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    多元化手段增加租房供給

    2016-10-27 19:23:18施昱年
    中國(guó)新聞周刊 2016年21期
    關(guān)鍵詞:城市更新租房租金

    施昱年

    促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展,應(yīng)當(dāng)要實(shí)現(xiàn)供需均衡、價(jià)格合理,但由于租金與房?jī)r(jià)脫不了勾,發(fā)展租賃市場(chǎng)不能不考慮購(gòu)房市場(chǎng),兩者是連動(dòng)的。如何精準(zhǔn)化地測(cè)算租賃補(bǔ)貼金額、公租房建設(shè)規(guī)模、租金水平與保障人群,是公租房建設(shè)必須細(xì)化的重要課題。

    2016年6月3日,國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》),總體要求建立購(gòu)租并舉的住房制度,健全以市場(chǎng)配置為主、政府提供基本保障的住房租賃體系。

    從經(jīng)濟(jì)學(xué)的視角來(lái)看,促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展,應(yīng)當(dāng)要實(shí)現(xiàn)供需均衡、價(jià)格合理,但由于租金與房?jī)r(jià)脫不了勾,發(fā)展租賃市場(chǎng)不能不考慮購(gòu)房市場(chǎng),兩者是連動(dòng)的。因此,在當(dāng)前房?jī)r(jià)依舊偏高的情勢(shì)下,高租金或?qū)⒊蔀榕嘤》孔赓U市場(chǎng)必須面對(duì)的課題。

    當(dāng)增加租賃住房供給數(shù)量是為了平抑租金,發(fā)展公共租賃住房(下稱公租房)保障體系的目標(biāo)不再只是?;?、促公平,還應(yīng)包括以量制價(jià)。政府供應(yīng)適當(dāng)?shù)?、足夠?shù)量的公租房,將能有效穩(wěn)定市場(chǎng)租金,而此一目標(biāo)的難點(diǎn),則在于精準(zhǔn)預(yù)測(cè)公租房的供應(yīng)數(shù)量、訂價(jià)以及保障人群,并避免造成供過(guò)于求,供給浪費(fèi)。

    然而,從過(guò)去購(gòu)房市場(chǎng)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看,通過(guò)保障房供應(yīng)穩(wěn)定房?jī)r(jià),需要大量的政府財(cái)政投入,因此公租房的供應(yīng)需要更多元的手段增加供給,不能只依靠政府。

    首先,在公租房供應(yīng)部分,《意見(jiàn)》提出了兩項(xiàng)措施,第一是實(shí)物保障與租賃補(bǔ)貼并舉,第二是鼓勵(lì)地方政府采取和社會(huì)資本合作(PPP)模式。

    這兩項(xiàng)手段可以簡(jiǎn)化提供保障的程序,也可以降低政府財(cái)政壓力,起到市場(chǎng)化的效果,提供市場(chǎng)需要的公租房,而其難點(diǎn),在于補(bǔ)貼金額及保障對(duì)象的確定。

    《意見(jiàn)》也提到,補(bǔ)貼金額與市場(chǎng)租金水平須相互配套,而這也是補(bǔ)貼政策的關(guān)鍵;保障的對(duì)象,則涵蓋在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來(lái)務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生和青年醫(yī)生、青年教師等專業(yè)技術(shù)人員,反映出對(duì)勞工以及高素質(zhì)人口的支持,但這兩群人收入差異大,這也表明公租房的保障人群收入范圍大,數(shù)量大。

    因此,如何精準(zhǔn)化地測(cè)算租賃補(bǔ)貼金額、公租房建設(shè)規(guī)模、租金水平與保障人群,是公租房建設(shè)必須細(xì)化的重要課題。

    其次,《意見(jiàn)》也提出形成多元化租賃住房供應(yīng)主體,將供應(yīng)主體劃分為房地產(chǎn)企業(yè)、租賃企業(yè)、個(gè)人及中介,各司其職,構(gòu)成完整的租賃市場(chǎng)。

    針對(duì)提高房地產(chǎn)企業(yè)、租賃企業(yè)出租房的供應(yīng),筆者認(rèn)為關(guān)鍵在于房地產(chǎn)企業(yè)與租賃企業(yè)對(duì)物業(yè)的自持比率以及改革城市更新手段。自持比率愈高,代表持有物業(yè)的房地產(chǎn)企業(yè)與租賃企業(yè)有自主能力經(jīng)營(yíng)租賃住房,或?qū)⑸虡I(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房,去化多余不適宜商業(yè)用房產(chǎn)品,有效降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),并帶動(dòng)金融機(jī)構(gòu)通過(guò)發(fā)行債券、不動(dòng)產(chǎn)證券化方式投資。

    因此,對(duì)于新建租賃住房的土地供應(yīng)必須在土地出讓條件中明確受讓方自持比例與自持期限;改革城市更新手段有助于盤活城區(qū)存量土地供應(yīng),新的更新手段應(yīng)當(dāng)能夠合理滿足被更新居民的基本住房需求、政府取得足夠滾動(dòng)開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施資金的土地?cái)?shù)量以及有剩余土地可供新建租賃住房。

    綜上所述,《意見(jiàn)》的出臺(tái)為促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展邁出了重要的一步,其在依法登記備案、建立信用平臺(tái)、增加租賃住房供給數(shù)量等三個(gè)重要關(guān)鍵上也做出了明確的指示。

    筆者建議,未來(lái)的政策內(nèi)容,若能在稅收優(yōu)惠政策中加大個(gè)人出租房登記的稅收獎(jiǎng)勵(lì)措施,提高承租人對(duì)出租人網(wǎng)上合同登記的制衡力量;在信用平臺(tái)建立工作上,優(yōu)先治理中介機(jī)構(gòu)亂象,推動(dòng)租金實(shí)價(jià)登錄,強(qiáng)化互聯(lián)網(wǎng)租賃信息管理、規(guī)定最小人均租房面積要求;在增加租賃住房供給數(shù)量工作上,精準(zhǔn)化測(cè)算租賃補(bǔ)貼金額、公租房建設(shè)規(guī)模、租金水平與保障人群,在土地出讓條件中明確受讓方自持比例與自持期限,加快城市更新手段改革,將能更加全面有效地推進(jìn)住房租賃市場(chǎng)建設(shè),實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居的目標(biāo)。

    (作者系中國(guó)人民大學(xué)公共管理學(xué)院土地管理系碩士生導(dǎo)師)

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