中低收入群體公共租賃房支付能力研究

楊銳+甄雅琴

摘要：在城鎮(zhèn)化的進程中，越來越多的人群亟待保障性住房體系的保障，以公租房為主的保障房體系在解決這一問題上將發(fā)揮明顯的作用。提升其保障對象的支付能力一方面減少保障房“空置”怪像，減輕政府財政壓力，另一方面也可緩解中低收入群體的住房困難問題。

關鍵詞：中低收入群體；公共租賃房；支付力

中圖分類號：F293.85文獻標識碼：A文章編號：1671-864X（2016）08-0051-01

近年來，經濟的發(fā)展促進了人均收入的增長，而與此相伴的是中國房地產市場的飛速發(fā)展，導致了房價的持續(xù)增長，使得房價遠超人們的支付能力，越來越多的普通城鎮(zhèn)居民面臨買房困難的困境。

為解決住房短缺的問題，國家出臺了一系列政策，建立了以住房公積金為基礎，以廉租住房、經濟適用房和限價商品房為主住房保障體系。然而住房保障體系的建立并不能抑制房價的快速增長，已有的保障性住房由于各種原因，并沒有使他們的目標保障群體得到應有的住房保障。為緩解這一情況，國家提出建設公共租賃房并逐步使公共租賃房成為保障房的主體。公共租賃房不同于廉租房、經濟適用房，是一種新型保障性住房。公共租賃住房是指限定建筑標準和租金水平，向符合條件的城鎮(zhèn)中低收入住房困難家庭、新就業(yè)無房職工和城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務工人員出租的保障性住房。

由于公租房建設開始時間不長，公租房租房入住年限也不長，政府初期關注的重點是公租房的供給量、建設資金的問題。但隨著目前入住公租房的租戶數(shù)量日增，一系列問題也逐步凸顯出來。一方面廣大中低收入群體住房需求得不到滿足，另一方面卻出現(xiàn)了建好的公租房大量“空置”的怪像，究其原因，公租房選址偏遠、配套設施不完善等都是其影響因素，但歸根結底是公租房申請者的支付能力不足。公租房以低租金為特征，很容易忽略公租房租金與其保障群體支付能力相匹配的問題，且支付能力問題多暴露于公租房建成之后。

要實現(xiàn)公租房的健康可持續(xù)發(fā)展，一方面要保障公租房供應量，使其能夠滿足城鎮(zhèn)化過程中不斷增加的夾心層人員數(shù)量所需的公租房需求，另一方面已投入使用的公租房也應滿足租戶的需求并得到其認可。多途徑解決中低收入家庭的住房需求是項長期工作，無論是何種形式的保障性住房必須切實符合保障群體的支出能力。

一、為中低收入家庭提供培訓和就業(yè)機會提高其收入水平

中低收入家庭支付能力不足的直接原因是收入不足，針對中低收入家庭人員的特點，需要通過為其提供更多的就業(yè)機會來提高其收入水平，實施有效的就業(yè)培訓和再教育，使他們掌握有用的技能，獲得更高的工作報酬和更好的發(fā)展機會。與此同時通過不同的方法和渠道，幫助低收入家庭的成員就業(yè)，有效提高和穩(wěn)定中低收入家庭的整體收入。

二、充分發(fā)揮住房公積金在提高中低收入群體公租房租金支付能力方面的作用

我國的住房公積金制度從實行以來一直處于不斷完善的過程之中，住房公積金作為住房消費領域的一項政策性金融工具，無論是理論研究還是實證的統(tǒng)計數(shù)據(jù)都說明了其對居民購房能力的提升所能起到的重要作用。但整體上住房公積金作用的發(fā)揮又是有限的，主要是對象的覆蓋面小，大量的低收入群體無法享受到住房公積金所能帶來的在住房需求滿足上的支持作用與優(yōu)惠。

住房公積金兼具融資與補貼的功能。明確完善住房公積金制度的方向原則，兼顧住房保障的公平性與效率性。擴大住房公積金的覆蓋面，尤其要使低收入群體享受公積金的保障支持作用。設定合理靈活的住房公積金繳存率，提高對低收入群體賬戶的支持力度。放寬住房公積金的使用和貸款范圍，向保障房和低收入者延伸。針對現(xiàn)實情況，對住房公積金的提取和貸款條件做了相應調整，使用范圍逐步擴大，擴大提取住房公積金用于支付公共租賃房房租的比例等方式充分提高住房公積金提高中低收入者公租房租金支付能力方面的作用。

三、將符合保障性要求的存量住房轉化為公共租賃房

根據(jù)“住房過濾理論”，高收入者會將條件較差的住宅過濾給中等收入者，而中等收入者也會將條件更差、更低廉的住房過濾給低收入者。這類“過濾”出來的住房，大部分是符合保障性要求的。不僅增加了公租房的供給量，減少資源浪費，與此同時在很大程度上節(jié)省政府開支，減輕政府的財政壓力。也可避免公租房集中建設帶來中低收入人群大面積聚集引發(fā)的“貧民窟”現(xiàn)象。通過加快稅收制度的改革以降低交易稅收、增加住房持有期稅收的方式促進存量房市場的發(fā)育，同時相關政府部門可以提供更多的平臺為存量住房的交易雙方提供可靠的信息。另一方面，政府也可以通過收購這些存量住房尤其是大量的單位已售和未售的公房作為公共租賃住房以解決其供給不足的問題。

四、制定合理的公共租賃房租金

我國公共租賃房租金定價模式大多屬于 “保本微利”模式，這種模式沒有充分考慮租戶的承受能力和公共租賃房的保障性質，不利于公共租賃房的持續(xù)健康發(fā)展。租金的制定上，應考慮當?shù)刈鈶羰杖胨健⑾M能力的差異性，根據(jù)不同層次需求群體的支付能力、房源位置、周邊配套等因素實行差別化租金。

五、在詳細測算的基礎上完善公共租賃住房租金補貼標準

在考慮收入的基礎上，詳細測算其災維持基本消費的基礎上需要的補貼金額，以此同時考慮政府的財政能力等因素確定較為合理的補貼標準。其次從公租房可支付性的角度，進一步細分保障對象人群，制定不同類別的補貼方案，對住房可支付能力不足的家庭增加租金補貼，解決其支付能力不足的問題。

提升中低收入群體公租房的支付能力，關系到保障房的保障作用能否實現(xiàn)，一方面有利于緩解保障房“房等人”的怪像，實現(xiàn)“居者有其屋”。另一方面，便于房地產開發(fā)商對市場上公租房群體承受能力進行判斷和政府應根據(jù)公租房保障對象支付能力的變化來調控公租房政策，使其能夠健康有序的發(fā)展。

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作者簡介：楊銳（1990-），女，漢族，山西長治人，山西財經大學管理學碩士，研究方向：住房制度。

甄雅琴（1993-），女，漢族，山西大同人，山西財經大學管理學碩士，研究方向：住房制度。