“零中介”全維度剖析美國投資熱

司徒竹君

近年來，越來越多的人關(guān)注美國EB-5投資移民政策，加上全球資產(chǎn)配置的興起，無論移民與否，投資美國商業(yè)房地產(chǎn)來平衡資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的策略漸漸地不再是少數(shù)人的秘密。然而市場信息紛繁復(fù)雜，能得到來自美國投資方的一手消息十分不易。在9月17日下午，由《鳳凰生活》和美國史維特斯資金集團(tuán)聯(lián)合主辦的“美國EB-5投資移民與新移民生活分享論壇”，現(xiàn)場座無虛席。

從美國德克薩斯州的達(dá)拉斯市專程而來的史維特斯資金集團(tuán)的投資專家為我們?nèi)S度剖析了美商業(yè)房地產(chǎn)投資和投資移民所帶來的機(jī)遇，以及對生活的改變。

史維特斯資金集團(tuán) | EB-5投資移民 | 美國商業(yè)房地產(chǎn)投資

聯(lián)系人：高級副總裁，沈波： irene.shen@civitascapital.com 電話 +1 214-572-2300 地址：美國德克薩斯州，達(dá)拉斯市 1601 Bryan 路， Suite M-200 室， Dallas， TX 75201

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拉斐爾·安奇亞 | Rafael Anchia

美國德克薩斯州州議員

奧巴馬總統(tǒng)顧問委員會(huì)成員

史維特斯資金集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人

史維特斯資金集團(tuán)被來自30多個(gè)國家的投資人所信任，其多個(gè)基金投資人已拿到永久綠卡和收回投資本金。也有越來越多有遠(yuǎn)見的投資人選擇與我們共同投資美國商業(yè)房地產(chǎn)。

沈波 | Irene Shen

史維特斯資金集團(tuán)

高級副總裁

對于大部分來自中國的投資人來說，他們的資產(chǎn)——包括房子，股票，共同基金和企業(yè)等——幾乎全部是人民幣資產(chǎn)。投資人可以通過史維特斯在美國的平臺(tái)，建立一個(gè)包含不同資產(chǎn)類別和不同貨幣種類的多元化的投資組合。

約翰·梅爾 | John Meyer

Foster Global移民律師事務(wù)所

資深合伙人

拉斐爾·安奇亞：史維特斯迄今保持100%項(xiàng)目獲批率，多個(gè)基金EB-5投資人已喜得綠卡并收回投資本金

活動(dòng)上，史維特斯資金集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人拉斐爾·安奇亞為我們講述了他作為移民后代的美國夢，以及史維特斯的發(fā)展歷程。史維特斯2009年被達(dá)拉斯市政府指定為達(dá)拉斯市官方區(qū)域中心（www.cdrc.us） 的獨(dú)家管理方，合約長達(dá)15年。2013年更被其他三個(gè)德克薩斯州城市的市政府選為其官方區(qū)域中心獨(dú)家管理方。目前史維特斯管理的EB-5區(qū)域中心已經(jīng)有20多個(gè)，其中有4個(gè)是以獨(dú)特的“公私合作制”成立的，其項(xiàng)目獲批率和永久綠卡獲批率至今仍保持在100%。

沈波：美國商業(yè)房地產(chǎn)投資備受青睞

近年來，越來越多的中國投資者已經(jīng)開始通過對美國資產(chǎn)的配置進(jìn)行分散化投資。中國機(jī)構(gòu)投資人已經(jīng)在美國的商業(yè)地產(chǎn)投資領(lǐng)域快速地崛起。僅2015年中國資本已在美國商業(yè)地產(chǎn)的投資排在第三位，投資總額高達(dá)85億美元;中國的個(gè)人投資人也已經(jīng)積極尋找通過海外的資產(chǎn)配置以尋求資產(chǎn)的長期穩(wěn)定及增值?；顒?dòng)上史維特斯另類投資業(yè)務(wù)開發(fā)高級副總裁——沈波女士為來賓就“史維特斯美國商業(yè)房地產(chǎn)投資”作詳細(xì)解說。沈女士介紹史維特斯資金集團(tuán)除了為外國投資人提供美國EB-5投資基金，還另外提供美國商業(yè)房地產(chǎn)私募股權(quán)基金。目前已經(jīng)完成募集的基金有34個(gè)，管理的資金總額已超過7億美元。投資所涉的商業(yè)物業(yè)類型包括辦公樓、酒店、多戶型公寓、養(yǎng)老公寓等等。

關(guān)于為何選擇私募股權(quán)基金投資，而非個(gè)人投資，沈女士也作出了詳細(xì)解說：“個(gè)人投資者在投資商業(yè)房地產(chǎn)的時(shí)候往往需要面臨專注于單個(gè)資產(chǎn)，無法分散風(fēng)險(xiǎn);以及融資困難;缺乏專業(yè)管理，需要親自管理投資，及對當(dāng)?shù)厥袌霾皇煜さ鹊葐栴}。而私募股權(quán)基金通過不同物業(yè)進(jìn)行分散化投資，利用財(cái)務(wù)杠桿提高股權(quán)回報(bào)，提供專業(yè)管理，擁有更廣泛的資源以尋找有價(jià)值的投資機(jī)會(huì)。因此選擇私募股權(quán)投資比個(gè)人投資更加適合于國內(nèi)普通移民需求和大眾投資者。史維特斯股權(quán)項(xiàng)目的顯著優(yōu)勢是其大部分的項(xiàng)目通過將EB-5資金作為夾層融資投入美國地產(chǎn)項(xiàng)目中，不但提升了項(xiàng)目杠桿率，還從而提高股權(quán)收益?！?/p>

活動(dòng)中多個(gè)有移民和投資意向的來賓直接對話史維特斯的專家顧問團(tuán)，會(huì)后也作更加深度的交流。

EB-5投資移民

1990年美國國會(huì)立法設(shè)立EB-5簽證計(jì)劃，旨在通過外籍投資，而非美國稅收，為美國創(chuàng)造就業(yè)。EB-5投資移民項(xiàng)目為外籍人士提供了為他們自己及直系家庭成員獲取美國永久居住權(quán)（“綠卡”）的機(jī)會(huì)，作為條件，他們需要向一個(gè)可創(chuàng)造就業(yè)新機(jī)會(huì)的美國企業(yè)或項(xiàng)目投資，且該投資必須創(chuàng)造至少十個(gè)就業(yè)崗位。作為回報(bào)，投資者、其配偶和任何21歲以下的未婚子女都將有機(jī)會(huì)獲得美國永久綠卡。EB-5投資有風(fēng)險(xiǎn)，謹(jǐn)慎選擇合作伙伴對于收獲綠卡和投資期結(jié)束后收回投資本金至關(guān)重要。

約翰·梅爾 （John Meyer） 律師：答疑投資移民熱焦點(diǎn)話題

疑問：由于國內(nèi)投資移民熱度，EB-5投資移民申請中，針對中國大陸出生的申請人出現(xiàn)簽證排期 - 受每年10，000個(gè)EB-5簽證名額的限制，中國內(nèi)地出生的申請人2016年10月排期在2014 年2 月22日。您對大家有什么建議嗎？

建議：如果有可能，可以考慮通過非中國大陸出生的配偶提交申請， 避免排期。在進(jìn)行EB-5的同時(shí)，考慮使用其他非移民類簽證先行赴美，合法居住在美國。

政策導(dǎo)向：

1.1、當(dāng)前在討論中的議題包括，追溯使用之前多年沒有用掉的EB-5簽證名額，來提高目前1萬個(gè)簽證名額的額度; 或者建議主申請人占用名額，家庭成員不占用名額;以及允許同時(shí)遞交 I-526/I-485申請。當(dāng)然上述討論中的政策都必須經(jīng)美國國會(huì)批準(zhǔn)，方可實(shí)施。

2.2、開放外國企業(yè)家獲得出入境許可。這個(gè)申請有可能幫助一部分符合條件的外國企業(yè)家獲得先行赴美開展其生意。目前也在政策討論階段，一樣必須經(jīng)美國國會(huì)批準(zhǔn)，方可實(shí)施。

3.3、移民局可能某月公布允許依照表B – 申請遞交日期排期表– 從而允許I-526已經(jīng)獲批并目前在美國境內(nèi)的申請人先行遞交I-485申請并獲得出入境和工作許可。這個(gè)決定移民局每月公布。

高級副總裁沈波：答疑投資美國商業(yè)房地產(chǎn)焦點(diǎn)話題

疑問：史維特斯的商業(yè)房地產(chǎn)投資對客戶在資格上有什么特別要求？

回答： 史維特斯商業(yè)房地產(chǎn)的投資產(chǎn)品一般僅適用于那些依美國法律規(guī)定的 “合格客戶”。要滿足合格客戶要求，您必須符合以下條件：

1.史維特斯公司管理其資金不至少100萬美元的自然人;

2.史維特斯合理相信其擁有超過200萬美金凈資產(chǎn)的自然人（在自然人的情況下可以是與配偶共同擁有的資產(chǎn)）。

3.關(guān)系密切的家庭成員共同擁有不低于500萬美金有價(jià)證券投資的家族公司。

4.不是特意為投資所成立的不低于500萬美金的信托。

5.管理不少于250萬美金資產(chǎn)的投資管理者，

6.在證劵上的投資不少于250萬美金的公司。