淺談房地產(chǎn)工程管理的有效途徑

陳利東（河南省中牟縣住房保障和房地產(chǎn)管理局，河南中牟 451450）

淺談房地產(chǎn)工程管理的有效途徑

陳利東
（河南省中牟縣住房保障和房地產(chǎn)管理局，河南中牟 451450）

隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)實(shí)力和科技實(shí)力的不斷加快發(fā)展，現(xiàn)代的建筑行業(yè)也迎來(lái)了一個(gè)發(fā)展高峰期，民用建筑和商業(yè)建筑都有了新的發(fā)展空間和前進(jìn)方向，這也使得房地產(chǎn)行業(yè)也相繼得到了發(fā)展。對(duì)于房地產(chǎn)工程管理在房產(chǎn)公司的整體運(yùn)行中都應(yīng)該注重起來(lái)，將房地產(chǎn)工程進(jìn)行科學(xué)、高效的管理，對(duì)于國(guó)外先進(jìn)的科學(xué)管理理念進(jìn)行引進(jìn)，使用專業(yè)性的管理人才，根據(jù)社會(huì)中各方面的全部需求將房地產(chǎn)工程管理工作做好。將我國(guó)的房地產(chǎn)建設(shè)推向更加精良方向，保證我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)工程發(fā)展順利。本文就房地產(chǎn)工程在管理過(guò)程中存在的問(wèn)題進(jìn)行分析解決。

房地產(chǎn) 工程管理 途徑

我國(guó)作為世界人口最多的國(guó)家，社會(huì)經(jīng)濟(jì)在不斷發(fā)展，人口居住作為人們關(guān)注的問(wèn)題，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目也越來(lái)越多。在不斷的實(shí)踐中，房地產(chǎn)進(jìn)行科學(xué)性的管理可以將房地產(chǎn)施工質(zhì)量進(jìn)行飛質(zhì)性的進(jìn)步，對(duì)于我國(guó)的經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展起到了良好的推動(dòng)作用。

1 房地產(chǎn)工程管理具體內(nèi)容

房地產(chǎn)在進(jìn)行管理工作需要將多個(gè)方面進(jìn)行結(jié)合，從工程設(shè)計(jì)開(kāi)始一直到工程的質(zhì)量驗(yàn)收都必須進(jìn)行房地產(chǎn)管理工作。房地產(chǎn)工程設(shè)計(jì)圖紙作為整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)，對(duì)于整體工程建設(shè)都起到了制定要求。工程建筑需要根據(jù)設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)出來(lái)的圖紙進(jìn)行建筑，圖紙中對(duì)于某些數(shù)據(jù)標(biāo)識(shí)不清將對(duì)于工程建筑產(chǎn)生巨大影響。房地產(chǎn)工程建筑需要多個(gè)部門進(jìn)行協(xié)調(diào)統(tǒng)一的配合，越加大型的部門在進(jìn)行建筑中涉及到的人員越多，運(yùn)用科學(xué)性的分配調(diào)整制度，將工程團(tuán)隊(duì)的人員機(jī)型最大化利用，將建筑中的物質(zhì)與資金進(jìn)行性價(jià)比最高的使用。保證施工中建筑中的質(zhì)量，在這方面河南省中牟縣住房保障和房地產(chǎn)管理局的工作進(jìn)行的較好。在建筑施工完成后，房地產(chǎn)工程管理部門將歸于建筑進(jìn)行最終驗(yàn)收，保證建筑符合國(guó)家建筑施工的規(guī)定，相關(guān)性檢測(cè)符合規(guī)定后施工單位才算施工完成。

2 房地產(chǎn)工程管理的有效途徑

我國(guó)房地產(chǎn)工程在高速發(fā)展過(guò)程中仍然存在眾多問(wèn)題，房地產(chǎn)工程方面管理制度不健全，對(duì)于建筑的工程質(zhì)量沒(méi)有辦法進(jìn)行保障，公司對(duì)于工程建筑需要花費(fèi)更多的資金，若工程后期出現(xiàn)重大事故，對(duì)于房地產(chǎn)公司的名譽(yù)會(huì)造成重大損失，嚴(yán)重可能出現(xiàn)人員傷亡。對(duì)于我國(guó)現(xiàn)階段房產(chǎn)工程管理進(jìn)行全方位解讀，提出幾點(diǎn)工程管理的有效途徑。

（1）采取科學(xué)的工程管理體系：科學(xué)性的工程管理體系是房地產(chǎn)在進(jìn)行管理中基本要求。在進(jìn)行管理中將每個(gè)工作人員的專業(yè)進(jìn)行全方位了解，將管理工程的分工責(zé)任進(jìn)行高效率分配，保證工程管理人員的工作權(quán)利，將人員進(jìn)行做到最大化利用。將工程管理內(nèi)容進(jìn)行更大程度上的細(xì)化，每個(gè)工程都有相對(duì)應(yīng)的管理人員，加強(qiáng)管理工作的實(shí)際性。

（2）運(yùn)用更加專業(yè)性的管理人員：房地產(chǎn)工程管理者對(duì)于工程建筑的質(zhì)量起到了決定性的作用。在建筑過(guò)程中想要保證工程品質(zhì)，使用更加專業(yè)性管理人才是實(shí)現(xiàn)工程質(zhì)量的最為有效途徑。管理人員在管理方面的經(jīng)驗(yàn)與能力是無(wú)論化多少資金都無(wú)法買到了，對(duì)于工程的細(xì)節(jié)掌控等方面相關(guān)能力可以起到責(zé)任承擔(dān)的任務(wù)。在眾多實(shí)踐中，更加專業(yè)的房地產(chǎn)工程管理者在建筑中起到的作用十分明顯，在工程建筑方面可以將建筑的質(zhì)量進(jìn)行保證，確保施工可以按照規(guī)定時(shí)間完成竣工任務(wù)。加強(qiáng)工程驗(yàn)收質(zhì)量，不可將這項(xiàng)工作作為擺設(shè)，將工程的竣工報(bào)表與設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行統(tǒng)一，增加工程建筑的質(zhì)量。

3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程施工控制

不論是開(kāi)發(fā)住宅小區(qū)還是金融、商業(yè)區(qū)等，開(kāi)發(fā)內(nèi)容構(gòu)成了一項(xiàng)系統(tǒng)工程，而施工控制是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目管理的主要任務(wù)，也是項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的主要職責(zé)。所以，必須加強(qiáng)施工控制，以保證開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有序地實(shí)施。

3.1 工程進(jìn)度控制

工程制度控制關(guān)系到建設(shè)工程能否如期竣工完成交付，而工程進(jìn)度則由工程計(jì)劃來(lái)實(shí)現(xiàn)。其中包括總進(jìn)度計(jì)劃和單位工程進(jìn)度計(jì)劃。總工程進(jìn)度計(jì)劃是由承包單位計(jì)劃部門，技術(shù)部門、質(zhì)量監(jiān)督部門等，在項(xiàng)目負(fù)責(zé)人領(lǐng)導(dǎo)和監(jiān)督工程師主持下編制。根據(jù)工程所需的工時(shí)數(shù)以及人力、物力、設(shè)備情況，得出施工工期、進(jìn)而編制整個(gè)工程的施工進(jìn)度計(jì)劃。而單位工程進(jìn)度計(jì)劃是以單位工程為對(duì)象進(jìn)行編制，開(kāi)發(fā)商應(yīng)有相應(yīng)的節(jié)點(diǎn)要求和控制。

3.2 質(zhì)量控制

質(zhì)量控制是指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)以合同規(guī)定的質(zhì)量目標(biāo)或以國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范為目標(biāo)所進(jìn)行的監(jiān)督和管理活動(dòng)。質(zhì)量控制的任務(wù)主要是施工過(guò)程中及時(shí)發(fā)現(xiàn)施工工藝等是否滿足設(shè)計(jì)需求和合同規(guī)定，對(duì)所選用的材料和設(shè)備進(jìn)行質(zhì)量評(píng)價(jià)，對(duì)整個(gè)工程的工作質(zhì)量水平進(jìn)行預(yù)測(cè)評(píng)估，將取得的質(zhì)量數(shù)據(jù)和承包商履行職責(zé)程度，與國(guó)家有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、規(guī)定進(jìn)行比較、并作出評(píng)判。質(zhì)量控制工作主要包括，確保原材料驗(yàn)收和對(duì)工程中的配套設(shè)備進(jìn)行檢驗(yàn)以及確保施工中控制質(zhì)量的相關(guān)措施，并建立有關(guān)質(zhì)量文件的檔案制度。

3.3 工程管理要素的控制

房地產(chǎn)項(xiàng)目本身是商品，是一種耐用消費(fèi)品，需要進(jìn)入市場(chǎng)流通，接受市場(chǎng)檢驗(yàn)；面對(duì)的是廣大消費(fèi)者個(gè)體，而個(gè)人購(gòu)房較之以往福利分房使人們更加關(guān)注自己的合法權(quán)益，可以說(shuō)我們現(xiàn)在要面對(duì)的業(yè)主都很挑剔，容不得企業(yè)有絲毫馬虎。概括來(lái)講，房地產(chǎn)工程管理主要有以下兩個(gè)要素：

（1）成本：直接影響項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力和經(jīng)濟(jì)效益。建筑成本在房地產(chǎn)項(xiàng)目所占的比重較大，在一些土地成本尚不是很高的地方，建筑成本是最大的成本，加上隨著市場(chǎng)土地及整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范化運(yùn)作，利潤(rùn)空間主要來(lái)源于管理效益。

（2）質(zhì)量：質(zhì)量是產(chǎn)品品牌的基礎(chǔ)，也是企業(yè)品牌美譽(yù)度、忠誠(chéng)度最好的注解，現(xiàn)在有些品牌企業(yè)近四分之一的客戶是來(lái)自于老客戶的介紹，產(chǎn)品質(zhì)量起了很大的作用。

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