我國不動產(chǎn)家族信托的法律障礙分析

周鵬?程倪佳

摘 要：從我國大陸地區(qū)現(xiàn)有的有關(guān)家族信托設(shè)立運作的實踐經(jīng)驗來看，基本上都集中于委托人直接以現(xiàn)金的形式設(shè)立，以股權(quán)、不動產(chǎn)形式設(shè)立家族信托的幾乎沒有，究其原因是不動產(chǎn)家族信托業(yè)務(wù)在我國實踐中存在法律上的障礙，信托登記制度的缺失及不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移過程中的稅費問題是最關(guān)鍵的兩個方面，本文對設(shè)立不動產(chǎn)家族信托存在的法律障礙進行分析，希望能為法律環(huán)境的完善提供借鑒。

關(guān)鍵字：不動產(chǎn)；家族信托；信托登記

1 不動產(chǎn)家族信托的相關(guān)概念存在爭議

在我國由于信托行業(yè)內(nèi)沒有一個統(tǒng)一的分類標準，這就導(dǎo)致信托領(lǐng)域名稱混亂，在理論研究中同樣一個名稱可能有不同的含義，這很容易導(dǎo)致信托研究中理論和實踐的混亂。筆者在閱讀相關(guān)文獻過程中就曾遇到“不動產(chǎn)信托”“房地產(chǎn)信托”“房地產(chǎn)資金信托”“房地產(chǎn)資產(chǎn)信托”等概念，相關(guān)文獻中不但對這些概念的解釋存在爭議，對相關(guān)隸屬也存在爭議，有人認為不動產(chǎn)信托等于房地產(chǎn)信托，有人認為房地產(chǎn)信托是不動產(chǎn)信托的下位概念，還有人認為不動產(chǎn)信托是房地產(chǎn)信托的下位概念等同于房地產(chǎn)資產(chǎn)信托等等。筆者通過閱讀得出自己的觀點即：不動產(chǎn)信托是一個大的概念，廣義的不動產(chǎn)信托按照信托種類不同可分為土地信托和房地產(chǎn)信托，而房地產(chǎn)信托又有兩層含義：一是房地產(chǎn)資產(chǎn)信托即委托人以房地產(chǎn)為信托財產(chǎn)而設(shè)立的一種實物財產(chǎn)信托。二是指房地產(chǎn)資金信托，即指的是資金運用于房地產(chǎn)開發(fā)的資金信托；狹義的不動產(chǎn)信托即房地產(chǎn)資產(chǎn)信托。本文所研究的問題便屬于房地產(chǎn)資產(chǎn)信托領(lǐng)域，在本文中，為表達方便，姑且將委托人以房地產(chǎn)為信托財產(chǎn)而設(shè)立的家族信托稱為不動產(chǎn)家族信托。

信托分類的不統(tǒng)一導(dǎo)致的亂象后果非常嚴重，不但影響學(xué)術(shù)領(lǐng)域的研究還會阻礙中國信托行業(yè)的發(fā)展，目前信托分類的不統(tǒng)一已經(jīng)成為該領(lǐng)域發(fā)展的主要障礙之一，推動該領(lǐng)域概念的統(tǒng)一化、標準化非常緊迫。

2 不動產(chǎn)家族信托的管理相對復(fù)雜且成本較高

不動產(chǎn)家族信托的標的物是不動產(chǎn)，不動產(chǎn)在家族信托設(shè)立后還涉及到未來可能出現(xiàn)的拆遷置換、后續(xù)維護及合理利用等問題，一旦信托公司涉足不動產(chǎn)家族信托領(lǐng)域就需要新建該領(lǐng)域的業(yè)務(wù)團隊，這個團隊不僅需要對不動產(chǎn)進行經(jīng)營打理使其增值，而且面臨不動產(chǎn)分散經(jīng)營的挑戰(zhàn)，一旦有限的不動產(chǎn)分散在世界各地，信托機構(gòu)就要為此付出巨大的經(jīng)營成本?？梢?，設(shè)立不動產(chǎn)家族信托比單純的以現(xiàn)金方式設(shè)立的家族信托遭遇的法律問題復(fù)雜得多而且信托機構(gòu)對其付出的管理成本較高，利潤率相對較低。除此之外國內(nèi)信托公司在不動產(chǎn)經(jīng)營領(lǐng)域也存在經(jīng)驗不足的問題，這些問題也都成為阻礙該領(lǐng)域發(fā)展的因素。

3 信托登記制度缺失阻礙該業(yè)務(wù)的發(fā)展

我國《信托法》第十條規(guī)定：設(shè)立信托，對于信托財產(chǎn)，有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)依法辦理信托登記，我國《物權(quán)法》規(guī)定不動產(chǎn)需要辦理登記手續(xù)，然而我國沒有完善的具有可操作性的信托登記制度。鑒于實踐中無法實現(xiàn)不動產(chǎn)的信托登記，如果想要不動產(chǎn)家族信托業(yè)務(wù)生效則需要到房地產(chǎn)管理部門辦理房地產(chǎn)變更登記手續(xù)，這樣的程序等同于委托人與信托公司辦理了不動產(chǎn)登記過戶手續(xù)，這個過程要繳納增值稅、契稅、印花稅等費用，這不但與立法初衷相悖，而且不可避免的造成委托人成本提高。

在立法本意上信托財產(chǎn)具有獨立性。具體來說，信托財產(chǎn)雖然來源于委托人，但依法不屬于委托人。雖然置于受托人名下，依法也不屬于受托人，受托人只是按照委托人的意思管理信托財產(chǎn)，而一旦按照《物權(quán)法》中的規(guī)定辦理不動產(chǎn)的登記變更，則直接變成了不動產(chǎn)的買賣，與信托法理念相悖。

如果市場上都按照登記過戶程序來實現(xiàn)不動產(chǎn)家族信托的登記，則意味著家族信托的財產(chǎn)中不動產(chǎn)數(shù)量越多、價值越大涉及的稅費也就越高，這會讓擁有大量不動產(chǎn)的高凈值人群對我國領(lǐng)域內(nèi)的不動產(chǎn)家族信托業(yè)務(wù)望而卻步。除此之外，我國正在進行不動產(chǎn)的統(tǒng)一登記，未來還會對房地產(chǎn)征收房產(chǎn)稅。如果不動產(chǎn)家族信托都是以房屋買賣過戶的方式實現(xiàn)登記，則會使原本應(yīng)屬于信托登記的房產(chǎn)與不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的房產(chǎn)相混淆。

信托登記制度的缺失成為發(fā)展不動產(chǎn)家族信托最大的絆腳石，這也是為何我國目前的家族信托只局限于以資金形式設(shè)立，而沒有以股權(quán)或不動產(chǎn)為標的而設(shè)立的家族信托。

4 信托稅收體制存在問題

上文講到在沒有具體可操作性的信托登記制度的情況下，如想設(shè)立不動產(chǎn)家族信托，只能通過過戶的形式將不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移到受托人名下，這期間國家要收取大量的稅費，這些費用明顯與不動產(chǎn)家族信托的實質(zhì)不符。因為在不動產(chǎn)家族信托設(shè)立過程中將不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移到受托人名下就是為了使家族信托能夠成立的一步，是受托人管理處分不動產(chǎn)的必要條件，是一種應(yīng)技術(shù)要求而為的轉(zhuǎn)讓行為，委托人和受托人并未因此而獲利。在此階段征稅與現(xiàn)行信托稅收體制與形式轉(zhuǎn)移不課稅原則以及實際受益者課稅原則相悖，但在我國目前的稅收制度中，稅務(wù)機關(guān)會將此種行為認定為轉(zhuǎn)讓行為進而征稅。

筆者認為稅款應(yīng)在家族信托相關(guān)的運營過程中和相應(yīng)的分配階段進行收取，具體來講：第一、在信托運營中（投資管理階段）作為信托標的的不動產(chǎn)有原值和增值兩個部分，國家應(yīng)對不動產(chǎn)增值部分（包括房價自然增值及對不動產(chǎn)經(jīng)營管理所得的收入）進行征稅。第二、在信托財產(chǎn)包括所得收益分配過程中進行征稅。

5 現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)限購政策對其存在影響

目前，在我國以北、上、深為代表的一線城市存在限購政策，鑒于部分二線城市樓市的火爆，部分二線城市在限購政策上也有進一步收緊的可能。所以在整體上我國房地產(chǎn)限購政策存在不確定性，這給不動產(chǎn)家族信托的發(fā)展造成一定的阻礙。因為鑒于限購城市的限購政策，有些家族信托的委托人希望信托機構(gòu)以機構(gòu)的名義來為其持有其房產(chǎn)從而規(guī)避限購政策。如果存在這種情況，應(yīng)認定該代持協(xié)議有效還是無效，法律上沒有明確的規(guī)定，為此，現(xiàn)階段設(shè)立不動產(chǎn)家族信托存在規(guī)避限購政策的嫌疑，作為受托人的信托公司不愿為此承擔(dān)過多的風(fēng)險。

上文對我國不動產(chǎn)家族信托的法律障礙進行了初步分析，重點對現(xiàn)階段信托登記制度缺失的情形下，通過“交易過戶”間接達成信托登記的情況進行了分析，通過分析得出不動產(chǎn)家族信托領(lǐng)域不能以“交易過戶”程序代替真正的信托登記制度。我國應(yīng)從信托登記制度著手進而逐步解決不動產(chǎn)家族信托的法律障礙。

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