天津，區(qū)域化限購(gòu) 差別化信貸

袁秀麗

繼北京、廣東、江蘇等省市相繼出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策后，9月30日晚間，天津市政府下發(fā)了新政指出，天津?qū)?shí)施區(qū)域化限購(gòu)、差別化信貸政策。新政運(yùn)行十幾天后，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸趨于理性，成交量和成交均價(jià)有所下降。

？“天津此次政策調(diào)控符合預(yù)期。相比其他幾個(gè)二線城市，天津出政策的節(jié)奏是最慢的一個(gè)，是全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅前十的城市中唯一沒(méi)有更加收緊購(gòu)房政策的城市。此次天津出臺(tái)政策，也是和中央調(diào)控思路保持一致的做法。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)這樣表示。

政策未搞“一刀切”

天津《實(shí)施意見(jiàn)》規(guī)定，本市將實(shí)施區(qū)域性住房限購(gòu)，強(qiáng)化差別化住房信貸政策。即在本市擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，暫停在市內(nèi)六區(qū)和武清區(qū)范圍內(nèi)再次購(gòu)買住房，包括新建商品住房和二手住房。對(duì)在市內(nèi)六區(qū)和武清區(qū)范圍內(nèi)購(gòu)買首套住房的非本市戶籍居民家庭，申請(qǐng)商業(yè)貸款首付比例不低于40%。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，天津?qū)嵤﹨^(qū)域性的住房限購(gòu)，實(shí)際上就是限購(gòu)政策的市區(qū)郊區(qū)差別化對(duì)待政策。政策規(guī)定外地戶口居民在天津購(gòu)房，若已經(jīng)有了一套住房，那么在市區(qū)和武清是不允許再購(gòu)房了。但其他郊區(qū)依然沒(méi)有限購(gòu)的約束。這和武清房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱有關(guān)系，所以被列為和市區(qū)同樣的“政策待遇”。此類政策對(duì)于新房和二手房都是適用的。

同時(shí)，政策規(guī)定，在此類限購(gòu)區(qū)購(gòu)置首套住房的，外地戶口購(gòu)房者首付比例為四成，這屬于比較高的購(gòu)房門檻。

《實(shí)施意見(jiàn)》還要求，金融管理部門要對(duì)商業(yè)銀行執(zhí)行國(guó)家差別化住房信貸政策加強(qiáng)監(jiān)督檢查，督促商業(yè)銀行嚴(yán)格對(duì)購(gòu)房人首付款核查，嚴(yán)禁各類機(jī)構(gòu)違法開(kāi)展首付貸、過(guò)橋貸等金融杠桿配資業(yè)務(wù)，維護(hù)住房信貸市場(chǎng)秩序，防范金融風(fēng)險(xiǎn)。

嚴(yán)躍進(jìn)稱，政策明確了要求商業(yè)銀行強(qiáng)化對(duì)購(gòu)房者首付款的審查。其他一些城市雖然有類似表述，但直接提及對(duì)“首付款核查”的內(nèi)容，其實(shí)還是不多見(jiàn)。此外，在商品房銷售監(jiān)管方面，實(shí)施意見(jiàn)認(rèn)為房企不得以反復(fù)預(yù)定的方式囤積準(zhǔn)售房源，這其實(shí)是為了防止房企做各類小動(dòng)作。同時(shí)對(duì)于此類住房交易來(lái)說(shuō)，要規(guī)避房屋認(rèn)購(gòu)后更名等問(wèn)題，這其實(shí)也是希望打消各類炒短線購(gòu)房者的投機(jī)心態(tài)。

天津財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授叢屹認(rèn)為，此次天津出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策特征明顯，在國(guó)家強(qiáng)調(diào)因城施策的基礎(chǔ)上，天津根據(jù)自身實(shí)際和特點(diǎn)突出“分區(qū)施策”精準(zhǔn)調(diào)控，重點(diǎn)針對(duì)前期房?jī)r(jià)漲幅明顯的市內(nèi)六區(qū)和武清區(qū)，沒(méi)有搞“一刀切”。

“調(diào)控政策提高了外地購(gòu)房者的置業(yè)門檻，降低和抑制了投資需求與投機(jī)行為，在一定程度上消解了恐慌入市的情緒?！眳惨俦硎?，調(diào)控政策預(yù)期基本能穩(wěn)住天津的房?jī)r(jià)，并發(fā)揮導(dǎo)向作用，將外地投資購(gòu)房客群擠壓至環(huán)城、濱海新區(qū)及遠(yuǎn)郊區(qū)域，帶動(dòng)以上區(qū)域的成交和去庫(kù)存。

市場(chǎng)趨于理性

據(jù)天津當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，今年三季度，天津樓市成交一片火熱。統(tǒng)計(jì)顯示，天津商品住宅今年三季度共成交52186套，約每分鐘成交一套新房；價(jià)格方面，三季度全市商品住宅成交均價(jià)13208元/平方米，創(chuàng)歷年新高，環(huán)比上漲5.26%，同比上漲14.69%。其中，“金九”單月全市均價(jià)達(dá)到14464元/平方米，環(huán)比漲幅14.77%，創(chuàng)下年內(nèi)最大月度漲幅。

但是在天津?qū)嵤﹨^(qū)域性住房限購(gòu)，強(qiáng)化差別化住房信貸政策后，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸趨于理性，成交量和成交均價(jià)有所下降。

據(jù)新華社的報(bào)道，從10月1日至 10日監(jiān)測(cè)情況分析，天津新建商品住房成交54.1萬(wàn)平方米，環(huán)比9月份日均水平下降41.2%，二手住房成交22.4萬(wàn)平方米，環(huán)比9月份日均水平下降20.6%。新建商品住房平均交易價(jià)格為每平方米13825元，環(huán)比9月下降2.5%，二手住房平均交易價(jià)格為每平方米13516元，環(huán)比9月下降0.5%。

偉業(yè)我愛(ài)我家天津市場(chǎng)研究中心總監(jiān)郭燕介紹，10月份截至目前，與9月同期相比，我愛(ài)我家的業(yè)務(wù)量下降了20%至30%。調(diào)控信號(hào)對(duì)本地購(gòu)房者產(chǎn)生了一定心理干預(yù)作用，市場(chǎng)觀望情緒濃厚。

業(yè)內(nèi)人士表示，樓市成交量在10月初驟降，這與節(jié)假日一直是地產(chǎn)交易淡季有關(guān)，但今年受到新政影響尤其突出。

“天津?qū)嵤﹨^(qū)域性的住房限購(gòu)，區(qū)域上來(lái)說(shuō)主要涉及市內(nèi)六區(qū)和武清區(qū)范圍，人群上來(lái)說(shuō)主要是面向非本市戶籍居民家庭，這對(duì)本市剛需及改善型客戶的實(shí)際購(gòu)買力影響有限，但對(duì)市場(chǎng)買賣雙方心理預(yù)期會(huì)產(chǎn)生較大影響?！碧旖蛑性禺a(chǎn)投資顧問(wèn)部住宅中心副總監(jiān)焦仲偉分析，樓市調(diào)控的力度較為溫和，更多會(huì)給市場(chǎng)一個(gè)信號(hào)：政策迎來(lái)拐點(diǎn)，這無(wú)疑會(huì)降低人們對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的預(yù)期，客觀上能起到對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)進(jìn)行適當(dāng)降溫的作用。