目前，新型城鎮(zhèn)化已成為推動(dòng)我國(guó)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展的支撐，是未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支點(diǎn)。產(chǎn)業(yè)新城作為“雙創(chuàng)”載體和中國(guó)經(jīng)濟(jì)升級(jí)轉(zhuǎn)型的引擎，圍繞“產(chǎn)業(yè)升級(jí)”和“城市升級(jí)”，將是推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要增長(zhǎng)極。當(dāng)前，在我國(guó)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、供給側(cè)改革加速推進(jìn)的大背景下，產(chǎn)業(yè)新城得以快速發(fā)展，優(yōu)秀的產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營(yíng)商不斷脫穎而出。

近日，中國(guó)指數(shù)研究院開(kāi)展了關(guān)于產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營(yíng)商的評(píng)價(jià)研究，并發(fā)布了《2016中國(guó)產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營(yíng)商評(píng)價(jià)研究報(bào)告》。該報(bào)告深入分析了新形勢(shì)下我國(guó)產(chǎn)業(yè)新城的內(nèi)涵、范圍及特征，通過(guò)建立客觀(guān)、科學(xué)的行業(yè)評(píng)價(jià)體系標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)選取的產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營(yíng)商進(jìn)行全維度的客觀(guān)研究，綜合評(píng)價(jià)并優(yōu)選產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營(yíng)商。希望該報(bào)告的發(fā)布在引導(dǎo)企業(yè)科學(xué)運(yùn)營(yíng)決策、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營(yíng)持續(xù)健康發(fā)展的同時(shí)，為政府、業(yè)界提供更多參考依據(jù)及經(jīng)驗(yàn)借鑒，同時(shí)也希望為各級(jí)政府在優(yōu)選產(chǎn)業(yè)新城發(fā)展合作主體時(shí)提供更多參照，真正發(fā)揮優(yōu)秀產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營(yíng)商對(duì)行業(yè)的標(biāo)桿示范作用。

一、產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營(yíng)商評(píng)價(jià)結(jié)果及分析

1. 綜合實(shí)力評(píng)價(jià)結(jié)果

目前，我國(guó)涌現(xiàn)出一批勇于創(chuàng)新、不斷探索、扎實(shí)實(shí)踐的優(yōu)秀產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營(yíng)商。從我們對(duì)全國(guó)產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營(yíng)商的評(píng)價(jià)結(jié)果來(lái)看，雖然國(guó)內(nèi)運(yùn)營(yíng)商在產(chǎn)業(yè)發(fā)展和城市建設(shè)方面還存在著諸多不足，但仍有一批勇于創(chuàng)新、不斷探索并積極實(shí)踐的優(yōu)秀企業(yè)脫穎而出（見(jiàn)表1）。

華夏幸福、張江高科和中新集團(tuán)綜合實(shí)力突出，行業(yè)領(lǐng)軍地位凸顯。華夏幸福以其對(duì)區(qū)域布局的精準(zhǔn)把控、創(chuàng)新高效的市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)模式以及產(chǎn)業(yè)發(fā)展與城市建設(shè)并行驅(qū)動(dòng)的發(fā)展模式位列產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營(yíng)商綜合實(shí)力榜首；而擁有良好產(chǎn)業(yè)生態(tài)的張江高科轉(zhuǎn)型“科技投行”，并確立“時(shí)間合伙人”戰(zhàn)略定位，創(chuàng)新能力突出，產(chǎn)業(yè)發(fā)展能力領(lǐng)先；中新集團(tuán)運(yùn)營(yíng)的蘇州工業(yè)園是中新集團(tuán)產(chǎn)業(yè)發(fā)展和城市建設(shè)能力的成功示范，近幾年中新集團(tuán)以“新型城鎮(zhèn)化綜合開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)”為目標(biāo)，積極實(shí)施“走出去”戰(zhàn)略，異地復(fù)制項(xiàng)目正在積極推進(jìn)。

招商蛇口與招商地產(chǎn)進(jìn)行整合，并順利實(shí)現(xiàn)上市，蛇口工業(yè)區(qū)的升級(jí)改造戰(zhàn)略搶眼，產(chǎn)業(yè)發(fā)展與城市建設(shè)能力不俗；億達(dá)中國(guó)具有完整的產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)品定位，亦注重城市配套設(shè)施的建設(shè)，位居綜合實(shí)力前五位；泰達(dá)控股打造的天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)形成集聚，對(duì)天津經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)度高，而且城市各類(lèi)配套完善，城市建設(shè)能力突出；啟迪協(xié)信依托啟迪控股的品牌、園區(qū)經(jīng)驗(yàn)和協(xié)信的“產(chǎn)住商”硬件資源，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力得到極大提升，發(fā)展勢(shì)頭值得期待。天安數(shù)碼城有著豐富的園區(qū)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，其能為園內(nèi)企業(yè)提供全方面服務(wù)，并在園區(qū)營(yíng)造良好的創(chuàng)新氛圍，產(chǎn)業(yè)發(fā)展能力出色；隨著借殼上市以及國(guó)企改革的推進(jìn)，上海臨港產(chǎn)城一體化之路依然可期；中國(guó)宏泰定位于產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)商，起步于廊坊，在龍河高新區(qū)深耕亦有十年之久，但對(duì)外擴(kuò)張方面略顯保守，發(fā)展速度受到制約。

2. 產(chǎn)業(yè)發(fā)展能力分析

中國(guó)指數(shù)研究院通過(guò)對(duì)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入能力、產(chǎn)業(yè)培育能力、創(chuàng)新發(fā)展能力和經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)四個(gè)維度詳細(xì)對(duì)比了24家運(yùn)營(yíng)商的產(chǎn)業(yè)發(fā)展能力（見(jiàn)圖1）。研究發(fā)現(xiàn)，產(chǎn)業(yè)新城的產(chǎn)業(yè)打造是一項(xiàng)系統(tǒng)性的工程，需要運(yùn)營(yíng)商從定位、招商、產(chǎn)業(yè)鏈整合、運(yùn)營(yíng)服務(wù)等各環(huán)節(jié)發(fā)力，方能實(shí)現(xiàn)園區(qū)產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)。因此真正優(yōu)秀的產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營(yíng)商在產(chǎn)業(yè)發(fā)展的各個(gè)環(huán)節(jié)都具備較高的均好性。

從評(píng)價(jià)結(jié)果來(lái)看，目前張江高科憑借杰出的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、獨(dú)具特色的創(chuàng)新孵化能力，產(chǎn)業(yè)發(fā)展綜合實(shí)力強(qiáng)。中新集團(tuán)背靠中、新兩國(guó)政府資源，產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入能力突出，蘇州工業(yè)園成為全國(guó)首個(gè)開(kāi)放創(chuàng)新綜合試驗(yàn)區(qū)域，創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)力優(yōu)勢(shì)明顯，產(chǎn)業(yè)發(fā)展能力同樣出色。華夏幸福憑借精準(zhǔn)的產(chǎn)業(yè)定位和專(zhuān)業(yè)的招商水準(zhǔn)，使固安工業(yè)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)“從無(wú)至有”，再通過(guò)產(chǎn)業(yè)培育、嫁接創(chuàng)新資源，產(chǎn)業(yè)逐步做大做強(qiáng)，產(chǎn)業(yè)發(fā)展實(shí)力突出。招商蛇口善于把握產(chǎn)業(yè)升級(jí)態(tài)勢(shì)，擁有較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)敏銳度，并注重創(chuàng)新資源的引入，產(chǎn)業(yè)發(fā)展綜合實(shí)力強(qiáng)。天安數(shù)碼城擁有25年的產(chǎn)業(yè)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，其針對(duì)中小企業(yè)構(gòu)建園區(qū)服務(wù)體系，打造的產(chǎn)業(yè)生態(tài)閉環(huán)，使其成為一座超級(jí)孵化器。另外，在評(píng)價(jià)過(guò)程中啟迪協(xié)信和清控科創(chuàng)兩家清華系背景企業(yè)創(chuàng)新資源豐沛，創(chuàng)新發(fā)展能力居于前列。

3. 城市建設(shè)能力分析

本次研究通過(guò)基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)、人口集聚以及生活宜居性四個(gè)方面對(duì)于目前全國(guó)產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營(yíng)商的城市建設(shè)能力進(jìn)行全面評(píng)判（見(jiàn)圖2）。目前，國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)新城項(xiàng)目的城市建設(shè)水平較過(guò)去有明顯的提高，運(yùn)營(yíng)商對(duì)于園區(qū)建設(shè)及配套服務(wù)的重視程度明顯增強(qiáng)，但從實(shí)際的效果來(lái)看，城市功能的完善在現(xiàn)階段還無(wú)法促成“產(chǎn)”與“城”的充分融合，多數(shù)新城項(xiàng)目的人口聚集能力和職住平衡度依舊較低，產(chǎn)城融合目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)還需要產(chǎn)業(yè)與城市更加均衡的發(fā)展。

從評(píng)價(jià)結(jié)果來(lái)看，華夏幸福憑借高效的合作模式和資金優(yōu)勢(shì)以及配套先行的城市建設(shè)理念，在新城基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和生活配套建設(shè)上取得顯著成果，其城市建設(shè)能力在所有產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營(yíng)商中領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)突出。而中新集團(tuán)則受益于早期與新加坡合作建設(shè)新城項(xiàng)目時(shí)學(xué)習(xí)到的城市建設(shè)經(jīng)驗(yàn)和基礎(chǔ)，并借助政府層面的扶持，在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和園區(qū)配套方面同樣成果顯著，城市建設(shè)能力也較為突出。億達(dá)中國(guó)作為市場(chǎng)化產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營(yíng)商的代表，憑借“官助民辦”的開(kāi)發(fā)模式，在基礎(chǔ)建設(shè)與配套方面亦表現(xiàn)出色。

4. 企業(yè)經(jīng)營(yíng)能力分析

該研究從經(jīng)營(yíng)規(guī)模、盈利能力、融資能力、財(cái)務(wù)穩(wěn)健四個(gè)方面考察產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營(yíng)商的經(jīng)營(yíng)能力（見(jiàn)圖3）。從評(píng)價(jià)結(jié)果來(lái)看，華夏幸福憑借領(lǐng)先的資產(chǎn)規(guī)模、營(yíng)收規(guī)模及增速，企業(yè)經(jīng)營(yíng)能力居于前列。億達(dá)中國(guó)在大連深耕多年，近年來(lái)擴(kuò)張步伐加快，營(yíng)業(yè)收入穩(wěn)定，企業(yè)經(jīng)營(yíng)能力領(lǐng)先。另外，張江高科具備推進(jìn)科技孵化、股權(quán)投資的金融環(huán)境，向“科技投行”轉(zhuǎn)型成效明顯，目前股權(quán)投資收益顯著加大，資產(chǎn)負(fù)債率低，企業(yè)經(jīng)營(yíng)能力突出。

二、產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營(yíng)商發(fā)展趨勢(shì)

1. 模式創(chuàng)新，PPP等市場(chǎng)化運(yùn)作模式有望進(jìn)一步推廣

目前，我國(guó)PPP模式還處于探索階段，雖然略有成效但問(wèn)題尚存。隨著我國(guó)政府部門(mén)風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)及立法意識(shí)的加強(qiáng)，未來(lái)社會(huì)化開(kāi)發(fā)模式將逐步走向成熟，新的PPP開(kāi)發(fā)也會(huì)廣泛介入城鎮(zhèn)化建設(shè)的各個(gè)領(lǐng)域，如軌道交通、智慧城市建設(shè)等，未來(lái)PPP開(kāi)發(fā)模式有望得到進(jìn)一步推廣。

2. 資源整合，建立要素流動(dòng)通道，構(gòu)建平臺(tái)與圈層

未來(lái)產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營(yíng)商將最大限度、開(kāi)放性的整合優(yōu)質(zhì)資源，建立要素流動(dòng)通道，搭建平臺(tái)，使各主體之間產(chǎn)業(yè)信息、產(chǎn)業(yè)資源更加頻繁的交互，形成互動(dòng)循環(huán)的內(nèi)生系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)各方利益最大化。

3. 輕重并舉，探索輕資產(chǎn)模式正在路上

對(duì)于產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營(yíng)商來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目的投資、開(kāi)發(fā)、建設(shè)是其硬實(shí)力的表現(xiàn)，而品牌、服務(wù)和平臺(tái)才是未來(lái)需要強(qiáng)化的核心競(jìng)爭(zhēng)力。預(yù)計(jì)未來(lái)，越來(lái)越多的產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營(yíng)商將從單純的土地和物業(yè)開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)、服務(wù)并重，由重資產(chǎn)模式向輕重并舉轉(zhuǎn)型，這也更加符合產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營(yíng)商的“運(yùn)營(yíng)”本質(zhì)。

4. 服務(wù)為王，收入來(lái)源日益多元化

業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型將成為運(yùn)營(yíng)商提升核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要方面，未來(lái)運(yùn)營(yíng)商將從產(chǎn)業(yè)增值服務(wù)、服務(wù)軟實(shí)力等方面入手，加大創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)孵化服務(wù)、融資服務(wù)、股權(quán)投資等業(yè)務(wù)的拓展。隨著運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)的精細(xì)化拓展，將不斷衍生新的增值服務(wù)，其收入來(lái)源將多元化，收入結(jié)構(gòu)將更加平衡。

5. 縱橫捭闔，不同資源優(yōu)勢(shì)企業(yè)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，實(shí)現(xiàn)“1+1>2”

產(chǎn)業(yè)新城的開(kāi)發(fā)建設(shè)牽涉到土地整理、產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)招商、產(chǎn)業(yè)培育、城市規(guī)劃、城市建設(shè)與運(yùn)營(yíng)等多個(gè)維度，而不同運(yùn)營(yíng)商所擅長(zhǎng)的領(lǐng)域亦有差異，在開(kāi)放的市場(chǎng)環(huán)境下，運(yùn)營(yíng)商之間各取所長(zhǎng)，共享利益，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，方是上策。強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合將成為產(chǎn)業(yè)新城領(lǐng)域的趨勢(shì)之一。

6. 遠(yuǎn)赴重洋，國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)新城成功經(jīng)驗(yàn)將實(shí)現(xiàn)海外復(fù)制

中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略逐步從“引進(jìn)來(lái)”轉(zhuǎn)向“走出去”，產(chǎn)業(yè)新城開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)企業(yè)紛紛拓展國(guó)外市場(chǎng)需求，在“一帶一路”戰(zhàn)略的推動(dòng)下，沿線(xiàn)國(guó)家存在較大的產(chǎn)業(yè)新城打造空間。未來(lái)我國(guó)產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營(yíng)商“走出去”的步伐將更加迫切。

三、結(jié)語(yǔ)

當(dāng)前國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)新城的發(fā)展尚處于起步階段，真正做到產(chǎn)與城完美融合的還在少數(shù)，如何將產(chǎn)業(yè)發(fā)展與城市建設(shè)有機(jī)結(jié)合起來(lái)并最終實(shí)現(xiàn)新城內(nèi)產(chǎn)業(yè)、配套、人員等要素的良性互動(dòng)，各運(yùn)營(yíng)商正砥礪探索。在中國(guó)新型城鎮(zhèn)化及產(chǎn)業(yè)升級(jí)的助推下，未來(lái)將會(huì)有越來(lái)越多的企業(yè)介入到產(chǎn)業(yè)新城的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)當(dāng)中，通過(guò)不斷進(jìn)行創(chuàng)新模式的探索，持續(xù)跨界整合資源，實(shí)現(xiàn)企業(yè)、政府、新城三方的價(jià)值最大化，推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展。