(zhǔn)則在雙對(duì)數(shù)函數(shù)中分別為0.883 5，-9 675.57，-8 980.92，在對(duì)數(shù)—線性函數(shù)中分別為0.866 3，-6 593.63，-5 898.98。在空間回歸模型中，赤池信息量準(zhǔn)則以及貝葉斯信息量準(zhǔn)則在雙對(duì)數(shù)函數(shù)中(最優(yōu)模型)分別為-13 879.87和-13 161.27，在對(duì)數(shù)—線性函數(shù)中分別為-9 718.42和-9 007.81。赤池信息量準(zhǔn)則以及貝葉斯信息量準(zhǔn)則越小，表明模型越好；空間回歸模型中沒(méi)有得出調(diào)整的R2。在模型組合B中，雙對(duì)數(shù)函數(shù)也優(yōu)于對(duì)數(shù)—線性函數(shù)。

⑥對(duì)于模型組合A，所有自變量的平均方差膨脹因子為3.27，最大值為8.4；對(duì)于模型組合B，所有自變量的平均方差膨脹因子為3.38，最大值為9.16。

⑦對(duì)于模型組合A：拉格朗日乘數(shù)值的滯后性測(cè)試及誤差測(cè)試結(jié)果分別為3 503.70 (p＜0.000 1)和1 003.48(p＜0.000 1)；在穩(wěn)健的版本中分別為 3 387.14(p＜0.000 1)和900.79(p＜0.000 1)。對(duì)于模型組合B：拉格朗日乘數(shù)值的滯后性測(cè)試及誤差測(cè)試結(jié)果分別為3 842.71(p＜0.000 1)和1 809.86(p＜0.000 1)；在穩(wěn)健的版本中分別為3 674.42(p＜0.000 1)和1 656.97(p＜0.000 1)。

⑧根據(jù)文獻(xiàn)[72]，交互作用項(xiàng)對(duì)于理解因變量與自變量的關(guān)系是如何被第三個(gè)變量影響的至關(guān)重要。本研究引入交互作用項(xiàng)和相應(yīng)的構(gòu)成項(xiàng)，并發(fā)現(xiàn)這些交互作用項(xiàng)提高了模型表現(xiàn)。例如，在模型組合A中，最優(yōu)空間特征模型的赤池信息量準(zhǔn)則以及貝葉斯信息量準(zhǔn)則分別為-13 879.87和-13 161.27；去除社會(huì)人口協(xié)變量(人種及種族、年齡、收入、教育程度、貧困水平、人口及就業(yè)崗位密度、小汽車擁有量)的交互作用項(xiàng)后，簡(jiǎn)化的空間特征模型的赤池信息量準(zhǔn)則以及貝葉斯信息量準(zhǔn)則分別變?yōu)?13 054.67和 -12 527.70；去除地區(qū)環(huán)境協(xié)變量(犯罪情況、行人相關(guān)交通事故率、人行道密度、限速)后，簡(jiǎn)化的空間特征模型的赤池信息量準(zhǔn)則以及貝葉斯信息量準(zhǔn)則分別變?yōu)?13 826.86和-13 156.17。

⑨本研究的總效應(yīng)和直接效應(yīng)很相近，因?yàn)楦戒汚中公式(5)～(7)中的vj,i為1.000 1～1.000 9。

⑩人口密度和就業(yè)崗位密度之間的皮爾森相關(guān)系數(shù)為0.254 1，比預(yù)期低很多。

[11]此處所用基準(zhǔn)為3.96%，這是本研究樣本中無(wú)車家庭的平均比例。

[12]效益此處指步行通達(dá)性對(duì)房?jī)r(jià)的彈性為正數(shù)。

[13]為降低多重共線性的風(fēng)險(xiǎn)，模型組合A中的構(gòu)成項(xiàng)中去除了行人相關(guān)交通事故率和人行道密度，模型組合B中的構(gòu)成項(xiàng)去除了行人相關(guān)交通事故率和街道智慧步行指數(shù)。

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Assessing Benefits of Neighborhood Walkability to Single-Family Property Values:A Spatial Hedonic Study in Austin,Texas

Written by Li Wei1,2,Kenneth Joh1,2,Chanam Lee1,Jun-Hyun Kim1,Han Park1,Ayoung Woo1,Translated by Zhang Siyang3
(1.Department of Landscape Architecture and Urban Planning,College of Architecture,Texas A&M University,College Station Texas 77843-3137,USA;2.Texas A&M Transportation Institute,College Station Texas 77843-3135,USA;3.ChinaAcademy of Urban Planning&Design,Beijing 100037,China)

This article investigates the impact of neighborhood walkability,measured by Street Smart Walk Score and sidewalk density,on property values by analyzing the 2010–2012 single-family home sale transactions inAustin,Texas.The Cliff-Ord spatial hedonic model(also known as the General Spatial Model,or SAC)is used to control for spatial autocorrelation effects.Results show that improving walkability through increased access to amenities in car-dependent neighborhoods does not appear to increase property values;adding sidewalks in these neighborhoods leads to a minimal increase in property values.Investments in neighborhood amenities and sidewalks will yield a greater home price increase in a walkable neighborhood than in a car-dependent neighborhood.

Cliff-Ord;General Spatial Model(SAC);property values;walk score;walkable neighborhood; walkability;spatial autocorrelation;spatial hedonic model

2016-05-02

德克薩斯州立法院、德克薩斯州交通部“道路暢通性優(yōu)先投資分析項(xiàng)目(Mobility Investment Priorities Project)”

李威(1981—)，男，河南商丘人，博士，助理教授，主要研究方向：可持續(xù)城市主義經(jīng)濟(jì)、交通對(duì)環(huán)境和健康的影響、出行調(diào)查、城市生態(tài)系統(tǒng)服務(wù)評(píng)價(jià)、應(yīng)用計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)、GIS。

E-mail:wli@tamu.edu

譯者簡(jiǎn)介：張斯陽(yáng)(1988—)，女，天津人，碩士，助理規(guī)劃師，主要研究方向：交通規(guī)劃和可持續(xù)發(fā)展。E-mail:zhangsiyangyy@126.com

文章來(lái)源：Journal of Planning Education and Research，2015年第35卷第4期，第471-478頁(yè)，SAGE Publications Ltd.(uk.sagepub.com)版權(quán)所有，文章鏈接：http://jpe.sagepub.com/content/35/4/ 471.abstract