也談一方婚前購買、婚后還貸的房產(chǎn)歸屬問題

程道忠

摘 要 隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，人們的生活水平的逐步提高，越來越多的人投資房產(chǎn)，貸款購買房屋。隨著房價的逐年攀高，房產(chǎn)的歸屬會隨著夫妻雙方離婚或一方死亡等情況的出現(xiàn)，導(dǎo)致相關(guān)當(dāng)事人之間的矛盾加劇，成為了社會熱點問題。

關(guān)鍵詞 婚前購買 婚后還貸 房產(chǎn)歸屬

中圖分類號：D923.9 文獻標(biāo)識碼：A

隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，人們的生活水平的逐步提高，越來越多的人投資房產(chǎn)，貸款購買房屋。隨著房價的逐年攀高，房產(chǎn)的歸屬會隨著夫妻雙方離婚或一方死亡等情況的出現(xiàn)，導(dǎo)致相關(guān)當(dāng)事人之間的矛盾加劇，成為了社會熱點問題。在最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國婚姻法》解釋（三）（以下簡稱婚姻法解釋（三））出臺前，實踐操作中的做法各不相同，導(dǎo)致出現(xiàn)了很多問題?；橐龇ń忉專ㄈ┏雠_后，由于公眾對此理解的不同，各種認識觀點不一，引起了社會熱議。筆者針對婚姻法解釋（三）的相關(guān)規(guī)定，談?wù)剛€人對此的理解以及在公證實務(wù)中的操作的做法：

（1）婚姻法解釋（三）出臺前，在對于這種一方婚前購買、婚后還貸的房產(chǎn)的歸屬問題，各方當(dāng)事人各執(zhí)已見、針鋒相對。有的意見認為：房子應(yīng)歸購買一方比較合適，婚后用共同財產(chǎn)支付的貸款，應(yīng)當(dāng)屬于夫妻共同財產(chǎn)，由獲得房子的一方給對方一半的補償，這樣處理也比較好妥當(dāng)，取得房產(chǎn)的一方可以在離婚后繼續(xù)歸還銀行貸款。房屋的升值部分，如有不同意見則可由房屋評估部門進行評估，評估價格減去一方婚前支付的首付款剩余部分作為夫妻共同財產(chǎn)；還有一種意見認為：一方婚前以個人名義辦理購房貸款，并以個人財產(chǎn)支付首期房款，婚姻關(guān)系存續(xù)期間以夫妻共同財產(chǎn)償還貸款的，分兩種情形予以認定：一是如果于婚后取得房屋所有權(quán)，即使登記于一方名下，也應(yīng)當(dāng)認定為夫妻共同財產(chǎn)，離婚時作為夫妻共同財產(chǎn)進行分割。對于婚前一方所支付的首期付款等款項如何認定和處理，實踐中有不同的意見。有些同志認為，婚前一方支付的首期付款，應(yīng)當(dāng)作為夫妻間的債務(wù)，由另一方返還一半。這種做法便于操作，受到法官們的歡迎。但學(xué)者們認為，婚前支付的首期房款，隨著房屋的增值，該筆款項實際已產(chǎn)生了收益，而且有可能增值幅度較大，如果此時僅由另一方返還一半，可能會造成雙方利益的失衡。因此，不妨將其出資作為所占房屋份額的考慮，比較公平合理。對于尚欠的銀行貸款，應(yīng)當(dāng)作為夫妻共同債務(wù)，由雙方負擔(dān)。二是如果所有權(quán)于婚前取得，且登記于購買一方名下，但于婚姻存續(xù)期間以夫妻共同財產(chǎn)償還貸款的，房屋應(yīng)認定為購買一方個人財產(chǎn)?；楹笠怨餐敭a(chǎn)償還的貸款，一方應(yīng)予返還本金及相應(yīng)增值部分利益。實踐中還有一種回避房屋權(quán)屬問題，直接對房屋的現(xiàn)有價值進行評估，然后根據(jù)首付和還貸比便進行分割的做法。

上述種種意見做法，隨著婚姻法解釋（三）的出臺，塵埃落定。婚姻法解釋（三）第十條明確規(guī)定：夫妻一方婚前簽訂不動產(chǎn)買賣合同，以個人財產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產(chǎn)還貸，不動產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。依前款規(guī)定不能達成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個人債務(wù)。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應(yīng)財產(chǎn)增值部分，離婚時應(yīng)根據(jù)婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則，由產(chǎn)權(quán)登記一方對另一方進行補償。也就是說，關(guān)于房產(chǎn)的歸屬，首選要看雙方是否對此有協(xié)議，如有，從其協(xié)議；如果沒有，無論婚前取得的房產(chǎn)證還是婚后取得房產(chǎn)證，一方婚前貸款購買的房產(chǎn)都應(yīng)歸產(chǎn)權(quán)登記方所有。僅僅按照房屋產(chǎn)證取得的時間作為劃分按揭房屋屬于婚前個人財產(chǎn)或婚后夫妻共同財產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)，則可能出現(xiàn)對一方顯失公平的情況。一方在婚前已經(jīng)通過銀行貸款的方式向房地產(chǎn)公司支付了全部購房款，買賣房屋的合同義務(wù)已經(jīng)履行完畢，婚后獲得房產(chǎn)的物權(quán)只是財產(chǎn)權(quán)利的自然轉(zhuǎn)化，因此離婚分割財產(chǎn)時將按揭房屋認定為一方的個人財產(chǎn)相對比較公平。對按揭房屋在婚后的增值，應(yīng)考慮配偶一方參與還貸的實際情況，對其作出公平合理的補償。同時，在將按揭房屋認定為一方所有的基礎(chǔ)上，未還債務(wù)也應(yīng)由其繼續(xù)承擔(dān)。

（2）在公證實踐中，如遇到一方婚前購買、婚后還貸的房產(chǎn)在產(chǎn)權(quán)登記方死亡后發(fā)生繼承，如何處理？例如一對夫（李某）妻（張某），李某婚前按揭購買房屋，產(chǎn)權(quán)登記在購房李某名下，李某因意外事故死亡，張某現(xiàn)對該房產(chǎn)申辦繼承權(quán)公證，對此公證能否受理，如何處理？有的公證員認為關(guān)系復(fù)雜，審查起來太難，不宜受理；有的認為直接作為產(chǎn)權(quán)登記一方的個人財產(chǎn)，出具繼承權(quán)公證書。筆者認為，不應(yīng)當(dāng)做簡單化處理，可視情況決定是否受理，具體做法如下：

一是首先審查夫妻雙方是否對此房產(chǎn)存在協(xié)議約定。如果存在協(xié)議并約定該房產(chǎn)為張某的個人財產(chǎn)，則不應(yīng)當(dāng)受理此項公證；如果約定為李某的個人財產(chǎn)，則應(yīng)當(dāng)受理，按照繼承公證的操作流程進行審查辦理。

二是夫妻雙方對此沒有約定，則應(yīng)當(dāng)依據(jù)婚姻法解釋（三）的規(guī)定，認定為李某的個人財產(chǎn)，辦理繼承公證。辦證中還是存在兩種情況：一是已還清了銀行按揭貸款。張某的還貸作為李某對其的債務(wù)，在筆錄中提示其他要求繼承的申請人在繼承后應(yīng)當(dāng)償付此債務(wù)；二是上按揭貸款在李某死亡時尚未還清，李某不僅對張某存在債務(wù)，對銀行的債務(wù)更加具體，因為繼承人在沒有還清銀行貸款的情況下，無法解除此房產(chǎn)的抵押，也就沒有辦法在房管部門辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記。因而公證筆錄中不僅要提示其他要求繼承的申請人償付對李某的債務(wù)，還要提示所有要求繼承的申請人優(yōu)先償付銀行的債務(wù)。當(dāng)然，上述做法可能導(dǎo)致各繼承人之間發(fā)生新的糾紛。穩(wěn)妥的做法可以是在辦理繼承權(quán)公證后，綜合考慮債權(quán)債務(wù)問題，為各繼承人辦理遺產(chǎn)分割協(xié)議公證，在協(xié)議中明確約定遺產(chǎn)份額、債務(wù)的承擔(dān)等問題，盡量避免當(dāng)事人因繼承引發(fā)新的糾紛。

總之，隨著投資房產(chǎn)情況的增多，對于一方婚前購買、婚后還貸的房產(chǎn)的歸屬問題，將在實踐中越來越多的出現(xiàn)。處理時不應(yīng)當(dāng)簡單化、一刀切，應(yīng)當(dāng)視情況具體對待。在公證個案中，可能還有如何認定協(xié)議效力等這樣那樣的問題，更要求公證人員熟練掌握相應(yīng)的法律法規(guī)，避免錯誤公證書的出現(xiàn)，維護公證當(dāng)事人的合法權(quán)益，預(yù)防糾紛，促進社會的和諧穩(wěn)定。