房地產行業(yè)迎來新的機遇與挑戰(zhàn)

金夢媛

“十三五”期間，無論從政策導向還是從市場發(fā)展的角度來看，房地產行業(yè)都迎來了新的機遇與挑戰(zhàn)。加大力度快速建設的模式已經過去，增加有效供給、改善住宅質量、提升人居環(huán)境成為房地產行業(yè)未來的主要發(fā)展目標。未來，房地產行業(yè)將迎來哪些改變？房地產企業(yè)又該做出何種應對？中國房地產TOP10研究組聯(lián)席組長、清華大學房地產研究所所長劉洪玉，中國房地產TOP10研究組核心成員、國務院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所副所長袁東明，中國房地產TOP10研究組百強項目研究負責人、企業(yè)研究總監(jiān)蔣云峰，在“2016中國房地產百強企業(yè)研究成果發(fā)布會暨第十三屆中國房地產百強企業(yè)家峰會”中針對以上問題進行了詳細解讀。

劉洪玉：供給側改革下房地產企業(yè)的創(chuàng)新發(fā)展

供給側改革的重點是去產能、去庫存、去杠桿，與房地產行業(yè)密切相關的政策是去庫存，從短期來看，去庫存可以對沖經濟下行的壓力，防范風險；從中長期的角度來看，有利于解決市民化問題，促進新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展。

目前，房地產行業(yè)面臨的主要矛盾是供需錯配。例如，在一線和部分二線城市中，房地產市場供不應求，價格快速上漲，但三、四線城市的去庫存壓力卻越來越大，市場結構處于失衡狀態(tài)。此外，由于之前的房地產市場的行情很好，很少有人重視新技術、新模式的應用，但在目前的市場下，企業(yè)一方面要從改善供給結構的角度，在提高供給質量的前提下開拓產品創(chuàng)新的維度；另一方面要提升供給效率，增強產品的適應性和靈活性，強化企業(yè)專業(yè)服務的能力。

在提升供給效率方面，傳統(tǒng)的企業(yè)主要扮演開發(fā)商的角色，但隨著市場的逐漸發(fā)展，越來越多地涉及管理者和服務者的角色。尤其是對一些大型房地產企業(yè)來說，都不可避免地要完成從開發(fā)商到資產管理者的轉型，拓展更豐富的功能。此外，不少企業(yè)還拓展了社區(qū)服務的領域，通過升級社區(qū)服務來挖掘存量市場的價值。也有一些企業(yè)在向提供金融服務的方向努力，房地產金融的創(chuàng)新能夠有效地從供給側降低行業(yè)的杠桿，有利于促進房地產行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

袁東明：房地產企業(yè)面臨轉型升級

在“十三五”期間，房地產行業(yè)有兩個關鍵詞：創(chuàng)新和供給側改革。

在新常態(tài)下，依靠要素驅動發(fā)展的模式已經成為歷史，創(chuàng)新發(fā)展逐漸突出，要通過創(chuàng)新來培育和拓展新動能、新創(chuàng)新?！丁笆濉币?guī)劃綱要》對創(chuàng)新的理解很寬泛，既強調科技創(chuàng)新的引領作用，也強調新產品、新業(yè)態(tài)、新模式。

房地產領域也面臨很多創(chuàng)新，例如在組織模式、發(fā)展理念、發(fā)展方式等方面，企業(yè)的發(fā)展將更多地體現(xiàn)出新常態(tài)的要求，更多地加入互聯(lián)網的思維。經過新的發(fā)展階段后，房地產市場的需求越發(fā)迫切，創(chuàng)新手段將逐漸豐富。

供給側改革的背景是由于經濟發(fā)展進入了新階段，出現(xiàn)了階段性變化，單純依靠傳統(tǒng)需求的刺激越來越有限，因此，要從供給側入手，解決供給不能適應需求的重大矛盾，使國民經濟在更高的水平實現(xiàn)再平衡。就房地產行業(yè)而言，供給側改革的首要任務是去庫存，尤其是化解行業(yè)分化所產生的結構性庫存問題?！笆濉逼陂g，在創(chuàng)新和供給側改革的背景下，房地產行業(yè)迎來3方面機遇。

首先，短期來看，去庫存、調結構、破需求的政策有利于房地產市場的提振；長期來看，供給側改革可以讓缺乏競爭力的房地產企業(yè)退出市場，讓具有競爭優(yōu)勢的企業(yè)獲得更大的發(fā)展空間。

其次，推進供給側改革的主要目的是提升行業(yè)的品質、創(chuàng)新行業(yè)價值。過去，房地產行業(yè)主要從需求出發(fā)，忽略了產業(yè)優(yōu)化，如今，行業(yè)面臨供大于求的現(xiàn)狀，如何通過創(chuàng)新提升品質是眾多企業(yè)應該思考的問題。

最后，隨著百姓收入的提升，個性化需求的規(guī)模將迅速擴大，在這樣的發(fā)展趨勢下，一些優(yōu)秀的房地產企業(yè)必然將從中獲得更大的發(fā)展機遇。

蔣云峰：房地產行業(yè)的中流砥柱

近年來，中國經濟面臨著前所未有的挑戰(zhàn)，在這種挑戰(zhàn)中，房地產行業(yè)起到了支柱性的作用，而百強企業(yè)更是行業(yè)的中流砥柱，不僅在業(yè)績上取得成就，也為國家去庫存政策做出了巨大貢獻。

第一，聚焦一、二線主流市場，靈活調整產品結構。2015年，前50的企業(yè)重點項目銷售額來源于一、二線城市的銷售額占比高達82.8%，在重點城市改善型需求不斷釋放的背景下，百強企業(yè)加大改善型產品的推出力度。

第二，緊跟政策節(jié)點精準推盤，因地制宜調整價格策略。在市場需求旺盛、房價上漲的北京、上海、深圳、合肥等城市，百強代表企業(yè)采取適度提價的措施，實現(xiàn)銷售業(yè)績與利潤的同步提升。

第三，做優(yōu)增量、盤活存量，全面提升資產配置水平。2015年，百強企業(yè)把握國內資本市場寬松、國企改革的有利時機，靈活采取收并購、引入戰(zhàn)略資金、重組等方式有效整合外部資源，積極搶占未來資產配置的安全區(qū)。

第四，提質增效強化盈利能力，多策并舉挖潛利潤空間。突破傳統(tǒng)盈利模式的局限性，創(chuàng)新產業(yè)經營模式，加強“快周轉、輕資產”模式，兼顧效率與效益的協(xié)同提升。

第五， 保障財務安全， 多元融資奠定發(fā)展優(yōu)勢。2015年，百強企業(yè)資產負債率均值達到75.4%，較2014年上升1.5個百分點，在重視現(xiàn)金流安全管理的策略下，保持了良好的資金流動性。

第六，提高貨值變現(xiàn)能力保增長，縱橫轉型激活新動能。從轉型的方向來看，基于主業(yè)的資源溢出優(yōu)勢，縱向挖掘產業(yè)鏈上下游的發(fā)展?jié)摿?，橫向進行細分行業(yè)延伸，充分發(fā)揮資源協(xié)同效應。

第七，參與保障房建設，全方位踐行社會責任。在國家去庫存政策的號召下，通過盤活存量結構、加大營銷力度等多種手段解決庫存去化。此外，持續(xù)推進保障房建設，為促進社會和諧發(fā)展、提高人民生活水平做出貢獻。