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    中海吞掉中信再趕龍頭

    2016-11-09 18:06:06龔小鋒
    房地產(chǎn)世界 2016年10期
    關(guān)鍵詞:中海土地儲備中信

    龔小鋒

    歷時半年多,房地產(chǎn)最大央企整合案終于落幕。近日,中海地產(chǎn)對外公布了對中信地產(chǎn)的收購方案,通過轉(zhuǎn)讓物業(yè)和向中信發(fā)行股份的方式,獲得中信地產(chǎn)2400萬平米土地。

    這些要素結(jié)合到一起,意味著再造一個新的中海地產(chǎn),中海地產(chǎn)將煥發(fā)出驚人的能量。在中海飆入兩千億時代之際,萬科和恒大等房企將面對中海地產(chǎn)這一新巨無霸的挑戰(zhàn)。

    上調(diào)業(yè)績

    中海從3月18日宣布整合中信開始,于9月宣布整合完畢。9月15日,中海公告稱,完成有關(guān)中信集團(tuán)收購物業(yè)組合的主要交易,估值確定為310億元,支付方式包括股份增發(fā)和4處商業(yè)物業(yè)支付。在股份增發(fā)完成后,中信將成為持有中海地產(chǎn)10%股份的第二大股東。

    中海地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給中信的四處商業(yè)物業(yè)作價61.5億元,分別為上海寰宇天下商業(yè)項目、南京中海商業(yè)與寫字樓項目、沈陽環(huán)宇城及寫字樓商業(yè)項目,以及濟(jì)南華山商業(yè)項目。這些項目隨后會并入中信泰富,這家公司也將成為中信運營商業(yè)地產(chǎn)的主要平臺。

    此外,中信地產(chǎn)自身保留的一部分地產(chǎn)業(yè)務(wù),已經(jīng)被重新整合為一個新平臺——中信城市投資發(fā)展有限公司,該平臺由中信副董事長兼總經(jīng)理王炯親自掛帥,主要聚焦土地一級開發(fā)、城市綜合體業(yè)務(wù)。

    對于中海而言,這場龐大的交易所獲頗豐。公告顯示,中信轉(zhuǎn)讓給中海地產(chǎn)126個項目,共涉及25個城市,約2400萬平方米土地儲備,大部分位于一二線城市,其中,北京、上海、廣州、深圳、佛山、蘇州、青島、大連、天津、成都10個城市的土地儲備約1800萬平方米,占整體的75%。

    整合中信完畢之后,讓中海有了提高銷售目標(biāo)的底氣?;诓①彽捻樌瓿桑泻H昕墒圬浿祵⑼黄?000億港元(約合2580億元人民幣)。

    早先,中海地產(chǎn)主席郝建民在業(yè)績會上表示,考慮到并購因素影響,今年中海的銷售目標(biāo)將提高13%至2100億港元(約合1795.95億元人民幣),未來十三五規(guī)劃內(nèi),中海的合約銷售目標(biāo)有望達(dá)到4000億港元(約合3420.85億元人民幣)。

    實際上,從今年5月1日起,中海地產(chǎn)已經(jīng)開始全面進(jìn)駐中信旗下所有整合的地產(chǎn)項目,逐步主導(dǎo)項目的開發(fā)運營并承擔(dān)經(jīng)營責(zé)任,目前這些交割資產(chǎn)所產(chǎn)生的銷售額已經(jīng)能并入中海的業(yè)績中。

    克而瑞分析師傅一辰還建議,在資金充裕的情況下,中海完全可以考慮充分利用資金,增加優(yōu)質(zhì)土地儲備、擴(kuò)大企業(yè)建設(shè)規(guī)模,以進(jìn)一步促進(jìn)企業(yè)銷售的快速增長。

    消化整合

    盡管從表面上看,整合中信,給中海帶來了龐大的土地儲備。但也有一些市場評論認(rèn)為,中信地產(chǎn)真正好的項目基本去化完,中海收購來的中信現(xiàn)有項目多位于去庫存重災(zāi)區(qū)。

    這些項目,曾一度拖累中信地產(chǎn)業(yè)績增長乏力,未來會不會成為中海的包袱,也很難說。據(jù)了解,中信轉(zhuǎn)讓給中海地產(chǎn)的126個項目,包括已竣工待售的項目54個,正在開發(fā)中的項目31個,未開發(fā)項目41個。

    如在山東,青島中信森林湖和收購剛滿一年的中信城轉(zhuǎn)讓給中海后,中信正式撤出青島市場。其中,中信森林湖是中信地產(chǎn)進(jìn)軍青島的首個項目,因受區(qū)域市場影響及項目定位的影響,經(jīng)過六年的銷售共推出745套房子,如今依舊有149套在售。

    不過,中海對上述觀點也做出了反應(yīng),中信的部分優(yōu)質(zhì)項目經(jīng)過重新整合之后,確實賣出了好價錢。9月10日,原中信持有的項目北京中信墅·云邸重新開盤,174套房源全部售罄,均價為5萬元/平方米。此項目屬于中信地產(chǎn),曾因中海并購而擱置銷售。如今開售后較今年3月的計劃銷售價格提高近12000元。

    此外,中海對接手過來的天津中信公園城和中信城市廣場也做了調(diào)整。有來自央企的知情人士對媒體表示,“這兩個項目之前中信也在賣,不過中信城市廣場賣得便宜。5月份中海接手后,對價格做了一定調(diào)整。中信公園城因為是郊區(qū)盤,售價沒有太大調(diào)整。”

    相較于對中海的擔(dān)心,業(yè)界對中??春玫娜匀皇蔷佣?。畢竟整合中信,將為中海地產(chǎn)帶來龐大的可售貨值,具備了沖擊前三的實力。中海董事會主席郝建民此前也針對此次整合表示,“行業(yè)整合將會加速,淘汰一些管理能力較差、財務(wù)實力較弱的開發(fā)商。如此形勢對本集團(tuán)而言,機(jī)會大于挑戰(zhàn)。”

    不過,無論是項目還是人,中海整合中信之后,都將要有很長的一段路要走。早先,中信地產(chǎn)就公布了最終版的員工安置方案,中信地產(chǎn)員工要在規(guī)定時間內(nèi)選擇安置措施,妥善做好工作交接。

    與之前初步安置方案一樣,中信還是鼓勵員工積極融入中海地產(chǎn)。不過,從目前的情況來看,只有少部分的中信地產(chǎn)人員選擇繼續(xù)留任中海,而這其中大部分為基層人員和項目跟投的人員,而管理層成員離職居多。據(jù)了解,更多擁有較強背景的老員工已經(jīng)調(diào)回中信集團(tuán),或者調(diào)到中信其他投資和金融平臺。

    據(jù)中信已離職員工向媒體透露:“并購后,幾個地區(qū)公司有近80%員工辭職,尤其是深圳分公司,200人中只有十幾個選擇留下。通常都是中信的領(lǐng)導(dǎo)不干了,底下的員工就跟著領(lǐng)導(dǎo)走?!睂τ谶@些不愿意進(jìn)入中海的人士來說,中信并入中海意味著一切重新開始,既要適應(yīng)新公司文化,又要去認(rèn)識新領(lǐng)導(dǎo),熟悉適應(yīng)領(lǐng)導(dǎo)的處事風(fēng)格。

    但人事問題并非不可解決,業(yè)界仍對中海職業(yè)經(jīng)理人制度廣泛認(rèn)可,且對于“并購?fù)酢敝泻6?,早先和中建地產(chǎn)整合經(jīng)驗、并經(jīng)歷過類似人事變動為中海積累了經(jīng)驗。此次,中信資產(chǎn)方面人員變動仍被業(yè)界視作可控。

    追趕萬科恒大

    在央企整合大背景下,高達(dá)2400萬平方米土儲的重大收購,讓中海迎來新一輪壯大契機(jī)。由于中海并購效率較高,在央企整合大潮中,最先完成了內(nèi)部與中建的整合。此后,又以其高利潤率的優(yōu)勢吸引了中信“以地?fù)Q股”,迅速擴(kuò)充了龐大的土地儲備。

    原本,作為老牌央企,中海并無土地儲備優(yōu)勢。甚至和恒大等大地主相比,在一線房企中,中海的土地儲備最少。截至2015年底,中海地產(chǎn)土地儲備總建筑面積4144萬平方米,僅在數(shù)字上看,這在7家千億房企中屬于墊底水平。

    即使加上中海宏洋1093萬平方米的土儲,中海才稍微與萬科5477萬平方米的土儲打個平手,與恒大、碧桂園的1億平方米以上的土儲量相差甚多。而將中信2400萬平方米的土地納入旗下后,其土地儲備增長58%,保守估計,至少超過7600萬平米。

    如今,在追趕規(guī)模上,中海其志不小。雖然中期業(yè)績會上中海的銷售目標(biāo)(并表中信后)為2100億港元(約合1804億元人民幣),但其全年完成2000億元業(yè)績的可能性非常大。

    不過,恒大、萬科等房企奔跑速度也讓業(yè)界驚嘆。9月30日,億翰智庫數(shù)據(jù)顯示,前9月已有三家房企銷售金額突破2000億元。

    其中,中海地產(chǎn)以銷售額1342.7億元和銷售面積972.6平米,排在第六位。而在此前,億翰智庫發(fā)布上半年數(shù)據(jù)中,中海地產(chǎn)以銷售額763億元排在第五,銷售面積584.2平米排在第六。

    雖然中海和萬科恒大等房企還有很大差距,不過頗多業(yè)界人士看好中海后續(xù)發(fā)展,中信建投地產(chǎn)首席分析師陳慎曾在一次分享會上表示,對于未來的企業(yè)發(fā)展空間而言,國企可能更加有優(yōu)勢。

    在他看來,“國企一方面有資金,另外一方面有資源,可以通過整合來實現(xiàn)儲備的增量。我們可以看到中海去年并購了中建股份,今年又并購了中信地產(chǎn),不但增加了項目,還優(yōu)化了一二線城市儲備”。

    評級機(jī)構(gòu)穆迪指出,通過該交易所獲中信股份部分土地儲備,外加中海原有土地儲備,可拉動中海未來4-5年合約銷售額進(jìn)一步增長,并擴(kuò)大其市場份額。

    無論如何,這家經(jīng)過重級組合的超級房企將裹挾著巨大的能量,未來甚至可能會超過萬科和恒大,具備沖擊頭把交椅的潛力。

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