房地產(chǎn)行業(yè)用鋼分析及預(yù)測

陳憧　楊建龍

摘要： 中國房地產(chǎn)行業(yè)用鋼量占到中國粗鋼消費(fèi)量的一半以上，因此中國房地產(chǎn)行業(yè)的走勢直接決定了中國鋼鐵行業(yè)的發(fā)展，本文通過對(duì)比房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的影響因素，發(fā)現(xiàn)以房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資做為衡量房地產(chǎn)行業(yè)用鋼的依據(jù)是較為合適的，進(jìn)而預(yù)測未來中國房地產(chǎn)行用鋼量。

Abstract： China's real estate industry accounts for more than the half of China's crude steel consumption， so the trend of China's real estate industry directly determines the development of China's iron and steel industry， this article through the comparison of the real estate industry， the impact of real estate investment in real estate investment as a measure of real estate industry is more appropriate， and then predict the future of China's real estate industry.

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)；鋼鐵消費(fèi)量；影響因素；預(yù)測

Key words： real estate；steel consumption；influence factors；forecast

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-4311（2016）07-0018-04

0 引言

2011年中國粗鋼的表觀消費(fèi)量已經(jīng)超過了6.6億噸，其中房地產(chǎn)行業(yè)直接消耗的粗鋼占比41%，另外基礎(chǔ)設(shè)施用鋼中有相當(dāng)一部分是用來給房地產(chǎn)行業(yè)建設(shè)相關(guān)的配套的設(shè)施，綜合起來看，中國房地產(chǎn)行業(yè)直接和間接消耗的鋼材占到了全年粗鋼表觀消費(fèi)量的半壁江山。因此，房地產(chǎn)行業(yè)形勢的發(fā)展在很大程度上決定了中國鋼鐵行業(yè)的發(fā)展。對(duì)于中國鋼鐵產(chǎn)業(yè)鏈，從上游鐵礦石、到中游的冶煉壓延，下游鋼鐵制品業(yè)等企業(yè)對(duì)于未來的發(fā)展更加關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)的走勢。本文以人口增長和人均住房面積增長作為預(yù)測房地產(chǎn)行業(yè)鋼材消費(fèi)的自變量，結(jié)合中國房地產(chǎn)面積用鋼單耗的變化，以經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展為前提進(jìn)行預(yù)測。

1 2005～2011房地產(chǎn)用鋼分析

1.1 房地產(chǎn)行業(yè)用鋼規(guī)律分析

房地產(chǎn)行業(yè)用鋼量從2005年近1.1億噸增長到2011年的2.71億噸，6年間增長了2.45倍，年復(fù)合增長16.32%；同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)用鋼量占總的鋼材消費(fèi)量比重從42.46%下降到37.43%，從歷史運(yùn)行軌跡上看，房地產(chǎn)行業(yè)用鋼量占鋼材總消費(fèi)量比重雖有反復(fù)（2004年到2011年這八年間基本圍繞著40%的水平小幅波動(dòng)）但占比逐漸降低的趨勢是確定（圖1，圖2）。

增速情況，房地產(chǎn)用鋼的增速波動(dòng)明顯，主要還是受宏觀經(jīng)濟(jì)形勢和政策的影響，2008年受“次貸危機(jī)”導(dǎo)致全球經(jīng)濟(jì)衰退的影響，房地產(chǎn)用鋼量增速跌至歷史最低的7%，之后我國經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃出臺(tái)，需求急劇釋放，房地產(chǎn)行業(yè)用鋼量增速大幅回升，至2010年房地產(chǎn)用鋼增速達(dá)25%（圖1）。2009年房地產(chǎn)市場空前繁榮，尤其是住房的投資需求快速放大，而住房供給無法快速釋放，致使住房價(jià)格不斷攀高，積累的泡沫也越來越大。2010年中央政府實(shí)施史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控措施，限售、限購、限貸政策陸續(xù)出臺(tái)，2011年底，樓價(jià)上漲勢頭得到遏制，隨后受樓市調(diào)控影響，房地產(chǎn)用鋼增速大幅回落。

1.2 房地產(chǎn)行業(yè)用鋼影響因素分析

微觀上，決定現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)用鋼的是房地產(chǎn)行業(yè)供求關(guān)系。隨著城鎮(zhèn)化的進(jìn)程和國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，自住和投資性需求的釋放，供求格局表現(xiàn)為供給側(cè)的變化決定著市場的規(guī)模和行業(yè)的發(fā)展。

以竣工面積和銷售面積來反映房地產(chǎn)市場現(xiàn)時(shí)的供需格局可以很明顯看出，2005年以后，無論是年竣工面積總量還是竣工面積增速均低于銷售面積，這表示房地產(chǎn)市場規(guī)模是由供給側(cè)決定的（圖3）。

從房地產(chǎn)行業(yè)的需求因素分析，大致可以分為：收入，人口結(jié)構(gòu)以及對(duì)房價(jià)的預(yù)期等因素。首先，經(jīng)濟(jì)學(xué)上，收入尤其是居民收入決定一切消費(fèi)和購買力。一般來說，居民收入與房地產(chǎn)需求存在正相關(guān)關(guān)系，即居民收入水平與房地產(chǎn)消費(fèi)需求呈同方向變動(dòng)。根據(jù)2000年到2010年國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的城鄉(xiāng)人均收入為自變量、人均住房面積保有量為因變量進(jìn)行擬合，可以看出二者之間的線性關(guān)系良好（圖4）。

其次，人口結(jié)構(gòu)對(duì)于住房的需求也有較大的影響。其中，城鄉(xiāng)居民家庭戶數(shù)、平均每戶家庭人口、人口的自然增長率等指標(biāo)與住房需求的變化關(guān)系密切。隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程，城鄉(xiāng)人口結(jié)構(gòu)發(fā)生顯著的變化，農(nóng)村人口及占總?cè)丝诒戎夭粩嘟档停c之相對(duì)的是城鎮(zhèn)人口的上升及占總?cè)丝诒戎氐奶岣?。與此同時(shí)，無論是農(nóng)村家庭還是城鎮(zhèn)家庭，平均每戶家庭人口都在下降（圖5）。再加上，人口的自然增長率已經(jīng)由1990年14.39%，下降到2000年的7.58%，到2010年下降到僅為4.79%，人口增長率已經(jīng)下降到較低水平（圖6）。其中城鎮(zhèn)家庭戶數(shù)的增加、人口自然增長率即總?cè)丝诘脑鲩L、以及人均住房保有量的提高均能刺激房地產(chǎn)消費(fèi)、而農(nóng)村家庭戶數(shù)的減少、城鄉(xiāng)居民平均每戶人口的下降等對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)有抑制作用。因?yàn)楦黜?xiàng)指標(biāo)之間的相互影響，故考察城鄉(xiāng)家庭擁有的住房面積保有總量作為人口結(jié)構(gòu)對(duì)住房需求的影響的主要指標(biāo)，公式為：人均住宅面積×平均每戶家庭人口×家庭戶數(shù)。

結(jié)合目前我國人口分布和經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，我們認(rèn)為城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的存在依然是未來十年中國經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要特點(diǎn)，推衍到房地產(chǎn)行業(yè)，則需要考慮城鎮(zhèn)化率、城市的擴(kuò)展，人口的流動(dòng)以及商業(yè)區(qū)和工業(yè)區(qū)遷移分布等。

從經(jīng)濟(jì)的區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r來說，東部沿海以及城鎮(zhèn)依然會(huì)是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)和熱點(diǎn)地區(qū)，雖然中部和西部的經(jīng)濟(jì)崛起會(huì)縮小區(qū)域間的差距，但是人口的主要流動(dòng)方向依然是向城市和東部轉(zhuǎn)移，按照國家發(fā)改委公布的2010年和2011年全國城鎮(zhèn)化率47%和48.3%推算，以現(xiàn)有的城鎮(zhèn)化速率，預(yù)計(jì)到2020年我國的城鎮(zhèn)化率約為60%，那么屆時(shí)，即使僅按一戶一套住房計(jì)算，城鎮(zhèn)居民住宅的保有量也將大幅超越農(nóng)村居民住宅保有量。我國龐大的流動(dòng)人口數(shù)量也應(yīng)當(dāng)成為考慮房地產(chǎn)需求的重要因素，依照國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，近兩年來，我國人戶分離人口、流動(dòng)人口的比重呈小幅上升的趨勢，正常情況下，人口分離人口或者流動(dòng)人口所帶來的需求至少是每戶兩套住房（表1）。同樣，人口的流動(dòng)、城鎮(zhèn)化率的提高將導(dǎo)致城市規(guī)模的擴(kuò)張，反映在行政區(qū)劃上就是縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級(jí)區(qū)劃減少，市及市轄區(qū)的增長。伴隨著行政區(qū)劃的變化、市區(qū)面積的擴(kuò)張，人口密度的提高，市轄區(qū)至少需要配套一到兩個(gè)成規(guī)模的商業(yè)中心，此時(shí)，商業(yè)營業(yè)用房的開發(fā)數(shù)量將增長（表2）。同時(shí)，地級(jí)市原有的工業(yè)中心將會(huì)外移且按照產(chǎn)業(yè)布局重新進(jìn)行規(guī)劃，那么因?yàn)榕f有的工業(yè)用房的拆除以及新的工業(yè)用房的建設(shè)帶來的新增房地產(chǎn)需求將帶動(dòng)鋼材消費(fèi)。

最后，隨著近年來國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展、市場經(jīng)濟(jì)體系的確立以及金融市場的改革完善，房地產(chǎn)作為家庭資產(chǎn)配置的一種途徑，其投資品屬性表現(xiàn)的越來越明顯，房地產(chǎn)的投資功能也越來越為人們所關(guān)注，其價(jià)格也水漲船高。對(duì)于一般消費(fèi)品來說，該商品的自身價(jià)格與消費(fèi)需求是呈反向變動(dòng)關(guān)系，即該商品的價(jià)格上漲時(shí)會(huì)抑制消費(fèi)需求，反之亦然。但是投資品的價(jià)格上漲或者潛在購買者預(yù)期該商品的價(jià)格未來會(huì)上漲時(shí)，反而會(huì)促進(jìn)對(duì)投資品的消費(fèi)需求。房地產(chǎn)作為居民重要的資產(chǎn)配置形式，其資產(chǎn)溢價(jià)成為居民勞動(dòng)收入外的重要財(cái)產(chǎn)收入來源之一。2009年以來的房價(jià)上漲，房地產(chǎn)的投資品屬性就表現(xiàn)的比較強(qiáng)烈（圖7）。并且，當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)處于擴(kuò)張期時(shí)，再輔以相對(duì)寬松的貨幣政策，例如針對(duì)個(gè)人住房貸款及監(jiān)管寬松時(shí)，利用金融桿杠進(jìn)行房地產(chǎn)投資也會(huì)大幅促進(jìn)房地產(chǎn)的消費(fèi)。

從房地產(chǎn)行業(yè)的各項(xiàng)運(yùn)行指標(biāo)來分析，與房地產(chǎn)行業(yè)用鋼量增速同步性最好的是新開工面積增速這項(xiàng)指標(biāo)，這與房地產(chǎn)行業(yè)自身運(yùn)行特點(diǎn)有著密切的聯(lián)系。一般來說，一項(xiàng)房地產(chǎn)項(xiàng)目在開工前進(jìn)行一定的物資儲(chǔ)備，但由于新項(xiàng)目開工之初以土石方施工為主，鋼材用量低，因此新項(xiàng)目開工前的鋼材采購量少。隨著前期土石方工程的完成（土石方施工時(shí)間占整個(gè)項(xiàng)目施工時(shí)間相對(duì)較短），項(xiàng)目開工之后為后續(xù)工程的順利進(jìn)度提供充足的物資保障，這時(shí)鋼材的采購量和儲(chǔ)備量逐漸增加。因此，新開工面積的增速與房地產(chǎn)用鋼增速有最好的契合度（圖8）。

宏觀上，房地產(chǎn)行業(yè)受國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策和國民經(jīng)濟(jì)影響較大。從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上來說，房地產(chǎn)開發(fā)的固定資產(chǎn)投資完成額占到全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成額的兩成，占第二產(chǎn)業(yè)的固定資產(chǎn)投資完成額的一半左右，如果再考慮到房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)上下游產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)，房地產(chǎn)行業(yè)成為名副其實(shí)的國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)（圖9）。

將國房景氣指數(shù)、宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)、宏觀經(jīng)濟(jì)政策相結(jié)合可以看出，在現(xiàn)今，我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主導(dǎo)力量依然是投資的情況下，宏觀經(jīng)濟(jì)形勢和政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)行有著深遠(yuǎn)的影響。就最近幾年來看，2005年的宏觀調(diào)控以及后續(xù)的國八條、新國八條拉開了樓市調(diào)控的序幕，樓市陷入低迷。2007年“次貸危機(jī)”的爆發(fā)又使得樓市陷入蕭條；隨后的4萬億經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃助推樓市；2009年下半年房價(jià)的快速上漲招致了新一輪的調(diào)控，樓市再次跌入谷底（圖10）。

2 預(yù)測方法

2.1 房地產(chǎn)行業(yè)用鋼測算思路

房地產(chǎn)行業(yè)用鋼量計(jì)算相較于其他行業(yè)復(fù)雜，利用了房地產(chǎn)行業(yè)固定資產(chǎn)投資完成額、PPI以及單耗之間相互關(guān)系來進(jìn)行推測，公式為：用鋼量=單耗*城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成額。其中，房地產(chǎn)行業(yè)城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成額為剔除了價(jià)格因素后，實(shí)際發(fā)生的固定資產(chǎn)投資完成額，調(diào)整的方式是：當(dāng)年房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資完成額/當(dāng)年P(guān)PI。用鋼單耗表示為，每單位實(shí)際發(fā)生的城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成額所需的用鋼量，利用1998年至2010年用鋼單耗數(shù)據(jù)進(jìn)行回歸分析，得出2011年至2020年的單耗數(shù)據(jù)。然后根據(jù)宏觀模型推測出的2012至2020年房地產(chǎn)行業(yè)固定資產(chǎn)投資完成額與用鋼單耗相乘得出2012年至2020年房地產(chǎn)行業(yè)用鋼總量。

2.2 房地產(chǎn)行業(yè)用鋼量預(yù)測及結(jié)論

首先，在未來宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行的假定下，并且在未來的這段時(shí)間內(nèi)，投資仍然是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要拉動(dòng)因素，城鎮(zhèn)化和收入增長是房地產(chǎn)需求增長的主要誘因。城鎮(zhèn)化水平的提升，導(dǎo)致城區(qū)面積的大幅擴(kuò)展、人口密度的提升，將在城市規(guī)劃和建設(shè)中注重商業(yè)中心的配套建設(shè)，而且由于城區(qū)面積的逐步擴(kuò)大，商業(yè)中心的配置數(shù)量將明顯增多，即人口密度的提高表現(xiàn)為對(duì)于商業(yè)中心需求的緊迫性，城區(qū)面積的擴(kuò)展意味著為商業(yè)中心配置的地理分布多元化，因此考慮到這兩點(diǎn)，商業(yè)營業(yè)用房的快速增長將成為帶動(dòng)房地產(chǎn)用鋼增長的重要方面（圖11，圖12）。

對(duì)于政策上，假設(shè)未來五到十年，房地產(chǎn)調(diào)控政策依舊從緊，同時(shí)調(diào)控常態(tài)化，政策維持鼓勵(lì)以居住為主導(dǎo)的消費(fèi)結(jié)構(gòu)，抑制房地產(chǎn)行業(yè)的投機(jī)投資性需求，房地產(chǎn)行業(yè)處于穩(wěn)定發(fā)展階段，劇烈波動(dòng)的可能性較小，因此，我們得出，將來五到十年，房地產(chǎn)行業(yè)固定資產(chǎn)投資增速將大幅下滑，房地產(chǎn)行業(yè)年用鋼量仍繼續(xù)保持正增長，但增速下降，且房地產(chǎn)用鋼占鋼材總消費(fèi)量比重持續(xù)降低。

短期，預(yù)計(jì)2012年房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資增速大幅下降，在累積一定壓力后于2013年釋放，房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資增速觸底回升至15%，之后逐步回落到8%左右，并長期保持8%的水平左右。受此影響，房地產(chǎn)行業(yè)用鋼量將在2019年左右突破3億噸，到2015年左右房地產(chǎn)行業(yè)用鋼增速下降到5%以下，此后長期處在低于5%區(qū)間，房地產(chǎn)行業(yè)用鋼占年鋼材消費(fèi)量的比重穩(wěn)步下滑，到2020年前后達(dá)到20%左右，自2012年始，占比下降約7個(gè)百分點(diǎn)（表3）。

3 結(jié)論

隨著中國經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展，中國居民收入不斷提高，為增進(jìn)房地產(chǎn)消費(fèi)提高了基礎(chǔ)。同時(shí)，中國持續(xù)推進(jìn)的城鎮(zhèn)化，中國城鎮(zhèn)人口的數(shù)量和在總?cè)丝谥姓急鹊奶岣?、城市區(qū)域的擴(kuò)大，促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展的同時(shí)促進(jìn)了中國房地產(chǎn)業(yè)用鋼的增長。另外隨著中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和建筑標(biāo)準(zhǔn)的提高，房地產(chǎn)行業(yè)用鋼單耗的增加也促進(jìn)了房地產(chǎn)用鋼總量的增長。但是需要注意的是隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變，中國房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)地位中的弱化使得房地產(chǎn)行業(yè)用鋼比例逐漸下降。

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