當(dāng)前樓市瘋狂，誰來接盤？

易憲容

當(dāng)前各城市樓市的瘋狂，說明了投機(jī)者都想搭上炒房賺錢最后一班車，但是樓市調(diào)控政策出臺(tái)，銀行信貸真實(shí)性審查及信貸收緊，誰有能力來接當(dāng)前購房者的盤？

在政府的房地產(chǎn)去庫存化政策下，在一線城市及部分城市房地產(chǎn)市場瘋狂，市場預(yù)料這些城市可能出臺(tái)新的房地產(chǎn)調(diào)控政策下，3月份中國的房地產(chǎn)銷售面積創(chuàng)下歷史上單月最高紀(jì)錄。

易居研究院在4月1日公布其針對(duì)30個(gè)典型城市調(diào)查。數(shù)年顯示，在今年3月份，30個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積為2563萬平方米，月增長133%，年增長82.9%。其中杭州增幅居首，高達(dá)322.1%；天津次之，增幅達(dá)260.7%。隨著房地產(chǎn)市場的回暖，萬科、恒大等龍頭房地產(chǎn)企業(yè)在第一季度的銷售額都創(chuàng)下歷史最高水平，分別為725萬、670億元。

在住房銷售創(chuàng)歷史記錄的同時(shí)，國內(nèi)各個(gè)城市的房價(jià)也快速飚升，甚至于一線城市出現(xiàn)了房價(jià)上漲瘋狂。中國指數(shù)研究院發(fā)布的3月份中國百城樓價(jià)指數(shù)顯示，全國受監(jiān)察的100個(gè)城市3月份新建住宅平均價(jià)格為每平方米11303元，環(huán)比上漲1.90%，漲幅較上個(gè)月擴(kuò)大1.3%。

漲幅居前十位的城市依次是：東莞、惠州、蘇州、昆山、上海、中山、合肥、深圳、保定、南京。東莞升幅達(dá)6.72%、惠州6.05%，高于一線城市。住宅價(jià)格同比上漲的城市個(gè)數(shù)為43個(gè)，較2月增加3個(gè)。其中，深圳上漲57.16%，居首位，漲幅較2月上升4.61%；東莞、惠州、保定、上海漲幅在20%-25%之間；蘇州、珠海等9個(gè)城市漲幅在10%-20%之間；贛州、廈門等8個(gè)城市漲幅在5%一10%之間；柳州、汕頭等21個(gè)城市漲幅在5%以內(nèi)。

中國指數(shù)研究院的報(bào)告指出，3月份百城房價(jià)指數(shù)環(huán)比、同比漲幅都有明顯擴(kuò)大。而深圳、上海、蘇州等熱點(diǎn)城市房價(jià)漲幅最大；其周邊東莞、惠州、昆山等漲幅次之。有數(shù)據(jù)顯示，今年前2個(gè)月深圳、北京、上海二手住宅同比漲幅分別是：52%、25.7%、17.4%，都已經(jīng)超過紐約在次貸危機(jī)爆發(fā)前的一年房價(jià)上漲15.4%的最大漲幅，深圳已接近東京在90年代房價(jià)暴跌前的一年漲86%的最大漲幅。

這也就是國人對(duì)這波房價(jià)的瘋狂無奈及這些城市的政府不得不陸續(xù)推出房地產(chǎn)調(diào)控政策的原因所在。因?yàn)?，這些城市房地產(chǎn)市場如此非理性瘋狂，房價(jià)如此非理性的瘋狂上漲，如果再不出臺(tái)調(diào)控政策，最后肯定會(huì)走上房地產(chǎn)泡沫破滅的不歸路。因?yàn)?，這些城市的這波房價(jià)瘋狂上漲，住房銷售突然增加，最為主要推動(dòng)的力量是信貸擴(kuò)張。

在這種情況下，在全國快速流竄的30萬億的資金當(dāng)然會(huì)聞到這股國內(nèi)房價(jià)上漲的氣息，涌入重點(diǎn)城市的房地產(chǎn)市場十分自然。面臨這些城市房地產(chǎn)市場投資熱潮來得這么突然，各種各樣的住房投機(jī)者自然會(huì)恐慌性地進(jìn)入核心城市的房地產(chǎn)市場。因?yàn)?，就目前中國這代年輕人來說，誰也不希望放過房地產(chǎn)市場最后一波賺錢的機(jī)會(huì)。在這種情況下，各種首付貸也隨之涌現(xiàn)，從而也讓連首付都付不起的許多投機(jī)炒作者可以輕易地進(jìn)入市場，房地產(chǎn)市場杠桿迅速被放大，這些城市的房價(jià)也在這過程中突然快速瘋漲。

現(xiàn)在的問題，政府一方面希望重新造就房地產(chǎn)的繁榮來打造GDP增長，同時(shí)也不愿意看到房地產(chǎn)市場杠桿無限放大后導(dǎo)致樓市泡沫的破滅，步2015年中國股市的后塵。所以，這些房價(jià)瘋狂上漲的城市不得不立即推出房地產(chǎn)的調(diào)控政策，以此來穩(wěn)定房價(jià)。

但實(shí)際上，現(xiàn)在市場的房地產(chǎn)形勢與以往相比已經(jīng)發(fā)生了巨大的變化。比如只要嚴(yán)格禁止首付貸，那些想通過高杠桿進(jìn)入者就寸步難行。還有限購政策盡管投機(jī)炒作者可以破解，但是并非每一個(gè)人都能夠破解。

最為重要的應(yīng)該是以下兩個(gè)方面，一是購買住房的首付比例提高，無論是第一套住房還是第二套住房都是如此，特別是對(duì)第二套住房首付提高，對(duì)于房地產(chǎn)投機(jī)炒作者當(dāng)然是致命一擊。這不僅在于提高住房投機(jī)炒作者的進(jìn)入市場門檻，而在于讓已經(jīng)進(jìn)入的炒作者的住房無人再來接手。而推動(dòng)這次房地產(chǎn)市場瘋狂主要是持有二套以上住房的投機(jī)炒作者。

二是出于銀行風(fēng)險(xiǎn)防范，各城市的銀行開始對(duì)購買住房申請(qǐng)按揭貸款要求真實(shí)性審查。如果各城市銀行信貸全面收緊，對(duì)當(dāng)前瘋狂的房地產(chǎn)市場可能造成巨大沖擊。比如，深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)金融學(xué)會(huì)于3月23日下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)控制措施的決議》，其中第五條規(guī)定，加強(qiáng)購房人償債能力審查（嚴(yán)格落實(shí)借款人償還住房貸款的月支出不得高于其月收入50%的要求）。這就是要求月供收入比不能高于0.5，反過來收入月供比不能低于2。收入比月供不小于2，即要求貸款購房者的收入至少比月供多出一倍。

以深圳一套70平米的二手房子計(jì)算，1月份的二手房均價(jià)已經(jīng)超過了5萬元，一套70平米的房子，大概平均下來要350萬元，即便你有首付，如果貸款20年，你不但要準(zhǔn)備100萬的首付，每月支付還款加利息就要16000元，如果按照不低于50%的月供收入比的要求，你至少收入得有32000元。而2015年深圳居民人均可支配收入44633.30元，每月只有3719元。深圳是這樣，北京上海，甚至于其他城市都是如此。這就使得一般人根本就不可能通過銀行貸款進(jìn)入市場。

雖然，當(dāng)前各個(gè)城市房地產(chǎn)市場瘋狂主要是以投機(jī)炒作者進(jìn)入為主，但是他們進(jìn)入基本上都是依靠銀行信貸進(jìn)入市場，多數(shù)人都是希望持有更多的住房以便能夠在房價(jià)瘋狂中大賺一把。但是，如果國內(nèi)商業(yè)銀行出于自保，對(duì)購買住房者按揭貸款真實(shí)性審查，那么國內(nèi)房地產(chǎn)市場瘋狂有可能會(huì)就此打住。

比如最近北京市出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策的重心就是將通過嚴(yán)格購買住房資格審核、打擊假離婚，整頓中介市場，來抑制房價(jià)上漲趨勢。并強(qiáng)調(diào)，如發(fā)現(xiàn)隱瞞真實(shí)性、提供虛假材料、以不正當(dāng)手段獲得購買住房資格，該購買住房人將受到注銷網(wǎng)簽、撤銷登記、限制在京住房等處理，甚至追究刑事責(zé)任。

可見，當(dāng)前各城市樓市的瘋狂，說明了投機(jī)者都想搭上炒房賺錢最后一班車，從而讓住房銷售瘋狂增加，但是樓市調(diào)控政策出臺(tái)，銀行信貸真實(shí)性審查及信貸收緊，誰有能力來接當(dāng)前購房者的盤？