房地產(chǎn)及建安企業(yè)實(shí)施稅收征管的思考

金萍

摘 要：隨著我國(guó)社會(huì)與經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，國(guó)家實(shí)施了一系列的宏觀調(diào)控政策，房地產(chǎn)及建安企業(yè)的稅收受這些政策的影響，已成為組成地方稅收的重要部分，在地方財(cái)政收入中占據(jù)了很大比例，成為地方稅收的增長(zhǎng)點(diǎn)。但同時(shí)對(duì)地方稅收征管工作提出了新的要求。本文立足于此對(duì)房地產(chǎn)及建安企業(yè)實(shí)施稅收征管進(jìn)行了簡(jiǎn)要的分析，以供參考和借鑒。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);建安企業(yè);稅收;征管

中圖分類(lèi)號(hào)： F830.44 ? ? ? ? ? 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A ? ? ? ? ? ?文章編號(hào)： 1673-1069（2016）33-65-2

0 ?引言

近年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展勢(shì)頭迅猛，已成為推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要力量。同時(shí)，為了更好地調(diào)控國(guó)家經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，我國(guó)實(shí)施了一系列的改革措施，稅收對(duì)國(guó)家實(shí)施經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控來(lái)說(shuō)是重要的杠桿，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有至關(guān)重要的作用。文章首先對(duì)房地產(chǎn)及建安企業(yè)的稅收征管的重要性進(jìn)行了簡(jiǎn)要的分析，并就其現(xiàn)狀提出了幾點(diǎn)強(qiáng)化措施，旨在為業(yè)內(nèi)人士提供一些參考和建議。

1 ?加強(qiáng)房地產(chǎn)及建安企業(yè)實(shí)施稅收征管的重要性

社會(huì)與經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶動(dòng)了房地產(chǎn)及建安行業(yè)的發(fā)展，稅收也隨之增加。稅收作為調(diào)控經(jīng)濟(jì)的重要手段，是組成財(cái)政稅收的一項(xiàng)重要內(nèi)容，尤其是對(duì)近年來(lái)發(fā)展迅猛的房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)。隨著我國(guó)各項(xiàng)體制改革的深入，新的《營(yíng)業(yè)稅條例》、《增值稅條例》等相繼頒布和實(shí)施，其中的一些政策發(fā)生了改變，例如預(yù)收款項(xiàng)、甲供材等，明確了其預(yù)收款項(xiàng)、自產(chǎn)貨物的納稅義務(wù)以及各項(xiàng)稅款的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。因此，深入分析房地產(chǎn)及建安企業(yè)的稅收征管問(wèn)題，具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

1.1 有利于分析影響稅收收入的因素

房地產(chǎn)及建安企業(yè)的稅收征管一直以來(lái)都是稅收工作的重點(diǎn)內(nèi)容，由于房地產(chǎn)及建安企業(yè)的稅收受經(jīng)濟(jì)、政治等因素的影響很顯著，所以其稅收征管問(wèn)題較為復(fù)雜。在稅收征管問(wèn)題上復(fù)雜程度較高，深入其存在的各項(xiàng)問(wèn)題，能夠?yàn)檠芯坑绊懚愂盏囊蛩靥峁┛煽康囊罁?jù)，進(jìn)而明確稅收的影響因素，制定相應(yīng)的措施，提高稅收的征管水平。

1.2 有利于完善稅收政策

現(xiàn)階段，我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)日臻完善，顯著提高了廣大人民群眾的生活水平，人們對(duì)居住條件開(kāi)始提出了更高的要求，這就使得房地產(chǎn)行業(yè)有了更廣闊的發(fā)展前景，在我國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中的重要地位日益顯著。通過(guò)分析房地產(chǎn)及建安企業(yè)的稅收征管，尤其是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的稅收征管，對(duì)進(jìn)一步完善稅收政策具有現(xiàn)實(shí)的意義。所以應(yīng)及時(shí)歸納整理，并不斷對(duì)其進(jìn)行優(yōu)化，從而進(jìn)一步為我國(guó)稅收政策的完善提供參考。

1.3 有利于分析同業(yè)稅負(fù)

稅負(fù)指的是納稅人繳納的稅款在總收入中的比例，同一行業(yè)的稅負(fù)數(shù)值相差不大。稅務(wù)工作部門(mén)通過(guò)深入的分析同行業(yè)的稅負(fù)，結(jié)合各個(gè)地區(qū)的實(shí)際情況，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)的不同情況，明確其平均稅負(fù)作為企業(yè)納稅評(píng)估的重要依據(jù)，同時(shí)實(shí)施有效的監(jiān)督，進(jìn)一步提升房地產(chǎn)及建安企業(yè)的稅收征管水平。

1.4 有利于稅收征管的考核與評(píng)估

通過(guò)分析房地產(chǎn)及建安企業(yè)的稅收征管，可以在稅收征管考核評(píng)價(jià)、測(cè)算其平均稅負(fù)后，從另一方面研究不同稅種的稅收負(fù)擔(dān)情況，增強(qiáng)稅收征管的考核與評(píng)估力度，進(jìn)而不斷優(yōu)化、完善稅收征管方式，將房地產(chǎn)及建安企業(yè)的稅收征管落實(shí)到位。

1.5 有利于建立健全稅收預(yù)警機(jī)制

近年來(lái)，我國(guó)不斷改革住房制度和用地制度，逐步凸顯出了房地產(chǎn)及建安企業(yè)對(duì)我國(guó)社會(huì)與經(jīng)濟(jì)的促進(jìn)作用。根據(jù)現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，深入探討其稅收征管問(wèn)題，統(tǒng)計(jì)分析其相關(guān)的稅收數(shù)據(jù)，有利于各地稅務(wù)機(jī)關(guān)詳細(xì)、準(zhǔn)確、全面地掌握與之相關(guān)的行業(yè)的稅收收入變化情況，在此基礎(chǔ)上，實(shí)施有效的稅收監(jiān)控，防止出現(xiàn)稅收缺口，助推稅收預(yù)警機(jī)制的建立，提升房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管的水平。

2 ?房地產(chǎn)及建安企業(yè)稅收征管現(xiàn)狀分析

2.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)

2.1.1 ?建安企業(yè)缺少相應(yīng)的發(fā)票

我國(guó)大多數(shù)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都是將房地產(chǎn)建設(shè)工程外包給其他建筑商，其中就存在一些掛靠其他建筑公司的建筑商，其依靠房產(chǎn)建筑資質(zhì)來(lái)招攬生意，沒(méi)有符合法律法規(guī)的工商注冊(cè)登記手續(xù)，也未辦理稅務(wù)登記證，或者辦理了相應(yīng)的手續(xù)，也不會(huì)申報(bào)項(xiàng)目的納稅。另外，這些建筑商有很大的流動(dòng)性，進(jìn)行的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)相對(duì)分散隱蔽，造成稅務(wù)機(jī)關(guān)無(wú)法有效監(jiān)管其納稅行為?，F(xiàn)階段，對(duì)于建筑商的稅收征管主要是以票控稅，但因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商未重視發(fā)票的索取，導(dǎo)致建筑營(yíng)業(yè)稅的大量流失。

2.1.2 ?建安企業(yè)開(kāi)具的發(fā)票偏多

我國(guó)有專(zhuān)門(mén)的建安發(fā)票，稅務(wù)征收大廳打開(kāi)這類(lèi)發(fā)票，建安企業(yè)只要繳納營(yíng)業(yè)稅及附加稅，就可以在大廳開(kāi)具發(fā)票，甚至部分地方會(huì)把建安企業(yè)的營(yíng)業(yè)稅及附加稅視作“引稅"的主要途徑。再加上稅務(wù)部門(mén)的征管松懈，對(duì)于發(fā)票的真實(shí)程度不予核實(shí)，造成建安企業(yè)極易多開(kāi)發(fā)票金額，而房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)以此為依據(jù)虛增成本，這樣一來(lái)，開(kāi)發(fā)商就可以支付3%營(yíng)業(yè)稅的代價(jià)，而輕松偷逃25%企業(yè)所得稅的繳納。

2.1.3 ?跨區(qū)域開(kāi)發(fā)項(xiàng)目造成征管“真空”

如今，規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已呈現(xiàn)出跨區(qū)域發(fā)展的趨勢(shì)，這種跨區(qū)域的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目就會(huì)導(dǎo)致企業(yè)注冊(cè)地和企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所在地的不統(tǒng)一。就目前我國(guó)的稅收政策來(lái)看，堅(jiān)持的是企業(yè)法人繳納企業(yè)所得稅，營(yíng)業(yè)稅則是以屬地管理為原則。所以，跨區(qū)域開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可能會(huì)造成主管稅務(wù)機(jī)關(guān)無(wú)法全面、準(zhǔn)確地了解和掌握異地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際情況，包括施工進(jìn)度、銷(xiāo)售進(jìn)度等，同時(shí)外來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)沒(méi)有按照相應(yīng)的規(guī)定及時(shí)到當(dāng)?shù)氐亩悇?wù)機(jī)關(guān)注冊(cè)登記，導(dǎo)致主管營(yíng)業(yè)稅的稅務(wù)機(jī)關(guān)出現(xiàn)征管漏洞，這在很大程度上增加了房地產(chǎn)及建安企業(yè)的稅收征管難度。

2.2 房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)

一般來(lái)說(shuō)，我國(guó)會(huì)對(duì)房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅，對(duì)被占用的土地征收土地使用稅，而對(duì)于建成但未對(duì)外銷(xiāo)售的房產(chǎn)不征收房產(chǎn)稅，我國(guó)相關(guān)法律法規(guī)還規(guī)定，除了國(guó)家機(jī)關(guān)、軍隊(duì)建設(shè)及其他免稅單位的自用房產(chǎn)外，房地產(chǎn)企業(yè)自用或出借、出租的未出售房產(chǎn)需要按規(guī)定繳納相應(yīng)的房產(chǎn)稅。但在實(shí)際的操作過(guò)程中會(huì)遇到未出售但己自用的商品房不申報(bào)納稅等問(wèn)題。

3 ?進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)及建安企業(yè)稅收征管的主要策略

3.1 加強(qiáng)房產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的稅收征管

首先，在房產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)就戶籍檔案實(shí)施全過(guò)程管控，將房產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的各項(xiàng)手續(xù)及土地使用權(quán)等內(nèi)容建立相應(yīng)的檔案，并對(duì)其進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理，及時(shí)更新內(nèi)容，將項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的進(jìn)度、后期的銷(xiāo)售情況等詳細(xì)地提供給稅務(wù)部門(mén)，方便稅務(wù)部門(mén)準(zhǔn)確的掌握房地產(chǎn)項(xiàng)目的具體情況。其次，與產(chǎn)權(quán)部門(mén)實(shí)施聯(lián)合管控。以確保在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未繳清稅款的情況下，業(yè)主不能辦理產(chǎn)權(quán)證。稅務(wù)機(jī)關(guān)還要拓寬相應(yīng)的渠道，準(zhǔn)確、詳細(xì)地掌握開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的數(shù)量、價(jià)格及銷(xiāo)售情況等，詳細(xì)對(duì)比分析銷(xiāo)售數(shù)據(jù)記錄，利用現(xiàn)代化的計(jì)算機(jī)技術(shù)，實(shí)時(shí)監(jiān)控稅源。除此之外還要實(shí)地盤(pán)點(diǎn)商品房，嚴(yán)格監(jiān)管房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)具的發(fā)票，這些發(fā)票主要有預(yù)收款收據(jù)、相關(guān)建筑發(fā)票，主要是從承包商處得到的，注重承包商處開(kāi)具發(fā)票金額的真實(shí)性，確保建筑營(yíng)業(yè)稅及時(shí)、足額的繳納。

3.2 房屋出租環(huán)節(jié)的稅收征管

稅收征管工作只依靠稅務(wù)部門(mén)，無(wú)論是在范圍還是內(nèi)容上都會(huì)存在相應(yīng)的困難，這就需要與相關(guān)的職能部門(mén)相互合作，建立齊抓共管的聯(lián)動(dòng)機(jī)制，對(duì)于房產(chǎn)出租環(huán)節(jié)的稅收征管，要從戶籍登記、暫住證辦理等源頭抓起。第一，將財(cái)政激勵(lì)政策的作用切實(shí)發(fā)揮出來(lái)。對(duì)于個(gè)人住宅房屋出租稅款的繳納，可以依托各個(gè)街道流動(dòng)人口管理中心代征，稅款征繳后按照相關(guān)的規(guī)定，各個(gè)街道、居委會(huì)等代征機(jī)構(gòu)享有一定比例的稅收收入支配權(quán)，具體來(lái)說(shuō)就是為了保障出租房屋稅款的代征模式能夠有效地運(yùn)行，需要向代征機(jī)構(gòu)支付5%的代征手續(xù)費(fèi);第二，信息時(shí)代，房屋出租稅收征管應(yīng)試行信息化管理模式，利用計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，動(dòng)態(tài)跟蹤稅源、自動(dòng)化計(jì)算稅款，進(jìn)而有效提高其征收管理效率和質(zhì)量;第三，建立房產(chǎn)出租信息交流共享機(jī)制，將稅務(wù)部門(mén)、公安部門(mén)等連接在一起，為稅收征管提供必要的信息支持，促進(jìn)稅收征管工作的高效進(jìn)行。

4 ?結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)及建安企業(yè)的征收管理在各個(gè)環(huán)節(jié)還存在一些問(wèn)題，影響了稅收征管工作的高效開(kāi)展，對(duì)此應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)和出租環(huán)節(jié)的稅收征管，切實(shí)提高房地產(chǎn)及建安企業(yè)的稅收征管水平，進(jìn)而促進(jìn)我國(guó)稅收整體水平的進(jìn)一步提升，保證我國(guó)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展。

參 考 文 獻(xiàn)

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