500萬元學區(qū)房規(guī)劃 有錢人也愁

文熙

在北京奮斗了近10年的康琴夫婦最近表示壓力很大，“一切為了孩子，家庭積累財富有種瞬間歸為零的沮喪感”。

據悉，康琴現任職于某外企部門經理，稅后年薪30萬元，丈夫是建筑設計師，稅后年薪20萬元。夫妻兩人均有五險一金，沒有任何商業(yè)保險。5年前，康琴夫婦結婚，并在北京房山區(qū)以每平方米12000元按揭購買了一套100多平米的三居室，目前還剩貸款40萬元未還，月供3300元左右。他們家庭日常開銷每月還需7000元。

家庭資產方面，除了目前居住的不動產市值250萬元外，夫妻倆還有銀行存款30萬元，股票基金賬戶40萬元。

夫妻育有一子，已經4歲，在上幼兒園中班?？登俑嬖V記者，由于地處郊區(qū)，他們家附近教育資源有限，尤其是好點的小學和初中更少。為此，康琴動了購買學區(qū)房的心思，想在教育資源比較豐富的市區(qū)，為孩子尋覓一處學區(qū)房?？墒强戳讼聦W區(qū)房的單價，康琴表示壓力巨大，動輒七八萬元一平米的學區(qū)房，就算是買個小一居過渡，也得準備500萬元。而且，一家三口擠在一居室里也不現實。另外，孩子大了，上學也得準備一筆教育金費用。25年后，康琴夫婦面臨退休，也得提前規(guī)劃好收入銳減后的養(yǎng)老生活。

【理財建議】

1.購房規(guī)劃

康女士夫妻二人目前居住的不動產市值為250萬元，目前還有40萬元的貸款尚未還清，夫妻二人可使用的流動資金較少，僅為70萬元（銀行存款30萬元和股票基金賬戶40萬元），若想置換的學區(qū)房價值為500萬元，70萬元不足以支付首套房30%的首付款（150萬元）。

如希望實現購房規(guī)劃，建議首先使用股票基金賬戶的40萬元還清現有住房銀行貸款，并將房屋出售用于支付學區(qū)房的首付款。若按首付30%，貸款350萬元，貸款期限30年計算，如果選擇中國銀行的住房貸款，首套房利率可以有8.5折優(yōu)惠，優(yōu)惠后5年期及以上貸款年利率為4.165%，月均還款額約為17045元。建議夫妻二人可以優(yōu)先使用住房公積金償還每月貸款，不足部分再使用工資收入進行補充。另外，按照康女士夫妻二人目前的收支情況，每年除去支付房貸和日常生活支出外，仍可以有現金結余進行儲蓄和理財投資，將來也可以考慮提前還清貸款。

2.資產配置

康女士夫妻二人現有銀行存款30萬元，工資年收入總額為50萬元，將現有住房出售并支付學區(qū)房的首付款后，還應有100萬元的現金結余。目前夫妻二人每月日常生活支出為7000元，如按上述購房規(guī)劃，購買學區(qū)房后月均償還住房貸款需17045元，假定康女士夫妻二人每月的公積金有7000元，那么還需要從工資收入中支出約10045元用于償還住房貸款。以此計算，換房后康女士家庭每年生活總支出（含貸款月供）約為20.4萬元，每年仍有29.6萬元的結余可以作為理財資金進行規(guī)劃。建議康女士充分利用好閑置資金，以配置穩(wěn)健型投資產品為主。

對于目前現有的130萬元存款來說，首先應留出一部分應急資金，滿足家庭流動性資金的需要，一般應為3至6個月的生活費用。根據康女士的家庭開支情況，大約為10萬元（含房貸），這部分投資應為靈活型產品，例如中國銀行的“中銀步步高”或“中銀日積月累”產品，這類產品可在獲取高于活期存款收益的同時，兼顧家庭日常支出需求。其余120萬元資金可配置穩(wěn)健型理財產品和保本型基金產品。如，配置中國銀行穩(wěn)健型理財產品100萬元，為投資組合構造一個收益穩(wěn)定的安全墊，目前中國銀行1年期理財產品年化收益率基本維持在3.7%～3.8%左右；配置保本型基金產品20萬元，保本型基金產品可幫助客戶在控制風險的前提下獲取相對較高的收益，未來待股票市場的風險充分釋放后，也可以考慮將部分保本型基金賣出，買入股票或股票型基金產品。

對于家庭每年的年收入結余29.6萬元，建議康女士可以適當增加外匯資產配置，用以規(guī)避匯率波動風險。同時，建議康女士增加家庭保障類投資，為將來養(yǎng)老做好充足準備。目前夫妻二人僅有五險一金，無任何商業(yè)保險，建議夫妻二人每月可分配部分資金用于補充人身意外保險（如中銀三星尊享無憂兩全保險）、重大疾病類保險（如中銀三星祥寶終身重大疾病保險）及定期或終身壽險產品，保險期間如果出現保險責任即可獲得保險補償，以保障家庭正常生活水平不受影響，如果沒有風險發(fā)生，這部分投資也可以成為退休金的有效補充。另外，對于康女士準備購買的學區(qū)房，考慮到會有貸款沒有還清，建議可以投保中銀保險公司推出的愛家有約家庭財產保險，可以為家庭財產提供來自火災爆炸、自然災害、外來物體和建筑物倒塌造成的撞擊等基本保險保障，而對于日常生活所面臨的室內管道爆裂、室內盜搶等意外事故所造成的財產損失，也可以提供相應的風險保障。

3.孩子教育金的儲備

子女教育是家庭中比較重要的一部分，康女士的兒子目前年齡較小，未來會面臨小學至大學的教育費用支出。建議將家庭年收入的20%作為子女教育金進行儲備，可以選擇中低風險的銀行理財產品作為教育基金投資的主力；同時，單獨購買少兒醫(yī)療和教育保險作為孩子必需的保險和保障；還可以采用定期定投的方式購買1～2支股票型或指數型基金產品，購買定投基金可以在較長的一段時間內有效攤低投資成本，風險小，并且可以分享股市上漲帶來的收益，是分散風險、降低成本的良好投資工具，以此作為子女教育金的補充。

一、家庭財務診斷

從家庭資產負債及收入支出情況來看，康琴夫婦家庭財務狀況較好，主要表現在資產負債率12.50%，非常低，可以適當使用貸款杠桿；財務負擔率7.92%，遠低于合理范圍下限，財務負擔輕、壓力??；凈值成長率14.86%，在合理范圍內；總儲蓄率和自由儲蓄率分別為83.20%和75.28%，儲蓄能力強，可使用的現金流量充足。但是，康琴夫婦家庭存在兩個較為明顯的問題：

（一）家庭緊急備用金遠超合理范圍

從家庭收支情況來看，家庭緊急備用金倍數為月支出的29倍，大大超過合理范圍（3～6倍），可運用額外資金進行投資。同時，康琴夫婦整個家庭的收入來源僅為家庭的工資性收入，以此滿足以后家庭各種需求，困難較大?？登俜驄D可選擇合適自己風險偏好的理財項目（債券類固收產品等），增加投資比例，獲取投資性收入。

（二）保障缺失

康琴夫婦是家庭的主要經濟支柱，承擔了家庭的所有壓力，若一方發(fā)生風險事故，會對家庭整體收入造成極大影響，風險較大。康琴夫婦應適當增加保險支出，考慮再配置人身意外險和重疾險來補充社保，防范意外風險造成家庭經濟的損失。

二、家庭理財規(guī)劃

康琴夫婦家庭處于成長期，根據其實際情況，除盡快購房外，其他理財目標沒有明顯的順序要求，總體上采用內部報酬率法進行規(guī)劃。

（一）實現學區(qū)房購買

根據康琴夫婦要求，充分考慮市內各區(qū)域的交通、環(huán)境、學區(qū)、醫(yī)療、房價等因素，建議康琴夫婦考慮海淀學區(qū)房。

實現學區(qū)房購買一般有兩種思路，一是直接購買二套房，二是進行置換房產。按目前規(guī)定，二套房首付至少5成（即250萬元），貸款利率上浮10%，后期還款壓力也較大。因此，直接購房難以實現，置換學區(qū)房較為合理。賣掉現房并扣除貸款后，可得210萬元，建議以此作為首付，其余用商業(yè)貸款（可嘗試申請公積金組合貸款）。按貸款期限25年，貸款利率4.17%（85折）計算，每年需支付貸款本息186969元，按目前收入情況完全可以負擔。

（二）家庭教育金儲備及養(yǎng)老規(guī)劃

依據康琴夫婦對學區(qū)房的規(guī)劃，其兒子年滿18歲之前可不考慮出國。國內期間的家庭教育金儲備一般會涉及兩大部分，一是子女在各教育階段所要定期繳納的費用，如學費、托幼費、雜費、住宿費和書本費等；二是子女在學校之外獲取知識或技能所需的費用，如報各類興趣班、特長班、輔導班、考取各種證書等。從學前教育至高中教育的14年，我們建議以每年2萬的標準直接列入家庭支出計劃。

康琴夫婦對兒子年滿18歲之后的教育規(guī)劃并不明確，我們以費用較高的情況（留學美國）進行規(guī)劃。若14年后送兒子去美國留學，在此之前需要儲備好全部教育費用。基于當前美國的留學費用，并綜合考慮年均美國教育費用增長率6%，預計該家庭屆時需要儲備約190萬元。本著財務安全的原則，這里將教育儲備基金設定為200萬元。由于教育規(guī)劃的時間剛性和費用剛性，這里選擇6%的組合投資回報率進行投資，每年約投入94000元，其家庭收入結余完全可以支撐。

對于25年后的養(yǎng)老目標，應提前做好養(yǎng)老金的籌備。按照目前的支出標準，以3%的年均通脹率，90歲預期壽命來測算，若要在退休后保持現有生活水準，康琴夫婦的養(yǎng)老缺口達527萬元（暫不考慮社保養(yǎng)老金）。按照每年6%的投資收益率保守預期，需要每年投資41000元才能夠填補該養(yǎng)老缺口。

（三）合理配置資產

結合康琴夫婦學區(qū)房購買、教育基金儲備、養(yǎng)老金規(guī)劃等情況，統(tǒng)籌考慮家庭資產結構。

一是緊急備用金。建議保留3～6個月的家庭支出約4萬元作為緊急備用金。在儲備這部分資金的問題上，建議不妨將存款轉為貨幣基金或互聯網某寶類（T+0）理財方式，兼顧流動性和收益，一舉兩得。因此，現有30萬元存款留出4萬元作為備用金后，其余用于其他投資。

二是保險規(guī)劃?？紤]到社保本身所存在的局限性，康琴及家人仍應該購買一些意外險、重疾險等產品。夫婦倆分別購買某意外保障計劃，年保費約1500元，包括意外傷害200萬元、意外醫(yī)療5萬元、意外住院津貼100元/天等；各投保某終身重大疾病保險50萬元，保費約為16000元和19000元，20年交；各投保某住院費用補償醫(yī)療保險，年保費約2800元，保額10萬元。為兒子購買某健康保障計劃-少兒版，年保費約500元，包括意外保障5萬元、重疾保障10萬元、住院醫(yī)療5萬元等。以上保費支出約44000元，相當于家庭稅后年收入的10%，屬于合理范圍。隨著年齡的增長，建議家庭成員相應增加醫(yī)療費用預算，并養(yǎng)成每年體檢的習慣。此外，按目前收入支出和規(guī)劃情況，康琴夫婦未來將會留下較多遺產，應及早通過終身壽險等形式做好財富傳承。

三是調整投資產品結構。通過對康琴夫婦進行風險承受能力評估，總得分為71分（中高風險態(tài)度），建議的資產配置為貨幣工具20%、債券工具40%、股票工具40%，目標要達到8%的長期平均投資報酬率。從目前配置看，存款這種低收益的產品占比較大，這種配置需要進行調整。此外，平時的自由儲蓄也要按比例投資。建議以定投的形式進行，積少成多，既能實現資產保值增值，同時也能覆蓋未來孩子的教育金儲備、康琴夫婦的養(yǎng)老金儲備。