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    深圳,沒有最嚴(yán)只有更嚴(yán)

    2016-11-09 17:47:22龔小鋒
    房地產(chǎn)世界 2016年10期
    關(guān)鍵詞:降價(jià)新政均價(jià)

    龔小鋒

    從3月25日出臺“3·25新政”,到4月1日上調(diào)評估價(jià)100%左右,到“國慶新政”,再到將于11月8日再次調(diào)整評估價(jià),深圳一年已出臺三次調(diào)控措施,其力度在國內(nèi)堪稱數(shù)一數(shù)二,顯示了深圳官方調(diào)控樓市的決心。

    “深八條”不僅刷爆朋友圈,而且?guī)缀醭蔀榻诸^巷議的話題,大家議論最多的就是“深圳出手調(diào)控樓市了,你現(xiàn)在還買房嗎?”

    深圳史上最嚴(yán)調(diào)控

    從新政力度來看,9月新建住宅均價(jià)突破5.5萬元/平米的深圳,此次政策號稱“史上最嚴(yán)”,甚至可以與北京力度并列第一。

    限貸方面,深圳規(guī)定無房但有貸款記錄的居民,首付不低于五成,對有一套房的居民,購二套房首付提高到七成以上。這一限貸政策,力度與北京相同,殺傷力極強(qiáng)。

    政策中的一個(gè)亮點(diǎn),是要求單身(含離異)人士限購一套房等。深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒日前表示,“深八條”規(guī)定戶籍單身人士(含離異)限購1套住房,其它城市很少出臺這樣的政策。

    其初衷是,今年一些城市離婚率較高,原因是有些人通過假離婚獲得購房資格來炒作樓市,這一措施將堵住原來限購政策的漏洞。

    不過,不少深圳業(yè)內(nèi)人士提出了不同說法,因?yàn)樯钲趹艏浑y,實(shí)際限購力度也不如北京。有深圳媒體援引市場人士的話稱,“無論是以前還是現(xiàn)在,只要本科學(xué)歷,畢業(yè)兩年內(nèi),要在深圳落戶隨便找個(gè)中介三個(gè)月內(nèi)就能辦完?!?/p>

    除了限購限貸之外,深圳中原地產(chǎn)董事總經(jīng)理鄭叔倫認(rèn)為,這次政策措施相當(dāng)全面及有針對性,首先是供給側(cè)的調(diào)整,增加拍賣土地的保證金,以及高于政府預(yù)期的部分作為保障房的建設(shè),用以壓制地王頻出狀況。另外,政府加大力度開發(fā)保障房,以及重申90/70政策措施,有效解決人才在深圳待不下去的尷尬局面。

    鄭叔倫認(rèn)為,雖然今年上半年3·30政策之后,深圳房地產(chǎn)市場成交量同比大幅下降,但是房價(jià)卻依然堅(jiān)挺,不降反升,升幅比起深圳周邊城市算溫和。但是總體房價(jià)水平還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出市民購買力,所以政策到來應(yīng)該是意料之中。

    “亂世用重典,可以理解?!敝禺a(chǎn)人士李宗苗說,“深圳樓市以及臨深片區(qū)毫無疑問已成為炒房客的主場,可憐的小老百姓只有看熱鬧的份。深圳這次出手,擺明姿態(tài)要嚴(yán)打利用場外配資等加杠桿手段拿地王的行為,我表示堅(jiān)決擁護(hù)?!?/p>

    在他看來,全國范圍內(nèi)的地王效應(yīng)助漲了房價(jià),并且造成了恐慌,建議那些地王頻出的城市學(xué)習(xí)深圳好榜樣。

    有業(yè)主直降70萬

    與廣州、佛山不同,新政下,深圳的樓市已經(jīng)沒有了以往的強(qiáng)勁勢頭,買賣雙方強(qiáng)勢地位出現(xiàn)變化。市場上,很多購房者開始觀望。本來已準(zhǔn)備簽合同的購房客,新政出臺后甚至臨時(shí)變卦,連定金都不要了。

    一些投資者擔(dān)憂房價(jià)下跌導(dǎo)致資產(chǎn)縮水,紛紛大幅降價(jià)。有媒體報(bào)道,深圳新政出臺后,位于深圳市中部的布吉一業(yè)主,急忙降價(jià)70萬元拋售房子。該業(yè)主原本將位于布吉翠楓豪園一套三室兩廳的房產(chǎn)叫價(jià)370萬元出售,而4日新政出臺后,因擔(dān)心房子不好賣,狠心砍價(jià)70萬元拋售。

    對于此次調(diào)控,大多數(shù)專家和市場人士普遍認(rèn)同未來市場成交量下跌,投資客、炒房客積極性受到重創(chuàng)。無獨(dú)有偶,此前深圳房價(jià)也曾經(jīng)歷過暴跌。

    2007年中,深圳商品房均價(jià)曾經(jīng)攀升至18000元/平方米,達(dá)到全國最高水平;2008年,深圳市一手住宅成交均價(jià)12800元/平方米,同比下跌4.4%,不少樓盤價(jià)格跌幅甚至達(dá)到50%;2009年初,房價(jià)跌至接近10000元/平方米。

    2008年,深圳樓市上演了一場降價(jià)小區(qū)業(yè)主針對開發(fā)商的集體維權(quán)潮,萬科第五園、金地梅隴鎮(zhèn)、碧水龍庭、諾德國際等項(xiàng)目,甚至包括目前的“豪宅”半島城邦……此外還爆發(fā)了小規(guī)模的斷供現(xiàn)象。

    對于深圳未來房價(jià)跌或升的問題,大多數(shù)專家認(rèn)為,從短期來看,房價(jià)將受到重創(chuàng),即使不會大跌,但也是穩(wěn)中有降,降價(jià)可能會最多出現(xiàn)在投資占比高的區(qū)域。但從長期來看,從周期來判斷,房價(jià)在兩年后還將繼續(xù)上漲。

    變相“喝茶費(fèi)”

    福利房、喝茶費(fèi)、最便宜的南山新房、均價(jià)比預(yù)期低一萬,……10月9日晚間,新政后第一個(gè)開盤的項(xiàng)目“山語?!遍_盤,反應(yīng)出了深圳樓市千奇百怪的現(xiàn)象……

    受新政影響,該項(xiàng)目低價(jià)開盤。山語海備案均價(jià)在6.4萬元/平方米,開盤均價(jià)約5.8萬元/平方米,開盤價(jià)比備案價(jià)下調(diào)10%,成交價(jià)最低4.4萬元/平方米起,最高價(jià)達(dá)到9.1萬元/平方米。

    此外,根據(jù)“104新政”第七條:已取得預(yù)售許可或已辦理現(xiàn)房銷售備案的項(xiàng)目,企業(yè)要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開全部銷售房源。當(dāng)天,該項(xiàng)目548套房源盡數(shù)拿出。而此前,控制房源、數(shù)次加推,在深圳樓市中屢見不鮮。

    尤其怪異的是,該項(xiàng)目購房者出現(xiàn)了一項(xiàng)意外開銷——“喝茶費(fèi)”。所謂喝茶費(fèi),此前在深圳樓市中也出現(xiàn)過,實(shí)際上是開發(fā)商增加的一種變相收費(fèi)手段,通過收取一定費(fèi)用,購房者才可獲得入場資格。

    有當(dāng)?shù)孛襟w探訪該項(xiàng)目開放,遇到一位兜售“喝茶費(fèi)”的中介,其稱“不交喝茶費(fèi)很難選到房的,畢竟別人內(nèi)部認(rèn)購就認(rèn)了180多套。”

    據(jù)報(bào)道,外場的中介開價(jià)25萬元,并承諾可在總價(jià)中給出2個(gè)點(diǎn)的折扣。進(jìn)入內(nèi)場后,“喝茶費(fèi)”也從15萬元、10萬元、5萬元不斷下降,距離開盤時(shí)間1.5個(gè)小時(shí)后,有購房者與中介達(dá)成交易,“喝茶費(fèi)”僅需5萬元,并且仍舊可給出2個(gè)點(diǎn)的折扣。

    有自媒體人撰文稱,若此次開盤低價(jià)系由福利分房所致,則不應(yīng)被視為調(diào)控造成的房價(jià)下跌;而若因調(diào)控降價(jià),“喝茶費(fèi)”的產(chǎn)生則意味著人為干預(yù)價(jià)格反而造成了更多的場外成本。

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