北京二手房波動探因

今年3月，北京市二手房成交量超3萬套，達(dá)到36個月以來的新高，但隨后市場連續(xù)3個月出現(xiàn)降溫，成交量逐月下降，價格漲幅也有所收窄，引起了多方面的注意。那么，如何看待當(dāng)前市場出現(xiàn)的波動，有哪些問題值得關(guān)注？

交易規(guī)模環(huán)比回落

但高于常態(tài)水平

從交易規(guī)?？?，6月單月二手房成交量環(huán)比大降，但1.3萬套的單月成交規(guī)模仍明顯高于限購以來的常態(tài)水平。自2014年“9·30”至今，北京市房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了“市場回暖，交易量波動式上行至近年新高，之后沖高回落”的過程，其中二手房成交量于2016年3月達(dá)到3萬套，同比增長174%，創(chuàng)36個月以來的新高，也是2010年以來的次高水平。隨后成交量出現(xiàn)回調(diào)，4月以來環(huán)比降幅分別達(dá)到18%、10%、42%，成交量最終降至2016年6月1.3萬套，是2015年“3·30”以來的最低單月成交量。

從2011年限購以來的近6年的成交情況判斷，二手房月均1萬套應(yīng)該是較為理想的常態(tài)化水平，對稅收、就業(yè)以及關(guān)聯(lián)行業(yè)都能起到較為理想的支撐作用。因此，6月單月的1.3萬的成交量，雖然環(huán)比降幅較大，但仍高于限購以來二手住房的常態(tài)化水平，市場雖由熱轉(zhuǎn)溫，但遠(yuǎn)未到達(dá)冷的程度。

此外，近期北京市新建及二手住宅價格雖也出現(xiàn)了較快的上升，但上升幅度總體小于滬、深。6月份70個大中城市住宅價格指數(shù)顯示，北京市新建住宅價格同比上升20.3%，上升幅度低于深圳的46.7%和上海的27.7%；二手住宅價格同比上升33.4%，上升幅度低于深圳的38.5%，略高于上海的30.5%。

需求提前透支

市場面臨自我調(diào)節(jié)

在“降門檻、寬信貸、降稅負(fù)”等寬松政策組合的密集刺激下，本輪購房需求釋放具有快速、集中、提前性特征，而需求提前透支是交易量下降的主因。

2014年“9·30”以來，中央和地方出臺了一系列房地產(chǎn)寬松政策，主要涉及降低門檻類，包括“3·30”、“9·30”中的對于二套房認(rèn)定的放松、首套及二套首付的下降等政策條文都有助于集中釋放一批需求；信貸寬松類政策，這期間經(jīng)歷了5次降息4次降準(zhǔn)之后，包括住房公積金利率、商貸利率都持續(xù)下調(diào)，降低了消費者潛在的支付強(qiáng)度；降稅負(fù)類政策，包括“3·30”中的關(guān)于二手房免征營業(yè)稅年限“5改2”，“2·19”降低契稅等都屬于這類政策。

在這些政策綜合作用下，以“以舊換新、以小換大、以遠(yuǎn)換近”為特征的二套、改善性需求加速進(jìn)入市場，帶動二手住房成交量以及成交價格快速上漲。同時，2011年限購以來首批取得購房資格人群開始進(jìn)入市場，次置業(yè)規(guī)模也有所擴(kuò)張。以上這些需求由于受壓抑時間較長，因此釋放具有一定密集性特征，如2015年“3·30”至2016年3月底一年間二手房交易量就達(dá)到22.7萬套，接近2013和2014兩年成交量總和的24萬套；2016年1-6月累計二手房成交量達(dá)到12.9萬套，已經(jīng)超過2014年全年的成交規(guī)模。

如此大的成交量在如此短的時間內(nèi)釋放必然對后市形成透支，這也是4月以來成交量環(huán)比出現(xiàn)三連降的主因。此外，在通州商住房限購等因素的刺激下，近期商住市場活躍，客觀上對二手房市場起到一定的替代作用。因此，當(dāng)前的二手房交易規(guī)模的環(huán)比下降是市場機(jī)制主導(dǎo)下的自我調(diào)節(jié)，并不意味著市場已經(jīng)完全開啟下行走勢。

潛在供給水平下降

供需矛盾有所加劇

房地產(chǎn)市場供需緊張的局面仍較為嚴(yán)峻，且潛在供應(yīng)水平有所下降，不利于未來房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，但從年內(nèi)看，供需緊張態(tài)勢對宏觀面影響有限。潛在供應(yīng)水平下降主要表現(xiàn)在三個方面：

一是土地供應(yīng)規(guī)模下降明顯。由于新房供應(yīng)對未來房價預(yù)期形成等起到非常重要的因素，因此有必要保持經(jīng)營性土地供應(yīng)穩(wěn)定。但從前5月情況看，北京地區(qū)僅完成11宗經(jīng)營性用地出讓，遠(yuǎn)低于去年同期的27宗和2014年同期的50宗。經(jīng)營性土地供應(yīng)逐年萎縮，且萎縮規(guī)模過大，對穩(wěn)定市場特別是房價預(yù)期極為不利。

二是新建商品住宅潛在供給規(guī)模持續(xù)下降。商品住宅施工面積已經(jīng)同比連降20個月；商品住宅新開工面積在近23個月中21個月呈現(xiàn)了同比下降。以上兩項指標(biāo)均顯示新建商品住宅潛在供給能力持續(xù)下降。

三是二手房供應(yīng)潛力仍有釋放空間。當(dāng)前，北京市已經(jīng)進(jìn)入到存量房時代，二手住宅交易量占比達(dá)八成以上，二手住房的潛在供給能力成為穩(wěn)定供需的關(guān)鍵。從當(dāng)前二手房市場交易情況看，目前北京市存量房規(guī)模至少在600萬套以上，以6月1.3萬套交易量為例，換手率僅為2.1%，而發(fā)達(dá)國家換手率一般達(dá)到5%至6%左右。

盡管供需矛盾仍將長期困擾北京市房地產(chǎn)市場，但從年內(nèi)走勢看，上半年已累積的二手房交易規(guī)模已經(jīng)超過近幾年年平均交易量，下半年月均交易量雖有所下降，但從全年交易量仍有望達(dá)到2010年以來的最高。因此，近期二手房交易規(guī)模的環(huán)比下降對年內(nèi)房地產(chǎn)市場影響有限。

公租、商住等部分領(lǐng)域

有待規(guī)范

通過本輪市場由回暖到降溫的考驗，北京市房地產(chǎn)市場健康度明顯好于其他一線城市，北京市房地產(chǎn)市場在一線城市中相對穩(wěn)定，房價的漲幅低于滬深。取得這樣的成績一是政策環(huán)境穩(wěn)定，既沒有像廣州等城市放松限購政策，也沒有像滬深等城市在住宅價格暴漲的壓力下抬高門檻、收緊信貸，始終堅持最嚴(yán)限購的政策基調(diào)不變，住宅市場投資投機(jī)性需求基本擠出，除執(zhí)行中央有關(guān)政策以外，單獨制定的針對樓市的刺激性或者抑制性政策很少。

二是三級住房模式得到逐步完善，特別是面向中低收入群體的產(chǎn)權(quán)型自住型商品住房、兩限房、經(jīng)適房，以及配租型公租房等產(chǎn)品的供應(yīng)規(guī)模、價格保持穩(wěn)定，起到了穩(wěn)定預(yù)期、分流需求、支持自住的效果。而中高收入群體的改善型需求也在市場中得到充分釋放，交易價格雖然顯著上升，但也屬于市場供需調(diào)節(jié)的正常結(jié)果。總的來說，堅持最嚴(yán)限購政策基調(diào)的北京市房地產(chǎn)市場保持了良好的健康度，政府、市場責(zé)任界定清晰，不同收入群體需求均可通過不同的渠道滿足住房需求。

但也要注意到，部分領(lǐng)域有待規(guī)范。如公租房流轉(zhuǎn)機(jī)制的建立和完善。我們知道，即便嚴(yán)格堅持限購，供需矛盾仍將長期困擾北京房地產(chǎn)市場，而公租房將成為緩解供需壓力、實現(xiàn)中低收入群體居住保障的一個關(guān)鍵因素。當(dāng)前公租房已形成20萬套的建設(shè)規(guī)模，其中10萬套實現(xiàn)配租，若未來能夠保持10%的流轉(zhuǎn)率，每年就可分流2萬套左右的首次置業(yè)需求，這相當(dāng)于正常年份二手房年成交量的20%左右，無疑將大大緩解房地產(chǎn)市場供需壓力。

還有就是規(guī)范商住房市場，由于這類住房未在全市范圍內(nèi)限購（除通州），所以存在投機(jī)性需求，客觀上起到推高周邊住宅價格的作用。這類住宅存量規(guī)模也十分可觀，目前至少達(dá)到10萬套，它的社會治安、生活服務(wù)、子女上學(xué)、防火防盜等各類社會問題就必然成為區(qū)縣政府的壓力。

同時，應(yīng)該注意維護(hù)和支持自住、改善型需求，在進(jìn)一步降低交易環(huán)節(jié)的稅費，緩解購房群體壓力的同時實現(xiàn)對關(guān)聯(lián)市場的帶動。再有，隨著二孩政策的全面鋪開，以及私人財富的不斷集聚，原有的7090政策已經(jīng)不適應(yīng)城市發(fā)展，應(yīng)該考慮對土地出讓結(jié)構(gòu)做出相應(yīng)調(diào)整，在一些區(qū)域鼓勵開發(fā)商增加大戶型、高端產(chǎn)品，以適應(yīng)不斷變化的家庭人口結(jié)構(gòu)和財富水平增長需求。

（作者單位：北京市經(jīng)濟(jì)信息中心經(jīng)濟(jì)研究部）