淺談公私聯(lián)動對商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)發(fā)展的重要意義

【摘要】開展公私聯(lián)動，在滿足房地產(chǎn)企業(yè)綜合金融服務(wù)需求、提高商業(yè)銀行綜合收益的同時，有效保障房地產(chǎn)信貸資金安全，是提升商業(yè)銀行產(chǎn)品競爭力、實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的必然趨勢。

【關(guān)鍵詞】公私聯(lián)動 ?房地產(chǎn)信貸 ?商業(yè)銀行

近年來，我國房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展，商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)也步入了快速發(fā)展的軌道，但與此同時，同業(yè)競爭日益激烈，房地產(chǎn)信貸風(fēng)險日漸增加。開展公私聯(lián)動，是商業(yè)銀行在房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)中提高綜合競爭力，有效保障信貸資金安全的首要任務(wù)。

一、研究的意義

目前，國內(nèi)外對商業(yè)銀行公私聯(lián)動研究較多，但主要是從業(yè)務(wù)基本面上著手，分析公私聯(lián)動對業(yè)務(wù)營銷的影響。本文深入到具體業(yè)務(wù)點-房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)，從業(yè)務(wù)營銷及信貸資金安全兩方面來分析公私聯(lián)動的重要性。

（一）公私聯(lián)動有助于提高市場競爭力

長期來看，房地產(chǎn)業(yè)仍將是中國經(jīng)濟發(fā)展的一個重要支柱產(chǎn)業(yè)，中國還處于城鎮(zhèn)化的初始階段，對住房的剛性需求非常巨大。那么，對商業(yè)銀行而言，該行業(yè)仍是對公及對私業(yè)務(wù)信貸投放的主要領(lǐng)域。

房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)公私聯(lián)動，一方面，有助于商業(yè)銀行整合資源，提高對客戶的綜合服務(wù)能力，在信貸業(yè)務(wù)上創(chuàng)造競爭優(yōu)勢、樹立品牌個性、獲得長遠(yuǎn)利益;另一方面，有利于避免多頭營銷、重復(fù)營銷，最大限度節(jié)約營銷成本，以有限的資源拓展更多的市場。

（二）公私聯(lián)動有助于保障信貸資金安全

不同于其他銀行業(yè)務(wù)的公私聯(lián)動，房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的公私聯(lián)動是圍繞房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)全流程展開的，二者緊密結(jié)合，相輔相成。對公信貸業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)項目建設(shè)提供有力的資金支持和保障，是房地產(chǎn)項目得以順利開發(fā)和竣工以開展對私業(yè)務(wù)的先決條件;對私信貸業(yè)務(wù)是保障項目銷售資金回籠的關(guān)鍵因素，是對公信貸資金按期、安全歸還的重要條件。房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)公私聯(lián)動，是商業(yè)銀行保障信貸資金安全的充要條件。

二、公私聯(lián)動在房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)中存在的問題

（一）公私聯(lián)動意識有待加強

在商業(yè)銀行固有的體制和機制下，房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)同其他銀行業(yè)務(wù)一樣，傳統(tǒng)的條線營銷意識和習(xí)慣未能打破，公私聯(lián)動僅停留在號召上，公私業(yè)務(wù)人員缺乏團隊意識和協(xié)作營銷意識，習(xí)慣于“單兵作戰(zhàn)”的傳統(tǒng)營銷模式，主觀上以完成本條線任務(wù)為第一目標(biāo)，相互配合默契度不高、協(xié)作意識不強。

（二）客戶（項目）資源信息共享機制有待建立

長期的條線分割管理，造成房地產(chǎn)信貸對公、對私經(jīng)營部門掌握著各自客戶（項目）資源信息，且相互隔絕、未實現(xiàn)對接共享，容易造成多頭營銷、重復(fù)營銷，提高營銷成本的同時也增加了不必要的工作量。例如，為滿足對公信貸投放條件，對公信貸人員在營銷前期對客戶和樓盤情況作了深入而詳盡的調(diào)查分析，包括調(diào)查客戶的生產(chǎn)經(jīng)營模式、股權(quán)結(jié)構(gòu)、財務(wù)情況、銀企合作關(guān)系等，分析項目的規(guī)劃建設(shè)指標(biāo)、行政許可要件、市場評估分析、投資及效益測算等;對私信貸人員在做樓盤準(zhǔn)入審批時，雖在審查范圍和深入上不及對公信貸業(yè)務(wù)寬泛、詳盡，但同樣需對客戶（項目）情況做必要的調(diào)查，造成工作量上的重復(fù)。

（三）信貸產(chǎn)品體系有待完善

長期的條線分割管理、及溝通上的不夠順暢，造成房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)在對公和對私上各有偏好和評判標(biāo)準(zhǔn)。如針對房地產(chǎn)中的寫字樓項目，就存在某商業(yè)銀行公私條線偏好不一致的問題，對公信貸的介入標(biāo)準(zhǔn)是可以選擇城市核心區(qū)域或成熟CBD商務(wù)區(qū)，交通便利，金融、電子、信息、咨詢等專業(yè)服務(wù)聚集的寫字樓項目，對私信貸則在商業(yè)地產(chǎn)過剩的大環(huán)境下，選擇“禁止介入辦公樓項目”一刀切的政策標(biāo)準(zhǔn)。不同條線對同一產(chǎn)品持不同的選擇標(biāo)準(zhǔn)，容易導(dǎo)致信貸業(yè)務(wù)聯(lián)動銷售能力不足，甚至無法實現(xiàn)業(yè)務(wù)聯(lián)動。

（四）貸后管理責(zé)任體系有待建立

同樣地，因條線分割管理的歷史原因，房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)中的對公和對私人員均不同程度的存在“各掃自家門前雪、莫管他人瓦上霜”的觀念，大部分對公信貸人員普遍較為關(guān)心房地產(chǎn)項目的建設(shè)進(jìn)度，以及對公貸款能否順利申報、投放，對于后續(xù)樓盤按揭貸款能否準(zhǔn)入、合作業(yè)務(wù)量能達(dá)到多少，未能引起足夠的重視;而對私信貸人員對于前端信貸業(yè)務(wù)介入的房地產(chǎn)項目，是否需要開展樓盤按揭貸款業(yè)務(wù)合作、合作業(yè)務(wù)量及放款速度能否滿足對公信貸資金的回收，同樣關(guān)心甚少。公私聯(lián)動不充分、責(zé)任未落實到人，容易造成對公客戶利用這一管理漏洞，故意逃避銀行監(jiān)管、轉(zhuǎn)移項目資金，輕則影響對公信貸資金按期回收，重則影響項目正?？⒐やN售，進(jìn)而造成社會負(fù)面影響，并影響對私貸款的發(fā)放和回收。

三、房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)公私聯(lián)動建議

房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)開展公私聯(lián)動，是商業(yè)銀行整合內(nèi)部資源，提升品牌影響力，提高市場競爭力、有效保障信貸資金安全的有效途徑。

（一）建立公私聯(lián)動機制

一方面，成立公私聯(lián)動委員會，由行長任會長，公私業(yè)務(wù)分管行長任副會長，負(fù)責(zé)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的公私業(yè)務(wù)部門為委員會會員，負(fù)責(zé)推動房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的公私聯(lián)動，并建立會議制度，定期召開公私聯(lián)動協(xié)調(diào)會議，解決公私聯(lián)動中的問題;另一方面，制定房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)公私聯(lián)動制度、流程和指引，明確相關(guān)部門在公私聯(lián)動中的職責(zé)，促進(jìn)各部門間的高效協(xié)作。

（二）搭建資源信息共享平臺

開發(fā)新系統(tǒng)或改造現(xiàn)有系統(tǒng)，以簡便、實用、快捷為原則，按照物業(yè)形態(tài)（住宅、商業(yè)）、信貸介入程度等設(shè)置模塊，建立跨條線、跨部門的房地產(chǎn)客戶（項目）資源信息共享平臺;同時建立學(xué)習(xí)交流平臺，將房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)公私聯(lián)動上的成功案例和經(jīng)驗進(jìn)行推廣和交流。

（三）統(tǒng)一信貸偏好標(biāo)準(zhǔn)

制定統(tǒng)一的信貸偏好標(biāo)準(zhǔn)，明確房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)介入的客戶（項目）標(biāo)準(zhǔn)，及介入時機，保證公私聯(lián)動過程的高效、順暢，有效降低客戶時間成本和資金成本，從而顯著提高客戶的滿意度和黏合度，奠定長期合作基礎(chǔ)。

（四）建立貸后管理責(zé)任體系

建立“3個1”責(zé)任體系，即“1個樓盤、1名對公信貸人員、1名對私信貸人員”責(zé)任體系。對公信貸人員需要密切關(guān)注企業(yè)經(jīng)營動態(tài)、樓盤的建設(shè)和銷售情況，以防產(chǎn)生影響樓盤按期完工、交付的不利因素和風(fēng)險，進(jìn)而影響房地產(chǎn)公私信貸業(yè)務(wù)的安全;對私信貸人員則要做好樓盤的個人按揭貸款業(yè)務(wù)，確保個人按揭貸款足額覆蓋對公貸款本息，同時保證發(fā)放的個人按揭貸款回籠至對公封閉管理賬戶，保障信貸資金安全。

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作者簡介：周虹君（1983-），女，漢族，江蘇鹽城人，任職于中國建設(shè)銀行股份有限公司蘇州分行，研究方向：房地產(chǎn)金融學(xué)。