長租公寓深圳“混戰(zhàn)”

焦建++文蘇琦

市場前景廣闊，政策亦不乏支持。但在短期內(nèi)已經(jīng)由藍逐漸泛紅的長租公寓市場內(nèi)，參與者需要在講故事之外，找到清晰的盈利模式，建立相應(yīng)的規(guī)范

時已立冬，深圳仍透著暖意。福田區(qū)原景田綜合市場改造項目內(nèi)，一棟經(jīng)過改造的大樓外觀簇新，內(nèi)部裝修與布置亦別有洞天。除智能家居、便利設(shè)施等硬件外，陽光大窗等溫馨設(shè)計，則是其“軟件”。與附近30平方米左右公寓3000元出頭的租金相比，這里的單間價格雖超過4000元，出租情況仍相對不錯。

隨著一線城市地價飆漲、房價攀升、購房門檻升級，租賃市場逐漸超越新房市場。與此同時，國家大力鼓勵發(fā)展租賃市場，商改租等政策紅利不斷刺激，這類直擊傳統(tǒng)租房市場諸多“痛點”的長租公寓，正在成為資本、地產(chǎn)商及政府等多方布局與關(guān)注的新概念。在發(fā)展最為快速的深圳，則已有大大小小近百家品牌加入“混戰(zhàn)”。除率先搶灘的獨立平臺外，萬科、深業(yè)等開發(fā)商，以及鏈家等中介也在通過各類形式介入。

“長租公寓領(lǐng)軍企業(yè)已經(jīng)與各類本地服務(wù)商建立了聯(lián)系，供應(yīng)鏈體系正在成熟，互聯(lián)網(wǎng)改善了公寓企業(yè)拿房和出房的效率，流程系統(tǒng)化已成常態(tài)?！眮碜酝斗垦芯吭旱摹?015年長租公寓投研報告》顯示，長租公寓行業(yè)正處于指數(shù)級發(fā)展的前期，而當前眾多優(yōu)質(zhì)公寓企業(yè)的爆發(fā)，也和長租公寓行業(yè)所處的時代環(huán)境有關(guān)。

大環(huán)境的改善，并未改變這依然是一門前期投入資金巨大、回報周期較長的微利生意。雖被視為產(chǎn)業(yè)藍海，但長租公寓仍然面臨房源稀缺、租金回報率較低、稅負過重、資金成本高企等問題。在爆發(fā)之前，這個行業(yè)或仍需要經(jīng)歷漫長的市場培育期，甚至將面臨慘烈的洗牌與重組。

需求與供給

2015年下半年開始，深圳長租公寓市場進入“井噴期”。據(jù)租賃平臺合屋分析，近100家的行業(yè)參與者中既包括you+、自如等全國性品牌，也有萬科、招商等開發(fā)商，以及一系列當?shù)貏?chuàng)業(yè)品牌。對于運營商來說，深圳等一線發(fā)達城市的人口持續(xù)流入帶來的旺盛租賃需求，以及年輕人的思想觀念先進，成為其布局的兩個主要原因。

據(jù)深圳住建局數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至2015年底，深圳自有住房率為34%，住房保障覆蓋率也僅為12%多一點。在這個人口超2000萬、平均年齡不足30歲的移民城市，租房已孕育了規(guī)模超千億元的市場。

極富當?shù)靥厣摹俺侵写濉保蜃饨鸬土业靥幊鞘泻诵牡貛?，至今仍是供給主力。據(jù)《深圳市城中村改造總體規(guī)劃》統(tǒng)計，深圳共有320個原行政村，建有農(nóng)民房3.5萬棟，占據(jù)全市住房面積的49%，容納了520萬的城市人口，其中包括63%的畢業(yè)1年-10年的年輕人。除此以外，還有因產(chǎn)業(yè)升級淘汰下來的大量工業(yè)廠房和工廠宿舍。

如此龐大但相對簡陋的存量用房，給未來釋放新的租賃住房留下了雙重空間：一方面城中村的一部分正在成為被長租公寓改造的對象;另一方面其所涵蓋不了的需求，則成為長租公寓的市場。

對于前者，在空間資源緊缺愈發(fā)成為深圳發(fā)展阻礙的今天，雖其在破舊立新方面有成功案例，但繼續(xù)采用這一模式將耗費的時間及談判成本均會越來越高，長租公寓的“柔性改造”成了城市更新的新可能。以萬科為例，其一般做法是采用自己的投資標準及市場化運作方式，整體租下一些閑置房源，如農(nóng)民房、工廠房，然后再改造。從閑置空置資產(chǎn)到村鎮(zhèn)集體資產(chǎn)，到經(jīng)營不佳的轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)，都將成為萬科獲取項目的方式。

這種“集中式”改造是市場中大型參與者的主流形式，此外，部分小型民營資本在進入時則會選擇“分布式”，即在小區(qū)里分散拿下個人房東的房源，對房間進行裝修后，以公寓品牌對外出租。

另外，亦有對自己持有物業(yè)日感壓力的參與者開始轉(zhuǎn)型做租房平臺，為長租公寓導(dǎo)入租客流量，獲取服務(wù)費。

整體來看，目前競爭者主要為風投支持下的創(chuàng)業(yè)類公司、房地產(chǎn)開發(fā)商/服務(wù)商，以及經(jīng)濟型連鎖酒店。創(chuàng)業(yè)類公司分布廣泛，風格多樣，但普遍規(guī)模較小，多為分布式公寓;房地產(chǎn)行業(yè)上市公司依靠自身的存量房及開發(fā)優(yōu)勢，可采取自持或整棟開發(fā)的方式;經(jīng)濟型連鎖酒店本身就具有類似短租性質(zhì)的酒店運營經(jīng)驗，在租客需求及品牌推廣上有獨特優(yōu)勢。

對于后者，行業(yè)參與者們則普遍愿意用消費升級解釋服務(wù)化、品牌化、連鎖化的長租公寓的市場需求，即越來越多的年輕人生長的環(huán)境相對優(yōu)越，不能接受太差的居住體驗。

“如不愿意犧牲居住品質(zhì)及生活方式，深圳的租房市場在這一市場上存在供需失衡?！弊匀绲囊晃粯I(yè)務(wù)經(jīng)理對《財經(jīng)》記者說，“在全國一線城市，深圳的活躍度僅次于規(guī)模更大、人口更多的上海。但與北京、廣州比較，擁有大量高素質(zhì)科技、IT人才的深圳優(yōu)勢明顯。”

因價格相對缺乏競爭力，越來越多的長租公寓開始將公寓、眾創(chuàng)空間及商業(yè)綜合體合一，為年輕人提供多重服務(wù)以降低綜合生活成本。《財經(jīng)》記者走訪的福田區(qū)幾家長租公寓，幾乎都把可注冊公司作為賣點。

深圳市場已形成幾個熱點片區(qū)，如南山科技園片區(qū)，包括西麗、寶安西鄉(xiāng)、固戍等。此外，民治、坂田和布吉也都比較集中，福田中心區(qū)尤其周邊僅有的城中村也潛藏不少。其共同特點是周圍年輕人上班的企業(yè)較多，且交通方便。

在歷經(jīng)團隊與商業(yè)模式的多番試錯后，深圳長租公寓市場的模式開始分化，具備強大設(shè)計和資源整合能力的小型運營商開始向更前端靠攏，與開發(fā)商或大業(yè)主直接進行“代建”“代運營”的合作，而另外一些則試圖向純租房平臺轉(zhuǎn)型。

這種轉(zhuǎn)型與長租公寓運營的一系列難點有關(guān)。以集中式長租公寓為例，難點主要集中在如何獲取物業(yè)，二是改造出租費用較高。前者需對城市情況十分了解且有政企關(guān)系支撐，初創(chuàng)型企業(yè)將很難復(fù)制。 此外，因改造出租費用較高，也要求有足夠的開發(fā)經(jīng)驗，在資金上占有絕對優(yōu)勢的公司未來成長為行業(yè)龍頭的幾率被認為較大。

但“長租公寓整體來說沒有成熟，運營比較稚嫩，究竟哪種模式適用于長租市場，哪種品牌能活到最后，目前還難以定論。房租市場沒有集中度，地域性、局限性非常強?！鼻笆鰳I(yè)務(wù)經(jīng)理稱。

發(fā)現(xiàn)利潤區(qū)

在《房地產(chǎn)大轉(zhuǎn)型的“互聯(lián)網(wǎng)+”路徑》一書中，曾提及長租公寓存在的八個普遍問題，其中一個，便是如何實現(xiàn)盈利。事實上，目前深圳的長租公寓市場，的確仍處于“熱鬧的不少，盈利的不多”尷尬狀態(tài)。

《財經(jīng)》記者近日獲得的一份關(guān)于全國長租公寓市場分析的報告，則通過對現(xiàn)有數(shù)據(jù)的整理對一家計劃大規(guī)模進入這一市場的公司進行測算：以房屋平均租金為1500元/月/套，平均租賃價格為1000元/月/套，平均裝修成本、人工費用及管理費用均按照正常范圍計，該公司長租公寓項目年平均利潤約為2億元。

這家公司的負責人則相對保守，稱暫時還不知道長租公寓的盈利點在哪里，盈利模式怎么樣，現(xiàn)在進入可能賠錢，但是知道長租公寓未來是方向，就依然要上。

一般而言，運營商會與業(yè)主簽訂五年到十年租約，每隔幾年有一定上浮。租給租客，一般為一年一簽且漲租可能性較大。故運營商可初步測算收益水平。此外，大量業(yè)內(nèi)人士則對“增值服務(wù)”寄予厚望。

鏈家研究院的一位研究員就對《財經(jīng)》記者表示，增值服務(wù)或?qū)⒊蔀殚L租公寓盈利核心環(huán)節(jié)?！盎诰€下社區(qū)，可通過線上平臺提供社交O2O服務(wù)和增值服務(wù)。在租戶養(yǎng)成購買生活服務(wù)的習慣后，更進一步推薦培訓(xùn)、理財?shù)雀嗯c工作、生活、學習相關(guān)的服務(wù)。做租房市場，更看重‘后租房市場?！?/p>

目前各家運營商正在面臨的考驗在于：一方面，主要依靠存量房源的話，屬于從傳統(tǒng)的租房中介處分食利潤。在風投主導(dǎo)下，小型運營商為大幅擴張，往往不惜以高價獲取房源，提高了成本。此外，由于管理經(jīng)驗匱乏，管理系統(tǒng)羸弱，成本會隨著規(guī)模的擴張迅速提升，導(dǎo)致盈利不易，因此分散式長租公寓虧損的報道頻現(xiàn)于深圳報端。

新建公寓出租，面臨“得不償失”局面?！叭绻褂闷渌e置不動產(chǎn)改造，租金收益率可以提升到6%至8%。但目前這個行業(yè)的運營費用率很高，一般可分配給投資者的收益率只有3%至5%。此外，目前商品住宅的租金收益率只有2%至3%，僅靠商品房出租不可能建立盈利模式?！比f科一位負責人曾透露。

萬科的省錢“秘籍”，部分源于形成內(nèi)部生態(tài)，并轉(zhuǎn)化為制度。例如，萬科被窩公寓看門的不是萬科雇的保安，而是門口開小賣店的人，因為只有他肯定不會離開，他比保安更加忠誠地守著公寓;另外，公寓里派發(fā)信件、報紙的是環(huán)衛(wèi)工等。

如何憑借長租公寓穩(wěn)定的現(xiàn)金流實現(xiàn)產(chǎn)品資產(chǎn)證券化，則可能正在成為這個行業(yè)參與者們未來決勝的關(guān)鍵。

目前中國租賃住房證券化產(chǎn)品有兩種模式：第一種是租金理財模式，即與P2P理財公司合作，通過將未來獲得的租金現(xiàn)金流，轉(zhuǎn)化成固定收益理財產(chǎn)品賣給投資人的方式來募集資金。第二種是 “租房眾籌”模式，通過與魔方、青年匯等各大長租公寓開發(fā)商合作，在平臺進行待建公寓項目的收益權(quán)眾籌，讓大眾能夠以較低門檻參與到房產(chǎn)投資中，回報是未來的租金。

但不管是哪種模式，目前籌資的規(guī)模都比較小，“幾乎沒有統(tǒng)計的意義和必要”。一位曾專門研究REITs模式的研究人士對《財經(jīng)》記者表示。

大量資本及企業(yè)之所以仍愿意在看不清楚盈利模式的前提下進入這個市場的原因有兩個：一是資產(chǎn)價格高帶來的租金和物業(yè)價值有雙重上漲空間、運營商自持的空置物業(yè)仍可享受土地增值獲利;二是更多地考慮高效利用存量物業(yè)以及保障民生的政治任務(wù)。

以深圳控股有限公司（下稱深圳控股）為例，其近日與母公司深業(yè)集團、深圳市委組織部、深圳市人力資源和社會保障局、深圳市住建局等共同發(fā)起的“青年房卡計劃”，預(yù)計將在今年底推出3000套青年公寓。這便是該公司參與保障性住房項目及以輕資產(chǎn)運營方式向長租公寓業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的舉措。

“我們和深圳某區(qū)政府合作的1200套房源正在積極推動，與另外兩個區(qū)政府的合作正在洽談中。計劃在2016年底推出3000套青年公寓，并最終實現(xiàn)2017年底在深圳推出8000套，力爭三年左右在深圳推出2萬套的總體計劃。這些項目的租金會低于市場價，帶有一定福利性質(zhì)?！鄙钲诳毓梢晃桓笨偛萌绱私馕?。

規(guī)范升級中

前瞻產(chǎn)業(yè)研究院的相關(guān)報告指出，發(fā)達國家品牌長租公寓產(chǎn)業(yè)會超過50%的市場占有率，而中國目前還不到10%，未來將保持高速發(fā)展。

因此，長租公寓行業(yè)至今仍保持熱度的原因之三，是行業(yè)參與者們大多認為租房行業(yè)的產(chǎn)品升級是大趨勢，是一個會持續(xù)十幾年甚至二十幾年的“消費運動”，就像當年快捷酒店的“黃金十年”一樣。

此外，從去年底開始，這一行業(yè)也開始迎來頻頻利好：

2015年11月，國務(wù)院發(fā)布《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展生活性服務(wù)業(yè)促進消費結(jié)構(gòu)升級的指導(dǎo)意見》，首次提出“積極發(fā)展客棧民宿、短租公寓、長租公寓等細分業(yè)態(tài)”，并將其定性為生活性服務(wù)業(yè)，將在多維度給予政策支持。

今年6月，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，則在指出“到2020年基本形成供應(yīng)主體多元、經(jīng)營服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃市場體系，基本形成?；?、促公平、可持續(xù)的公共租賃住房保障體系”之外，明確允許“商改租”，即將以前擬規(guī)劃為商業(yè)用地的土地改建為公寓出租，解決部分城市商業(yè)地產(chǎn)過剩而住宅地產(chǎn)不足的問題。

對長租公寓來說，這些將整個行業(yè)的戰(zhàn)略地位提升到新高度的一系列政策，讓其可以大規(guī)模租賃空置的商場，再將其分隔后出租，換取高額租金。對開發(fā)商來說，政策允許分割租賃，將解決他們最頭疼的商業(yè)地產(chǎn)高空置問題，讓一部分商業(yè)地產(chǎn)得以重新盤活，進而產(chǎn)生更高的租金回報，提升物業(yè)價值。

盡管如此，對于長租公寓未來市場的發(fā)展，深圳房地產(chǎn)研究中心的一位研究人士對《財經(jīng)》記者直言并不看好，因為目前深圳租賃市場的主流是由城中村模式構(gòu)成，雖然品質(zhì)較低且配套較差，但勝在租金便宜。偏高端的長租公寓市場空間相對有限。

萬科高級副總裁譚華杰亦在近日參加深圳一次地產(chǎn)論壇時指出，如果要將長租公寓做成一門大生意，那便不僅僅是要解決大學畢業(yè)生和白領(lǐng)的居住需求，而是要努力創(chuàng)造更主流的居住產(chǎn)品，滿足更廣年齡階段的居住需求，這也會成為考驗之一。

他認為，這意味著需要政府在土地價格和稅收方面給予特殊優(yōu)惠，地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)才有動力進行規(guī)?；l(fā)展;而如果以存量資產(chǎn)發(fā)展長租公寓，則需要在國家層面建立一個高度規(guī)范化、排除風險的行業(yè)政策，才能吸引到險資、債權(quán)甚至REITs機構(gòu)等低利率的資本介入，然后在租金水平較低的情況下持有更多資產(chǎn)，靠規(guī)模效應(yīng)賺錢。

“目前對長租公寓市場感興趣的多為風險投資，風險投資的錢是最貴的一種，創(chuàng)業(yè)者拿了錢后，容易陷入迎合資本、一味追求規(guī)模、最終難以自控的境地。做這個生意的人，只有當你解決了更多的基礎(chǔ)性的問題，你降低了資本的風險，你才能拿到更便宜的錢，你拿到了更便宜的錢，你才能在相對比較低的租金的狀況下面，把房子租給需要的人。這樣的話，租房子的人的壓力就會更低。我們真正需要的資本是那些低風險、低收益要求的資本。要做到這一點，必須要高度地規(guī)范化，要盡可能地排除不確定性?！弊T華杰稱。

規(guī)范化，正是仍處于破土階段的長租公寓亟待確立的規(guī)則之一。已有不止一家運營商表示，行業(yè)規(guī)范還沒有及時跟上，甚至連審批部門有時候都不知道該去找哪個。因此其呼吁政府能夠給予相對更為清晰的引導(dǎo)和規(guī)范，尤其是在此前一直非常嚴格的消防方面，是否有可能出臺一些建設(shè)性規(guī)范。亦有相關(guān)產(chǎn)業(yè)人士建議，在深圳城市更新和新釋放土地項目中，應(yīng)規(guī)劃一定的公寓項目，滿足商務(wù)服務(wù)業(yè)的需求。

深圳市場的復(fù)雜性，可能無法在全國性的文件中得到解決。

深圳小產(chǎn)權(quán)房問題由來已久，這些村集體土地之上的建筑目前依然難以得到合法身份，但從根本上取締小產(chǎn)權(quán)房還有著諸多現(xiàn)實障礙。隨著近年房地產(chǎn)市場的飛速發(fā)展，小產(chǎn)權(quán)房的市場價值不斷受到關(guān)注。按照這一趨勢發(fā)展，原本就處于灰色區(qū)域的小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，只會變得越來越模糊。

隨著小產(chǎn)權(quán)房正在成為被長租公寓進行“柔性改造”的對象之一，其產(chǎn)權(quán)的實現(xiàn)形式又增添了新的途徑。一些運營商通過與業(yè)主簽訂租約而非直接持有的方式規(guī)避了部分風險。但一旦與業(yè)主發(fā)生糾紛，很多問題難以得到像普通商品房一樣的清晰法律界定。為進一步降低風險，他們的選擇，大多是“在獲取每一處物業(yè)之前，都要對建筑的權(quán)利關(guān)系進行嚴謹?shù)恼{(diào)研?！?