中國(guó)大城市房?jī)r(jià)太高了嗎？

李華芳

關(guān)于中國(guó)大城市房?jī)r(jià)是否太高了，沒(méi)有一致的看法。一邊是大城市里夫妻就算離婚也要買(mǎi)房，管你限購(gòu)不限購(gòu);另一邊是進(jìn)入就業(yè)市場(chǎng)的大學(xué)生們，不抱怨大城市房?jī)r(jià)高的，寥寥無(wú)幾。不同收入水平的群體對(duì)房地產(chǎn)的需求當(dāng)然不太一樣，購(gòu)買(mǎi)力也不同。居住性需求和投資性需求，對(duì)同一時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格高低的評(píng)價(jià)，可能完全不同。

居住性需求通常更關(guān)心房產(chǎn)價(jià)格背后的城市福利，城市福利好當(dāng)然會(huì)推高房?jī)r(jià)。比如學(xué)區(qū)房，學(xué)區(qū)房并不一定表示房子本身的質(zhì)量有多好，而是說(shuō)附著在房子上的“教育”質(zhì)量高。但居住性需求推動(dòng)的房?jī)r(jià)上漲，往往會(huì)有一個(gè)限度，因?yàn)槌鞘懈＠墓┙o相較于快速增長(zhǎng)的需求而言，通常有一個(gè)滯后期。也就是說(shuō)，類(lèi)似教育醫(yī)療等服務(wù)的供給要在很短的時(shí)間內(nèi)突飛猛進(jìn)，比較困難。反過(guò)來(lái)就會(huì)影響居住性需求和房?jī)r(jià)。當(dāng)然，從長(zhǎng)期看，相對(duì)于居住性需求而言，“京滬永遠(yuǎn)漲”倒未必是言過(guò)其實(shí)。

百姓擔(dān)心房地產(chǎn)價(jià)格在短時(shí)期內(nèi)暴漲，這種情況不能純粹用居住性需求的推動(dòng)來(lái)解釋。房產(chǎn)除了居住消費(fèi)，還有很大投資功能，尤其在投資渠道相對(duì)少的中國(guó)，房產(chǎn)的投資需求就被激發(fā)出來(lái)。再加上大城市通常面臨一個(gè)國(guó)際性的市場(chǎng)，這種情況下，大城市房?jī)r(jià)高，往往是市場(chǎng)起作用的表現(xiàn)。

但市場(chǎng)起作用的前提是政府的手不要伸得太長(zhǎng)。大城市房?jī)r(jià)漲，固然有投資和居住性需求的共同推動(dòng)，但如果政府從源頭限制大城市建設(shè)用地的供應(yīng)，同時(shí)又試圖控制房?jī)r(jià)，必然導(dǎo)致房?jī)r(jià)暴漲。在這種情況下，房地產(chǎn)價(jià)格暴漲，并不是因?yàn)樾枨蠖藢?dǎo)致的，而是因?yàn)檎苤撇划?dāng)，扭曲市場(chǎng)運(yùn)行所致。

中國(guó)有些官員的邏輯很奇特，大城市里房產(chǎn)價(jià)格大漲，不從源頭增加土地供給，建房子來(lái)滿(mǎn)足需求，而是試圖推出各種規(guī)定限制購(gòu)買(mǎi)。在管制扭曲了市場(chǎng)信號(hào)的地方，政府限購(gòu)就會(huì)發(fā)出與政策目的背道而馳的信號(hào)。意在限制需求的政策往往會(huì)被解讀成房產(chǎn)價(jià)格還會(huì)上漲，結(jié)果人群追漲不追跌，導(dǎo)致房產(chǎn)價(jià)格進(jìn)一步上漲。政府管制房地產(chǎn)價(jià)格的目的也就落了空。

大城市房?jī)r(jià)太高了嗎？這取決于你問(wèn)的對(duì)象是誰(shuí)。但有一點(diǎn)值得注意，如果投資性需求推動(dòng)的房?jī)r(jià)上漲擠壓了居住性的需求，可能導(dǎo)致一些長(zhǎng)遠(yuǎn)不利的結(jié)果，比如年輕人可能要住得離工作地更遠(yuǎn)，花費(fèi)在交通上的時(shí)間更久，浪費(fèi)大量原本可能用于創(chuàng)造性工作的才智。而且居住的條件也可能惡化，形成城市內(nèi)部的巨大貧富差距，甚至是“隱形”的階級(jí)分層。這或許是比城市房?jī)r(jià)高不高要重要得多的問(wèn)題。

作者為本刊特約學(xué)術(shù)編輯