文/吳曉君、李飛 內(nèi)蒙古工業(yè)大學(xué) 內(nèi)蒙古呼和浩特 010010
住宅商品房贈(zèng)送面積分析探討—以呼和浩特住宅商品房為例
文/吳曉君、李飛內(nèi)蒙古工業(yè)大學(xué)內(nèi)蒙古呼和浩特010010
經(jīng)實(shí)地調(diào)研,呼和浩特中海、恒大、綠地等地產(chǎn)公司各項(xiàng)目目前贈(zèng)送面積類型有:首層贈(zèng)送負(fù)一層面積和開敞陽臺(tái)贈(zèng)送一半面積。本文分兩個(gè)部分,分別對(duì)首層贈(zèng)送負(fù)一層和陽臺(tái)贈(zèng)送進(jìn)行分析。第一部分通過分析建議保留首層贈(zèng)送負(fù)一層這種方式。第二部分是本文的重點(diǎn),從設(shè)計(jì)、營(yíng)銷、成本、工程、驗(yàn)收角度對(duì)贈(zèng)送面積進(jìn)行初步分析,初步評(píng)估了取消贈(zèng)送面積后對(duì)設(shè)計(jì)、銷售、成本、工程、驗(yàn)收的帶來各種影響,文章拋磚引玉,為房地產(chǎn)開發(fā)決策提供參考。
住宅商品房;贈(zèng)送面積;分析探討
根據(jù)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì),建筑地下埋深為該棟建筑高度的1/10~1/15,因此,一般住宅一類高層必須做兩層地下室,小高層(11層)只需做一層地下室;地下車庫(kù)一般與住宅地下室相連,保證住戶停車后直接通過電梯入戶。住宅地下負(fù)一層一般作為首層贈(zèng)送,贈(zèng)送的地下負(fù)一層面積有潛在商業(yè)價(jià)值。以中海紫御東郡為例:一類高層6#樓東戶(此戶首層贈(zèng)送私家小院)首層售價(jià)8425元/㎡、二層售價(jià)6884元/㎡,差價(jià)1541元/㎡,即私家小院價(jià)值1541元/㎡。小高層11#一單元東戶(此戶型首層即贈(zèng)送私家小院也贈(zèng)送負(fù)一層)首層單方售價(jià)12589 元/㎡, 二層售價(jià)7425元/㎡,差價(jià)5164元/㎡,此差價(jià)包含首層私家小院和負(fù)一層的商業(yè)價(jià)值。通過上面得出住宅負(fù)一層的潛在商業(yè)價(jià)值為3623元/㎡。從成本角度,住宅負(fù)一層單方成本2355元/㎡(此數(shù)據(jù)來源于中海凱旋門小高層成本統(tǒng)計(jì)表),通過上面計(jì)算得出的負(fù)一層商業(yè)價(jià)值,作為首層贈(zèng)送的負(fù)一層單方潛在售價(jià)超過單方造價(jià),屬于可盈利的子項(xiàng)。因此從售價(jià)及成本角度考慮,負(fù)一層作為贈(zèng)送面積是屬于盈利的一項(xiàng),建議保留。
呼市幾個(gè)地產(chǎn)公司目前一般生活陽臺(tái)、服務(wù)陽臺(tái)贈(zèng)送一半面積,驗(yàn)收后封閉。贈(zèng)送面積是營(yíng)銷的一個(gè)好賣點(diǎn),客戶只需支付房間陽臺(tái)一半面積的金額,得到了實(shí)惠。以中海凱旋門為例,假如陽臺(tái)不贈(zèng)送面積,對(duì)設(shè)計(jì)、營(yíng)銷、成本、工程質(zhì)量、驗(yàn)收產(chǎn)生以下影響:
2.1 對(duì)設(shè)計(jì)的影響
(1)規(guī)劃設(shè)計(jì)“拔掉”一棟小高層
經(jīng)統(tǒng)計(jì)中海凱旋門項(xiàng)目共贈(zèng)送面積4691.82㎡(共1112戶,戶均4.22㎡)。因容積率固定、地上建筑面積固定,因此如果陽臺(tái)不贈(zèng)送面積,每個(gè)戶型建筑面積增加約4.22㎡,產(chǎn)生的結(jié)果是在規(guī)劃設(shè)計(jì)上可以拔掉小高層12#(凱旋門小高層12#地上面積6160.8㎡,贈(zèng)送總面積4691.82㎡,相差1469㎡。
(2)各棟樓間距加大,各戶型通風(fēng)、采光更好
“拔掉”一棟小高層,為規(guī)劃創(chuàng)造了有利條件。再重新布置樓棟位置后,各棟樓的間距勢(shì)必加大,各戶型、通風(fēng)采光效果將會(huì)更好。
(3)景觀效果更佳。
“拔掉”一棟小高層后,樓間距加大,為景觀設(shè)計(jì)創(chuàng)造了有利條件,景觀效果得以提升。
(4)總戶數(shù)降低、總車位數(shù)減少。
“拔掉”一棟小高層后,總戶數(shù)降低44戶,總車位數(shù)降低44輛,地下停車庫(kù)和設(shè)備用房面積減小。
2.2對(duì)營(yíng)銷的影響
(1)可售面積不變
如果陽臺(tái)不贈(zèng)送面積,每個(gè)戶型建筑面積增加約4.22㎡。因容積率固定、地上建筑面積固定,因此可售面積不變,總售價(jià)不變。
(2)每戶建筑面積增加約4.22㎡,每戶增加支付約29359元,每戶每平方米增加219元
中海凱旋門生活陽臺(tái)共贈(zèng)送面積4691.82㎡,總戶數(shù)為1112戶,戶均4.22㎡,均價(jià)6957元/㎡,每戶可少支付約29359元,戶均面積約134㎡,故每戶每平方米增加約219元。
(3) “拔掉”一棟小高層,規(guī)劃變更之后,對(duì)各個(gè)戶型樓間距加大后,采光通風(fēng)效果更好,景觀效果會(huì)更好,有利于銷售。
2.3對(duì)成本的影響
假如不贈(zèng)送面積,拔掉一棟小高層,戶數(shù)減少44戶,對(duì)成本影響極大,可節(jié)約的直接成本2022.54萬元。(注:成本數(shù)據(jù)都由地產(chǎn)公司相關(guān)部門提供的數(shù)據(jù)得出)
(1)拔掉一棟小高層之后,相當(dāng)于直接減少一棟約小高層的建筑成本1706.81萬
規(guī)劃修改后,可以直接“拔掉”小高層12#樓,相當(dāng)于直接減少贈(zèng)送總面積的4691.82㎡。凱旋門地上建筑面積單方建安成本為3391.39元/㎡,因此直接減少地上建安成本1591.18萬元。拔掉一棟小高層建筑面積減少491㎡,地下建筑面積單方成本為2355元/㎡,因此減少115.63萬。因此共減少1706.81萬元。
(2)減少推拉門及木門成本301.26萬
原贈(zèng)送的空間驗(yàn)收后封閉。為保證驗(yàn)收,因此客廳與生活陽臺(tái)之間需增加設(shè)置推拉門,推拉門定標(biāo)價(jià)共301.26萬。
(3)總戶減少44戶,相關(guān)報(bào)建費(fèi)用減少14.47萬元
總戶數(shù)減少44戶后,由戶數(shù)計(jì)算得出的報(bào)建費(fèi)用(房屋產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)、智能水表、熱力表購(gòu)置費(fèi)、燃?xì)鈭?bào)裝費(fèi)等)相應(yīng)減少14.47萬。
(4)減少車位的地庫(kù)成本與售價(jià)基本相抵。
總戶減少44戶,減少44個(gè)車位,減少地下車庫(kù)面積約1540㎡,但同時(shí)車位銷售也減少44個(gè),車位售價(jià)也同時(shí)減少,按照一般經(jīng)驗(yàn)車位的地庫(kù)成本與售價(jià)基本相抵消,因此減少車位的地庫(kù)成本與售價(jià)基本相抵。
綜合上述四項(xiàng)的費(fèi)用,如果不贈(zèng)送面積,凱旋門共可以節(jié)約的直接成本2022.54萬元。因贈(zèng)送面積,在工程施工過程中也會(huì)帶來一些額外的間接成本,因構(gòu)成復(fù)雜,無法統(tǒng)計(jì)。
2.4對(duì)工程質(zhì)量和驗(yàn)收的影響
贈(zèng)送的陽臺(tái)在面積實(shí)測(cè)后才可以封閉。內(nèi)墻面另涂刷膩?zhàn)樱沟霉こ藤|(zhì)量降低。封閉后實(shí)際的地上建筑面積增加,使得容積率超出規(guī)劃指標(biāo),有一定的政策風(fēng)險(xiǎn),對(duì)甲方不利。
綜合考慮到陽臺(tái)贈(zèng)送面積諸多有利、不利因素,建議呼和浩特市諸地產(chǎn),中檔項(xiàng)目陽臺(tái)、戶內(nèi)花園不贈(zèng)送面積,高檔項(xiàng)目可適當(dāng)贈(zèng)送。此項(xiàng)分析試圖從設(shè)計(jì)、營(yíng)銷、成本、工程、驗(yàn)收角度對(duì)贈(zèng)送面積進(jìn)行分析,但畢竟水平有限,無法準(zhǔn)確、全面的分析取消贈(zèng)送面積后對(duì)銷售、成本、驗(yàn)收、設(shè)計(jì)的帶來影響,只是拋磚引玉,為決策提供參考。