兼并，房地產(chǎn)業(yè)下一個(gè)選項(xiàng)

文/本刊記者 李亮子

兼并，房地產(chǎn)業(yè)下一個(gè)選項(xiàng)

無(wú)論是去庫(kù)存，抑或是價(jià)格戰(zhàn)，無(wú)論是單打獨(dú)斗、明爭(zhēng)暗斗，抑或是“大魚(yú)吃小魚(yú)”、兼并重組，國(guó)企、民企或許都會(huì)遭遇同樣的命運(yùn)。

強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合還是各自為戰(zhàn)？在充分競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)領(lǐng)域，國(guó)企和民企面臨著同樣的思考。

2016年，隨著中央著力加強(qiáng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，去庫(kù)存將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主基調(diào)。我國(guó)當(dāng)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)徹底分化的時(shí)期。“北上廣深”這樣的一線城市和人口數(shù)量較大的二線城市，住房需求持續(xù)高漲，總體上呈現(xiàn)“量穩(wěn)價(jià)升”的局面；其他二線城市和部分三線城市從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)為結(jié)構(gòu)優(yōu)化，總體步入“量減價(jià)穩(wěn)”階段，存在庫(kù)存壓力；部分三線城市和四線城市需求總體不足，“有量無(wú)價(jià)”，庫(kù)存壓力大。針對(duì)不同的情況，房地產(chǎn)企業(yè)也必須對(duì)未來(lái)有一個(gè)具體的規(guī)劃，究竟該如何去做。

化敵為友

房地產(chǎn)火爆的局面在今年年初就已經(jīng)再次顯現(xiàn)?！氨鄙蠌V”房?jī)r(jià)的“高燒”模式讓很多房地產(chǎn)企業(yè)都興奮起來(lái)。據(jù)中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)：十大房企2015年業(yè)績(jī)新鮮出爐，全年銷(xiāo)售突破萬(wàn)億元，達(dá)到11987.1億元。

第一梯隊(duì)中，萬(wàn)科仍然領(lǐng)跑，2015年銷(xiāo)售額達(dá)到2614.7億元，恒大以2013.4億元銷(xiāo)售額首次沖破2000億元大關(guān)位居第二位。第二梯隊(duì)是包括中海外、碧桂園、萬(wàn)達(dá)商業(yè)在內(nèi)的千億級(jí)軍團(tuán)。第三梯隊(duì)以華潤(rùn)置地、融創(chuàng)、龍湖、富力等企業(yè)為代表，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?cè)?40億元至860億元之間，招商蛇口也進(jìn)入前十名。

風(fēng)頭正盛的房地產(chǎn)企業(yè)背后也有灰色的一面。據(jù)新華社消息，2015年上市房地產(chǎn)企業(yè)年報(bào)顯示，在日前已正式公布年報(bào)的59家房地產(chǎn)上市公司中，30家凈利潤(rùn)同比下滑，其中8家出現(xiàn)虧損。在中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入規(guī)?；奂碾A段，民營(yíng)房企的日子越來(lái)越不好過(guò)，尤其是中小房企面臨生存的壓力激增。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，在國(guó)內(nèi)城鎮(zhèn)化率已經(jīng)接近60%的市場(chǎng)背景下，房地產(chǎn)行業(yè)增速已經(jīng)有頹勢(shì)顯現(xiàn)，此時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)將呈現(xiàn)出規(guī)模化聚集與并購(gòu)重組頻繁發(fā)生的特征，“大魚(yú)吃小魚(yú)”的并購(gòu)現(xiàn)象與合縱連橫的“強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合”成為“新常態(tài)”。

房地產(chǎn)企業(yè)的重組高潮疊起，中海與中建合并、招商系重組、綠地與金豐投資的重組已經(jīng)完成，中交系整合正在進(jìn)行中，保利系、中糧系、新城系等地產(chǎn)重組話題向人們揭示了房地產(chǎn)業(yè)將會(huì)出現(xiàn)一個(gè)新的格局——規(guī)?；?。

規(guī)?；菫榱私鉀Q競(jìng)爭(zhēng)激烈的房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題，是化敵為友的一種方式。房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了多年的“牛市”，很多企業(yè)都涉足其中，在房產(chǎn)去庫(kù)存壓力之下，市場(chǎng)需求后續(xù)不足的問(wèn)題日益顯現(xiàn)，之前很多做房地產(chǎn)的企業(yè)都不是以房地產(chǎn)為主營(yíng)業(yè)務(wù)的，涉足房地產(chǎn)只是因?yàn)橛欣蓤D。當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)越發(fā)激烈，拿地越來(lái)越困難，工程項(xiàng)目施工同質(zhì)化越發(fā)嚴(yán)重的今天到來(lái)的時(shí)候，很多地產(chǎn)企業(yè)需要把競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手吃掉，壯大自己的隊(duì)伍，減少競(jìng)爭(zhēng)壓力。

借力使力

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，民營(yíng)企業(yè)并不占優(yōu)勢(shì)地位。民營(yíng)地產(chǎn)企業(yè)與國(guó)企的房地產(chǎn)企業(yè)相比在融資能力和社會(huì)資源方面存在先天缺陷，需要借助國(guó)企里的房地產(chǎn)企業(yè)之力獲得更多的資金和社會(huì)資源。同樣，國(guó)企自身盡管有強(qiáng)大的實(shí)力，依然需要向民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)學(xué)習(xí)靈活的制度和充足的人才儲(chǔ)備以及對(duì)市場(chǎng)研發(fā)能力。這就成為兩類(lèi)不同需求的房地產(chǎn)企業(yè)展開(kāi)合作的前提。

2014年12月以來(lái)，中交建設(shè)集團(tuán)出資70多億港幣，分兩次收購(gòu)綠城中國(guó)28.9%的股權(quán)，成為其第一大股東。2015年6月，完成綠城中國(guó)董事會(huì)的改組。目前中交建設(shè)集團(tuán)在綠城董事會(huì)占絕對(duì)多數(shù)。對(duì)于中國(guó)交通建設(shè)集團(tuán)收購(gòu)綠城股份來(lái)說(shuō)，國(guó)企與民企在地產(chǎn)界的一次牽手，給人們留下了深刻的印象。中國(guó)交建總裁助理、中交房地產(chǎn)公司董事長(zhǎng)孫國(guó)強(qiáng)說(shuō)：“中交集團(tuán)收購(gòu)綠城中國(guó)的行動(dòng)看似出手很快，似乎是臨時(shí)起意，但是它的基本邏輯體現(xiàn)了中交集團(tuán)的戰(zhàn)略部署。同時(shí)將促進(jìn)中交集團(tuán)房地產(chǎn)板塊業(yè)務(wù)的快速發(fā)展，為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)板塊與其他板塊聯(lián)動(dòng)打造堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)?！?/p>

中交建設(shè)集團(tuán)出資70多億港幣，分兩次收購(gòu)綠城中國(guó)28.9%的股權(quán)。

之所以中交建設(shè)集團(tuán)選擇綠城集團(tuán)作為合作對(duì)象，孫國(guó)強(qiáng)董事長(zhǎng)給出了這樣的答案：“相對(duì)來(lái)說(shuō)，中交集團(tuán)在這次并購(gòu)是主動(dòng)的，是我們?nèi)ベI(mǎi)人家的股份。我們先看綠城給中交集團(tuán)能帶來(lái)什么。第一，綠城是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)界知名很高、實(shí)力很強(qiáng)的公司，在最近公布的中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)榜單中，綠城集團(tuán)連續(xù)11年榮獲“中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)綜合實(shí)力TOP10”稱(chēng)號(hào)；綠城品牌號(hào)稱(chēng)是中國(guó)房地產(chǎn)界的“愛(ài)馬仕”，有分析機(jī)構(gòu)給其品牌估值200億元；在全國(guó)范圍內(nèi)近兩年只有綠城的產(chǎn)品每平方米平均單價(jià)超過(guò)2萬(wàn)元，而第二名為1.5萬(wàn)元，由此可見(jiàn)綠城的產(chǎn)品品質(zhì)。因此，綠城中國(guó)能夠在品牌和規(guī)模兩方面給中交集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)帶來(lái)很大增量。第二，綠城有很成熟的產(chǎn)品線，形成了別墅、多層公寓、高層公寓、城市綜合體、大型社區(qū)、商用物業(yè)六大產(chǎn)品，而且產(chǎn)品設(shè)計(jì)很受市場(chǎng)歡迎；目前綠城有5千人左右的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)。這一專(zhuān)業(yè)能力能夠顯著提升中交集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展能力。第三，通過(guò)多樣的合作模式，綠城能幫助中交集團(tuán)提升房地產(chǎn)管理服務(wù)水平。”

孫國(guó)強(qiáng)說(shuō)，“再看中交集團(tuán)能給綠城帶來(lái)什么。第一，中交集團(tuán)是優(yōu)秀的中央企業(yè)，綜合實(shí)力強(qiáng)，在資本市場(chǎng)有良好的融資能力。房地產(chǎn)是一個(gè)資金密集型行業(yè)，中交集團(tuán)作為大股東進(jìn)入，對(duì)綠城來(lái)說(shuō)是強(qiáng)有力的支撐。第二，中交集團(tuán)是全球領(lǐng)先的基礎(chǔ)設(shè)施承包商，在一級(jí)土地開(kāi)發(fā)方面有著天然優(yōu)勢(shì)，隨著“五商中交”戰(zhàn)略的落地，基礎(chǔ)設(shè)施投資、城市綜合運(yùn)營(yíng)開(kāi)發(fā)會(huì)給我們帶來(lái)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的新機(jī)遇，這也給綠城土地二級(jí)開(kāi)發(fā)提供了機(jī)遇。第三，中交集團(tuán)是中國(guó)“走出去”的龍頭企業(yè)，建立了全球網(wǎng)絡(luò)，雙方可以發(fā)揮各自優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)海外房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的突破。第四，中交集團(tuán)作為央企，基本建立了系統(tǒng)的管理體系，國(guó)企的規(guī)范加上民企的活力，將會(huì)推動(dòng)綠城穩(wěn)健發(fā)展。因此，我們一開(kāi)始就認(rèn)為雙方契合度很高。我認(rèn)為是一個(gè)絕配?！?/p>

縱橫擴(kuò)張

據(jù)wind資訊統(tǒng)計(jì)，最近幾年，房地產(chǎn)行業(yè)每年的并購(gòu)金額增長(zhǎng)均超過(guò)一倍。2014年并購(gòu)236宗，涉及金額1768.09億元，同比增長(zhǎng)104.93%；2015年前三季度，房地產(chǎn)行業(yè)完成并購(gòu)案例176起，涉及金額達(dá)1600億元。

對(duì)于并購(gòu)擴(kuò)張，增強(qiáng)實(shí)力中海地產(chǎn)打得一手好牌。幾次擴(kuò)張下來(lái)，中海地產(chǎn)的規(guī)模、業(yè)績(jī)等一系列指標(biāo)都向上發(fā)展，通過(guò)并購(gòu)實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展的旗艦化運(yùn)行是中海地產(chǎn)的一大制勝法寶。

從2010年開(kāi)始，中海開(kāi)始進(jìn)行大規(guī)模兼并收購(gòu)，來(lái)獲取土地和項(xiàng)目資源，截至目前已收購(gòu)三家地產(chǎn)公司資產(chǎn)，交易對(duì)價(jià)近700億，涉及數(shù)千萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備，資產(chǎn)總價(jià)超過(guò)千億。

在收購(gòu)過(guò)程中，中海展示了高超的收購(gòu)方法和財(cái)務(wù)技巧，除了中海宏洋外，其他兩宗收購(gòu)并未采用現(xiàn)金模式，而是巧妙地運(yùn)用資產(chǎn)置換、發(fā)行新股、配股等方式完成了收購(gòu)。2013年8月，中海外宣布其控股股東中國(guó)建筑股份，擬將旗下多個(gè)平臺(tái)的房地產(chǎn)發(fā)展業(yè)務(wù)注入中海地產(chǎn)。

2015年5月，中海宣布收購(gòu)先決條件均已達(dá)成，收購(gòu)的資金以向中國(guó)建筑發(fā)行新股的方式獲得。中國(guó)建筑的全資子公司、中海地產(chǎn)母公司——中國(guó)海外集團(tuán)將以25.38港元股價(jià)認(rèn)購(gòu)16.9億股，認(rèn)購(gòu)總代價(jià)約338.2億元人民幣。

6年不斷兼并重組，讓中海業(yè)績(jī)一路突飛猛進(jìn)。中海實(shí)現(xiàn)了業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)和利潤(rùn)增長(zhǎng)，連續(xù)14年保持凈利潤(rùn)行業(yè)第一。2010年的并購(gòu)讓中海的財(cái)報(bào)看著特別讓股東們欣慰。其當(dāng)年年報(bào)顯示，中海實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額港幣443.1億元，同比增長(zhǎng)18.7%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)為港幣126.7億元，同比增長(zhǎng)66.6%。

萬(wàn)科與深圳地鐵簽署戰(zhàn)略協(xié)議。

2015年，由于資產(chǎn)注入的助力，全年中海系連同其合營(yíng)公司、聯(lián)營(yíng)公司共實(shí)現(xiàn)合約物業(yè)銷(xiāo)售金額約1806.32億港元（約合1530億人民幣），在千億房企中排名上升至第六位。而中海的凈利潤(rùn)，在2015年達(dá)到333億港元，連續(xù)14年位居房企之首。

在中海發(fā)展2015年業(yè)績(jī)會(huì)上，郝建民表示，因?yàn)檎辖灰咨形醋罱K完成，不考慮中信整合項(xiàng)目的銷(xiāo)售貢獻(xiàn)，集團(tuán)2016年的合約銷(xiāo)售目標(biāo)為1850億港元，較2015年增長(zhǎng)約2.4%。中海地產(chǎn)董事長(zhǎng)郝建民在年初時(shí)曾明確表示，今年將大規(guī)模開(kāi)啟兼并重組，重點(diǎn)是收購(gòu)央企資產(chǎn)。由此可見(jiàn)，未來(lái)，并購(gòu)依然是中海外的核心戰(zhàn)略之一。

中金公司認(rèn)為，中央支持央企重組，這將促使部分開(kāi)發(fā)商更有動(dòng)力剝離資產(chǎn)或徹底退出房地產(chǎn)行業(yè)，從而創(chuàng)造一個(gè)良性的行業(yè)整合環(huán)境而非通過(guò)企業(yè)破產(chǎn)來(lái)推動(dòng)行業(yè)重組。

布局未來(lái)

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，提前布局未來(lái)往往能成為企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)過(guò)程中迅速崛起的不二法門(mén)。萬(wàn)科與深圳地鐵簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議或許就有提前布局未來(lái)的打算。

2014年，萬(wàn)科就獲得與深圳地鐵集團(tuán)的合作機(jī)會(huì)，成功參與深圳紅樹(shù)灣項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，實(shí)現(xiàn)了重返深圳核心區(qū)域的夙愿。紅樹(shù)灣項(xiàng)目位于深圳市中心區(qū)最優(yōu)質(zhì)的地段，這一項(xiàng)目也被視為萬(wàn)科轉(zhuǎn)型城市配套服務(wù)商的標(biāo)桿之作。

有上次的愉快合作，萬(wàn)科和深圳地鐵共同布局未來(lái)，今年3月12日，雙方舉行了戰(zhàn)略合作備忘錄簽約儀式，宣布達(dá)成戰(zhàn)略合作意向。萬(wàn)科希望主要以新發(fā)行股份方式，收購(gòu)深圳地鐵集團(tuán)所持有的目標(biāo)公司的全部或部分股權(quán)；同時(shí)雙方建立戰(zhàn)略合作關(guān)系，將依托“軌道+物業(yè)”模式，通力合作，協(xié)同發(fā)展。合作之后預(yù)計(jì)會(huì)以深圳為起點(diǎn)，逐步實(shí)現(xiàn)向珠三角乃至全國(guó)其他重點(diǎn)城市的全面拓展。對(duì)于此次合作，深圳地鐵集團(tuán)和萬(wàn)科都極其重視。深圳地鐵集團(tuán)董事長(zhǎng)林茂德、總經(jīng)理肖民，萬(wàn)科集團(tuán)董事會(huì)主席王石，總裁郁亮出席了合作簽約儀式。

林茂德表示，深圳地鐵集團(tuán)近年來(lái)在全力加快軌道交通建設(shè)，向市民提供優(yōu)質(zhì)運(yùn)營(yíng)服務(wù)的基礎(chǔ)上，積極深化國(guó)企改革，以“軌道+物業(yè)”為基礎(chǔ)，探索市場(chǎng)化可持續(xù)發(fā)展模式。萬(wàn)科是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)軍企業(yè)，此次與萬(wàn)科的合作，也是深圳地鐵集團(tuán)模式創(chuàng)新的重要舉措，符合國(guó)家發(fā)展混合所有制經(jīng)濟(jì)的戰(zhàn)略導(dǎo)向。

王石也認(rèn)為，與深圳地鐵集團(tuán)合作主要是看中它們是深圳最主要的城市建設(shè)者之一，這次拿出最稀缺的核心地區(qū)土地資源合作開(kāi)發(fā)，充分體現(xiàn)了深圳地鐵集團(tuán)合作的誠(chéng)意。兩家公司優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，抓住深圳進(jìn)一步城市化和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型提供的歷史機(jī)遇，將為全體股東創(chuàng)造更大的價(jià)值。

對(duì)深圳地鐵集團(tuán)而言，引入萬(wàn)科聯(lián)合開(kāi)發(fā)未來(lái)項(xiàng)目既符合共贏原則，同時(shí)也是創(chuàng)新合作方式，因?yàn)橹胺康禺a(chǎn)業(yè)并購(gòu)主要還在同行業(yè)內(nèi)，這種“混搭”模式，還是非常少見(jiàn)的。

軌道交通建設(shè)周期長(zhǎng)，投資規(guī)模大，對(duì)資金需求量大。絕大多數(shù)城市地鐵的運(yùn)營(yíng)都需要依靠政府補(bǔ)貼才能維持。

深圳地鐵集團(tuán)是國(guó)內(nèi)少有的有較強(qiáng)盈利能力的地鐵公司，因?yàn)樯钲诘罔F集團(tuán)創(chuàng)造性地提出“軌道+物業(yè)”模式，即通過(guò)上蓋物業(yè)及地下空間與軌道交通同步規(guī)劃、同步設(shè)計(jì)、同步建設(shè)，將沿線物業(yè)增值最大限度地轉(zhuǎn)化成為軌道交通企業(yè)的內(nèi)部效益，形成自我造血、良性循環(huán)的可持續(xù)發(fā)展良好機(jī)制。讓地鐵運(yùn)營(yíng)方面的損失在物業(yè)增值方面得到彌補(bǔ)。

考慮到地鐵建設(shè)巨大的投資規(guī)模和資金成本，實(shí)現(xiàn)這一模式的關(guān)鍵在于上蓋物業(yè)能否在充分體現(xiàn)地段價(jià)值的基礎(chǔ)上，盡快順利實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金回流。因此，“軌道+物業(yè)”模式對(duì)于上蓋物業(yè)的開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)和銷(xiāo)售回款能力需要非常高的要求。深圳地鐵集團(tuán)顯然不擅長(zhǎng)做這樣的工作，選擇有經(jīng)驗(yàn)的萬(wàn)科做這件事應(yīng)該會(huì)非常得心應(yīng)手。在深圳地鐵集團(tuán)看來(lái)，萬(wàn)科的品牌知名度將有助于實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值的最大化；而萬(wàn)科一貫倡導(dǎo)的“快速開(kāi)發(fā)、快速銷(xiāo)售”，也與地鐵集團(tuán)的戰(zhàn)略需求高度匹配；在開(kāi)發(fā)方面，萬(wàn)科擁有全球一流的建筑技術(shù)研究中心，近年來(lái)積極推廣住宅產(chǎn)業(yè)化，強(qiáng)大的研發(fā)能力結(jié)合工業(yè)化的生產(chǎn)方式，使萬(wàn)科能有效提升產(chǎn)品質(zhì)量，縮短開(kāi)發(fā)周期。

作為國(guó)內(nèi)最有實(shí)力的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，萬(wàn)科擁有三十多年的專(zhuān)業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)和強(qiáng)大的品牌號(hào)召力，在堅(jiān)持核心優(yōu)勢(shì)、積極打造三好住宅的同時(shí)，也在不斷豐富產(chǎn)品類(lèi)型，進(jìn)軍消費(fèi)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)以及地產(chǎn)延伸業(yè)務(wù)等新興領(lǐng)域。這也是萬(wàn)科對(duì)未來(lái)的一個(gè)布局。

在萬(wàn)科與深圳地鐵簽署協(xié)議不久，萬(wàn)科第二大股東華潤(rùn)集團(tuán)發(fā)聲說(shuō)，萬(wàn)科與深圳地鐵的合作公告，沒(méi)有經(jīng)過(guò)董事會(huì)的討論及決議通過(guò)，是萬(wàn)科管理層自己做的決定。此言一出引發(fā)媒體眾多猜測(cè)。有人認(rèn)為此次合作可能會(huì)因第二大股東的反對(duì)而“流產(chǎn)”。

中國(guó)企業(yè)改革發(fā)展研究會(huì)常務(wù)理事長(zhǎng)李開(kāi)發(fā)接受本刊記者采訪時(shí)表示，作為第二大股東的華潤(rùn)集團(tuán)此時(shí)發(fā)聲不代表這件事兒肯定做不成，只是需要按照一定的程序來(lái)運(yùn)作。由于此次合作涉及萬(wàn)科重大資產(chǎn)重組，根據(jù)上市公司相關(guān)規(guī)則要求，雙方最終能否達(dá)成資產(chǎn)交易，還需萬(wàn)科董事會(huì)、股東大會(huì)審議，及相關(guān)部門(mén)的審批。

房地產(chǎn)行業(yè)新格局可見(jiàn)一斑，合并是大勢(shì)所趨，重組是市場(chǎng)未來(lái)的選擇，企業(yè)發(fā)展的未來(lái)或許在于創(chuàng)新和跨界融合。

責(zé)任編輯/秦海霞