我國商品性住房租賃市場發(fā)展的制度約束與個體行為分析
——基于2014年北京市租賃市場調查數(shù)據(jù)①

葉劍平　李　嘉

(中國人民大學，北京　100872)

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我國商品性住房租賃市場發(fā)展的制度約束與個體行為分析
——基于2014年北京市租賃市場調查數(shù)據(jù)①

葉劍平李嘉

(中國人民大學，北京100872)

城市住房市場由住房銷售市場和住房租賃市場組成。然而，我國城市住房市場表現(xiàn)出“重購輕租”、“重售輕租”的特征，租賃市場發(fā)展并不完善。從宏觀制度設計層面和微觀個體行為選擇層面兩個維度對租賃市場發(fā)展現(xiàn)狀進行分析可以看成出，經(jīng)濟因素是制約租賃市場發(fā)展的深層因素，要改善和推動住房租賃市場發(fā)展的政策設計，需要從具有針對性的三個維度展開，分別是提高承租人的支付能力；誘導空置房屋所有人出租房屋以及實現(xiàn)政府的角色改變。

住房租賃市場；制度建構；個體行為選擇；經(jīng)濟激勵

一、引言

商品性住房租賃市場是城市住房存量市場的重要組成部分。它的發(fā)展對于滿足城市人口旺盛的住房需求，分流住房增量市場，特別是增量銷售市場需求壓力起到關鍵作用。目前，我國主要城皆已形成市場化程度較高的商品性住房租賃市場。然而，通過調查發(fā)現(xiàn)，我國大城市商品性住房租賃市場發(fā)展仍然存在諸多問題。已有研究探討過，制度建構層面的缺陷是制約租賃市場發(fā)展的較為顯著的因素。[1]然而，制度因素并不能完全解釋租賃市場的發(fā)展瓶頸。通過研究發(fā)現(xiàn)，直接影響市場微觀主體行為決策的經(jīng)濟激勵因素存在著系統(tǒng)性地扭曲，具體表現(xiàn)在承租人、出租人均承擔著較高的成本壓力或較低的收益預期，同時市場中存在著普遍較高的交易成本。因此，需要進一步分析影響具體市場主體行為決策的激勵因素，進而制定有利于承租雙方租房或出租住房行為的經(jīng)濟激勵措施。

二、商品性住房租賃市場現(xiàn)狀概述——以北京市為例

(一)租金價格與供應量：增長緩慢

市場租金價格與供應量是衡量市場發(fā)展水平的關鍵指標。根據(jù)國家統(tǒng)計局年度數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)顯示，從全國范圍來看，2009年后住房租金類城市居民消費指數(shù)持續(xù)上升，然而其變動程度顯著低于自有住房類消費指數(shù)(如圖1)。根據(jù)中國社會科學院的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，至2013年9月，北京市租金連續(xù)增長55個月，[2]但漲幅并不顯著。根據(jù)中國房地產協(xié)會中國房價數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)顯示，從2012年5月至2015年5月，北京市租金整體漲幅僅為9.12%，近一年內，租金整體漲幅為2.03%，市場租金漲幅呈現(xiàn)下降趨勢。從價格波動的幅度來看，2014年5月至2015年5月間，北京市住房租賃市場價格的價格變異系數(shù)(變異系數(shù)是表示其變動幅度的指標，變異系數(shù)=數(shù)據(jù)標準差÷數(shù)據(jù)平均數(shù))僅為0.018。整體來看，商品性住房租賃市場租金呈現(xiàn)出在較低區(qū)間小幅度波動的特征。

圖1全國居住類、住房租金類、自有住房類城市居民消費指數(shù)

數(shù)據(jù)來源：根據(jù)國家統(tǒng)計局物價類年度數(shù)據(jù)整理。

在新增房屋供應量方面(如圖2)，從2014年5月到2015年5月的月度數(shù)據(jù)來看，北京市出租房屋與銷售房屋新增供應量均下降，分別下降28.12%和40.65%，市場邊際供應量降低，市場規(guī)模增速放緩。值得注意的是，北京市出租房屋新增供應量長期高于銷售房屋新增供應量?？傮w來看，北京市住房租賃市場新增供應量變異系數(shù)為0.29，變動區(qū)間并不顯著。從綜合租金價格和供應量兩個方面來看，北京市商品性住房租賃市場仍然在較低水平區(qū)間波動。

圖2北京市銷售及出租房屋新增供給量

數(shù)據(jù)來源：根據(jù)中國房地產協(xié)會中國房價行情數(shù)據(jù)庫整理。

(二)租售市場發(fā)展失衡：“重購輕租”

如果對比2010年5月到2015年5月北京市住房銷售市場和租賃市場方面數(shù)據(jù)來看(如圖3)，房價租金比呈現(xiàn)出上升趨勢，從5.64增長到6.41。其中房價累計增幅為66.05%，而房租累計增幅僅為46.20%，低于房價增幅，住房租賃市場租金與住房市場銷售價格偏離程度增大。這也在一定程度上反映了住房租賃市場與銷售市場發(fā)展的不平衡。

圖3北京市近5年房價、租金和房價租金收入比

數(shù)據(jù)來源：根據(jù)中國房地產協(xié)會中國房價行情數(shù)據(jù)庫整理

住房租售市場失衡還表現(xiàn)在低住房租賃率和高住房自有率。我國城市家庭租房居住比例不高，2010年全國均值也只增長到25.8%。北京、上海、廣東、浙江等發(fā)達省、市的家庭租房比例剛剛達到40%左右，大多數(shù)城市都在25%以下。受人員流動性大、房價相對較高等因素影響，世界上許多國際大都市往往都有較高的住房租賃率和較低的住房自有率，在紐約、華盛頓、倫敦、柏林、漢堡等國際大都市中(如下表1)，租賃是居民解決住房問題的重要手段。如2010年，美國紐約和華盛頓的家庭自有住宅擁有率為54.4%和64.4%，在德國柏林和漢堡住房自有率更低，僅有15%和23%，而我國北京地區(qū)2013年住房自有率高達90%。上述可見，我國住房銷售市場和租賃市場發(fā)展并不平衡，存在著“重購輕租”現(xiàn)象。

表1　國際特大城市住房自有率

①數(shù)據(jù)來源：Statistical Abstract of the United States, 2012, www.census.gov/compendia/statab/ (last viewed June 7, 2013)，U.S. Census Bureau.

②數(shù)據(jù)來源：英國國家統(tǒng)計局網(wǎng)站：http://www.ons.gov.uk/ons/regional-statistics/region.html?region=London#tab-data-tables，2014年5月訪問.

③新華網(wǎng)英文版：https://www.destatis.de/DE/Publikationen/StatistischesJahrbuch/StatistischesJahrbuch.html ，2014年5月訪問.

④新華網(wǎng)英文版：http://news.xinhuanet.com/english/china/2013-07/20/c_132558552.htm，2013年7月20日訪問.

(三)分析的兩個維度：制度約束與個體行為約束

通過對于全國層面、北京市住房市場宏觀數(shù)據(jù)的觀察，我們發(fā)現(xiàn)，商品性住房租賃市場發(fā)展緩慢，與銷售市場相比，表現(xiàn)出了一定程度的不平衡。那么，造成租賃市場發(fā)展現(xiàn)狀的原因是什么？我們認為，制度層面建構的闕如當然是造成我國目前城市商品房租賃市場不完善的基本面因素，然而卻并不能盡然解釋租賃市場發(fā)展的困境。在現(xiàn)行制度框架影響下的個體行為的經(jīng)濟激勵是決定市場行為選擇的最終決定因素。制度對于個人選擇所施加的約束無處不在的，同時個人行為又是制度設計的假定基礎。[4]制度和個人都不是分析的起點，二者都是人與人互動的結果并組成復雜的系統(tǒng)。因此，我們需要建立起制度約束與個體行為動機分析的綜合分析框架對問題進行全面解構。通過對于制度的分析，我們試圖從宏觀層面尋求市場發(fā)展過程中的制度性障礙，通過對于市場主體租賃行為的經(jīng)濟分析，我們試圖找出有哪些直接影響住房租賃市場主體行為決策的經(jīng)濟激勵被系統(tǒng)性地扭曲了。

三、基于諾斯框架的租賃市場制度分析

制度是為了降低人們互動中的不確定性而存在的。[5]制度建構的完備程度反應了市場發(fā)展演化階段和發(fā)展水平，同時反過來會對市場的演化與發(fā)展形成制約。我們期望使用諾斯的制度分析框架對住房租賃市場的現(xiàn)有制度進行分析，以期從制度的正式規(guī)則、非正式規(guī)則和強制實施三個方面對市場發(fā)展狀況和問題進行分析，進而為進一步分析在現(xiàn)有制度框架下市場主體的經(jīng)濟激勵問題打下基礎。

(一)正式規(guī)則與非正式規(guī)則：法律不完備與傳統(tǒng)住房消費觀的消極影響

我國目前尚未有專門的住宅租賃法。有關租賃活動的規(guī)范有如下幾種形式：一是以法條形式存在于部門法里，比如《中華人民共和國城市房地產管理法》(以下簡稱《房地產管理法》)中特別設有章節(jié)(第五十三條至第五十六條)規(guī)范房屋租賃行為；二是以部門行政法規(guī)或政策文件的形式規(guī)范房屋租賃市場活動，比如住建部出臺的《商品房屋租賃管理辦法》(2011年2月起實施)，公安部出臺的《租賃房屋治安管理規(guī)定》(1995年3月起實施)等；三是地方政府出臺的規(guī)章和具備法律效力的規(guī)范性文件，比如北京市政府出臺的《北京市房屋租賃管理若干規(guī)定》(2008年1月起實施)、北京市城市與建設委員會發(fā)布的《關于公布本市出租房屋人均居住面積標準等有關問題的通知》(2013年)等。除上述與租賃活動相關法律法規(guī)外，有關租賃權或租賃關系的法理規(guī)范散見于《物權法》和《合同法》的章節(jié)中。從目前住宅租賃市場立法狀況看，主要呈現(xiàn)出兩大特征：一是既有法律位階不高，多是地方性法規(guī)，輔之于地方政府的具備法律效力的通知文件等，二是尚沒有專門規(guī)范商品性住宅租賃活動的部門法律。與之形成鮮明對照的是，目前我國約有24個省和直轄市政府出臺了公共租賃房管理辦法等類似法律。

諾斯曾論述過包含慣例、觀念在內的“非正式規(guī)則”在經(jīng)濟運行中的關鍵性作用。這點在住房租賃市場中同樣也有較為明顯的體現(xiàn)。以房屋押金的支付規(guī)則為例，法律法規(guī)上對此并未有明確規(guī)定，其具體的市場行為則多遵循于“慣例”。根據(jù)調查數(shù)據(jù)顯示，51.4%的出租人采取“交半年房租押一個月”的押金規(guī)則，同時43.8%的出租人也認可了這樣的支付方式。除此之外，傳統(tǒng)的住房消費觀念在承租人的租購選擇問題上也起到了至關重要的作用，調查顯示，除了“改善居住條件”(占37.2%)這一原因之外，“在五年之內購房”的承租人在買房理由中都選擇了“結婚”(占到了近20%)，“無恒產無恒心”的傳統(tǒng)住房消費觀念依然深入人心。這無疑會對住房租賃市場產生消極的影響，加劇租售市場的失衡，而租賃市場的持續(xù)低水平發(fā)展也會加深傳統(tǒng)住房消費觀念，從而進入一種租售兩個市場不平衡發(fā)展的惡性循壞。

(二)強制力缺失：政府失位未能糾正住房租賃的“市場失靈”

正式規(guī)則與非正式規(guī)則具備是否充分支撐制度的完備性了呢？諾斯認為，第三方強制實施是制度建構另外一個必要條件。通過調查筆者發(fā)現(xiàn)，即使存在相應法律法規(guī)對租賃行為做出了明確規(guī)定，在現(xiàn)實中市場主體也并非按照法律規(guī)定進行租賃行為，因此很難實現(xiàn)正常制度運行。

比如《房地產管理法》第五十四條*《房地產管理法》第五十四條：出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權利和義務，并向房產管理部門登記備案。規(guī)定了出租人和承租人雙方的權利和義務。在《北京市租賃規(guī)定》第十一條*《北京市租賃規(guī)定》第十一條：租賃房屋用于居住的，出租人應當自與承租人訂立房屋租賃合同之日起7日內，到房屋所在地的基層管理服務站辦理房屋出租登記手續(xù)。也有明文規(guī)定了用于租賃的房屋應進行出租登記。然而調查顯示，有37.8%的受訪承租人和46.8%的受訪出租人表示“從來沒有”進行備案登記，僅有2成左右的受訪者在進行租賃活動時“較多”或“非常多”進行備案登記。從法律邏輯上，租賃合同登記是其效力及其保護的合同雙方權益受到司法保護的開端。然而調查卻表明，不進行備案登記現(xiàn)象卻是非常普遍，這一方面表明有大量租賃活動“游離”于司法系統(tǒng)之外，另外一方面也表明了相應立法形同虛設，承租人、出租人并不依據(jù)法律規(guī)范進行商品性住房租賃活動。

又如，《北京市租賃規(guī)定》第九條*《北京市租賃規(guī)定》第九條：租賃市場在短期內出現(xiàn)租金較大波動等異常變化，北京市人民政府可以授權市發(fā)展改革、市建設(房屋)等行政部門采取必要的臨時干預措施，穩(wěn)定租賃市場。中有明文賦予了政府在租賃市場出現(xiàn)短期巨大波動時采取必要措施進行干預的權力。然而在具體實踐中，地方政府并沒有實行相應的“限漲”政策。我們認為，在房租持續(xù)性增長和房租收入比持續(xù)增長的約束下，住房租賃市場出現(xiàn)“過度市場化”現(xiàn)象，政府的失位客觀上“縱容”了市場失靈的發(fā)生，并且未能對之進行有效的糾偏。

(三)引申問題：當前制度約束下住房租賃市場主體的行為選擇

制度是一系列規(guī)則。制度對于個人行為所施加的約束無處不在。個人行為同樣是制度和制度演變理論的分析基礎。在對現(xiàn)有制度框架進行研究的基礎之上，住房租賃市場主體的行為選擇是我們非常關心的問題。

比如，《商品房屋管理辦法》第七條*《商品房屋管理辦法》第七條：房屋租賃當事人應當依法訂立租賃合同。房屋租賃合同的內容由當事人雙方約定。中規(guī)定了房屋租賃行為必須是以合法合同運行為基礎。而且部分地區(qū)現(xiàn)有法律制度設計鼓勵市場主體簽訂長期穩(wěn)定的租賃合同。*《北京市房屋租賃管理若干規(guī)定》第九條規(guī)定“本市鼓勵、支持出租人和承租人簽訂長期居住租賃合同，建立穩(wěn)定的租賃關系。”然而調查顯示，僅有1成左右承租人“從來沒換過房屋”，有89.2%的受訪者表示“更換過住房”，其中有37.8%的承租人“經(jīng)常更換租房”。66.4%的受訪承租人與出租方簽訂的租賃合同期限在2年以下，其中有36%合同期限是在一年以下。而調查還顯示，受訪者變更或終止租賃合同的主要原因為出租方的原因(占64.2%)，其中房東單方面增加房租成為最大因素，占據(jù)所有因素的27.0%，其次也有20.8%的受訪者是因為房東提前要求終止租房合同。

長期穩(wěn)定地租期能夠降低市場行為的不確定性，從而降低交易成本，然而市場現(xiàn)實狀況似乎并不如同理論期望。調查還顯示，僅有46.8%的出租者表示“愿意出租空置房間”，出租方似乎并沒有很強的遵循現(xiàn)有制度框架運行的動機。

除此之外，盡管在出租方強勢的現(xiàn)有制度安排下，僅有16%的受訪者有在5年內購房的打算，高達84%的受訪承租人仍然會選擇租房的方式。與此同時，近半數(shù)承租人卻對承租住房“并不滿意”。對于承租方來說，租房行為似乎是一種“被動選擇”。那么直接影響租賃行為決策的經(jīng)濟動因是什么？我們需要對市場主體行為背后的經(jīng)濟激勵進行分析。

四、現(xiàn)有制度約束下租賃市場主體的行為分析

制度約束了市場主體的行為，然而個體行為的經(jīng)濟動機又是制度正常運行的基礎。通過對于住房租賃市場的研究，筆者發(fā)現(xiàn)承租方的承租行為和出租方的出租行為都是理性選擇的結果。缺乏必要的經(jīng)濟激勵最終將導致市場主體做出相應的“理性選擇”，而僅憑制度上的規(guī)制是無法“糾正”理性的市場選擇的。

(一)承租行為：高租金收入比與高房價收入“雙高”壓力下的選擇

根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2009年以后北京市居民租房價格指數(shù)持續(xù)超過居民消費價格指數(shù)(即CPI)，因此雖然2010年后居民租房價格指數(shù)整體水平有所下降，但相對于物價指數(shù)仍然較高，房屋租金價格在整體居民消費價格中占據(jù)較大份額(如圖4)。

圖4北京市居民租房價格指數(shù)與消費價格指數(shù)

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)。

根據(jù)共青團北京市委的一份調查，該地區(qū)租金收入比為37.1%。[6]根據(jù)21世紀網(wǎng)的估算，北京房租收入比或達到50%。根據(jù)2012年北京市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，北京市居民人均普通消費支出(24045.9元/年)占可支配收入(36468.80元/年)約65.94%，若結合調查數(shù)據(jù)來看，租房支出與消費支出相加顯然已經(jīng)大于居民一般可支配收入水平，因此對于消費者，特別是住房消費者來說，其生活壓力巨大。

雖然租賃市場租金價格持續(xù)高漲、租賃權益有諸多不確定性因素、租金收入比較高給承租人帶來很大經(jīng)濟壓力，但是調查同時顯示，僅有16%的受訪者有在5年內購房的打算，高達84%的受訪承租人仍然會選擇租房的方式。在不打算購房的承租人群中，高房價仍然是其繼續(xù)租房的主要因素，64.4%的受訪者不買房的理由是“買不起”，而覺得租房具備某種好處的僅占到10%左右。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2012年北京市房價收入比為7.76，高于全國均值為5.92，同時也高于國際房價收入比正常區(qū)間3-5。[7]

由此可見，在租金收入比較之房價收入比都處于絕對高位的基本市場現(xiàn)狀下，租金收入比較之房價收入比對于住房消費者來說顯得“相對合理”，承租行為選擇也就成為了在住房市場“雙高”壓力下的一種選擇。而通過進一步的調查發(fā)現(xiàn)，51.2%的受訪承租人居住在人均住房面積為10平方米以下的房屋中，有2.4%的承租人居住在超過6人的房間里即租賃市場仍然存在違反相關規(guī)定的“群租”現(xiàn)象。出租房屋配套設施普遍并不齊備：僅有25.10%的受訪承租人擁有基本家具，13.8%擁有獨立廚衛(wèi)，有冷氣或暖氣設備的也僅占16.7%。而配備其他家用電器，如熱水器、洗衣機等的比例更少。租賃房屋質量普遍不高導致租賃房屋真實價值較低，隱含增加了承租住房成本，形成了承租人租賃住房的負向激勵。

圖5全國和北京市房價收入比

數(shù)據(jù)來源：中國房地產年鑒和中國城市統(tǒng)計年鑒。

(二)出租行為：低投資回報率約束下的“非最優(yōu)選擇”

對于出租方來說，空置住房持有的機會成本與出租房屋的投資回報率之間的差值是決定住房所有者出租決策的關鍵。然而統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示(如圖6)，以北京市為例，2009年-2014年租賃住房投資回報率呈現(xiàn)顯著下降趨勢，根據(jù)有關調查顯示，2013年北京市住房租金毛回報率約為2.12%，若除去維護(折舊)成本，凈回報率大約為1.5%，投資回報率要低于一年期定期存款利率(3%)。到2014年止，北京市房屋出租投資回報率僅為0.56%。如此低的回報率非但不能滿足住房所有人的出租收益需求，甚至無法平衡出租房屋所帶來的維護、折舊和交易成本。因此，對于住房所有者來說，寧可持有空置(特別是在沒有設置相應的對空置房屋征收空置稅等措施的條件下)，也不選擇出租。

圖6北京、濟南市租賃住房投資回報率

數(shù)據(jù)來源：根據(jù)中國房地產協(xié)會中國房價行情數(shù)據(jù)庫整理。

住房租賃市場調查中顯示(如圖7)，僅有18.7%的出租人認為出租房屋是一種穩(wěn)定的投資方式，僅有8.8%的出租人把出租行為作為長期的投資方式(以租養(yǎng)房)。大部分出租人的出租行為則只是出于平衡成本端予以考量，即通過收取租金平衡持有房屋的成本，比如折舊、稅費等。

圖7出租房屋的原因

另外，根據(jù)調查數(shù)據(jù)，2013年出租人的房租-收入比是46.91%，按照收入分段進行劃分，僅有6001-8000租金收入段的房租-收入比大于50%。房屋租金收入-收入比并不能算作出租人主要的收入來源。

綜合上述調查結果，我們認為無論是從成本還是從收益方面，住房出租行為都不能為房屋所有人帶來很強的“經(jīng)濟激勵”，低投資回報率必然負面影響市場中出租方的出租決策選擇。調查顯示，僅有46.8%的出租者表示“愿意出租空置房間”。在地方政府分別以不同位階的法律形式對出租人的租賃權利提供了較為系統(tǒng)的保障的情況下，出租行為之后經(jīng)濟激勵的不足是阻礙其租賃行為的根本原因。

表2　出租人房租收入-收入比

(三)承租雙方：“摩擦”導致高交易成本

制度建構的目的是為了減小市場運行中的不確定性，進而降低市場中的交易成本。正式規(guī)則(比如合同、法律規(guī)定等)是制度建構的重要構成。然而我們的調查顯示，租賃合同行為發(fā)生時，僅有2.20%的承租雙方按照政府部門擬定的范本簽訂合同。隨著房屋中介行業(yè)的不斷壯大，中介部門制定的規(guī)范性的書面合同成為出租方-承租方雙方簽訂合同較為通行的范本。但是調查結果顯示，采取此種合同形式的也僅有28.4%。大部分承租和出租方都采取私下簽訂合同的形式(高達69.4%)，其中采取口頭形式簽訂合同的比例高達31.8%。

住房租賃市場中制度建設不完備的后果之一，便是市場中的交易成本提高。發(fā)生在房東與承租人之間的談判成本、溝通成本等各種交易成本常有發(fā)生。房東單方面漲房租的行為和單方面終止合同的行為頻繁發(fā)生，76.8%的承租人經(jīng)歷過房東單方面漲房租的行為，有64.2%的承租人因為房東的“欺騙”、漲房租或提前終止合同等行為變更或終止了租賃合同。承租雙方之間復雜的“摩擦”問題導致了極高的交易成本，扭曲了市場均衡，同時也為承租雙方，特別是相對弱勢的承租方的住房消費選擇帶來了負面影響。

五、結論與政策建議

(一)經(jīng)濟因素是制約租賃市場發(fā)展的深層因素

1.制度建構是完善住房租賃市場的必要非充分條件。制度建構為個體行為選擇提供了各種約束。其目的在于降低市場行為中的不確定性，進而減小交易成本，逼近甚至提高市場均衡水平。通過對我國商品性住房租賃市場的調查可以發(fā)現(xiàn)，目前市場的“市場化”程度很高，但仍然處于“低水平均衡”狀態(tài)。通過考察市場規(guī)則的完備性，我們發(fā)現(xiàn)包括法律缺失、傳統(tǒng)住房消費觀念影響在內的制度因素確實對于住房租賃市場發(fā)展起到了負向影響。但是，我們也發(fā)現(xiàn)了，在法律上予以原則上規(guī)定(比如鼓勵簽訂長期合同)或予以明確規(guī)定(比如限制房東單方面漲房租)的制度框架下，市場主體仍然存在大量違背制度正常運行規(guī)則的行為，比如短期租約較為普遍，房東單方面漲房租行為普遍等。同時，對于住房消費者來說，承租住房的滿意度較低，對于出租方來說，出租住房意愿較低。在制度框架既定的情況下，制度因素不能充分對微觀個體的行為選擇提供一個合理的解釋，制度建構的完備性僅是完善住房租賃市場的必要非充分條件，我們需要在更深層次尋找原因。

2.改善市場主體的經(jīng)濟動機是租賃市場未來發(fā)展的關鍵。通過對于住房租賃市場主要微觀主體——承租人和出租人的調查發(fā)現(xiàn)，制度性制約因素固然對租賃市場的發(fā)展起到了一定的制約，但是，影響市場主體行為選擇的直接因素還是經(jīng)濟激勵。負向的經(jīng)濟激勵阻礙了微觀行為個體的租賃選擇，從而在深層次阻礙了租賃市場的發(fā)展。其中，對于承租人來說，往往在高房租收入比和高房價收入比中做出承租房屋的“被動選擇”，而對于出租方來說，因為低投資回報率(且持續(xù)降低)并不能構成對于房屋所有者出租房屋的有效的經(jīng)濟激勵，因此，出租房屋也是空置房屋所有人的“次優(yōu)選擇”。另外，制度的不完備性引發(fā)市場行為中的“摩擦”行為，進而提高市場交易成本，多方因素導致住房租賃市場的發(fā)展缺乏正向的經(jīng)濟激勵。因此，不難推斷，如果制度層面的設計不設法修正被扭曲的經(jīng)濟激勵，那么市場中的個體行為選擇是無法改變的，因而導致的整個市場的低水平發(fā)展狀態(tài)也很難改變。

(二)政策設計的三個維度

基于上述分析，我們認為要改善和推動住房租賃市場發(fā)展的政策設計，需要從具有針對性的三個維度展開，分別是：提高承租人的支付能力；誘導空置房屋所有人出租房屋以及實現(xiàn)政府的角色改變。

1.提高承租人支付能力。對于低收入和中等偏下收入人群來講，其內部的收入結構仍然差異很大，其中某些家庭和人員支付租金的能力可能仍然較低，可以通過多種途徑來增強承租人的支付能力。

首先，通過房租補貼、減免租金的方式幫助有暫時經(jīng)濟困難的租住房屋及中轉房屋住戶。為確保公共住宅承租人能負擔租金，租金設定應保持在平均租金不超過所屬居住區(qū)內租戶收入的20%的水平。超過的應由政府補貼或減免。其次，允許提取住房公積金支付房租。如當前我國很多城市已經(jīng)公布和實施“困難家庭可支取住房公積金余額用于支付房租”的政策。

2.誘導空置房屋所有者出租房屋。一方面設置空置稅費“擠出”出租供應量。采取對空置房產加征房地產稅的方式增加其持有成本，使這類住房必須依靠出租收入抵消其持有成本。引導那些以短期投資投機為主要目的主動空置逐漸轉向以長期投資為目的的租賃市場。另一方面對改造后出租行為予以鼓勵?？山梃b英國經(jīng)驗，政府給予一定改造補貼，鼓勵業(yè)主對房屋進行改造后用于出租，增加小戶型住房的供應比例。[8]同時應降低租賃業(yè)務各環(huán)節(jié)稅費，如降低租賃所得稅、管理費等，從經(jīng)濟上改善供給端激勵，鼓勵空置房源進入流通市場，達到擴大住房供給的政策效果。

3.政府的角色轉變：變管理為服務，降低交易成本。在研究中發(fā)現(xiàn)，我國房屋租賃備案為一種對房屋租賃合同的內容以及合同行為變動進行登記備案的制度。備案的目的主要是為確認雙方的租賃權關系以及租賃基本信息，進而借此實現(xiàn)對出租房屋的安全、消防、社會治安、稅收征收等行政管理。近幾年隨著房地產市場規(guī)模的不斷擴大，房價和房租的不斷上漲帶來的調控壓力，也迫使很多地方政府把房屋租賃登記備案制度作為房地產租賃市場統(tǒng)計信息數(shù)據(jù)獲取的渠道，為政府調控市場提供決策依據(jù)，從而加強對房地產租賃市場的監(jiān)督和管理。

由上可知，房屋租賃登記備案在各個時期都發(fā)揮了重要作用，今后仍然具有存在的必要性。要想解決其可操作性不強和對當事人約束力低的困境，僅靠不登記就罰款的辦法是解決不了問題的。根本之策是將這一制度的立法目的從管理和監(jiān)督轉向服務，將制度設計成為租賃雙方當事人服務、享受城市居民權利、承擔社區(qū)責任的便民中心，具體內容可包括：取消登記收費，調低租賃稅負水平，將登記備案地點下放；將租賃登記備案與開具居住證明、受理流動兒童入學、國家免疫規(guī)劃項目預防接種、計劃生育免費技術服務等事項結合起來，為承租人提供相關便利；提供維權服務信息。

[1]葉劍平，李嘉.完善租賃市場：住房市場結構優(yōu)化的必然選擇——基于2014年北京市住房租賃市場調查[J].貴州社會科學，2015(3)：116-122.

[2]中國社會科學院.中國住房租賃市場形勢分析與預測：中國住房發(fā)展報告2012-2013[R].北京：社會科學文獻出版社：172.

[3]諾斯.制度、制度變遷與經(jīng)濟績效[M].上海：上海三聯(lián)書社，2011：45-49.

[4]斯密德.制度與行為經(jīng)濟學[M].北京：中國人民大學出版社，2004：372.

[5]北京青年報，八成外來非京籍青年租房住平均月租金1993.4元[N].2014-03-06.

[6]21世紀經(jīng)濟報道，租不起房比買不起房影響更大[N]，2013-06-10.

[7]鄒曉燕，葉劍平，李子松.住房保障范圍劃定問題分析及改進意見[J].社會保障與公共資源，2010(9)：118.

[8]鄒曉燕，葉劍平.健全我國城鎮(zhèn)住房供應體系的政策導向探析——基于發(fā)展方式轉型的時代背景，中國房地產，2012(6)：5-10.

[責任編輯：唐少奕]

教育部人文社會科學研究一般項目(規(guī)劃基金)“激活我國商品房租賃市場沉淀房源、優(yōu)化供給政策研究”(11YJA790187)。

葉劍平，中國人民大學公共管理學院教授，博士生導師，主要研究方向：不動產政策；李嘉，中國人民大學公共管理學院博士研究生，主要研究方向：不動產政策，不動產經(jīng)濟學。

F299.23

A

1002-6924(2016)01-108-116

①本次調查對象為北京市中心城區(qū)七區(qū)(即朝陽、海淀、西城、東城、豐臺、石景山和昌平)的住房承租人與出租人。抽樣方法采取分層抽樣的方法。本次調查共發(fā)放1000份問卷，其中承租人、出租人問卷各500份。承租人問卷500份，回收率為100%，有效問卷率為98%。因有較大部分被調查者并不愿提供房產信息、收入信息等基本信息，出租人信息較不完備。因此，若以全部數(shù)據(jù)填寫完備情況為標準，最終收回有效問卷104份，有效問卷率為20.8%，若剔除出租人個人信息數(shù)據(jù)，則問卷回收率為100%，有效問卷率96%。