北京CBD將不堪重負(fù) 十年后聚集60萬(wàn)上班族

難以想象，十年后的北京國(guó)貿(mào)CBD，一片不足10平方公里的土地上，每天將有近60萬(wàn)人來(lái)此辦公。

60萬(wàn)人扎堆是什么概念呢？人口數(shù)量比歐洲國(guó)家盧森堡全國(guó)人口還多，而面積只有盧森堡的1/258（盧森堡國(guó)土面積2586.3平方公里）。

近日，房地產(chǎn)咨詢公司仲量聯(lián)行發(fā)布三季度北京房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧報(bào)告，報(bào)告顯示三季度北京辦公市場(chǎng)吸納量達(dá)到10.73萬(wàn)平方米，整體市場(chǎng)租金運(yùn)行平穩(wěn)。郊區(qū)購(gòu)物中心的空置率降至4.1%，達(dá)到2008年以來(lái)的最低點(diǎn)。

這份報(bào)告還特意提到國(guó)貿(mào)CBD辦公人數(shù)激增的情況。仲量聯(lián)行的研究數(shù)據(jù)顯示，自2008年起，北京國(guó)貿(mào)CBD區(qū)域辦公人數(shù)增長(zhǎng)迅速。據(jù)他們統(tǒng)計(jì)，2016年，每天有超過(guò)39萬(wàn)人在那些寫字樓里辦公，這意味著在這片區(qū)域的流動(dòng)人口密度目前已達(dá)4萬(wàn)人/平方公里。

而按照仲量聯(lián)行的預(yù)測(cè)，四年后，這個(gè)數(shù)字將進(jìn)一步上升為52萬(wàn)。到2025年，預(yù)計(jì)將有超過(guò)60萬(wàn)上班族每天進(jìn)出這里。

早年，這片首都核心商務(wù)區(qū)的面積甚至不足4平方公里。如此增速令仲量聯(lián)行的研究者們感到擔(dān)心，北京近年來(lái)交通狀況仍在惡化，在規(guī)劃已經(jīng)基本成型的基礎(chǔ)上，他們認(rèn)為十年后的國(guó)貿(mào)區(qū)域?qū)⒊惺鼙痊F(xiàn)在更大的壓力。這片為60萬(wàn)上班族提供工作場(chǎng)所的區(qū)域有可能成為整個(gè)北京最難進(jìn)出的地方。

事實(shí)上，如今的北京國(guó)貿(mào)CBD也已經(jīng)不堪重負(fù)。在央視搬遷，國(guó)貿(mào)三期落成之后，這片區(qū)域已經(jīng)沒(méi)有可供規(guī)劃的成片土地，而作為連接?xùn)|四環(huán)、京通快速路的樞紐，今天的國(guó)貿(mào)CBD的交通擁堵?tīng)顩r也已非常嚴(yán)重。

CBD區(qū)域辦公人數(shù)的激增實(shí)際也是近年來(lái)首都諸多新興商圈崛起的縮影。這座各方面資源豐富的城市對(duì)企業(yè)的吸引力仍在攀高，一方面大企業(yè)不惜重金在這座城市修筑屬于自己的寫字樓，這成就了類似上地這樣的新區(qū)域。另一方面無(wú)數(shù)中小企業(yè)和創(chuàng)業(yè)公司對(duì)中低端辦公樓的需求仍然龐大，這同時(shí)也令首都的聯(lián)合辦公看起來(lái)頗有市場(chǎng)。

此外，京津冀一體化與疏解首都功能的政策導(dǎo)向或?qū)⒃谖磥?lái)逐步分流更多的寫字樓需求。自北京政府決定搬遷通州以來(lái)，新北京概念也令不少企業(yè)開(kāi)始關(guān)注這片區(qū)域。仲量聯(lián)行認(rèn)為，借助政策機(jī)遇，通州的寫字樓需求和投資正在不斷增長(zhǎng)，前景看好。

沒(méi)有人會(huì)想在一個(gè)擁堵不堪的環(huán)境內(nèi)工作。新型辦公商圈的崛起和政策引導(dǎo)正在從側(cè)面化解CBD的壓力，但這似乎并不影響企業(yè)進(jìn)駐CBD的決心。

仲量聯(lián)行的報(bào)告認(rèn)為，盡管許多新的區(qū)域也在崛起，但企業(yè)對(duì)高端寫字樓的升級(jí)需求仍很大，不少企業(yè)依然將進(jìn)駐國(guó)貿(mào)視作企業(yè)辦公環(huán)境升級(jí)的必經(jīng)之路。這也意味著，作為高端寫字樓細(xì)分市場(chǎng)的佼佼者，國(guó)貿(mào)區(qū)域的高價(jià)寫字樓在未來(lái)仍有不小市場(chǎng)。

但需要注意的是，今年以來(lái)，CBD的辦公樓吸納量已經(jīng)連續(xù)三個(gè)季度出現(xiàn)負(fù)值，部分低端物業(yè)甚至出現(xiàn)空置。仲量聯(lián)行認(rèn)為，這一方面源于業(yè)主對(duì)市場(chǎng)反應(yīng)較慢且未能及時(shí)降低租金，另一方面，有些物業(yè)的基礎(chǔ)設(shè)施難以滿足租戶需求和期望。內(nèi)資金融公司眼下仍在積極尋求辦公空間，但總體保持疲軟，另外，部分企業(yè)抓住市場(chǎng)機(jī)遇完成了辦公遷址。