淺論房地產(chǎn)抵押評估風(fēng)險的主要防范措施

摘要：隨著我國市場經(jīng)濟(jì)體制日趨完善，我國房地產(chǎn)行業(yè)競爭愈演愈烈，并且房地產(chǎn)交易形式呈現(xiàn)多元化發(fā)展，其中房地產(chǎn)抵押作為房地產(chǎn)管理工作中重要的組成部分，由于我國相關(guān)政策和制度還比較落后，進(jìn)而給我國房地產(chǎn)抵押工作帶來了諸多問題。文章探討了房地產(chǎn)抵押風(fēng)險評估的主要防范措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)抵押；評估風(fēng)險；防范措施；房地產(chǎn)交易；房地產(chǎn)管理 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

中圖分類號：F832 文章編號：1009-2374（2016）23-0192-03 DOI：10.13535/j.cnki.11-4406/n.2016.23.096

房地產(chǎn)抵押風(fēng)險評估行業(yè)在我國發(fā)展的時間不短，并且隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，抵押風(fēng)險評估行業(yè)得到了快速發(fā)展的機(jī)會，并且在我國社會中所起到的作用越來越大，房地產(chǎn)抵押風(fēng)險評估工作主要包括房地產(chǎn)交換、糾紛以及投資決策等諸多方面的內(nèi)容，因此房地產(chǎn)抵押風(fēng)險評估工作是一項(xiàng)非?；A(chǔ)性的工作。

1 房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險評估的主要涵義

房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險評估主要就是對抵押人提供、自身擁有完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)向商業(yè)銀行借款擔(dān)保的時候，能夠確認(rèn)房地產(chǎn)本身的價值來決定其貸款金額，其主要就是聘請外部人員來擔(dān)任評估師，嚴(yán)格地按照相關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)對房地產(chǎn)未來可能所具有的價值進(jìn)行評估，其需要考慮到房地產(chǎn)在未來很長時間內(nèi)的發(fā)展以及當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的實(shí)際情況，科學(xué)、合理地對房地產(chǎn)做出評定和估算。

2 房地產(chǎn)抵押貸款評估風(fēng)險的主要影響因素

2.1 政府因素

房地產(chǎn)在進(jìn)行風(fēng)險評估的時候，由于房地產(chǎn)市場會隨著國家宏觀調(diào)控政策的變化而發(fā)生變化，所以如果評估價值過高，就無法真正地反映出房地產(chǎn)的真實(shí)價值，一旦銀行按照高出真實(shí)價值的情況下放出抵押貸款之后，就會給金融機(jī)構(gòu)帶來諸多問題，其中比較常見的問題就是壞賬，不僅會給金融機(jī)構(gòu)帶來巨大的虧損，還會影響到金融機(jī)構(gòu)的真實(shí)資產(chǎn)。因此，政府不僅僅是房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險評估的主要影響因素，也是主要的誘因。隨著政策的變動，比如稅收政策以及金融政策等都會對房地產(chǎn)價格帶來較為深遠(yuǎn)的影響。同時由于政府的因素也會給風(fēng)險評估方法帶來一定的影響，必須要嚴(yán)格地按照相關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行房地產(chǎn)抵押風(fēng)險評估，如果政府對宏觀政策進(jìn)行更改，勢必會給房地產(chǎn)風(fēng)險評估的方法帶來諸多的變化。

2.2 估價機(jī)構(gòu)和估價人員因素

2.2.1 政策風(fēng)險。房地產(chǎn)本身就是一項(xiàng)比較特殊的行業(yè)，其價格不僅會因?yàn)槭袌龉┣箨P(guān)系的變化而發(fā)生改變，同時也會受到政府宏觀政策的變動而影響到價格。如果相關(guān)政策出現(xiàn)變化，比如稅收、金融等方面的政策都會對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生一定的影響。隨著政策的變化也會導(dǎo)致相應(yīng)的風(fēng)險評估方法出現(xiàn)變動，比如我國《城市房屋拆遷條例》進(jìn)行了修改，進(jìn)而造成我國拆遷補(bǔ)償評估的方法和標(biāo)準(zhǔn)都發(fā)生了變化。隨著我國房地產(chǎn)市場的體制得到了進(jìn)一步的完善和規(guī)范，但是由于受到傳統(tǒng)等方面因素的影響，導(dǎo)致我國產(chǎn)權(quán)界定方面依然面臨著諸多問題，其中比較常見也是社會比較關(guān)注的問題就是農(nóng)民所有土地使用權(quán)的問題。如果我國估價人員并沒有掌握我國相關(guān)政策，就會直接影響到風(fēng)險評估結(jié)果的準(zhǔn)確性、科學(xué)性，進(jìn)而帶來評估風(fēng)險。

2.2.2 評估報(bào)告的估價目的和估價用途不符的風(fēng)險。估價目的是進(jìn)行最終評估價值的基礎(chǔ)條件，所以必須要確認(rèn)估價目的，評估價值與估價目的必須要進(jìn)行緊密的結(jié)合，不能因?yàn)楣纼r報(bào)告的作用不同而出現(xiàn)相應(yīng)的變動。因此必須要以各種價值為評估提供可靠的數(shù)據(jù)，比如轉(zhuǎn)讓價值以及保險價值等數(shù)據(jù)，從而能夠保障評估的準(zhǔn)確性，避免風(fēng)險的出現(xiàn)，如果無法提供可靠的數(shù)據(jù)，就會導(dǎo)致決策者在進(jìn)行決策的時候出現(xiàn)錯誤的判斷，進(jìn)而帶來較大的評估風(fēng)險。評估報(bào)告的估價目的以及估價用途十分重要，如果兩者之間出現(xiàn)不符的現(xiàn)象，就會導(dǎo)致其存在相應(yīng)的風(fēng)險，雖然與委托方和報(bào)告的使用者有關(guān)，但是評估師必須要從最大程度上對其進(jìn)行避免和防范。

2.2.3 委托方提供虛假情況的風(fēng)險。委托方為了能夠獲取最大的價值，會采取多種不正當(dāng)?shù)男袨閬慝@取最大價值的評估，比較常見的方法是欺瞞評估方，提供虛假信息以及詐騙等手段來獲得最大化的價值，從而會給評估方帶來較大的風(fēng)險，進(jìn)而導(dǎo)致評估師不能及時地發(fā)現(xiàn)這些信息的虛假性，最終導(dǎo)致評估報(bào)告的失真。另外，由于市場競爭的激烈，會導(dǎo)致房地產(chǎn)風(fēng)險評估機(jī)構(gòu)之間產(chǎn)生不正當(dāng)?shù)母偁?，為了能夠獲得相應(yīng)的業(yè)務(wù)，對委托方的任何要求都允許，為了能夠降低成本，輕易地相信委托方，最終導(dǎo)致評估工作中存在著較大的漏洞，甚至被其他人員認(rèn)為與委托方一伙而引發(fā)訴訟。

2.2.4 技術(shù)風(fēng)險。雖然我國相關(guān)法律法規(guī)嚴(yán)格的規(guī)定了房地產(chǎn)估價應(yīng)該遵守的原則和程序，但是在實(shí)際風(fēng)險評估的時候依然具有較大的差異性，程序和方法也沒有得到統(tǒng)一。在進(jìn)行市場判斷以及選取正確的參照對象的時候必須要依賴于評估師本身的主觀經(jīng)驗(yàn)和判斷能力來完成市場的判斷，容易受到評估師的影響。如果不能嚴(yán)格地按照相關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評估，采取具有明顯缺陷的方法，就會導(dǎo)致風(fēng)險評估報(bào)告的失真，無法保障風(fēng)險評估工作的準(zhǔn)確性和科學(xué)性。由于我國房地產(chǎn)風(fēng)險估價體系發(fā)展的時間比較短，進(jìn)而導(dǎo)致諸多資料和數(shù)據(jù)并沒有得到有效的保存。最終就會導(dǎo)致估價機(jī)構(gòu)和估價人員在進(jìn)行房地產(chǎn)風(fēng)險評估的時候沒有技術(shù)支持，導(dǎo)致其具有較大的不確定性。另外，風(fēng)險評估報(bào)告本身敘述也存在著諸多問題，往往會帶來諸多意料之外的后果。

2.2.5 評估師素質(zhì)的風(fēng)險。房地產(chǎn)風(fēng)險評估工作的主體就是評估師，所以評估師本身的綜合素質(zhì)和專業(yè)技術(shù)水平會直接影響到評估報(bào)告的質(zhì)量和水平。評估師本身的素質(zhì)越高，越能夠在最大程度上降低房地產(chǎn)風(fēng)險。如果評估師本身的素質(zhì)和專業(yè)技術(shù)水平比較低，那么就會出現(xiàn)諸多問題，比如工作過失以及報(bào)告誤導(dǎo)等問題，甚至還會出現(xiàn)欺詐、違約等違法違紀(jì)現(xiàn)象，所造成的后果十分嚴(yán)重。

2.3 其他相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動主體因素

其他相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動主體主要就是指抵押人、抵押權(quán)人以及擔(dān)保人等，每個經(jīng)濟(jì)活動主體都能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)風(fēng)險評估工作帶來一定的風(fēng)險。比如房地產(chǎn)估價主要就是對房地產(chǎn)權(quán)益進(jìn)行估價，不同產(chǎn)權(quán)人所獲取的土地使用權(quán)具有一定的差異性，一部分企業(yè)為了能夠降低成本，往往沒有辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，所提供的資料并不全面，在風(fēng)險評估的過程中為了能夠牟取自身的利益而誘使評估人員高估房地產(chǎn)本身的價值。

2.4 在建工程抵押的風(fēng)險

在建工程抵押主要就是指抵押人為了能夠獲得資金繼續(xù)施工，通過合法的方式獲得相應(yīng)的投入資產(chǎn)，并且不能以轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。由于工程還沒有完工，所以并不屬于擔(dān)保物，進(jìn)而對在建工程抵押的債權(quán)人非常的不利。又因?yàn)樵诮üこ瘫旧砭哂休^高的價值，修建周期比較長，所以需要的資金也比較大，其本身屬于高風(fēng)險。如果出現(xiàn)融資困難以及市場變化等情況，甚至還會出現(xiàn)工程爛尾的現(xiàn)象。一些不法開發(fā)商會將在建工程抵押貸款的資金卷走，社會各界十分重視這個問題，必須要做好在建工程抵押風(fēng)險的防范措施。

2.5 用假證抵押

一部分違法分子會利用假身份證和房地產(chǎn)證到相應(yīng)的金融部門直接貸款，盡量避免房地產(chǎn)主管部門在辦理其他權(quán)利抵押登記時候所進(jìn)行的審查。一般這種情況都是先將房地產(chǎn)在銀行辦理了抵押登記之后，又假借掛失，從而能夠騙取到新證，然后再去其他銀行辦理抵押貸款，從而出現(xiàn)重復(fù)抵押，最終導(dǎo)致債權(quán)落空，讓不法分子鉆

漏洞。

3 房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險評估的主要防范措施

3.1 規(guī)范房地產(chǎn)抵押貸款評估的程序

無規(guī)矩不成方圓，為了能夠進(jìn)一步完善我國房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險評估工作，必須要保障其規(guī)范性、合理性，進(jìn)行估價的統(tǒng)一，主要可以從以下兩個方面加強(qiáng)：

3.1.1 必須要嚴(yán)格地審核抵押物的合法性。必須要按照相關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)對抵押物進(jìn)行嚴(yán)格的審核，檢驗(yàn)其是否具有市場價值以及進(jìn)入市場的條件，抵押人所提交的產(chǎn)權(quán)證明和相關(guān)的資料是否符合相關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)，然后對環(huán)境條件等方面進(jìn)行客觀確認(rèn)。

3.1.2 必須要確認(rèn)抵押物的各種信息。主要就是指實(shí)體確認(rèn)、權(quán)利確認(rèn)以及環(huán)境條件確認(rèn)等方面。實(shí)體確認(rèn)主要就是指抵押物本身的具體情況進(jìn)行確認(rèn)。權(quán)利確認(rèn)主要就是指抵押物的所有權(quán)進(jìn)行確認(rèn)，并且與之前所提交的材料進(jìn)行比較，檢驗(yàn)其內(nèi)容是否存在著一定的差異性。環(huán)境條件確認(rèn)主要包括商業(yè)服務(wù)、市政設(shè)施以及生態(tài)等諸多方面。通過這些方面以及條件的綜合分析和評估，最終才能夠得到真實(shí)、科學(xué)、合理的價格。

3.2 建立健全估價制度

3.2.1 規(guī)范房地產(chǎn)估價師和估價機(jī)構(gòu)的資質(zhì)管理。在進(jìn)行房地產(chǎn)抵押風(fēng)險評估的時候，必須要對相關(guān)的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行資質(zhì)認(rèn)證，建立科學(xué)、合理的等級，從而能夠清晰地反映出估價機(jī)構(gòu)和估價師的等級制度。必須要不斷完善和創(chuàng)新業(yè)績報(bào)告制度，做好相應(yīng)的審查和監(jiān)督工作。

3.2.2 建立和完善估價機(jī)構(gòu)質(zhì)量保證體系。必須要結(jié)合相關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)以及自身的實(shí)際情況建立和完善估價機(jī)構(gòu)內(nèi)部的質(zhì)量保障體系，必須要從業(yè)務(wù)開始，一直到項(xiàng)目完成，進(jìn)而能夠?yàn)榭蛻籼峁┮粭l龍服務(wù)，嚴(yán)格的按照相關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行檢驗(yàn)、核查等工作，從根本上保障估價的真實(shí)性和準(zhǔn)確性。所以相關(guān)的機(jī)構(gòu)在進(jìn)行發(fā)展的時候必須要具備適合自身發(fā)展的組織體系，并且將責(zé)任加以明確，最終將責(zé)任落實(shí)到每個員工身上，相互約束、共同進(jìn)步。

3.3 提高估價人員素質(zhì)和估價技術(shù)

由于房地產(chǎn)抵押風(fēng)險評估工作的主體就是估價人員，所以要求估價人員必須要具備較高的綜合素質(zhì)和業(yè)務(wù)能力，能夠不斷完善和更新自身的知識結(jié)構(gòu)，與時俱進(jìn)，做好自身的再提高工作。能夠在面對諸多不確定影響因素的時候冷靜、客觀地處理，才能夠從根本上保障估價工作的準(zhǔn)確性和科學(xué)性。

3.4 商業(yè)銀行提高風(fēng)險預(yù)警能力

為了能夠做好風(fēng)險的規(guī)避工作，必須要積極地主動進(jìn)行預(yù)防，我國銀行在進(jìn)行放貸的時候主要評估對象就是房地產(chǎn)商所提供的抵押資產(chǎn)以及擔(dān)保資產(chǎn)，但是隨著時代不斷的進(jìn)步和發(fā)展，這種評估方法已經(jīng)比較落后，并無法緊跟時代發(fā)展的步伐，逐漸的被主流趨勢所淘汰，其主要原因就是一旦房地產(chǎn)商無法償還債務(wù)的時候，主要采取的措施就是沒收抵押物，這種方式屬于比較被動的補(bǔ)救措施。商業(yè)銀行必須要與時俱進(jìn)，做好全面的預(yù)防措施，及時地掌握房地產(chǎn)宏觀、微觀收益的影響因素，并且能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)貸款價值進(jìn)行檢核性評估，從根本上提高風(fēng)險預(yù)警能力，最大程度上降低風(fēng)險出現(xiàn)的可能性。

3.5 登記機(jī)構(gòu)與管理權(quán)限的統(tǒng)一

登記機(jī)構(gòu)與管理權(quán)限的統(tǒng)一主要就是針對目前我國地區(qū)之間所存在的登記管理體制所存在的差異性而提出來的意見。登記機(jī)構(gòu)與管理權(quán)限的統(tǒng)一主要就是指房屋與土地應(yīng)該由統(tǒng)一的登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理，并不是由不同的、多個部門來進(jìn)行登記管理工作。目前我國一部分地區(qū)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了房地統(tǒng)一登記管理的體制，但是依然有一部分地區(qū)采取了分別登記管理的模式，進(jìn)而導(dǎo)致地區(qū)與地區(qū)之間的登記機(jī)構(gòu)名稱、性質(zhì)之間存在著一定的差異性。為了能夠有效地解決差異性問題的存在，必須要保障登記機(jī)構(gòu)和管理權(quán)限之間的統(tǒng)一，不僅要求我國各個地區(qū)內(nèi)的房地由統(tǒng)一的登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理，還必須要保障登記機(jī)構(gòu)名稱、性質(zhì)以及權(quán)限的一致性。

3.6 統(tǒng)一登記程序

登記程序主要就是指房地產(chǎn)物權(quán)登記的步驟，其主要包括了登記申請、受理審核以及登記等方面，其主要就是針對我國目前還沒有進(jìn)行統(tǒng)一的房地產(chǎn)物權(quán)登記制度現(xiàn)狀而采取的措施，統(tǒng)一物權(quán)登記程序要求不僅要重視物權(quán)登記具體分哪些步驟實(shí)施，還必須要深入到每個步驟中，做好細(xì)節(jié)問題。統(tǒng)一登記程序的基礎(chǔ)就在于登記申請材料內(nèi)容以及格式必須要在我國各個地區(qū)的

統(tǒng)一。

3.7 建立統(tǒng)一的房地產(chǎn)物權(quán)公示信息系統(tǒng)

隨著信息時代和網(wǎng)絡(luò)時代的來臨，給我國房地產(chǎn)登記工作帶來了諸多便利條件，其中比較重要的就是房地產(chǎn)物權(quán)公示信息電子化，進(jìn)而能夠在全國范圍內(nèi)統(tǒng)一房地產(chǎn)物權(quán)公示信息系統(tǒng)，從根本上實(shí)現(xiàn)信息的公開化、共享化，并且還能夠從技術(shù)上實(shí)現(xiàn)全國范圍內(nèi)的支持，進(jìn)而能夠有效地解決生活中可能遇到的各種問題。

3.8 謹(jǐn)慎選擇客戶

為了能夠在最大程度上降低房地產(chǎn)抵押評估的風(fēng)險，必須要親身了解和調(diào)查客戶的真實(shí)信息，從而能夠?qū)蛻舻幕拘畔⒓右哉莆眨私饪蛻舻牡赖缕焚|(zhì)和潛力，在選擇客戶的時候，相關(guān)評估機(jī)構(gòu)和人員必須要認(rèn)真、謹(jǐn)慎地選擇，杜絕盲目的選擇而產(chǎn)生較大的風(fēng)險。評估人員不僅需要對客戶進(jìn)行交接、交流工作，還應(yīng)該通過自身的調(diào)查了解到客戶的真實(shí)需求和目的。在評估完成之后與客戶溝通主要就是合理的運(yùn)用評估報(bào)告，從而降低評估報(bào)告誤用的可能性。

隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的空前發(fā)展，我國房地產(chǎn)抵押風(fēng)險評估行業(yè)得到了快速發(fā)展，通過科學(xué)、合理的措施防范房地產(chǎn)抵押風(fēng)險，不僅能夠有效地降低金融風(fēng)險，還能夠有效地降低評估機(jī)構(gòu)和評估人員執(zhí)業(yè)的風(fēng)險。必須要嚴(yán)格地按照相關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評估，才能夠保障評估報(bào)告的準(zhǔn)確性和真實(shí)性，不僅有利于我國社會的發(fā)展，還有利于我國和諧社會的構(gòu)建。

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作者簡介：張毅（1964-），男，河南焦作人，供職于河南嘉瑞房地產(chǎn)評估有限公司。

（責(zé)任編輯：周 瓊）