地王頻出是誰惹的禍？

袁秀麗

進(jìn)入9月，土拍市場持續(xù)高熱，在全國不下10宗高溢價(jià)率地塊粉墨登場。即使9？30調(diào)控之后，天津環(huán)城土地成交的樓面價(jià)最高記錄也被打破。

事實(shí)上，2016年是中國有史來地王最密集出現(xiàn)的年份，高總價(jià)、高單價(jià)、高溢價(jià)率的三高地塊持續(xù)刺激房地產(chǎn)市場。地價(jià)超過房價(jià)的事實(shí)已經(jīng)從一線城市蔓延到二線城市。在地王滿天飛的背后，是房地產(chǎn)市場正攜帶著一個風(fēng)險(xiǎn)炸彈。隨著新一輪調(diào)控的到來，業(yè)界都在期待未來的土地市場呈現(xiàn)不一樣的景象。

土拍市場成了高價(jià)地天下

9？30調(diào)控之后，各地土地市場的熱度仍在持續(xù)。

10月12日，經(jīng)過82輪競價(jià)，平安地產(chǎn)以總價(jià)76億元、溢價(jià)率99%買獲天津西青張家窩鎮(zhèn)1宗住宅、商服綜合用地，成交樓面價(jià)約合20417元/平方米，至此，天津環(huán)城土地成交的樓面價(jià)最高記錄被打破。

事實(shí)上，近一年，中國地王紀(jì)錄不斷被刷新，最近一年的地王數(shù)量超過了之前歷史紀(jì)錄總和。高單價(jià)、高總價(jià)、高溢價(jià)率的三高地塊成為今年一二線城市土地市場的主要特征。

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，歷史上一共出現(xiàn)了196宗100%溢價(jià)率、單宗20億地王，其中有107宗出現(xiàn)在最近1年。從地王分布的城市看：地王分布在25個城市，全部為一二線城市或者輻射區(qū)。在地王中，武漢、濟(jì)南、石家莊、南寧、福州等二線中城市成為地王頻繁出現(xiàn)的區(qū)域。

2016年地價(jià)超過房價(jià)的事實(shí)，已經(jīng)從一線城市蔓延到二線城市。二線城市成為2016年地王出現(xiàn)最多的區(qū)域，而這些二線城市恰好是房價(jià)上漲最迅速的。

9月8日，碧桂園7.68億元搶下了蘇州吳江區(qū)一商住地塊，成交樓面價(jià)10293元/平米，溢價(jià)率高達(dá)314%。廣宇發(fā)展則以溢價(jià)502%摘得東莞茶山地王，樓面價(jià)12119元/平米。 這些與上海驚現(xiàn)中國最貴地王的時(shí)間相距不足一個月。8月17日，融信以樓面價(jià)超10萬元/平方米、110.1億元的價(jià)格拿下上海市靜安區(qū)地塊。該地塊無論是總價(jià)還是單價(jià)均打破了中國土地成交紀(jì)錄。

斷頓近5月，北京終有新地推出

在6月2日延慶新城地塊成交后，時(shí)隔4個多月的10月9日，北京再次出現(xiàn)住宅用地成交，北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)一自住房用地，經(jīng)過11家房企的47輪競價(jià)，由土地一級開發(fā)機(jī)構(gòu)博大新元21.1億元奪得，樓面價(jià)20824元/平方米。根據(jù)相關(guān)規(guī)劃，該居住用途建筑規(guī)模全部用于建設(shè) “自住型商品住房”（最大套型面積90平方米），銷售限價(jià)為23000元/平方米（含全裝修成本）。

“由于成交價(jià)格樓面價(jià)高達(dá)2.08萬元，按照地塊計(jì)算，拿地房企基本無利潤可言。”張大偉這樣認(rèn)為。

這也是北京9？30調(diào)控后，首塊出讓的住宅用地。多家房企競爭，房企對土地特別是此類無風(fēng)險(xiǎn)地塊的拼搶在調(diào)控后更加激烈。

9月29日，北京土地儲備中心網(wǎng)站再次掛出5宗住宅用地，這是在2016年4月29日掛牌北京市延慶新城05街區(qū)05-043地塊R2二類居住用地后，第一次掛出商品房住宅用地（此前的亦莊X84R3地塊全部為自住房用地）。時(shí)隔5個月后，北京終于掛出5宗住宅用地。

從供應(yīng)的土地看，5宗土地都將在11月2日成交，合計(jì)71.13萬平米，起價(jià)已經(jīng)達(dá)到166.1億元，預(yù)計(jì)最后成交將超過200億元。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，北京出現(xiàn)了土地市場斷頓，導(dǎo)致樓市2016年供需比已經(jīng)達(dá)到了1：14，多家企業(yè)期待土地市場開閘。在5個月斷頓后，北京四季度土地供應(yīng)將明顯增加，有利于緩解市場對未來供應(yīng)減少的擔(dān)憂。

不過，對于新近掛出的5宗住宅用地，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)拼搶企業(yè)也將非常多。

土地“供應(yīng)荒”

全國各地的地王此起彼伏，但北京未現(xiàn)地王，原因是“供應(yīng)荒”。張大偉稱。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年以來，北京共成交8宗住宅用地。供需結(jié)構(gòu)懸殊。

根據(jù)《北京市2016年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》，北京全市國有建設(shè)用地計(jì)劃供應(yīng)總量4100公頃，其中住宅用地1200公頃，商服用地400公頃。相比2015年4600公頃的數(shù)量，減少了500公頃。這也是自2011年以來連續(xù)5年下降。

即便如此，按照當(dāng)下僅成交了100公頃的住宅用地計(jì)算，還有1100公頃的住宅土地需要供應(yīng)，而在接下來的三個多月，完成計(jì)劃的可能性幾乎不存在。

北京土地供應(yīng)節(jié)奏較慢，并非是無地可供，更多的是反映了北京等一線城市在政策上的謹(jǐn)慎。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)這樣認(rèn)為。

不僅僅北京如此，由于一線城市整體土地供應(yīng)稀缺化，已經(jīng)出現(xiàn)全面地王的現(xiàn)象。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至9月5日，4個一線城市合計(jì)成交住宅土地69宗，土地規(guī)劃建面只有793萬平米，相比2015年同期的101宗1466萬平米下調(diào)幅度45.9%。預(yù)計(jì)全年一線城市住宅土地成交量只有1500萬平米左右，這將是歷史最少的一年。

而上海因?yàn)?016年供地計(jì)劃難產(chǎn)，5月才出臺，1-4月基本沒有什么土地成交。年度計(jì)劃供應(yīng)800公頃 前7月僅完成1/3。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉用量跌價(jià)漲來形容上海土地市場，他說，上海土地供應(yīng)總量仍然偏少，預(yù)計(jì)下半年“地王”現(xiàn)象不可避免。

廣州上半年土地供應(yīng)值得關(guān)注，僅成交32宗土地，其中住宅用地成交9宗，中心區(qū)沒有任何宅地供應(yīng)，僅完成供地計(jì)劃的四分之一。這被認(rèn)為是廣州及時(shí)調(diào)整供地策略，防止“地王”對樓價(jià)刺激的結(jié)果。

為抑制 “地王”量身定做新政

土地稀缺帶來的是地價(jià)的高漲。 中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至10月8日，自9？30開始全國已經(jīng)有21個城市出臺了調(diào)控政策，這21個城市在過去的9個月合計(jì)土地出讓金達(dá)到了1.29萬億元，同比2015年同期的7889億元上漲幅度達(dá)到了63.3%，多個城市已經(jīng)超過了過去年度總和。而土地供應(yīng)面積則不漲反跌，實(shí)際成交規(guī)劃建筑面積為3.098億平米，同比下調(diào)了5%。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，從近期官方的表態(tài)來看，官方已經(jīng)強(qiáng)調(diào)防范資產(chǎn)泡沫的繼續(xù)放大，抑制投資投機(jī)，證監(jiān)會也收緊了上市房企的再融資，不允許通過再融資拿地，為此南京、合肥等地也陸續(xù)出臺了“控地王”相關(guān)收緊政策。

鄭州在中秋前夕發(fā)布九條房地產(chǎn)調(diào)控政策，明確在土地出讓時(shí)，網(wǎng)掛報(bào)價(jià)超過50%溢價(jià)率時(shí)，網(wǎng)掛報(bào)價(jià)中止，其引入股市的“熔斷機(jī)制”引發(fā)關(guān)注。業(yè)內(nèi)人士分析，這些“限制性條款”從某種意義上說專門為抑制“地王”量身定做。而在此前，繼蘇州實(shí)施土地限價(jià)制度以后，南京也在6月14日土拍中首次加入“熔斷”機(jī)制，因?yàn)橛幸环貕K直接觸發(fā)最高限制價(jià)被迫強(qiáng)制流拍。

而在本輪調(diào)控中，目前北京、上海等城市均提出要加大商品住房用地供應(yīng)力度，其中北京提出套型建筑面積90平方米以下占70%，以此來緩解市場供需矛盾。而深圳、鄭州、珠海、濟(jì)南等城市都對土地競拍過程中保證金比例提出要求，其目地在于提高土拍市場的門檻，防止高價(jià)地出現(xiàn)。

另據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析預(yù)測，9？30調(diào)控之后，高價(jià)仍在持續(xù)，預(yù)計(jì)后續(xù)土地調(diào)控政策仍在路上。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，對于熱點(diǎn)城市樓市來講，不僅僅需要通過提高首付比例，降杠桿控制“地王”帶來的潛在系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，更需要對于房企拿地場外配資進(jìn)行監(jiān)管。房企沒有辦法通過金融機(jī)構(gòu)場外配資“加杠桿”方式拿地，再想制造“地王”時(shí)也會謹(jǐn)慎許多。