掛牌出讓房地產(chǎn)項目出讓方存在欺詐行為的認定

摘 要： 與一般的合同簽訂過程不同，掛牌出讓房地產(chǎn)項目對于交易信息進行了充分的公開，因而在主張欺詐撤銷合同是認定存在欺詐情形有較大的特殊性。首先應(yīng)當(dāng)承認，掛牌出讓存在欺詐的可能性，同時，必須明確轉(zhuǎn)讓公告的性質(zhì)為要約邀請而非要約，不能將其作為合同內(nèi)容，從而直接以公告信息存在瑕疵推論合同存在瑕疵，進而構(gòu)成主張欺詐。欺詐行為的認定應(yīng)當(dāng)結(jié)合合同訂立過程，舉證證明在信息制作、發(fā)布階段出讓方是否實施了特殊行為。如果轉(zhuǎn)讓方公布了虛假信息或者轉(zhuǎn)讓方與評估機構(gòu)惡意串通，對其施加不當(dāng)影響，使用虛假錯誤的評估報告誘導(dǎo)受讓人則應(yīng)當(dāng)認定為欺詐行為。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)出讓 欺詐 合同效力

中圖分類號：D920 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：1003-9082（2016）06-0308-01

與一般的合同簽訂過程不同，掛牌出讓房地產(chǎn)項目的合同簽訂的過程更為復(fù)雜。根據(jù)產(chǎn)權(quán)交易規(guī)則的規(guī)定，首先應(yīng)由轉(zhuǎn)讓方與產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)簽訂委托合同，交易機構(gòu)審核產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓信息真實完整后出具受理通知書，并按照相關(guān)程序發(fā)布轉(zhuǎn)讓信息。在信息公告期間內(nèi)購買者進行意向受讓登記。公告期滿后，交易機構(gòu)根據(jù)意向受讓情況的不同組織進行合同簽約。其中產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓信息包括產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓信息、轉(zhuǎn)讓價格等。

由于掛牌出讓房地產(chǎn)項目合同簽訂過程與一般合同存在較大差異，因此在涉及合同效力認定時也存在其特殊性。本文旨在結(jié)合經(jīng)手案例，研究掛牌出讓房地產(chǎn)項目欺詐行為的認定的問題。

一、問題的提出

案情簡介：甲國有企業(yè)欲出售一房地產(chǎn)項目，經(jīng)A公司評估后委托B產(chǎn)權(quán)交易所進行交易，乙公司摘牌。后乙公司以評估報告高估房地產(chǎn)項目價值為由，主張甲國有企業(yè)構(gòu)成欺詐，請求法院撤銷合同。

在該案審理過程中，雙方爭議首要焦點即在于甲國有企業(yè)是否否成欺詐行為。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見（試行）》第68條的規(guī)定，一方當(dāng)事人故意告知對方虛假情況，或者故意隱瞞真實情況，誘使對方當(dāng)事人作出錯誤意思表示的，可以認定為欺詐行為。根據(jù)該條可知，欺詐包含兩種行為模式：

因此在判斷掛牌出讓房地產(chǎn)項目是否存在欺詐行為從而導(dǎo)致交易合同可撤銷時，應(yīng)當(dāng)結(jié)合交易過程判斷是否存在上述兩種情形。那么實踐中應(yīng)當(dāng)如何判斷是否存在欺詐行為，從而進行合同效力的判定呢？

二、前提：承認掛牌出讓存在欺詐的可能

掛牌出讓與一般出讓的區(qū)別在于，掛牌出讓將相關(guān)交易信息進行了公開，同時通過相關(guān)告知書等進行告知，因而可以推斷受讓人對于交易信息明知并表示接受。因此從表面上看，掛牌出讓土地不能以欺詐為由主張撤銷合同。然而，這是否意味著掛牌出讓不存在欺詐的可能性呢？本文認為不能如此武斷的推論。主要理由在于，雖然相關(guān)信息驚醒了披露，但信息本身如果存在虛假的情況可以認定為欺詐從而主張撤銷。因此，在掛牌出讓合同中，同樣存在欺詐的可能。研究欺詐行為的認定時，首先應(yīng)當(dāng)承認掛牌出讓中同樣存在欺詐的可能性。

三、重點：欺詐行為的認定過程

1.合同內(nèi)容是否存在欺詐——轉(zhuǎn)讓公告的性質(zhì)

在本案處理過程中，原告律師主張，轉(zhuǎn)讓公告屬于合同內(nèi)容，因公告中的評估報告高估了房地產(chǎn)項目價值，構(gòu)成欺詐行為的情形，因而請求法院予以撤銷。

那么，轉(zhuǎn)讓公告是否屬于合同的內(nèi)容從而成為認定欺詐的依據(jù)呢？

本文認為，轉(zhuǎn)讓公告屬于要約邀請而非要約，不構(gòu)成合同內(nèi)容。原因在于：

第一，要約是希望和他人訂立合同的意思表示，要約邀請是希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示。根據(jù)我國《合同法》第十五條的規(guī)定，寄送的價目表、拍賣公告、招標(biāo)公告、招股說明書、商業(yè)廣告等為要約邀請。掛牌出讓房地產(chǎn)項目所發(fā)布的轉(zhuǎn)讓信息類似于拍賣公告，公告中僅公告了轉(zhuǎn)讓底價，但該價格不等同于合同價格條款，而應(yīng)根據(jù)競價情況確定合同交易價格。即合同內(nèi)容在轉(zhuǎn)讓公告中是不具體確定的。因此，轉(zhuǎn)讓公告應(yīng)屬于要約邀請而非要約。

第二，從要約的特征來看，要約原則上應(yīng)向一個或者數(shù)個特定的人發(fā)出，即受要約人原則上應(yīng)當(dāng)特定。轉(zhuǎn)讓項目公告的對象是不特定的受讓人，因而不應(yīng)屬于要約。

第三，從比較法的角度，《聯(lián)合國國際貨物銷售合同公約》第14條規(guī)定，“非向一個或一個以上特定的人提出的建議，僅應(yīng)視為邀請做出發(fā)價，除非提出建議人明確表示相反的意圖。”也表明，如非向特定人發(fā)出得公告，應(yīng)當(dāng)被視為要約邀請而非要約。

綜上，轉(zhuǎn)讓公告屬于要約邀請的內(nèi)容，而非合同的組成部分，因此不能轉(zhuǎn)讓公告為合同組成部分，從而論證合同內(nèi)容存在欺詐，主張撤銷。

2.合同訂立過程是否存在欺詐

分解案例可知，掛牌出讓房地產(chǎn)項目的過程實際為要約邀請，要約到承諾的過程，具體如下：

甲發(fā)出要約邀請后，乙進行意向受讓登記的行為實際為發(fā)出要約的行為。所有意向登記受讓人進行競價是其作為主動方，基于市場判斷獨立做出判斷，進行競價，不斷發(fā)出要約、新要約，確定雙方交易的價格的過程。在此過程中，甲未進行任何反要約的行為，僅在公告期結(jié)束后向符合交易條件的要約人作出承諾，從而促使合同成立。

因此，在判斷出讓方是否構(gòu)成欺詐行為時應(yīng)當(dāng)集中在信息發(fā)布階段。即如果主張因欺詐而撤銷應(yīng)當(dāng)舉證證明轉(zhuǎn)讓信息本身存在虛假情況。關(guān)于轉(zhuǎn)讓信息本身，由于相關(guān)信息主要由轉(zhuǎn)讓方本身及其委托的評估機構(gòu)出具，因此在認定時應(yīng)當(dāng)由受讓方舉證證明存在兩種情形：第一：出讓方故意發(fā)布虛假信息，第二，證明出讓方對于委托的評估機構(gòu)進行了不正當(dāng)影響，從而使其做出了虛假的評估報告并公布。

由上述分析可知，欺詐行為的認定從合同本身而言，由于公告信息本身屬于要約邀請的內(nèi)容而非要約的內(nèi)容，不構(gòu)成合同的組成部分，不能直接作為認定欺詐行為的依據(jù)。從合同訂立的過程看，應(yīng)當(dāng)結(jié)合公告信息出具過程中轉(zhuǎn)讓方是否實施了不當(dāng)行為，公布了虛假信息來判斷是夠構(gòu)成欺詐。

四、結(jié)論

綜上，本文認為，掛牌出讓房地產(chǎn)項目對于交易信息進行了公開，意向受讓方進行受讓登記時應(yīng)當(dāng)推斷其對相關(guān)交易情況明知并表示接受，因此一般情形下不能以欺詐為由主張撤銷合同。但是，掛牌出讓同樣存在欺詐的可能。在具體認定上，評估報告不屬于合同的組成部分，不應(yīng)當(dāng)被被視為合同的內(nèi)容，因而不能由評估報告本身的問題推論出合同存在欺詐進而主張可撤銷。欺詐行為的認定應(yīng)當(dāng)從合同訂立的過程出發(fā)，判定是否有證據(jù)證明轉(zhuǎn)讓方與評估機構(gòu)惡意串通，存在故意使用虛假錯誤的評估報告誘導(dǎo)受讓人的情形。

參考文獻

[1]王利明《民法（第二版）》中國人民大學(xué)出版社，北京，第403頁

作者簡介：李學(xué)艷，女，漢族，武漢，中南財經(jīng)政法大學(xué)，民商法碩士。