政策念起“緊箍咒” 樓市初顯涼意

勞新穎

國(guó)慶期間，比出游和消費(fèi)更吸人眼球的非樓市“新政”莫屬了。長(zhǎng)假前后，北京等多地區(qū)的樓市調(diào)控政策接連出臺(tái)，為瘋狂的房地產(chǎn)市場(chǎng)注入了一針有效的“降溫劑”。政策出臺(tái)后，大部分地區(qū)的樓市出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌，短期內(nèi)看，瘋狂的樓市降溫明顯。

各地連放調(diào)控“大招”

2016年以來(lái)，全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)“風(fēng)景獨(dú)好”。伴隨著房?jī)r(jià)大幅上漲的是民眾趨之若鶩的瘋搶?zhuān)赝躅l出，離婚買(mǎi)房成潮……暴漲的史無(wú)前例，樓市瘋狂下的“火拼”，屢次刷新我們的三觀。面對(duì)著“脫韁野馬”般的上漲態(tài)勢(shì)，各地政府開(kāi)始發(fā)力，整體調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，“大招”“重磅”接連出臺(tái)，力度之大，也開(kāi)創(chuàng)了樓市調(diào)控的先河。

9月30日至10月7日，北京、天津、鄭州、南京、廣州、深圳、廈門(mén)等19個(gè)涵蓋了一線(xiàn)、二線(xiàn)、三線(xiàn)的城市發(fā)布了力度不一的樓市調(diào)控政策。在調(diào)控政策中，限購(gòu)、限貸為本次樓市新政中主要的調(diào)控手段，其中17個(gè)城市明確實(shí)行限購(gòu)政策，幾乎所有城市實(shí)行限貸政策。調(diào)控力度空前強(qiáng)大，此輪房地產(chǎn)新政堪稱(chēng)是十年來(lái)最嚴(yán)厲的樓市政策。

具體來(lái)看，北京的調(diào)控力度最大，尤其在信貸方面，首套普通自住房首付款比例不低于35%，二套房無(wú)論有無(wú)貸款記錄，首付款比例均不低于50%;購(gòu)買(mǎi)非普通自住房的，首付款比例不低于70%。深圳10月4日發(fā)布文件，將二套房貸款首付比例提高到70%;天津?qū)嵤﹨^(qū)域化限購(gòu)，差別化信貸，在市內(nèi)六區(qū)和武清區(qū)范圍內(nèi)購(gòu)買(mǎi)首套住房的非天津戶(hù)籍居民家庭，申請(qǐng)商業(yè)貸款首付比例不低于40%。

上半年房?jī)r(jià)漲幅最大的幾個(gè)城市，推行新政更不手軟，率先打起了“樓市保衛(wèi)戰(zhàn)”的旗幟。鄭州、南京兩地逐漸加碼，一招更比一招強(qiáng)。以南京為例，8月18日、9月25日、9月29日南京市先后出臺(tái)相關(guān)樓市調(diào)控政策，在應(yīng)對(duì)投資性需求方面南京的政策最嚴(yán)格，規(guī)定本市單身（含離異）限購(gòu)1套，擁有2套以上禁購(gòu);非本市限購(gòu)1套。本市首套付款比例不低于30%，無(wú)房有貸款記錄為50%;非本市已結(jié)清2套首付50%，未結(jié)清首付80%。

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10月23日，上海房地產(chǎn)方面放出大招，調(diào)控幅度直接超過(guò)北京。上海規(guī)定掛牌憑證由交易中心發(fā)放，有效期二個(gè)月，中介只能掛3家中介，不能多掛，對(duì)于無(wú)法提供證明的不予掛牌。同時(shí)憑掛牌憑證開(kāi)設(shè)結(jié)算賬戶(hù)，資金監(jiān)管，從二手房交易的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行嚴(yán)格把控。

“降溫”初顯效果

面對(duì)著不斷上漲的房?jī)r(jià)，真正苦惱的還是想要買(mǎi)房但沒(méi)來(lái)得及出手的“剛需族”。生活在長(zhǎng)沙的李先生就是其中的一員。李先生在長(zhǎng)沙已經(jīng)生活了7年，小有成就的他一直都有買(mǎi)房的打算。“原計(jì)劃今年5月買(mǎi)房，但是沒(méi)想到‘房?jī)r(jià)洼地長(zhǎng)沙的樓市也開(kāi)始瘋狂，持續(xù)上演火爆行情。”面對(duì)不斷上漲的房?jī)r(jià)，李先生也開(kāi)始犯難了，“越晚出手，價(jià)格越高，但是二三線(xiàn)城市這飛漲的房?jī)r(jià)實(shí)在讓人心驚，萬(wàn)一政府一調(diào)控，房?jī)r(jià)一下跌，自己很可能成為接盤(pán)俠”，李先生顯得顧慮重重。

李先生的顧慮并不多余，伴隨著國(guó)內(nèi)多地接連出臺(tái)樓市調(diào)控新政，長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)也出現(xiàn)了降溫的趨勢(shì)，據(jù)長(zhǎng)沙市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)信息中心發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，在國(guó)慶假期周內(nèi)，長(zhǎng)沙市中心城區(qū)新房成交4776套，環(huán)比下跌了41.15%。

長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)的下降只是冰山一角，隨著樓市“緊箍咒”硝煙四起，無(wú)論是一線(xiàn)城市還是二線(xiàn)城市，房?jī)r(jià)和成交量都出現(xiàn)了明顯的下滑。一線(xiàn)和部分二線(xiàn)城市中，成交量環(huán)比下降60%～80%的城市有4個(gè)，下降40%～60%的城市有3個(gè)，下降20%～40%的城市有3個(gè)。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，在10月前半個(gè)月里，全國(guó)主要的54城市網(wǎng)簽數(shù)為116892套，環(huán)比下降34%。

從具體的調(diào)控效果上看，北京、深圳帶頭降溫。根據(jù)我愛(ài)我家的數(shù)據(jù)顯示，10月1日至15日，北京新建商品住宅共網(wǎng)簽1579套，與上月同期相比減少45%，與去年10月上半月同期相比則下降42%。國(guó)慶周期間，北京日均網(wǎng)簽量為170套，較9月日均248套下滑31.4%。二手房市場(chǎng)同樣出現(xiàn)下滑，10月上半月，北京二手住宅共網(wǎng)簽7386套，與9月上旬相比大幅下降了41%;深圳二手房市場(chǎng)日成交量下跌約一半，火爆時(shí)的日成交量300余套，現(xiàn)在只有100多套，下降趨勢(shì)十分明顯;二線(xiàn)城市天津遭遇量?jī)r(jià)齊跌，10月以來(lái)，房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)量下降20%至30%;南京的單日認(rèn)購(gòu)量也劇減至兩位數(shù)。幾個(gè)有代表性城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)初顯“涼意”。

未來(lái)房?jī)r(jià)走向如何？

短期來(lái)看，各地在樓市上的調(diào)控政策已經(jīng)取得了一定的效果，有專(zhuān)家稱(chēng)，此輪的房?jī)r(jià)上漲已經(jīng)接近尾聲。對(duì)于投資者們而言，真正關(guān)注的點(diǎn)還是在于未來(lái)房?jī)r(jià)究竟會(huì)朝著哪個(gè)方向發(fā)展？畢竟調(diào)控中使用的限購(gòu)手段不是首次，但是長(zhǎng)期的效果卻總是一般，每次限購(gòu)之后房?jī)r(jià)會(huì)有一小波的回調(diào)，但是在一段時(shí)間之后，往往還會(huì)抬頭瘋漲。

相關(guān)專(zhuān)家表示，房?jī)r(jià)飛漲背后是一系列因素共同作用的結(jié)果，既存在寬松的信貸政策“助力”又有瘋狂的投資需求“摻和”，去除影響房?jī)r(jià)的其他因素，從中期來(lái)看，貨幣政策會(huì)是重要的影響因素。當(dāng)前實(shí)體經(jīng)濟(jì)沒(méi)有轉(zhuǎn)好，貨幣政策收緊的概率很小，加之在資產(chǎn)荒蔓延，可投資標(biāo)的少之又少的背景下，單單依靠限購(gòu)舉措很難讓房?jī)r(jià)回歸到合理價(jià)位。

對(duì)于此輪調(diào)控效果，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士和相關(guān)專(zhuān)家給予了肯定的看法。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，隨著各地政策的出臺(tái)，各地房?jī)r(jià)出現(xiàn)增幅收窄，部分城市投資需求得到積極的遏制。數(shù)據(jù)總體上增幅走勢(shì)和預(yù)期一致，呈現(xiàn)了價(jià)格增幅收窄或持平態(tài)勢(shì)。

關(guān)于未來(lái)房?jī)r(jià)的走向，交通銀行金融高級(jí)研究員夏丹預(yù)計(jì)，四季度一二線(xiàn)城市可能呈現(xiàn)量縮價(jià)穩(wěn)走勢(shì)。購(gòu)房門(mén)檻提高和金融端去杠桿將使熱點(diǎn)城市需求進(jìn)入觀望期，加之基數(shù)效應(yīng)，成交同比增速可能出現(xiàn)較大幅度的下滑。而價(jià)格上漲趨勢(shì)減緩，個(gè)別政策執(zhí)行力度較大的城市房?jī)r(jià)還可能下降，但多數(shù)熱點(diǎn)城市難以出現(xiàn)明顯松動(dòng)。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，中期看，年底前市場(chǎng)需求依然是屬于高位的，尤其部分房企會(huì)加快推盤(pán)，個(gè)別大城市房?jī)r(jià)依然會(huì)上漲，只不過(guò)漲幅沒(méi)有近期大。但長(zhǎng)期看，政策的效力依然會(huì)減弱。